建设工程承包优先权与抵押权竞合问题

试论建设工程承包人优先权

《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院拍卖。建设工程的价款就该就

承包人就建设工程的变价享有优先受偿权的性质应为法定优先权,该权利的适用应具备三个基本要件,同时应对该权利的内容做进一步的立法完善,以使其效力得到充分发挥

随着我国基础投资建设的加快和房地产建筑业的快速发展,建筑行业中发包人拖欠承包人垫付的建设工程款现象也越来越严重,已经成为一个突出的经济和社会问题,为此,我国对建设工程款优先权专门进行了立法规定。但是实践中,该法律规定常常与其他债权人特别是银行的抵押优先权形成冲突,往往成为

我国1999年颁布的《中华人民共和国合同法》正式确立了建设工程款优先受偿权制度。该制度的确立,从保护工程承包人及农民工的合法权益角度出发,通过赋予承包人的法定权利,为解决日益严重的建设工程价款及农民工工资拖欠问题创造了一个较好的法律保障。本文主要围绕在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权之间权利冲突的原因分析及解决等问题展开论述。

建设工程优先受偿权是法律直接规定的,具有法定性,不以当事人之间事先存在特别约定为必要。在同一建设工程上存在建设工程承包人的建设工程优先受偿权与其他债权人的抵押权竞合时,根据法定优于约定,即有法定从法定,无法定按约定的一般原则,建设工程优先受偿权的效力优于抵押权,也就是说,建设工程承包人的工程款受偿顺序位于抵押权人之前。

《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

第25卷第6期南方冶金学院学报 2o04年12月journalofsoutherninstituteofmetallurgy v01．25．no．6 dec．．2004 建设工程承包人优先权的效力及其行使 李锴张明 中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1007—1229(2004)06—0101一03 在我国，建设工程的发包人拖欠工程款问题已经成为建筑行业久治不愈的顽症，施工企业挥之不去的梦 魇。为了解决这一顽症，保护承包人的合法权益，《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包 人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以 外，承包人可以与发包人协议将该工程折价。也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工 程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文拟对该条规定的建设工程承包人优先权

!"#!""#·!经济论坛 谈建设工程承包人的优先受偿权 我国《合同法》第!"#条规定$“发包 人未按照约定支付价款的，承包人可以催 告发包人在合理期限内支付价款。发包人 逾期不支付的，除按照建设工程的性质不 宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包 人协议将该工程折价，也可以申请人民法 院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就 该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 该规定明确赋予了工程承包人享有对建 设工程折价或拍卖所得款项享有优先受 偿的权利，此种权利即为建设工程款的优 先受偿权。为增强司法实践的可操作性， !%%!年#月!&日，最高人民法院以批复 的形式对合同法第!"#条的理解与适用 做了相关的司法解释，从而为解决建设工 程发包人长期拖欠工程款的问题提供了 具体的法律依据，有利于建筑业市场的良 性发展和维护社会经济稳定。 一、建设工程承包人优先受偿权的性 质 ’(建设

《合同法》第286条规定了建设工程承包人的优先受偿权,但学界对该权利的性质存有争议,本文将该权利界定为一种优先权。优先受偿权行使的标的为发包人所有的可以折价、拍卖的建设工程;范围仅限于承包人实际支付的费用,而且在商品房预售的情况下可能会受到消费者权利的限制。

《合同法》286条规定了建设工程承包人的优先受偿权。这一规定,对于保障建设工程承包人的合法权益,解决日益严重的工程款拖欠问题都有积极意义。然而,由于这一规定过于简略与概括,理论与实践上有许多问题值得思考。首先,对建设工程承包人优先受偿权的法律性质如何界定就很有争议。其次,适用建设工程承包人优先受偿权的条件也不明确。特别是,建设工程优先受偿权的对抗效力是一个难点。最后,文章得出结论,要想完善和保证建设工程承包人的优先受偿权的完善,就必须建立预登记制度。

我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该项权利属法定抵押权,其行使必须具备法定的条件。在行使该项权利时应注意它与一般抵押权及其他债权竞合,与消费者权益保护关系等问题。最高人民法院对《合同法》第286条作出了司法解释,但该解释及《合同法》的规定仍有许多缺陷,有待进一步修改和完善。

建设工程发包人未按照约定支付价款的,承包人依法就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。以《合同法》第286条为依据,承包人优先受偿权的性质属于法定抵押权,其成立直接依据法律的规定,既不需我国要在当事人之间订立抵押合同,也不需要办理抵押权登记手续,成立的时间依据作为法定抵押权客体的抵押物是否具有不动产的特性予以认定。在建设工程上,法定抵押权和意定抵押权竞合时,应按照其相互间登记的先后确定顺位,因为以损害其他债权人的利益来保护承包人的建设工程款得以满足不符合立法精神。

在商业银行住房信贷业务中,由于工程承包人的建设工程价款的优先受偿权优于银行的贷款抵押权,加大了银行抵押贷款的风险。本文通过对《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关条款进行分析,阐述了两者之间的法律关系及其在实践中的正确适用,提出了相应的防范对策和补救措施。

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第286条在司法实践中发挥了积极的作用，该规定对解决拖欠工程款问题，保障承包人工程价款债权实现有积极意义。但实际操作中仍存在一些问题难以把握，致使有法院在处理有关案件时出现偏差，导致承包方对此规定失去信心，认为此条款是“休眠条款”。另一方面，一些房地产发展商在房地产预售市场中运作相关程序，既利用预售房款谋取不法利益，又转嫁工程抵偿的风险责任。

《合同法》第286条旨在解决工程款拖欠问题,促进对建筑工人的保护。自成立以来,学界对其性质、适用议论颇多,而最高人民法院又专门颁布司法解释,指导审判实践。不过,实务界对此仍有诸多问题,理论界亦未能令人信服地说明承包人优先权的存在理由。本文试图运用系统研究与成本—效益研究的方法,分析承包人优先权之实际功能与潜在功能,并以此为基础提出改进此项制度的建议。

房地产市场涉及复杂的法律关系,使得商业银行房地产开发贷款面临诸多风险,风险的落脚点主要是银行抵押权的安全性和有效性。银行抵押权一旦受限或存在瑕疵,房地产开发贷款的风险既是现实的也是潜在的。本文以建筑工程承包人优先受偿权的法律性质为出发点,分析承包人优先权对银行抵押权限制,银行贷款抵押物可能产生的风险,提出商业银行房地产开发贷款的风险防范措施,以确保信贷资金安全。

抵押贷款展期中抵押权的效力问题——抵押贷款展期中抵押权的效力问题

!"!"#$%&’"()*+%,$-&.//. !庞铁照〔武汉大学法学院〕 断，中国企业的海外上市和外国企业在中国的上市，将产生许 多新的业务领域。我们将对全市具有高学历，有专业资格，外 语层次高，业务精通的律师进行登记，并将他们组织起来，力 争在企业的兼并、重组，反倾销和反垄断诉讼，大型项目的招商引 资，为涉外企业上市提供法律意见书等国际律师业务竞争上有 所突破。 三是推动律师业务向基层的延伸，为弱势群体提供法律服 务。深圳外来工众多，法律服务需求大，而且直接影响社会稳 定。今年我们要加强深圳非中心区的律师事务所建设，并把律师 办理法律援助案件工作制度化，保证弱势群体的合法权利得到充 分的维护。 #六$推进律师管理方式和管理手段的创新，促进律师管理的 科学化、规范化和管理效率的提高。在管理方式上，我们要进一 步简化审批程序和审批项目，一些不必要的审批项目如律师事务 所的住所、章程

我国《合同法》第２８６条规定的承包人就工程款债权而对工程享有的俦受偿权，在性质上系法定低押权，承包人优先受偿权与一般抵押权、承购人对预售商品房的请求权发生竟合时，均应对成立时间的先后来确定其优先次序，我国立法有必要规定承包人俦受偿权的有效成立以登记为要件。

本文就房地产抵押与租赁的先后顺序及两者之间存在的矛盾进行法律解读,对租赁合同是否经过登记公示、抵押权是否受到影响和抵押权和租赁权进行分析研究,指出我国目前租赁权登记公示法律制度存在不足,有待进一步完善。

工资收入权抵押权贷款设想变现了吗——工资收入权抵押贷款业务，很可能依然停留在“设想”阶段，并没有实施。