地产企业贯标手册前期物业管理控制程序

附件1 承德市前期物业管理招投标工作程序 一、招标筹备 实施主体：招标人（开发建设单位） 工作内容：根据《承德市物业管理招标投标管理办法》 应进行招标的物业项目，开发建设单位应当及时组织实施招 标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前完 成招标筹备工作，筹备工作主要包括： （一）成立招标机构。开发建设单位自行组织招标的， 应当成立招标小组；委托招标的，应当委托承德市物业管理 协会或具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。 （二）编制招标文书： 1．招标公告或投标邀请书； 2．招标文件，招标文件应包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、 联系方式，项目名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、 房屋类型及建筑结构、房屋栋数、户数、物业服务用房的配 置及共用设施设备的基本情况等； （2）物业管理服务内容、服务标准及要求等； （3）对投标人及投标

办理前期物业管理招投标程序 一、办理范围：房地产开发项目（含住宅、商业、别墅）。 二、政策依据：前期物业管理招标投标管理暂行办法（建住房[2003]130号） 第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有 相应资质的物业管理企业。 三、开发企业提供资料： 1、项目立项批文（复印件）； 2、经过规划部门审批的项目总平图（复印件）； 3、开发企业营业执照（复印件）； 4、企业法人身份证明； 5、授权委托书； 6、经办人身份证明； 7、物业服务用房位置、面积说明； 8、项目开发建设计划 9、代理招标协议书。 四、办理时限 开发单位应在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业管理招投标。 委托招标的项目，

1.目的 通过对工程监理的控制，确保工程监理工作的顺利进行，保证工程投资、进度、质量、安全目标的顺利实现。 2．范围 本程序适用于对公司工程项目监理的控制。 3.职责 3.1工程部组织项目部确定监理单位，协调监理工作中的重要事项。 3.2项目部是工程部的派出机构，代表工程部实施对工程监理的监督协调等工作。 4．控制程序 4.1工程部组织项目部依据q/tzh-wi-044《工程招投标管理制度》，确定监理单位，签定“工程建设监理合同”，明确工程监理的任务，监理单位依据合同规定按时进驻施工现场。 4.2项目部依据“工程建设监理合同”，审查监理单位的开工准备工作，填写“工程监理审查记录”： 4.2.1审查监理规划中的以下内容是否满足工程监理的要求: a)工程概况； b)监理工作范围和实现的目标以及保证措施； c)拟订的项目总监理工程师和项目监理组织机

1.目的 通过数据分析控制，证实公司质量管理体系的适宜性和有效性，并用于质量改进，确保质量体系的不断完善。 2.范围 本程序适用于公司对规定的相关数据来源进行分析。 3．职责 3.1工程部是公司数据分析的归口管理部门，负责指导检查各部门开展数据分析，并汇总结果，用于质量改进情况， 3.2各部门根据公司分管业务分别组织进行数据分析。 4．控制程序 4.1工程部负责配合总经理工作部，对数据分析中使用的有关分析技术进行适当的培训。 4.2数据分析的信息来源包括以下几个方面： a)顾客满意； b)与产品要求的符合性； c)过程及产品的特性及趋势； d)供方。 4.3公司规定需要进行数据分析的数据来源和责任部门为： a)策划营销中心负责市场调研与决策的原因以及顾客意见的数据分析； b)工程部负责组织项目部对工程建设控制能力评价和供方

1.目的 通过对质量体系运行有关文件的控制，确保在项目的开发建设过程中能得到和使用相关的有效文件。 2.范围 本程序适用于公司所有与质量活动有关的文件控制，包括外来文件和资料。 3.职责 3.1工程部是文件控制的主管部门，主要负责： a.指导、监督各部门对文件控制的执行情况； b.质量手册和质量管理作业文件的归口管理工作。 3.2总经理工作部负责公司的档案管理工作以及图书、标准、规范、信函传真等外来文件和资料的归口管理工作； 3.3各部门负责分管范围内的文件管理工作； 3.4项目部负责图纸及工程项目的有关文件的归口管理工作。 4.控制程序 4.1受控文件的范围： 4.1.1用以指导质量体系运行的文件和资料，包括质量手册、程序文件和质量管理作业文件； 4.1.2用以指导项目具体运作的文件和资料； 4.1.3外来文件和资料，包括：法律法规、

1.目的 通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供客观证据。 2.范围 适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。 3．职责 3.1工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。 3.2各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。 3.3总经理工作部负责公司的档案管理工作。 4．控制程序 4.1质量记录的设置 4.1.1工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表格样式，具体见q/tzh-wi-034《质量记录表格样式汇编》。 4.1.2当质量记录需要进行增加和删除时，由使用部门提出申请，填写“质量记录变更申请单”，阐明理由，属表格形式的要提供表样，报工程部审批后开始启用。 4.1.3工程部负责对批准使用的质量记录进行编号，

1.目的 通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。 2.适用范围 适用于公司的人力资源的管理与控制。 3.职责 3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作； 3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。 4.工作程序 4.1员工的聘用、考核和管理 人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行q/tzh-wi-042《劳动用工管理办法》和q/tzh-wi-043《聘用职工管理办法》。 4.2公司各级人员基本素质技能要求 公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见q/tzh-wi-031《岗位资格要求》，并定期对

1.目的 通过对合同评审的控制，明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力，确保合同得以顺利履行，满足顾客要求。 2.范围 本程序适用于公司合同的评审工作。 3.职责 3.1总经理工作部负责合同评审的综合管理工作，对合同的合法性、有效性进行评审； 3.2策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、修改等工作； 3.3财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审，负责融资合同评审的组织、记录以及签订和修改等工作，； 3.4工程部负责对合同的工程技术可行性、安全性进行评审； 3.5审计部负责对合同的条款的严密性、属实性进行评审。 4.控制程序 4.1房屋销售合同的评审 4.1.1公司开发项目开盘前的销售方案以及集团购买、金额超过1000万元的房屋销售合同采取会议评审的方式进行，在

1.目的 通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。 2.范围 本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。 3.职责 3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议； 3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。 3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。 3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。 4.控制程序 4.1项目可行性研究的前期准备工作 4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。 4.1.2依据q/tzh-wi-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块

1.目的 通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满足标准要求。 2.范围 本程序适用于公司管理评审。 3.职责 3.1公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性意见； 3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告，检查落实管理评审意见； 3.3工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报告，组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施； 3.4各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。 4.控制程序 4.1公司每年（间隔不超过12个月）组织进行一次管理评审，由公司领导和各部门经理参加。在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时，由公司总经理决定，增加管理评审的频次。 4.2

武汉市前期物业管理招标投标工作程序（暂行） 一、招标筹备 实施主体：物业建设单位（招标人） 工作内容：根据《武汉市前期物业管理规定》必须进行招标的物业项目，物业建 设单位应当及时组织实施招标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10 日前完成招标筹备工作，筹备工作主要包括： （一）成立招标机构。物业建设单位自行组织招标的，应当成立招标小组；委托 招标的，应当委托具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。 （二）编制招标文书。文书主要包括： 1．招标公告或投标邀请书； 2．招标文件，招标文件应包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介，包括招标人的名称、地址、联系方式、项目基本 情况、物业管理用房的配备情况等； （2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等； （3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容 等； （4）评标标准和评标方法； （5）招标活动方

建设部印发的前期物业管理服务协议 （示范文本） 中华人民共和国建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知 各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）： 为了规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，我部制订了《前期物业管理服务协议》（示范文本），现印发给你们。 此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在执行过程中，当事人可根据实际情况，对文本有关条款予以选择、调整。 本协议当事人 甲方： 乙方： 甲方是指：1、房地产开

______________________________________________________________________________________________________________ -可编辑修改- 编号： 前期物业管理方案 ______________________________________________________________________________________________________________ -可编辑修改- 通辽物业管理办公室 前期物业管理方案 物业服务管理有限公司 编写： 目录 1.0服务管理内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.1 2.0入伙前的工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..2 3.0接管验收⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.3 4.0入伙时的工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.5 5.0物

.... 资料整理 前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 （一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉 房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注 意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础， 为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档 案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》， 《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度， 《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消 防系统维护计划》等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训， 一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提 高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）、设接

蓉瑾家园三期前期物业管理 投 标 书 湘乡新湘物业管理有限公司 二0一一年九月二十五日 蓉瑾家园三期住宅小区前期物业管理 投标函 致：鑫龙房地产开发有限公司 本公司认真研究了贵公司蓉瑾家园三期前期物业管理服务招投标文件 后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。 本公司声明如下： 一、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。 二、在签署前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构 成约束双方的契约附件。 三、如我公司中标，将按照贵公司规定的时间签订前期物业服务合同， 并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。 四、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日 内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。 五、我公司的投标报价为：住宅物业管理基础服务费每平米每月0.65 元。 投标单位名称：湘乡新湘物业管理有限公司（公章） 法人代表： 日期：

·xxx项目前期物业管理 投 标 书 投标单位：xx物业管理有限责任公司 法人代表： 投标日期：年月日 ·xxx项目前期物业管理 投标文件（一） xx物业公司情况说明 xx物业管理有限责任公司 年月日 投标函 xx置业发展有限责任公司： 1、我方已仔细研究了你单位招标文件中的全部内容， 愿以人民币万元的前期物业管理费的总价格（附项目 收费标准报价表）报价，遵照招标文件的要求承担相关责 任。 2、如果贵方接受我方的投标，我方将保证前期物业管 理服务合同的所有约定进行物业管理。 3、如果贵方接受我方的投标，我方将保证按照贵方认 可的条件，以招标文件内要求的金额作为保证金，并同意 贵方不负担我们的任何投标费用。 4、在正式合同签订之前，本投标书连同贵方的招标文 件和中标通知书及其它文件、附件将构成我们双方之间共 同遵守的文件，并随时接受中标。 5、若我方中标，我方将保

投标公函 致：________________房地产开发有限公司 ___________小区物业服务项目招标邀请函现已收悉，现正式决定参加此次投标活 动。我们根据小区前期物业项目《投标邀请函》，经考察现场和研究相关文件后决定应 标，我公司代表经正式授权并将代表我司（投标单位名称） 提交投标文件（含商务、技术部分），据此函，投标人兹宣布承诺如下： 1.我们已详细审核了投标邀请函全部内容。 2.我们将按照投标邀请函的规定，承担相应的责任和义务，并严格遵守政府相关的法律 法规。 3.我们将提供招标文件中要求提供的其他证明材料。 4.我们将严格审核全部招标文件，包括招标文件的解释材料和附件、招标文件的修改（如 果有），并按照招标文件的规定，严格遵守政府相关的法律法规，承担完成管理合同 规定的责任和义务。 根据《投标邀请函》要求提供的资料，我们已提供下列资料： 1.我们将

目录 “xx小区”物业管理服务策划批准书...................错误!未定义书签。 投标公函.......................................................1 授权委托书........................................错误!未定义书签。 第一章公司简介................................错误!未定义书签。 第二章物业管理整体设想.........................错误!未定义书签。 2.1管理服务的模式、目标策划.................................7 2.2管理服务定位.............................................9 第三章前

正本 乡宁县福居苑大厦物业管理 投 标 文 件 招标人：北京佳永欣房地产开发有限公司乡宁分公司 投标人： 法定代表人或其委托代理人： 日期： 前言 我公司通过现场勘察，在充分理解“福居苑”规划设计理念 的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，我公司成 立了“福居苑”物业管理项目投标小组，编制本标书。 如果我公司能在“福居苑”前期物业管理招标中胜出，我公 司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定， 对“福居苑”实施专业化、规范化的物业管理，为广大业主营造 一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“福 居苑”期许的物业管理效果。 目录 1、诚信投标承诺书 2、投标报价表 3、法定代表人授权书 第一部分技术部分 第一章物业管理整体设想及策划 第一节高标准、高水平的管理措施 第二节具有深度和广度的管理措施 第三节全方位的服务意识 第四节理论知识的掌

正本 乡宁县福居苑大厦物业管理 投 标 文 件 招标人：北京佳永欣房地产开发有限公司乡宁分公司 投标人： 法定代表人或其委托代理人： 日期： 前言 我公司通过现场勘察，在充分理解“福居苑”规划设计理念 的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，我公司成 立了“福居苑”物业管理项目投标小组，编制本标书。 如果我公司能在“福居苑”前期物业管理招标中胜出，我公 司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定， 对“福居苑”实施专业化、规范化的物业管理，为广大业主营造 一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“福 居苑”期许的物业管理效果。 目录 1、诚信投标承诺书 2、投标报价表 3、法定代表人授权书 第一部分技术部分 第一章物业管理整体设想及策划 第一节高标准、高水平的管理措施 第二节具有深度和广度的管理措施 第三节全方位的服务意识 第四节理论知识的掌

苏州市前期物业管理委托合同——委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）：　　单位名称：　　法定代表人：住所地：　　联系电话：传真：　　受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：　　单位名称：　　资质等级：证书编号：　　法定代表人：住所...

前期物业管理服务协议——前期物业管理服务协议,word格式，共12页。　　甲方是指：　　1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；　　2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。　　乙方是指：购房人（业主）。　　　　前期物业管理是指：自房屋出售之日起...