房屋承租人优先购买权

房屋承租人与共有人的优先购买权冲突与协调——《合同法》确认了房屋承租人的优先购买权,但承租人的这一权利经常与《物权法》规定的共有人的优先购买权发生冲突。要化解承租人与共有人的优先购买权冲突,不能局限于＂物权优先于债权＂的一般论证,更不能用＂买卖...

承租人的房屋优先购买权制度经历了一个较长的立法过程，最高法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》虽进一步完善了优先购买权制度，但因未对优先购买权的性质、“同等条件”的内涵以及“合理期限”的具体时间等问题作出明确界定，因此，实践中仍存在较多争议，本文试从房屋优先购买权制度的立法回购以及对其法律性质进行辨析，从而对完善我国房屋优先购买权相关制度提出立法建议，以期对解决我国房地产交易过程中因承租人行使房屋优先购买权导致的纠纷有所裨益。

论房屋承租人优先购买权制度的不合时宜性——一、问题的提出　　笔者曾经遇到过这样一个案例：某甲拥有一套商铺，租给了乙，租期为一年。租赁期间甲口头告知承租人拟以80万元的价格出售该房屋，乙未明确表示购买，两个月后甲以80万的价格将商铺卖给了丙。买...

[硕士]论承租人优先购买权的适用[2012]——学科专业：民商法学　　授予学位：硕士　　学位年度：2012　　【中文摘要】优先购买权作为民商法上的一项重要权利，大陆法系国家民法对其多有规定。我国现行法律有关优先购买权的规定较为分散，《物权法》(草案...

[硕士]论房屋承租人优先购买权与房屋买受人权利之保护与平衡[2012]——学科专业：民商法学　　授予学位：硕士　　学位年度：2012　　【中文摘要】优先购买权，又称优先承购权或优先承买权，从民法中之共有关系、租赁关系以及在公司法中皆有相关规定，本文...

[硕士]论我国房屋承租人优先购买权的效力[2012]——学科专业：民商法学　　授予学位：硕士　　学位年度：2012　　【中文摘要】优先购买权一经行使,对出卖人与第三人所签订的合同以及已经完成的物权变动会产生何种效力,共有人、承租人之间优先购买权效力之...

作为合同自由原则的表现之一,当事人有订立合同的自由。但自由订立的合同并不确定地在当事人间产生法律拘束力。基于在特定情形下对社会特定或不特定利益的保护目的之实现,法律对合同自由加以限制,规定合同成立后只有满足

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。

优先购买权存在两方面的效力,一是法律效力,二是法律上之力,本文重在解答法律效力上的的纠纷,即优先购买权之力究竟为物权性,抑或债权性。在此基础之上,对于这两种学说进行分析,笔者认为,根据我国法律的规定,承租人的优先购买权应为一种物权性权利。

解析承租人优先购房权的三个疑难问题——解析承租人优先购房权的三个疑难问题

房地产承租人的优先购买权符合效益最优化原则。由于租赁合同是继续性合同,承租人对租赁物长时间的使用和收益,已经与之形成了较为密切的关系。在不损害出租人利益的前提下,能最大限度地保护承租人的利益,是效益的最优安排。而且,不动产的优先购买权已被大多数国家和地区的民法所规定。

本案承租人要交回房屋吗?——案情：2002年7月，某家电销售部（下称销售部）聘请家电维修技术人员刘某为销售部售后服务技术人员，聘用期为2年，聘用期刚开始，刘某便提出住房困难问题。销售部老板遂将其所有的一间单房租给刘某居住，双方订立了租赁合同。双方在...

[硕士]房屋征收中承租人补偿问题研究[2012]——学科专业：法律　　授予学位：硕士　　学位年度：2012　　【中文摘要】2011年初,国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,该条例对于房屋所有人的补偿是较为公平的、合理的、充分的,这有利于保障房屋...

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。

拆迁非居住租赁房屋承租人应享有哪些权利——问：我与某单位于去年底签订了一份《房屋租赁合同》，向其承租某处房屋作为办公用途。最近我得知该地区将要进行动拆迁，请问按２００１年１１月１日实施的《城市房屋拆迁管理条例》及本市的新动拆迁实施细则，我能享...

承租人装修租赁房屋,退租时是否可以要求补偿?

编辑同志:我去年在市区租赁了一套单元房。为了生活方便,我将房屋进行了装修、但未告诉房主张某。前不久,租赁期满,准备搬出。请问,对我装修投入的费用能要求房主承担吗?高伟高伟同志:本案涉及添附财产所有权归属的法律问题。添附,是指不同所有人的物合并在一起而形成不可分离的物或具有新实质的物。由于要恢复原状已不可能或经济上不合理,故要根据事实情况,对所有权重新界定最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》

物业承租确认书——物业承租确认书

最高人民法院2009年7月30日公布,9月1日实施了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称房屋租赁解释)。本文从优先购买权制度的性质、行使要件、行使顺序和对其的限制几个方面对解释本身予以评析。

北京市房屋承租居间合同 合同编号： 委托人（甲方）： 居间人（乙方）： 　　依据《中华人民共和国合同法》及相关法规、规章的规定，承租人与房地产经纪机构在平等、自愿的基础上，就房屋承租居间的有关事宜达成协议如下： 　　第一条委托事项 　　甲方委托乙方为其居间寻找符合以下条件的房屋（必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线），并协助其与出租人签订房屋租赁合同： 坐落：□；楼房为室厅卫□；平房为间□；无装修□；一般装修□；精装修□；防盗门□；有线电视接口□；空调□；天然气□；煤气□；集中供暖□；土暖气□；热水器□；电话□；电视机

上海市公有住房承租权转让合同 （合同编号：　　　） 　　立合同人 　　甲方（转让方） 　　乙方（受让方） 　　根据《上海市公有住房差价交换试行办法》（以下简称《试行办法》）等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公有住房承租权等有关事宜、订立本合同。 　　第一条　甲方将其承租的座落于：区（县）路弄（新村）支弄号室，租赁部位独用面积平方米的公有住房承租权（以下简称该公有住房）转让给乙方。在订立本合同前，甲方已向乙方出示该公有住房的《租用公房凭证》［《租用公房凭证》复印件见（附件一）