房地产开发企业城镇土地使用税征收管理的几点意见

涉及土地使用权核算的会计准则有《企业会计准则第6号——无形资产》和《企业会计准则第3号——投资性房地产》。笔者拟对房地产开发企业土地使用权的会计核算作一分析。

近年来,房地产开发企业股权及土地使用权的转让问题得到了业内的广泛关注,研究其相关课题有着重要意义.本文首先对相关内容做了概述,分析了收购股权间接控制土地使用权的税收问题,并结合相关实践经验,分别从多个角度与方面就转让、受让双方的会计处理核算问题展开了研究,阐述了个人对此的几点看法与认识,望有助于相关工作的实践.

近年来,我国对土地的过度储备现象越来越严重,不仅会为开发商带来负面影响,还会严重危害房地产行业或是其他行业的持续发展,从而带来一系列的问题.土地过度储备的危害性,在各个领域已得到广泛认识,政府针对这种现象出台了闲置土地的法规.基于此,本文阐述房地产开发企业土地过度储备问题,并着重探讨其中的博弈关系.

城镇土地使用税 城镇土地使用税 现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单 位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳 税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳 土地使用税。纳税义务人1.拥有土地使用权的单位 和个人是纳税人。2.拥有土地使用权的单位和个人不在 土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。 3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人 为纳税人；4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人， 由共有各方分别纳税例如：几个单位共有一块土地使用 权，一方占60％，另两方各占20％，如果算出的税额为100 万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。征 税范围城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体、 个人所有的土地。外商投资企业、外国企业和在华机构 的

城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对 拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。 目录 1基本信息 2应纳税额 3税收优惠 4对比信息 5国家扶植 6减免政策 7征收管理 8征收标准 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对 拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。 城镇土地使用税属于资源税。现行 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地 的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当 依照本条例的规定缴纳土地使用税。 纳税义务人城镇土地使用税 1．拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。 2．拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

随着土地增值税征缴工作的不断规范,它也越来越成为房地产开发企业的一个比重较大的税种.因此,房地产开发企业有必要提前对企业的税收成本作出计划和安排,以达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化的科学筹划.

房地产开发项目全程税务测算（一）—耕地占用税、契税、城 镇土地使用税、印花税 本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及 测算方式两个方面入手解析以上问题。鉴于篇幅有限，此次仅介 绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。 一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种 房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占 用税、契税、城镇土地使用税、印花税。 在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增 值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房 地产开发项目全程税务测算（二））。 在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规 定、测算以及缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的 税种有所把握。 二、涉及税种的相关规定及测算方式 （一）耕地占用税 房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。 有很多地方的房地产开发企业在未通过招

印发广州市城镇土地使用税 征收标准的通知 2008年4月11日穗府[2008]13号 各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构： 《广州市城镇土地使用税征收标准》已经省政府批复同意，现印发给你们， 请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市地税局反映。《广州市城镇土地分级 与适用税额标准规定》（市政府令[l997]第12号）按政府规章立法程序予以废 止。 广州市人民政府 广州市城镇土地使用税征收标准 根据《国务院关于修订的决定》 （国务院令[2006]第483号）的规定，结合我市实际情况，现对本市行政区域内 的土地分级征收城镇土地使用税的标准调整如下： 一、土地等级及税额。 土地等级一级二级三级四级五级六级 每平方米年税额27元18元10元6元4元3元 二、各等级土地具体范围。 （一）一级土地。

尽管各房地产上市公司纷纷表态称,土地增值税清算政策对公司的利润没有影响或者影响甚微,公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定,在房地产实现销售的同时预交了土地增值税,并按相关规则,在以往年度业绩中作了相应的成本预提,同时还在新项目中考虑了相关因素,或称一直以普通居民住宅开发为主,因而受土地增值税影响相对较少。但是,

文章阐述税收筹划的基本含义及其在现代企业经营管理中的重要性,分析房地产开发行业土地增值税的特殊性,总结多年指导房地产开发企业财务管理的实践,提出了房地产开发企业土地增值税筹划的主要内容和措施,对企业加强税务筹划,减轻税负具有一定的借鉴作用。

一、确定合适的利息扣除方式按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内按规定扣除。

土地增值税作为房地产开发企业所负担的最主要税种,对其进行税收筹划意义重大。本文主要围绕房地产开发企业土地增值税的筹划展开研究和论述,采取理论分析和案例结合的方法,通过对设立销售公司、利息及公共配套设施扣除、合理的营销策略这三种税收筹划方法的分析和比较,得出每种方法的利弊之后给出选择税收筹划方法的建议,凝练出我国目前房地产开发企业土地增值税筹划存在的问题及对策建议。

房地产开发企业所要缴纳的税种当中,其主要的税种之一是土地增值税,其税率跨度大、计算过程繁杂、计算周期也比较长,如何利用税收筹划帮助房地产开发企业降低税负水平,在严酷竞争的市场中实现收益最大化是房地产开发企业需解决的一个问题。本文以土地增值税为例对房地产开发企业进行税收筹划分析,使企业发展顺应市场经济导向,达到降低企业实际税负的目标。

一．通过控制增值额进行纳税筹划\r\n由于土地增值税是以增值额为基础的超率累进税率，因此在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。土地增值税筹划最为关键的一点就是合理合法的控制、降低增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额，所以，控制增值额的筹划包括收入筹划法和成本费用筹划法。

房地产业是国民经济的重要支柱产业，其发展对启动消费、扩大内需、拉动相关产业发展和促进国民经济增长具有重要作用。土地增值税清算，是指房地产开发企业达到土地增值税清算条件后，依据税法规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。随着房地产新一轮宏观调控的加强，国家税务总局发布了大量有关土地增值税清算的文件，作为房地产开发企业的财务人员，应当加强业务学习，切实做好土地增值税的清算。

土地增值税是房地产开发企业所需缴纳的主要税种之一,其税率跨度大、计算繁杂、结算周期长,如何利用纳税筹划帮助企业降低税负水平,在激烈的市场竞争中实现利益最大化是房地产开发企业需要解决的问题之一。本文在简要介绍土地增值税和纳税筹划的基础上,分析了土地增值税纳税筹划的技巧及风险防范的措施,以期对房地产开发企业的发展提供一定的指导。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。开征土地增值税的目

本文简单地介绍了纳税筹划的概念、意义以及土地增值税的相关知识,从纳税范围、销售收入以及扣除项目三个方面重点阐述了房地产开发企业土地增值税纳税筹划的主要措施和内容,对房地产开发企业的纳税筹划工作有一定的参考意义。

企业税务筹划是企业纳税人在遵守国家法律、法规和政策的前提下,通过研究税法,在合法的前提下,对自身的经营、投资、理财等活动进行事先筹划和安排,以期尽可能减少纳税成本,谋求最大的税收利益的一种经济行为。对房地产企业来说,进行有效的土地增值税税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,是当前及今后企业发展中的重要课题。

一、确定合适的利息扣除方式按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地

转让国有土地使用权及地上建筑物产权,并取得收入的单位和个人都要缴纳土地增值税。对一般单位而言,转让土地使用权及建筑物产权只是偶然发生的业务,属于营业外范畴。而对于房地产开发企业,转让土地使用权及建筑物产权是其主营业务,由其产生的土地增值税则是房地产开发企业的一个重要税种。如何进行土地增值税的清算,是房地产会计的一个难点,本文拟对房地产开发企业土地增值税清算的财税处理进行深入剖析,以便于为房地产企业会计工作提供借鉴。

问：我公司通过招拍挂取得一项土地使用权,支付土地出让金17632万元,按照当地规定的契税税率3%缴纳契税528.96万元.请问,契税可否计入“开发成本一土地征用及拆迁补偿费”,在计算企业所得税时是否允许扣除,在计算土地增值税时可否享受加计扣除？