空间叠加分析方法的房地产开发项目选址

分析了房地产开发项目从前期到建设、租售的投资决策。

房地产开发项目的成本测算方法 发布时间:2006-12-1910:12作者:朱赤来源:中国房地信息 字体:小中大|上一篇下一篇|打印 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂 牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿 地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小， 有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日 益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成 本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会， 一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布

房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各 地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结， 管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分 析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的 稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投 资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率 冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》， 试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是 该地块的面积、

本文通过对天津某房地产公司拿地前的实战决策分析,总结了房地产开发项目的决策要点和分析方法,尤其对房地产开发项目市场预测及目标市场定位,规划条件分析与建设方案、投资估算、资金筹措与财务分析、土地获取价格上限估算、风险分析等部分进行了重点分析,为房地产开发项目决策和银行贷款提供全面而科学的依据。

5.99997容积率1.50地价（万元/亩） 90.00车库面积160（层高2.2米内）可销售建 筑面积 5510.00商业面积400.00项目总建面 序号费用类别标准测算基数值分项合计（万元） 1.1土地费用132.00132.00 1.2契税4.00%132.005.28 1.4交易手续费1.50%132.001.98 1.5公证费0.20 139.46 2.1住宅部分650.005510.00358.15 2.2商业部分900.00400.0036.00 2.3电梯0.00 2.4配套用房（门卫 、垃圾站） 600.0090.005.40 2.5基础处理费20.00 2.6三面护坡费210.00972.0020.41 2.7进场道路降坡5.00 444.96 3.1规划设计费20.00

房地产开发项目投资决策前要对房地产经济做全面的分析。本文在通过对房地产项目经济的分析，来确定项目是否可行．为开发决策者提供有力的分析依据。

房地产开发项目开发流程——房地产开发项目开发流程

房地产开发项目经济评价方法 ________________________________________________________________________________________ 1 房地产开发项目经济评价方法 【实施日期】2000/09/18【颁布单位】建标[2000]205号文 目录 第一章总则..............................................................................2 第二章房地产市场调查与预测...............................................3 第三章房地产开发项目策划...................................................5 第四章房地产开发

第一章：房地产开发项目投资与成本费用估算 名词概念： 1．开发建设投资：指在开发期内完成房地产产品开发建设所须投入的各项费用 2．经营资金：指开发企业用于日常经营的周转资金。 3．开发期：指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的时期。 4．开发产吕成本：开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本 和以自营自用为目的的固定资产及其它资产，而开发产吕成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关 财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。 5．经营成本：指房地产产品出其售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度 结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于前期收 款的项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期 应接转的经营成本。 6．开发企业资产：房

如何合理确定和有效控制房地产投资,提高投资效益,特别是控制好房地产建设过程中的投资,是保证房地产市场健康发展的有效措施。

房地产开发项目经济评价方法 第一章总则 第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地 产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手 段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高 房地产项目经济评价质量，制定本方法。 第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划 的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分 析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。 第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益 的方式，可将房地产项目主要分为下列类型： 一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售 的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 二、出租型房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租 的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达

房地产开发项目经济评价方法 建标【2000】205号 中华人民共和国建设部2000-9-18 目录 第一章总则 第二章房地产市场调查与预测 第三章房地产开发项目策划 第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 第六章房地产开发项目财务评价 第七章房地产开发项目不确定性分析 第八章房地产开发项目方案比选 第九章房地产开发项目综合评价 附表基本报表及辅助报表（格式） 第一章总则 第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的 重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房 地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。 第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益 分析与宏观效益分析相结合、定量分析

当房地产处于卖方市场时，开发项目的定位朦朦胧胧，人们也不太注意，反正“皇帝的女儿不愁嫁”。随着市场经济的全面展开，开发企业越来越多，竞争也越来越激烈，卖方市场也转变成买方市场，开发项目的定位就凸现出来了。定位适当与否，直接影响营销，影响资金的回报率，...

房地产开发项目的经济评价

房地产开发项目的经济评价

本文站在房地产开发方的角度,结合房地产开发项目管理过程,分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等,并提出相应的风险预控建议,以供各方参考。

一、项目概况 信地城市广场二期项目立足商业综合体，在满足商业街动线及商业内外街完 整性的基础上，极大的尊重五栋塔楼的价值，五号楼5.4米挑高loft临街商务 价值大，满足居住商务多功能诉求，二至四号楼公寓和商务住宅性质产品，满足 40～138平方不同人群的消费需求，一号楼商务办公属性，满足80～1350平方 不同层面的商务需求，因客群层次面较广，对商业街的活跃性有自我促进作用， 形成资源互补。规划对于土地价值的利用增强了营销定位的价值。 二、总包单位介绍 二期项目分为两个标段。 ⅰ标段总包单位：江苏省苏中建设集团股份有限公司于2002年6月被授予 国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，拥有对外签约权。公司经营范围 以工业与民用建筑为主，集建筑设计、设备安装、装饰装潢、路桥、市政公用工 程、设计与施工、房地产开发及海外工程业务于一体，具备承建城

房地产开发项目合同 甲方： 乙方： 甲乙双方经充分协商，就乙方开发建设________________项目事项达成一致协议，签订本合 同。 一、项目位置：该项目位于阳谷县谷山路以西，孟吕路以北，育英街以东，北环路以南（详 见用地平面图）。 二、项目性质、规模及规划设计要求：以上要求一切以政府部门批准的详细规划为准，确需 变更的，按有关部门的规定进行办理。 三、项目实施期限及进度：该项目计划分两期进行（见附图）。第一期工程在具备条件后一 月内开工建设，第二期工程应在一期工程开工后八个月内办理有关手续，动工建设，所有项 目均应在第一期工程开工后三十个月内全部竣工。 四、双方责任： a甲方责任： 1、负责该项目所占用土地的所有补偿，拆迁安置工作。 2、按照国家有关规定，负责将该项目所占用土地使用权以合法的形式转移到乙方名下。 3、负责协调政府有关部门关系，处理相关居民问题，保

-1- 合同书 编号： 第一条本合同当事人双方： 甲方：******************* 乙方：******************* 第二条根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规， 为促进双方合作，双方本着平等自愿、诚信双赢的原则，订立本 合同。 第三条乙方计划在甲方所属区域内建设房地产开发项目。 第四条甲方同意提供该项目用地，具体地块位于**办事处 驻地以北，****以东，****河以西。土地面积亩（具体位置和 准确面积以开发区规划建设局定点放线为准），土地性质为住宅 用地，土地使用权年限七十年。 第五条该项目计划于取得土地手续后个月内开工建设， 建设期24个月。 第六条甲方同意按每亩万元的价格包干（不含契税）向 乙方出让该项目用地。在办理正式土地手续时，乙方须按摘牌价 缴纳土地使用权出让金，超出万元以上部分，待土地手续办

房地产开发项目手册 项目编号 项目名称 企业编号□□□□□□□□□□ 四川省住房和城乡建设厅监制 2 说明 1、根据《城市房地产开发经营管理条例》制定《房 地产开发项目手册》。 2、房地产开发企业应当在取得《土地使用权证》15 日内，到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发 项目手册》(可在建设条件意见论证时发放)。 3、房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段 的主要事项和政府有关部门对房地产开发企业开发经营 活动的检查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开 发项目手册》中。 4、房地产开发企业应当在申办《建设工程规划许可 证》、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》， 以及申请开发项目竣工验收备案前，将《检查房地产开 发项目手册》并附有关资料送房地产开发主管部门验核。 各部门将依据主管部门备案后才能办理相关行政许可或 核准，以及准予综合验收备案等。房地产开发主管部

房地产开发项目手册 项目编号 项目名称 企业编号□□□□□□□□□□ 四川省住房和城乡建设厅监制 2 说明 1、根据《城市房地产开发经营管理条例》制定《房 地产开发项目手册》。 2、房地产开发企业应当在取得《土地使用权证》15 日内，到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发 项目手册》(可在建设条件意见论证时发放)。 3、房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段 的主要事项和政府有关部门对房地产开发企业开发经营 活动的检查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开 发项目手册》中。 4、房地产开发企业应当在申办《建设工程规划许可 证》、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》， 以及申请开发项目竣工验收备案前，将《检查房地产开 发项目手册》并附有关资料送房地产开发主管部门验核。 各部门将依据主管部门备案后才能办理相关行政许可或 核准，以及准予综合验收备案等。房地产开发主管部

1/7 房地产开发项目报建程序 一、经营性用地公开出让程序 （一）承办部门：国土资源局土地利用科 （二）所需申报资料： 1、竞买申请书；2、竞买保证金凭证；3、交验营业执照原件、副本并提供 复印件；4、竞买人属单位的提交法定代表人身份证明，交验法定代表人身份证 原件并提供复印件；5、竞买人属个人的应交验身份证原件并提供复印件；6、委 托他人办理的，应提交委托书，交验被托人的身份证原件并提供复印件。委托书 应列明委托事项和权限。 （三）工作程序： 1、通过招标、挂牌、拍卖签订成交确认书，签订出让合同； 2、交纳土地出让金、交付土地、进入登记、发证程序。 （四）收费项目：土地出让金。 （五）收费标准：评估后研究确定。 二、办理《建设用地规划许可证》 （一）承办部门：市建委用地规划审批科 （二）所需申报资料： 1、选址申请报告；2、