模糊数学在房地产估价市场比较法中的应用

房地产估价市场比较法

运用模糊数学的贴近度概念和特征因素隶属函数改进传统的市场比较法,建立了模糊数学评估模型.应用实例表明,该方法能够使估价结果更客观、更科学地反映待估房地产价格的真实性,提高评估结果的精度.

如何解决市场估价法实际应用中普遍存在的可比实例选择的随意性,因素修正的主观性、不完备性,交易案例不易得到等难题,是房地产估值迫切需要解决的问题。为了解决传统估价方法存在的问题,本文把模糊数学方法引入房地产市场估价法中,利用模糊数学的隶属原则,用特征因素函数值所组成的数组表示房地产的属性,通过计算待估商品房和案例商品房之间的贴近度,找出最相似的案例,再通过贴近度进行指数平滑,求出待估商品房的价格。

本文通过介绍市场比较法的基本原理和操作程序,并列举典型案例运用市场比较法进行房地产评估,体现了其现实意义。

市场比较法在房地产估价中是最常见、最重要、应用最多的方法之一,本文介绍了市场比较法的含义、理论依据、适用范围、操作步骤、计算公式,重点阐述了提高市场比较法评估精度的六个建议。

随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随 之增大。那么，如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价 的三大基本方法:市场比较法，成本法和收益法，尤以市场法的运用最为广泛，但是这种 评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验，对数理模型运用较少，在实际应用 中，易出现评估价格偏离市场价格的现象。 本文以理论联系实际，定量分析和定性分析相结合的方法，研究如何在房地产估价中 引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场 比较法的不足，减少了在房地产估价中人为因素的影响，使得评估结果更科学、客观和可 信。 首先，阐述传统的市场比较法，并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。 其次，引入特征价格理论，研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍 特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等，分析当

传统市场比较法在评估房地产价格时存在着区域因素、个别因素修正取值随意性大、计算过程过于粗糙、评估结果不够准确的问题。本文提出应用层次分析法、模糊数学和bp神经网络三种新方法对市场比较法进行改进,系统阐述了三种方法在市场比较法估价中应用的原理、方法和步骤,在此基础上分析了三种方法各自的优势、问题和条件等,并对其应用前景进行预测。

本文将模糊数学运用于房地产估价中,引进了贴近度、择近原则的概念,建立了“快速递减加权式”,并运用实例,很好地解决了比较法评估房地产价格时的二大难题:一是如何选择与待估房地产条件相似的交易实例并进行因素差异的量化修正;二是计算出各交易实例的修正价格后,如何确定待估房地产的价格。在国内外,至今尚未发现对此有全面系统地研究,该方法对大宗房地产价格的评估具有广泛的推广应用价值。

基于房地产交易案例和因素差异量化的模糊性,借助于模糊综合评判法,运用贴近度确定权重,建立了评估模型修正评估价格,以使房地产估价更客观、更准确、更合理。

分析了城市房地产估价存在大量的模糊现象,阐述了模糊数学在城市房地产估价中的应用,在此基础上,对模糊数学在我国城市房地产估价中的应用进行了评述与展望,认为引入模糊数学完善了城市房地产估价的理论体系,提高了城市房地产估价的精度,能够促进我国城市房地产估价事业的发展.

针对房地产估价实践中比较法在交易实例选择以及修正过程两方面存在的不足之处,提出采用gis技术进行交易实例管理与初选、运用模糊贴近度进行可比实例的选择以及模糊综合评判方法进行价格计算,并以实例加以验证。结果表明,该方法可以有效地解决可比实例的管理、选择以及价格修正问题,提高评估的科学性和正确性。

文章编号:1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地产估价信息系统的市场比较法研究 ξ 何国松 (咸宁师范高等专科学校　地理系,湖北　咸宁　437005) 摘　要:房地产市场比较法是房地产常见的估价方法之一,但由于个人掌握的交易实例有限及修 正主观性影响其可靠性.建立房地产市场估价信息系统有利于提高这一方法的可靠性.系统构建 与应用的步骤是:(1)搜集房地产交易实例,建立房地产交易数据库;(2)建立各种修正模型;(3) 选择比较实例,利用估价修正模型进行修正;(4)估价人员凭估价经验进行适当的调节. 关键词:地理信息系统;模型;市场比较法 中图分类号:f49　　　　　文献标识码:a 0　引言 市场比较法是房地产估价中最常用的方法之 一,它是通过与待估房地产类似状况和条件的房地 产近期市场成交实例的分析

科学研究是探索未知事物或现象的本质和规律的活动，是一种创造性的脑力劳动。现代科学技术的发展，对科研人员素质、知识结构，科研能力等提出了更高的要求，特别是在发展我国社会主义市场经济的今天，更需要加强对科学技术的研究，把理论与实践结合起来，因此，对科学技术的研究必须用科学的方法。正确的方法是通向成功的桥梁。

板浅浅析市场法比较法在我国房地产估价中的应用 摘要：市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市 场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界 的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提 出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场 一、市场法概述 市场法（marketcomparativemethod），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通 过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、 发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求 取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。 二、市场法的适用对象和条

我国房地产市场在不断发展和壮大,房地产交易越来越受到人们的关注。房地产估价在房地产交易中是非常重要的,研究房地产估价是现今房地产交易中不可缺少的一项专业性、技术性工作,能直接反应房地产的市场状态,得到了国际估价界的统一公认。本文针对我国现今房地产估价行业的发展现状和问题,对房地产估价中的市场比较法进行了研究。

市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。在市场比较法的理论基础之上,总结了市场比较法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。

本文通过引用模糊数学理论中隶属度、贴近度以及择近原则的概念,对房地产估价中市场法的交易实例选择进行应用研究,并考虑不同特征因素对价格影响的重要程度不同,而给予相应的权重,从而提高了交易实例选择的精度。

在房地产价格评估中对于比较案例的价格修正可以说是最关键的环节．该文将模糊数学中的模糊综合评判方法引入到房地产估价过程中，从而使价格修正可以集中反映多数估价人员的意见，达到公正、客观的效果．

随着我国房地产市场的不断发展与壮大,房地产交易案例的急剧增加,房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作,并且我国实行了房地产估价的制度。在以往的估价实例中,运用的方法显得粗糙而且难以达到十分精确的程度,所以本文运用了模糊数学的理论,建立了模糊评估模型,采用模糊综合评估法评估房地产的价格,从而提高估价的精度。

文章对模糊数学在国内房地产估价中的应用现状进行了研究和分析，认为引入模糊数学完善了房地产估价理论体系，提高了房地产估价精度，进而将促进房地产估价的发展。

引用模糊集合贴近度的概念,对房地产估价中市场比较法的比较案例选择进行应用介绍,并就其中隶属度赋值人为因素的影响问题提出专家评估方法来进行削弱。

实践证明,传统的层次分析法应用于房地产估价中市场比较法存在一些缺点及不足之处,为此,本文提出对层次分析法进行改进,采用三标度法快速、便捷建立优先判断矩阵,并将优先判断矩阵转化为模糊一致性矩阵,以建立更加完善的市场比较法,促进房地产评估价格更为准确、科学。