房地产开发企业成本费用类科目设置复习过程

房地产会计网（www.***.***）中国房地产会计行业第一门户 房地产会计网（www.***.***）房会天下网聚精英 关于房地产开发企业成本费用构成及测算 房地产开发企业的成本费用构成按照用途大致可分成三块，一块是开发成 本，一块是税费，一块是期间费用。 一、开发成本按照内容具体包括： 1、土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括 地价款、拆迁补偿费、耕地占用税、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%； 2、前期工程费，指取得土地使用权后、项目开发前发生的项目前期准备费用， 包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及”三通一平“等费用； 3、基础设施费，指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费 用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化及场地平整 等费用； 4、配套设施费用，

房地产企业成本费用类科目设置 一、开发成本 （一）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金 土地有关税费、拆迁补偿费。 （二）前期工程费 1、勘察丈量费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘费、 水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分 析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定 线费、施工放线费、建筑面积丈量费。 2、规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、 效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设 计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设 计费、制图晒图费、其他规划设计费。 3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规 划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、 工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、 散装水泥专项资金、白蚁防治

《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性 事业性收费和利润构成。 （一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用 权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费， 地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力 安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费， 新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发 证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评 估，临时水、电、路、场地平整费等支出

二级三级四级 科目科目科目 土地出让金 土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地变更补交地价 征(土)地管理费 土地发展资金 土地闲置费 拆迁补偿支出 城镇土地使用税 大市政配套费 安置及动迁支出 回迁房建造支出 其他土地费用 临时施工道路费 临时施工用水接入费 临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费 临时施工办公电话网络接入费 场地平整 临时办公室费 临时厕所费 临时场地围墙费 其他费 可行性研究 市场调研费 水文地质勘察费 土地测绘费 放线测量费 方案设计费 初步设计费（扩初设计等） 施工图设计费 装饰专项设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 模型制作费 制图、晒图费 方案评审费 环境评估费 项目报建费 施工许可证费 城建配套费 规划管理费 人防建设费 防雷检测费 消防审查费 建筑垃圾处理费 白蚁预防费 施工噪音管理费 一开发成本各成

《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利 润构成。 （一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、 征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地 补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活 补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费， 征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、 路、场地平整费等

施工企业 钢模板、木模板、脚手架、挡板、架料、其他周转材料 人工费 直接从事于建筑安装工程施工的人员开支的各项费用.包括工 资、工资性补贴、辅助工资、福利费及劳动保护费。 材料费 施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件 、零件、半成品的费用和周转材料的摊销或租赁费用。 机械使用费 使用机械作业所发生的机械使用费以及机械安、拆和进出场费 。包括折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运输费 、燃料动力费、车船使用费及保险费。涉及租赁机械设备的还 包括设备租赁费。 其他直接费 设计和技术援助费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、施 工现场材料的二次搬运费、仪器、仪表使用费、生产工具和用 具使用费、检验试验费、特殊工程培训费、工程定位复测费、 工程点交费、特殊地区施工增加费、场地清理费、临时设施摊 销费用、水电费 间接费用 企业下属各施工单位（工程处、施工队、工区）为组织和管

序号项目合计(万元)计算基数基数计算单价（元） 一、土地获取费221454 101地价215000总占地面积（亩）127.95亩1680.34万/亩 土地出让金总占地面积（平米） 土地开发费总占地面积（平米） 102政府税费6454 土地契税6450土地成交价215000万元3% 土地交易服务费0总占地面积（平米）85300平米0.0元/平米 土地登记费4占地面积85300平米0.00元/平米 公证费0标的额215000万元0.0元/平米 二、前后期工程费3770 201咨询调研费130 可行性研究费57总建筑面积（平米）377,2661.5元/平米 规划信息服务费19占地面积（平米）85,3001.0元/平米 规划信息服务费29建筑面积（平米）377,266

建筑面积销售面积 序号项目合计(万元)计算基数基数计算单价（元）占总成 本比例 单方成本(元/平方米) 一、土地获取费2214545870748454.2% 101地价215000总占地面积（亩）127.95亩1680.34万/亩5698.897265.6052.7% 土地出让金总占地面积（平米）0.000.000 土地开发费总占地面积（平米）0.000.000 102政府税费6454171.07218.101.6% 土地契税6450土地成交价215000万元3%170.97217.971.6% 土地交易服务费0总占地面积（平米）85300平米0.0元/平米0.000.000.0% 土地登记费4占地面积85300平米0.00元/平米0.110.14 公证

建筑面积销售面积 序号项目合计(万元)计算基数基数计算单价（元） 占总成 本比例 单方成本(元/平方米) 一、土地获取费2214545870748454.2% 101地价215000总占地面积（亩）127.95亩1680.34万/亩5698.897265.6052.7% 102政府税费6454171.07218.101.6% 土地契税6450土地成交价215000万元3%170.97217.971.6% 土地交易服务费0总占地面积（平米）85300平米0.0元/平米0.000.000.0% 土地登记费4占地面积85300平米0.00元/平米0.110.14 公证费0标的额215000万元0.0元/平米0.000.00 二、前后期工程费37701001

序号项目合计(万元)计算基数基数计算单价（元） 一、土地获取费221454 101地价215000总占地面积（亩）127.95亩1680.34万/亩 土地出让金总占地面积（平米） 土地开发费总占地面积（平米） 102政府税费6454 土地契税6450土地成交价215000万元3% 土地交易服务费0总占地面积（平米）85300平米0.0元/平米 土地登记费4占地面积85300平米0.00元/平米 公证费0标的额215000万元0.0元/平米 二、前后期工程费#ref! 201咨询调研费130 可行性研究费57总建筑面积（平米）377,2661.5元/平米 规划信息服务费19占地面积（平米）85,3001.0元/平米 规划信息服务费29建筑面积（平米）377,266

房地产开发项目成本费用构成 1、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行 政划拨两种获取土地使用权的方式。 土地费用包括： （1）土地使用权出让金、征地费； 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数 额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境 状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地 价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿 费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土 地管理费、根底占用税和拆迁费等。 （2）城市建设配套费； 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、 煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费

为适应房地产开发企业资金需求量大、周转时间长的特点,各个房地产开发企业需要在稳定销售收入的基础上做好成本费用的相关管理工作,以此来提升企业的资金使用效率,缓解资金压力。我们在详细阐释了当下房地产开发企业的成本费用管理现状的基础上,通过一个案例的浅析,总结出企业应该在成本费用管理的对策和建议,以期来促进房地产开发企业的成本费用管理水平的提升。

房地产企业在成本费用控制问题上,成本费用的\"预算、计划、控制与分析\"其成本费用控制的关键环节。成本费用,关乎企业获得最大化利益的实现,甚至关乎企业的长远发展与生存。房地产企业进行项目开发时,需展开\"全员、全要素、全过程以及全方位\"的成本费用控制观念。遵循\"全面、效益、及时\"性的原则,采取\"标准拟定、严控标准履行、剔除及界定差异、考核奖惩\"程序等,提升设备的利用率及劳动生产率、压缩材料的消耗、确保工期及开发项目质量、压缩因返工导致的损失、减少项目管理费用以及加大\"监督与现场\"管理力度等手段,达成房地产企业项目成本费用控制的目的。

学科门类管理学 专业名称企业管理 学院（系、所）管理学院 指导教师侯莉颖副教授 分类号f2学校代码10590 udc密级公开学号20031305 深圳大学硕士学位论文 房地产开发企业 成本控制研究 范丰秋 房地产开发企业成本控制研究 i 摘要 成本控制是房地产开发企业控制中十分重要的工作。房地产开发企业要想在 激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益,就必须十分重视成本控 制工作,切实提高成本管理水平。 目前关于房地产开发企业成本控制方面的理论和案例还比较少，对房地产开 发企业成本控制的研究大多集中在开发项目各阶段的成本控制方法上，对房地产 开发企业成本控制的体系研究较少，也不够深入。本文从房地产开发企业的成本 控制体系的框架入手，对房地产开发企业的成本控制进行研究。 本文首先对房地产开发企业成本控制进行

西安某房地产开发企业成本核算——房地产前期成本测算1土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段2项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质3、总平面审查阶段4、管线综合审查、排水许可证5、单体审查、建筑工程规划许可证6、消防和人防专项审查...

近十多年来,我国房地产行业迅猛发展,成为国内暴利行业之一,也是亿万富翁的批量产出行业,然而,随着行业泡沫的累积以及国家对房价的调控,房地产行业山雨欲来风满楼,作为房地产开发企业应该未雨绸缪,提前预测行业未来的风险,要知道,不谋财务战略者,不足以谋企业战略。房地产开发企业要做好勒紧裤带\"过日子\"的打算。对内苦练内功,夯实质量并有效地控制和降低成本,在激烈地市场竞争中,做到成本领先,以应对本行业的系统风险和非系统风险。

成本控制对于处于经济结构转型期间的房地产企业来说，尤为重要。在中国经济发展经历过高速度的阶段之后，在新常态下，房地产企业所面临的环境变得更加严峻。成本问题，是关系房地产企业是否可以维系下去的关键。因为房地产项目的开发周期较长，成本控制在每一个具体的环节都是需要重视的问题。如在开发决策期、采购建设期还有营销策划期，在这三个期间内，对于成本控制的较好，可以对房地产企业的经营有良好的辅助作用。而房地产企业，也可以从这三个角度出发，对自己的企业成本控制进行自检，遮掩更可以促使企业更为健康的发展。

毕业设计（论文） 共51页第1页 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 摘要 房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，根据所 在的城市地域（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位 即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目 规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高）， 开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。 本论文跳出传统的成本控制框架，以振华集团房产开发总公司为例，从宏观角 度公司运作体系方面，更系统地分析如何控制成本费用，并运用全程成本控制的战略 和动态监控的方法，对费用产生的关键环节进行控制，以探

建筑面积销售面积 单方成本(元/平方米)占总成本 比例 序号项目合计(万元)计算基数基数计算单价（元） 一、土地获取费2214545870748454.2% 101地价215000总占地面积（亩）127.95亩1680.34万/亩5698.897265.6052.7% 102政府税费6454171.07218.101.6% 土地契税6450土地成交价215000万元3%170.97217.971.6% 土地交易服务费0总占地面积（平米）85300平米0.0元/平米0.000.000.0% 土地登记费4占地面积85300平米0.00元/平米0.110.14 公证费0标的额215000万元0.0元/平米0.000.00 二、前后期工程费3770100

成本控制对于处于经济结构转型期间的房地产企业来说,尤为重要。在中国经济发展经历过高速度的阶段之后,在新常态下,房地产企业所面临的环境变得更加严峻。成本问题,是关系房地产企业是否可以维系下去的关键。因为房地产项目的开发周期较长,成本控制在每一个具体的环节都是需要重视的问题。如在开发决策期、采购建设期还有营销策划期,在这三个期间内,对于成本控制的较好,可以对房地产企业的经营有良好的辅助作用。而房地产企业,也可以从这三个角度出发,对自己的企业成本控制进行自检,遮掩更可以促使企业更为健康的发展。

成本控制与企业发展息息相关。基于此,笔者结合自身工作经验,首先指出了房地产开发企业在成本控制方面的不足之处,并针对这些不足之处之处,给出了有效控制成本的措施,房企需要提高对成本控制的重视,构建完善的成本控制体系,合理制定成本控制的目标,运用科学的管控手段做好成本控制工作。

房地产开发企业的成本核算对企业利润产生直接影响,很大程度上反映了房地产开发企业的财务管理水平。土地及设备费用、筹资成本及其他配套管理费用是房地产开发企业成本的主要组成部分。现阶段,我国房地产开发企业主要存在成本归集对象难以确定、成本费用分配和归集随意性强、账簿设置不合理、重工程决算轻项目决算的问题。可以通过建立全部门的成本核算制度,明确成本核算措施并强化会计监督的方式解决以上问题。