建设工程价款优先受偿权看房地产抵押贷款中的风险防范

由于房地产本身的特点,房地产抵押贷款存在着很多风险,一个方面的风险是制度风险,另一方面就是给银行带来的风险,特别着重从制度角度分析了产生房地产抵押贷款的原因。为了控制这些风险,提出了一些防范房地产抵押贷款风险的方法。

本文就实务中房地产抵押贷款这类担保融资方式可能存在的各类潜在风险(包括共性风险、土地使用权抵押风险、在建工程抵押风险以及新的调控政策将会导致的房地产抵押贷款风险)进行了分析,并从银行等贷款金融机构的角度提供了一些在实践操作中防范这些风险的可供参考的对策。

本文就实务中房地产抵押贷款这类担保融资方式可能存在的各类潜在风险（包括共性风险、土地使用权抵押风险、在建工程抵押风险以及新的调控政策将会导致的房地产抵押贷款风险）进行了分析，并从银行等贷款金融机构的角度提供了一些在实践操作中防范这些风险的可供参考的对策。

由于房地产业迅猛发展,金融机构的房地产抵押贷款也不断增加,与此同时金融机构面临的风险也在不断加大。本文就金融机构如何控制房地产抵押贷款风险进行了分析并提出了一些改进措施。

本文就实务中房地产抵押贷款这类担保融资方式可能存在的各类潜在风险(包括共性风险、土地使用权抵押风险、在建工程抵押风险以及新的调控政策将会导致的房地产抵押贷款风险)进行了分析,并从银行等贷款金融机构的角度提供了一些在实践操作中防范这些风险的可供参考的对策。

随着我国市场经济的发展,作为房地产的一种利用方式和融资风险的一种防范措施,房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。本文从抵押权人、房地产抵押登记部门等角度分析了房地产抵押存在的风险,并简要的提出防范措施。

-52- 中国科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 经济管理论坛 房地产抵押贷款风险防范与有效房地产估价 张衍骏陈江东浙江省台州市泰隆城市信用社　318050 伴随着我国城镇住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地产法制建设的不断完善，以房 地产为抵押物提供担保的借贷行为也历经了从 无到有的阶段，并逐步成为人们社会经济活动 中的重要融资手段。但是，近年来由于地价上 涨、楼市飙升，面对承载着一定“泡沫”的房地 产，在实践信贷业务的过程中如何夯实抵押物， 有效提高自身的信贷资产安全性，商业银行一 直以来在进行着积极的探索。本人认为本着公 平、公正的原则，借助有效房地产估价不仅可以 相对合理测算和判定抵押物的价值，而且对抵 押物合法性、有效性能起到良好的预警作用，对 防范房

我国<合同法>第286条确定的建设工程价款优先受偿权目的在于保护特定债权以保证工程建设质量和人民的居住安全,然而这一制度在促进企业融资、维护交易安全方面过于粗疏.本文通过探讨这种权利的性质,认为建设工程价款优先受偿权是一种法定抵押权,同时通过分析实践中的典型权利冲突,对建立和完善建设工程价款优先权登记制度提出一些浅近的意见,以期完善这一优先权制度的相关立法.

建设工程中工程价款的优先受偿权是工程中非常值得重视的问题,无论是在法律上还是在施工过程中,这都是引起人们广泛关注的问题。如何处理建设工程价款优先受偿权也是处理发包人和承包人之间关系的重要工具,从法治角度解决原本对于这种关系的模糊问题,消除社会各界对于优先受偿权的非议。本文从法律等角度对建设工程价款优先受偿权进行深入探讨,从立法立意等方向进行分析研究,保障建设工程价款优先受偿权的公平公正。

提出了建设工程价款优先受偿权的立法背景和实践难题,探讨了相关司法解释的可操作性和须注意的问题,对其现实意义作了概述。

建设工程价款拖欠问题一直是困扰我国建筑业发展的严重问题,它影响了建筑企业的生产经营,威胁到广大建筑工人的生存利益,也制约了房地产业的迅速发展。

我国《合同法》第286条规定了建筑工程价款享有优先受偿权。该条平衡了建筑工程发包人与承包人的利益,完善了我国民事优先权制度。但该条及其司法解释在确定权利性质、行使主体、标的物的范围以及与其他权利冲突时的处理方面均存在缺陷。因此,应当作进一步的分析和研究,为这一制度的实施和完善提供更有可操作性的参考。

为了规范《合同法》第286条确立的建设工程价款优先受偿权,2002年最高法院出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,但各地法院在执行上述批复过程中遇到了一些难题,例如主合同无效时优先权是否无效,主合同终止时该如何计算优先权的起算时间,优先权是否需要通过诉讼程序确定等。由于各地法院对这些问题存在不同的理解和判决,导致同案不同判现象频发,不利于维护司法权威和保障司法公平。本文将以建设工程优先权的法理性质为视角来探讨建设工程优先权在行使过程中出现的上述疑难问题。

建设工程价款优先受偿权是《合同法》第286条赋予承包人的一项特殊权利,对保障农民工的合法权益、促进建筑行业的健康发展具有极其重要的现实意义.在工程实践中,工程价款拖欠现象仍然存在,建设工程价款优先受偿权为承包人工程价款的保护提供了法律依据.而承包人在建设工程价款优先受偿权的具体适用上,存在诸多争议.为此,本文就建设工程价款优先受偿权的法律依据、立法宗旨、性质及行使等方面进行了探讨.

在目前法律不完善的情况下,争论建设工程价款优先受偿权的法律性质是没有必要的,因为其法律性质取决于立法的规定。建设工程价款优先受偿权的产生,应该以登记为条件。这种权利的行使也应遵守物权法的基本原则。

《合同法》第286条规定有建设工程价款的优先受偿权，但在实际操作中，由于此条法律未明确建设工程价款优先受偿权与抵押权及其他债权偿还的关系，因而在合同纠纷的审理中，人民法院无法依法明确地予以界定，从而给司法审判带来了一定的困难。2002年6月27日起执行的最高人民法院《关于建设工程优先受偿权问题的批复》（以下简称[2002]16号司法解释）对此进行了明确规定，从而使建设工程承包人的法律地位产生了质的变化，为其利益的实现提供了法律保障。

伴随着房地产业的繁荣发展,建设工程价款拖欠问题日益突出,成为不可忽视的社会问题。《合同法》第二百八十六条确立了建设工程承包人工程价款的优先受偿权。但法律未对其性质加以规定,且该权利在实践中与抵押权、消费者的商品房买受人权利等其他权利冲突。随后出台的相关司法解释并未从根本上解决权利冲突问题。建议法律明确建设工程价款优先受偿权属于优先权,并建立建设工程价款优先受偿权的预告登记制度,保障承包人与第三人的合法利益,完善该项法律制度。

商业银行房地产抵押贷款风险主要有:以设定抵押后建的设施扩大贷款、以划拨土地抵押贷款、以预售商品房和在建工程抵押贷款和以亏损企业财产贷款。防范此类贷款风险的措施主要有:明确抵押物的法定范围、规范土地使用权抵押操作等。

房地产抵押贷款的风险随着我国金融环境的变化而不断变化。房地产抵押贷款证券化是分散房地产抵押贷款证券化风险的有效尝试。本文具体分析了房地产抵押贷款证券化的现状，探讨了房地产抵押贷款证券化的意义，并在此基础上尝试性地给出了房地产抵押贷款证券化的金融风险防范措施。

"工程价款优先权"按照我国《合同法》第286条的规定,是指发包人来按照约定支付价款,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2002年6月11日最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号以批复的形式(以下简称《批复》),对该条的理解与适用作了进一步规定,最大限度的保障了施工企业的合法权益,这对保障建筑市场有序稳定发展具有重要的现实意义。

合同法和相关司法解释有关建设工程款优先受偿权的规定,目的在于解决我国建筑行业普遍存在的拖欠工程款,以及由此而引发的拖欠农民工工资问题。因立法规定的概括性和原则性,尚存在一些问题没有作出明确规定,本文结合该制度的立法原意和建筑行业惯例对建设工程价款优先受偿问题予以了多方面的分析论述。

1999年10月1日施行的《合同法》第286条确立建设工程价款优先受偿权制度,为承包人收回工程欠款提供了新的法律保障。2002年6月27日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）,为承包人实现建设工程价款优先受偿权提供了有力的司法支持。但如何实现建设工程价款优先受偿权？多数需经必要的司法程序。本文作者结合多年来处理建设工程施工合同纠纷的实务经验,对实现建设工程价款优先受偿权的司法程序进行探究,以期对今后的立法有所裨益。