收益还原法中建筑物折旧应该从未来收益中扣除

收益还原法在农地估价中的应用

目前,在我国房地产估价中有市场比较法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。收益还原法是通过合适的还原利率,将房地产在未来能够带来的纯收益进行估价的一种方法。本文主要探讨了房地产估价中收益还原法的运用。

目前,在我国房地产估价中有市场比较法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。收益还原法是通过合适的还原利率,将房地产在未来能够带来的纯收益进行估价的一种方法。本文主要探讨了房地产估价中收益还原法的运用。

在土地估价中运用收益还原法,合理确定还原利率,以未来纯收益的折算作为主要估价方法,具有一定适用性和可操作性.本文结合笔者实际工作经验,对收益还原法在土地估价中的应用进行分析与探讨.

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一,但在实际操作中对于土地纯收益和土地还原利率的确定方法,存在一些问题,针对这些问题提出解决这些问题的措施,试图提高该方法的应用水平。

房地产估价的收益还原法评析

收益还原法在房地产估价中的应用——收益还原法是房地产估价三种基本方法之一，它的应用需要准确把握两个关键问题(纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题，目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法，这使得...

宗地名称：估价期日：2008年9月3日 估价人员：估价日期： 项目负责人：复核人： 估价方法 适用范围 技术路线 估价程序 宗地收益还原法估价底稿 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方 法。 根据待估宗地的特点，调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的租赁、收益情况，对可获净 收益、可获净收益期限、可获净收益的可靠性进行对比分析。客观地计算其收益和费用，选取适当的还原率折现 累加得出评估值。 收益法计算公式：v=(a÷r)×[1-1÷(1+r)n]或：v=a/（r-s）×｛1-[(1+s)/(1+r)]n｝ 其中：v为收益值；a为年土地纯收益；r为土地还原率；n为收益年限，s为收益年增长率 适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。收

收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等,他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

针对以往收益还原法估价工作中对未来收益预测的定量分析不足的缺点,构建了利用模糊贴近度分析及灰色预测为主要方法的估价实例选取——未来收益预测模型。并结合实例介绍该方法在实际工作中的应用。

本文分析了收益还原法的优点和不足，并对收益还原法运用中关于纯收益、还原利率、收益年限等应注意的问题进行了较为详细的说明

本文用技术经济动态复利公式分析了房地产价格评估收益还原法公式的由来。用效用理论分析了房地产投资的风险，讨论了风险选择、风险修正、风险评估的方法。

收益还原法是房地产估价中公认的三大基本方法之一,有较强的理论基础,常用于有收益或潜在收益的房地产估价中.在收益还原法中,房地产的净收益、成本费用、报酬率的确定是关键点,也是难点.在分析酒店型房地产的财务数据和相关政策的基础上,对估价中所需的各项参数进行了研究,以实际案例探讨收益还原法在酒店型房地产的应用问题.

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。

房地产估价的收益还原法评析

针对以往收益还原法估价工作中对未来收益预测的定量分析不足的缺点,构建了利用模糊贴近度分析及灰色预测为主要方法的估价实例选取——未来收益预测模型。并结合实例介绍该方法在实际工作中的应用。

收益还原法中若干因素对房地产估价结果影响的分析郭春显，葛颖培由于纯收益和还原利率在房地产实际评估中的确定有一定的难度，且又比较抽象，所以，引起了理论界和实践部门泛的探讨。本文拟就折旧、残值对估价结果的影响做一些分析与讨论。一、关于拆旧计入纯收益与否的...

瓣 一一1关于成本法建筑物折旧中 偿债基金折旧法的再探讨 口丁金礼； 在运用成本法评估旧有房地产时，要计 算该房地产中建筑物的折旧额。目前，折旧 的求取方法很多，一般分为四大类：一是耐 用年限法；二是实际观察法；三是成新折扣 法；四是混合法。其中采用较多的是耐用年 限法，在该方法中又分为直线折旧法、余额 递减折旧法、年数合计折旧法、偿债基金折 旧法等。对于前三种折旧法，尽管各不相 同，但折旧思路与其公式是一致的。而偿债 基金折旧法的折旧思路与公式并不一致，折 旧总额与建筑物现值计算公式都是错误的。 虽然国家质量技术监督局和中华人民共和国 建设部联合颁发的《房地产估价规范》上役 有提到偿债基金折旧法，但由于中国房地产 估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产 估价理论与方法》一书中，详细地叙述了偿 债基金

认真研究国外学者关于农地估价中如何运用收益还原法的理论，对于规范我国农地估价工作，提高农地估价的科学性，具有重要的理论意义和现实指导意义。以马克思地租地价理论为基础，结合西方学者善于如何合理的运用收益还原法评估农地价格的理论，方能建立起适合中国农村实际的农地估价体系。

运用重置成本法评估房地产有两个核心问题,一是房地产的重置成本估算,二是建筑物折旧估算。因此,如何认识折旧及判定折旧额直接关系到重置成本法理论的科学性及评估结果的合理性。本文仅就目前我国在这方面存在的问题加以探讨。一、耐用年限法估算建筑物折旧额存在的错误耐用年限法估算建筑物折旧额,是依据建筑物的经济寿命、已使用年限及残值等因素,通过公式计算出折旧额的方法。在应用过程中,较普遍地与会计上的折旧计算方法相混淆。如在中国房地产估价师学会编写的《房地产估价理论与实务》(中国物价出版社1995年出版)和《房地产估价理论与方法》(中国物价出版社1995年出版)

加油站用地属于其他商服用地，而加油站是具有特许经营权的土地，这类土地数量和交易量相对较少，其明显的特征包括：数量有限性、竞争不足性、交易稀少性、用途受限性。因此在评估的过程中，当比较案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候，可以用市场比较法评估，但是我国目前加油站市场交易案例并不多见，一般很难采用市场比较法评估。而加油站是在经营期间内有持续性收益的经营性土地，可采用收益还原法估价。本文重点介绍采用收益还原法评估加油站土地价格，并提出应用中需要注意的问题。

本文分析了高速公路工程不动产的经营收益构成和运营成本构成,应用随机时间序列模型和工程不动产评估理论建立了高速公路工程不动产的净经营收益动态预测模型和还原率动态预测模型,为实现公路工程不动产价值的传统经验静态评估提升及科学动态评估奠定基础。