上海万科朗润园、城花新园案例剖析

解读万科城花新园 项目优势： 一：环境： 虹桥交通枢纽的建成将大大提高周边地区的商业配套和生活居住的整体环境。 二：配套： 属于闵行区生活配套最成熟的板块之一七宝板块。七宝乐购、巴黎春天、家乐福、星钻城、 汇宝广场，优享大量的商场、超市、餐饮、银行等商业网点，学校、医院、健身体育设施也 比较齐全。 三：交通： 轨道交通九号线中春路站，私家车出行：周边主要干道有中春路、沪松公路、七莘路,沪青 平高架可快速与市区、虹桥机场联系；通过外环线可便捷地与沪宁、沪杭高速公路及浦东国 际机场联系。 四：品牌： 1万科企业：中国地产500强，排名第一。是目前中国最大的专业住宅开发企业。 2物业服务：口碑良好的万科物业，“全心全意全为您”服务宗旨，是国家一级资质的 物业管理企业。 五：产品： 100平米3g住宅，将户型设计、精装设计和生态技术融合。 卓越收纳系统：入户多

万科城花新园点评 1.交通：中春站下来走至少25分钟，而且是那种路况很差的那种，累死人。公交车只看到803。 2.环境：中春路和沪松路上都是大卡车货车，噪声和污染都很强。（空气不好，会不会对房子的外观 有影响？） 3.户型：基本是90平米的三房，卫生间和客厅都很小的那种，装修也不好。而且现在开盘的是马路 边的二栋，朝向是斜的，也不是南面的。 4.价格：1.9w－2w 4.规划：小区规划我没看到，目前是6栋楼在建，菜场、银行、超市都没有。 就这种房还要2w，大家觉得值吗？ 2.就学条件: 万科复旦实验学校（私立9年制学校）、明强小学、启音小学、黎明小学、七宝中学、七宝二中；伊丽 莎白幼儿园、鹤琴爱真幼儿园 先说几个1公里范围内的，就是走两步就到了的 1.七宝中心幼儿园(佳宝园) 地址：佳宝四村57号 电话：021-34101010 简介：

20110220_上海_万科城花新园(“3G”住宅)_案例研究

管理评审程序cx-01 1、目的：实现标准化管理，提高工作的正确性与效率。 2、范围：每个人所从事的工作。 3、职责：由每个人编写或修改自己工作岗位范围内的标准工作程序并提交经理层及相关人员评审，评审通过后正式执行。 4、质量：要求全覆盖，该做的都要写到，写到的都要做好，要有可追溯性，受控，第三者看明白，实现零缺限工作质量的目的。 5、时间：发现问题后的第一时间。 注：交稿时间：8月17日星期一17：00之前。 人员：工程部、预算部全体人员。 上海万科房地产有限公司 工

2006/04/20 【上海万科质量管理的现状和改善提案】 東京建物㈱菊池隆 2006年4月19日，東京建物菊池隆和万科企业付志强顾问在华漕pj现场事 务所，向崔志麟、曹一及王垚先生，针对上海万科质量管理的现状和想法进行了 访谈。 在中国，除了施工企业以外现场监理公司常驻现场，承担着在日本总承包商 的现场管理义务和设计事务所的监理业务。 上海万科，就提高现场的质量不断地努力采取改善措施，对那种积极的姿态， 很值得我们学习。 以下，按部位显示上海万科的质量管理的现状，最后以日本的方法作为参考， 为提高质量而提出第一阶段的改善建议。 1．基础、桩 上海万科在基础施工阶段之前，对各栋楼的基础部分进行钻孔实验，检测承 载力和相应的深度。调查深度是以预定的桩长+1m，同时也测量地表面承载力。 上海地区的地下水位普遍偏高，在gl-1m～0.5m左右。 华漕pj的桩是作为摩擦桩来设计

平地创新多层 (d区) 序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方 三主体建筑工程费1398.281557.34 1基础工程费186.90208.16 ◆土方工程基底面积 ◆护壁护坡 ◆桩基础及检测建筑面积10460.856062.7769.90 ◆基础结构建筑面积10460.85118.66124.13138.25 ◆降水 2结构及粗装修917.111021.43 ◆上部结构及粗装修建筑面积8978.67808.66726.07808.66 ◆砌体建筑面积 ◆找平及抹灰建筑面积 ◆防水防水面积 ◆半地下室结构及粗装修建筑面积1482.181108.66164.32183.02 ◆变更及签证建筑面积26.7129.75 3门窗工程118.75132.26

图纸管理细则 一、设计文件更改的提出 1、甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。 2、设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。 3、施工方提出通过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供货计划传递。 二、设计更改的实施 1、设计变更形式： *由甲方提出的变更为“项目变更通知”。 *由设计单位提出的及施工方提出的变更为“设计变更通知”。 2、设计变更的运行： *设计院发出的“设计变更通知”由设计部经理在“设计变更通知”上签字、盖章，由设计部该工程工程主管人员将其变更通知发放至工程部，接收人在变更通知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的复印件一份。 *工程部发放“设计变更通知”至施工及监理，接收人在设计变更通知上签收。 *“设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料

地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度： 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产

4.1.管理职责： a.质量方针：及时向客户提供达到国家规定合格标准的房屋。 b.质量目标：1999年内通过iso9002质量认证，100%达到国家合格标准。 c.职责和权限：另附。 d.管理者代表： 本公司委派工程部经理担任管理者代表，他将： *确保按照iso9002（94）要求建立/实施并保持质量体系。 *向总经理报告质量体系运行情况，以供评审及改进作为基础。 *代表公司就质量体系有关事宜与外部进行联络。 e.管理评审： 公司每年进行一次常规管理评审，以确保质量体系的适宜性和有效性及满足iso9002（94）标准要求及满足公司质量方针和目标，管理评审的记录予以保存。 4.2.质量体系： 本公司建立有以质量手册、程序文件、支承性文件表单为基础的质量体系文件，它们是公司的确保我产品质量符合规定要求的一种手段。 a.

工地开放活动操作指引 （2007年12月） 目录 一、工地开放活动目的 二、工地开放活动概要 三、工地开放活动操作流程 四、相关附件 上海万科工地开放活动操作指引 一、工地开放活动目的 工地开放活动是万科“以客户为导向”客户服务理念的具体体现。在客户购 买房屋至房屋交付的这段等待时期内，加强万科与客户之间的沟通和感情培养。 通过工地开放活动，让客户了解房屋在各阶段的施工工艺，消除客户对隐秘工程 的疑虑，以求让客户在万科“住得安心”。工地开放活动后的客户反馈，也将指 导缺陷问题的整改，促进万科进一步完善产品和服务。 本操作指引就工地开放活动的重要时间节点的各项准备要素进行标准化，从 而固化工地开放活动的流程，为客户提供高质量的服务。 二、工地开放活动概要 1、工地开放活动频次要求 在房屋正式交付前，毛坯房项目至少举办1次工地开放活动，装修房至少举办2 次工地

上海万科房地产有限公司 上万【2007】145号 ★ 工地开放活动操作指引 （2007年12月） 目录 一、工地开放活动目的 二、工地开放活动概要 三、工地开放活动操作流程 四、相关附件 上海万科工地开放活动操作指引 一、工地开放活动目的 工地开放活动是万科“以客户为导向”客户服务理念的具体体现。在客户购 买房屋至房屋交付的这段等待时期内，加强万科与客户之间的沟通和感情培养。 通过工地开放活动，让客户了解房屋在各阶段的施工工艺，消除客户对隐秘工程 的疑虑，以求让客户在万科“住得安心”。工地开放活动后的客户反馈，也将指 导缺陷问题的整改，促进万科进一步完善产品和服务。 本操作指引就工地开放活动的重要时间节点的各项准备要素进行标准化，从 而固化工地开放活动的流程，为客户提供高质量的服务。 二、工地开放活动概要 1、工地开放活动频次要求 在房屋正式交付前，毛坯房

付款控制程序 1、目的：确保及时、准确向分供商付款。 2、范围： 本程序适用于： 2.1工程款的审批、支付。[预付款、进度款、结算款（保修金）] 2.2材料、设备款的审批、支付。 2.3设计费的审批、支付。 3、职责： 3.1项目主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。 3.2项目主管经理负责复核付款申请并签署意见。 3.3预算部经理复核付款申请并签署意见。 3.4项目分管副总负责审核付款申请并签署意见。 3.5财务主管经理负责审核付款申请并签署意见。 4、程序： 4.1付款申请。 4.1.1项目主办人依据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。 4.1.2项目主办人按以下内容填写《付款通知单》和《付款申请单（试行）》并交项目主管经理复核。 4.1.2.1付款缘由。 4.1.2.2质量

住宅使用说明书 一、本小区商品住宅结构形式：a、b、c三幢为框架结构，d、e、f三幢为混合结构；楼板为现浇钢筋砼楼板，其中卫生间楼板为下沉式双层防水设计，基础为预制钢筋砼方桩。 二、本小区每户安装一只水表和一只进户阀，水表采用上海自来水公司的产品，进户阀采用铜质球阀。a、b、c、d四幢水表表径为φ32mm，e、f两幢水表表径为φ25mm，小区供水压力低压为0.32mpa，高压为0.40mpa，水表安装位置为楼梯进户处。 三、a、b、c三幢室内冷热水管均采用镀锌钢管；d、e、f三幢室内冷水管采用upvc塑料管，热水管采用镀锌钢管（根据国家及市建委要求）。 四、每套住宅有1个厨房，厨房内设有1个洗涤盆位置，留有冷热水管道接口，有一个煤气热水器安装位置，并配有冷热水进出口，热水器建议采用快速煤气型。 五、a、b、c、d四幢住宅每套设2

工程尾款支付工作程序 1、目的：确保工程尾款的正确支付，不再产生遗留问题。 2、范围：所有已经预算部结算审核的工程（除零星工程以外）。 3、职责：对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料上交情况作最后确认。 4、程序： 4.1工程结算经预算部审核（大型工程经过审价）完毕后，主管工程师在填写“付款申请单”之前，必须先办理“工程尾款支付确认单”（附后），该“确认单”作为办理结算付款的前提条件。 4.2根据“工程尾款支付确认单”要求，由主管工程师到物业公司办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款，如有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除，并加盖物业公司公章为准。 4.3为保证工程档案的完整归档，主管工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。 4.4在办理完该“确认单”后，方可办理“付款申请”，该确认单即作为尾款付款申请的附件一齐上报预

工程文件收发记录 □内部□外来□设计变更□图纸□法律□其它 序号 文件名称 编号 文件接收 文件发放 文件来源 收到日期 份数 备注 发放日期 发放部门 签收 份数 备注

1、目的：为编写质量体系程序文件制定编写原则及标准格式，使各部门编写符合要求的程序文件。 2、范围：适用于程序文件的编写及内容结构相类似的有关文件的编写。 3、职责： 3.1主要质量职能部门负责按规定要求拟制程序文件。 3.2与本程序相关的职能部门负责会审修改程序。 3.3贯标小组长负责编写指导。 3.4相关部门经理审核。 3.5管理者代表负责批准。 4、程序： 4.1程序文件编写总则。 4.1.1为保证质量方针得以实现，编制符合质量体系要求的程序文件，它规定了完成各项质量活动的方法。 4.1.2程序文件应对质量体系要素要求的所有影响质量的活动进行恰当而连续的控制，应能具备一旦发现异常即可作出反应和加以纠正的能力。 4.1.3程序应简练、明了、有效，并规定所采用的方法和合格的判定准则，按相同的结构、格式编排每个程序。 4.1.4文件便于使用者熟

设计单位考核情况评分表 工程名称：设计单位名称： 考核内容 评分标准 得分 质量 *“建筑规划、结构、设备设计先进合理、安全经济，图面表达清楚，下确无误”给5分。 *“建筑规划、结构、设计先进合理、安全经济，图面基本表达清楚、无明显错误”给4分。 *“建筑规划、结构、设备设计基本做到先进合理、安全经济，图面基本表达清楚，关键性错误不多”给3分。 *“建筑规划、结构、设备设计不合理且影响安全使用，图面表达不清楚，错误很多”给0分。 交图期 *提前交图3天以上给5分。 *按合同交力期±3天（含3天）给4分。 *延期3至5天（含5天）给3分。 *延期5天以上给0分。 配合效果 土建

2006年上海万科“万客会”策划方案——上海万客会简介：　　5月梳理结果仅1490名　　保持之前的产品手册+生活手册的会员刊物风格　　搭建完成会员自治的互动平台　　即将上线的明源会员管理系统　　资源整合，为会员提供更多的增值服务　　渠道整合，为营...

iso9002程序文件目录 编号 内容 006 规划设计过程控制程序 007 采购控制程序 008 施工过程控制程序 086 产品标识和可追溯性 010 文件和资料控制程序 011 纠正和预防措施控制程序 012 施工单位、监理公司控制程序 013 测量器具控制程序 014 设计单位控制程序 015 不合格品的控制程序 016 合同评审的控制程序 018 管理评审程序 019 质量体系管理程序 020 质量记录控制程序 021 内部质量审核程序 022 培训控制程序 023 检验和试验状态控制程序 024 服务控制程序 025 统计控制程序 026 产品防护和交付程序 027 检验和试验控制程序

履约保证金管理办法 一、为规避风险，凡实行招投标的项目必须实施履约保证金制度。 二、履约保证金金额为合同价的10%。 三、项目主办人员在签订分包合同之前必须详细审阅合同、招标文件，是否包含履约保证金有关条款。 四、在收到中标分供商履约保证金或履约保函时方可支付预付款。 五、对于初次合作或不受信任的分供商，必须严格实施履约保证金制度。 六、对于已经愉快合作的分供商可以允许对方将未结清尾款转为履约保证金，目的在于增强分供商资金运作能力，从而体现双赢原则。 七、当需要用未结清尾款作为新项目的履约保证金时，首先由分供商提出申请并说明理由，报工程部审核，工程部根据该分供商过去合作中的履约表现给出意见后转预算部审核，预算部根据该队伍的原工程费用审核情况，在认为确有足够资金可以转用时方可批准，并报财务部备案。 八、预算部在结算支付该

点工签认的暂行管理程序 为了控制好工程成本，提高公司资金的有效运作，规范签证管理，故对点工签认作以下几点规定： 1、在工程签证中原则上不得以点工形式出现。如有特殊原因需发生点工且数量较大时，必须由主办人员所在的部门经理同意后方可进行施工。 2、点工原则上是以定额站规定（每工22.80元）进行结算。 3、如按定额站规定进行施工有难度，主办人员可根据实际情况并参考市场价制定单价，原则上不能超过市场价。经部门经理认可，以书面形式在签证单上写明原因、工作内容以及和乙方谈定的点工单价。 4、预算部在对点工结算时，按工程部特殊签证意见办理，如资料不全，按定额规定办理。 注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。 2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。

上海万科房地产有限公司程序文件 vk-cx4.9-01 规划设计过程控制程序 1/3 试a 1.目的 控制设计单位的设计符合规范并满足本公司要求。 2.范围 适用于各设计阶段。 3.职责 3.1销售部负责提供市场调研和营销策略。 3.2设计部负责技术情报的收集、分析，调研设计单位的基本情况并 与之沟通。 3.3工程部负责对有关的施工工艺要求、施工限制性进行评审。 3.4分管销售的副总负责市场调查、营销的领导和协调。 3.5总经理负责设计任务书编制工作的领导和协调。 4.程序 4.1年度开发计划的编制。 4.1.1总经理接收总部下达的年度开发计划。 4.1.2总经理召开办公会