土地财政问题透析

本文在对我国房地产价格基本走势分析的基础上,通过土地出让收入与地方商品房售价关系模型的构建与结果检验,指出了土地财政是推动地方房地产价格上涨的重要力量。从合理划分中央和地方政府的事权、财权,改革土地出让金制度,开征物业税,完善土地收益分配制度,积极防范政府土地融资风险四个方面提出了治理对策。

城市化是我国未来发展的主要动力所在,推进城市化进程已成为我国发展的主战略之一。然而,在城市化的进程中,政府通过土地财政扩张城市,这样的发展模式虽然具有积极的一面,但却越来越受到人们的质疑。文章分别从土地财政对城市化的积极作用与负面影响进行分析,在此基础上提出了相应的改良建议,以期在未来能够有着更好的发展。

分税制改革使地方政府渐入财政困境,土地财政逐渐成为地方政府财政收入的重要来源。土地财政发展初期为地方政府提供财政资金,推动了地方经济的发展。随着土地财政发展阶段的变化,它的弊端也日益显露。土地财政推动了房价高涨,贫富差距增大,同时促使地方政府对土地经济过分依赖,进而产生了对人口城市化的抑制作用。

在现有的财政分税体制和以gdp考核政绩的行政管理体制下,地方政府必然依靠其对土地的垄断权力获取巨额土地出让收入来维持地方财政支出,这就是\"土地财政\"。为使\"土地财政\"收益最大化,地方政府通过抬高土地出让底价和人为限制土地供应数量等方式造成土地市场的稀缺,从而拉高地价推高房价。应从改革和完善分税制、地方政府考核机制、政府行政管理体制等方面入手消除\"土地财政\"对房地产市场价格的影响。

[硕士]论土地财政转型与房产税改革之关系——【学位年度】2012　　【摘要】　　2012年，温家宝在其所做《政府工作报告》中70次谈及改革，财税体制改革、分配体制改革、教育体制改革、政治体制改革、经济体制改革、社会体制改革……，中国大转型，房产税改革...

我国分权体制及其所引致的地方政府\"土地财政\"偏好是导致我国房价与地价齐涨的深层原因,从这一角度来看,中国房市问题很大程度上是一种体制现象,在对策上应更多的从体制层面着手,尤其是对中央和地方政府间事权、财权配置的调整优化。本文基于我国体制层面因素,对我国房地产市场过热成因进行了探讨。

土地财政与城市公共产品供给 一、引言 改革开放三十多年来，我国经济保持高速增长，20世纪90 年代以来，我国不断加快的经济增长和城市化进程带动了“人口 城市化”的加速，人口城市化的过程伴随着城市空间的迅速扩 张，土地需求日益增大，土地财政发挥着越来越重要的作用。土 地财政是指地方政府的财政支出日益依赖于通过出让土地使用 权获得的各种收入，这是由财政分权和政治集权相结合的“中国 式分权”的产物。分税制改革以来，土地出让所得已经成为地方 政府的一个重要收入来源。2012年全国出让国有建设用地面积 3228万公顷，出让合同价款269万亿元。其中，招标、拍卖、 挂牌出让土地面积2930万公顷，占出让总面积的908%；出让合 同价款255万亿元，占出让合同总价款的948%。1土地财政收入 占地方财政收入的42%，2这一比重在某些地区甚至更高，因此 土地财政又被称为“第二财政”

土地财政是我国土地制度及分税制实行以来出现的一个重要现象。广义上，其内涵十分丰富，包括土地出让收益、土地及其相关产业的税费及风险抵押贷款等。狭义上，土地财政是指土地出让收入及相关税收收入。本文对土地财政的研究主要围绕其广义的含义开展，将土地财政定义为国家行政区域内，在经营土地过程中开展的所有财政收支活动。

本文通过构造一般均衡模型发现:\"土地财政\"必然推动房价持续上涨,从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满;房价越高,地方政府的效用就越大,因而地方政府具有推动房价上升的内在激励;由于地方政府的效用与商品房成交量的关系不确定,地方政府一般具有豪宅偏好,而忽视中小户型大众住宅、经济适用房和廉租房的供应;给定\"土地财政\"现状,在地方政府相互竞争情况下,中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难。为证实上述结论,本文通过格兰杰因果检验的方法发现,地价在5个季度内都对房价变化有解释能力;从联立方程模型的估计结果中又发现,供给方程中地价的系数统计显著,地价对房地产价格和成交量具有明显的影响。最后,本文提出了一系列的政策含义。

以武汉市为例,通过granger因果分析法定量分析了土地财政对城镇化面积与人口的正向推动作用,同时对土地财政对城镇化发展的负效用包括农民利益受损进行了分析。结合新型城镇化和生态文明建设的思路,尝试着对未来武汉市土地财政改革提出建议。

现行体制下我国“土地财政”问题的解决 1993年中国进行的分税制改革和此前确立的一系列体制机 制使我国地方政府，特别是县，两级政府的财政收入相对巨额支 出日益，捉襟见肘，有的地方政府甚至靠举债维持其正常运转， “土地财政”在此背景下有愈演愈烈的趋势。这种现象让我们不 得不进行反思，我们要从源头上根除“土地财政”带来的危害就 必须随着我国经济社会的发展不断对现行体制进行改革。 一、土地财政的理论综述 一般地，“土地财政”是指中国现有的体制造成的地方财政 过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的非正常现象，即一 方面通过划拨和协议出让土地等方式招商引资，促进制造业、房 地产业和建筑业超常规发展，以带来营业税、企业所得税等地方 税的大丰收，另一方面通过招、拍、挂等方式收取土地出让金， 并以土地使用权和收益权获得土地融资，以此带动地方经济发 展。正如蒋省三等指出的“政府财政预算内

在一线城市土地市场火爆的映衬下,"土地财政"依旧是2013年的关键词。据《第一财经日报》记者粗略统计,2013年全国土地出让收入有望再度超过3万亿元,并创下历史新高。尽管土地出让收入中有相当一部分将用于征地拆迁支出等,真正的土地收益并没3万亿这么多,但迅猛增长的土地出让数据,仍令地方财政转型显得"路漫漫"。有望再超3万亿截至发稿,尚无官方机构发布2013年全国的土地出

开始于1994年的分税制改革,增加了地方政府支出事项,同时也降低了地方财政在全国财政中的比重,地方政府财政收支缺口逐步扩大。土地财政在缓解地方财政压力的同时,也使地方财政不可持续性增加。未来应从理顺地方财权与事权等几个方面解决其不可持续性问题。

房地产业的发展有很强的带动效应。房地产市场价格\"居高不下\"从短期看可能跟需求有关,但长期而言实际上是由其租金决定的。通过对马克思地租理论的研究可以得出结论,即转轨经济背景下的城市化和土地供给以及隐藏在背后的\"土地财政\"是房地产市场非理性繁荣的深层次原因。

为了探求土地财政对社会经济和房地产市场的影响,本文结合相关经济理论和土地财政的起因,分别构建了土地财政对社会经济和房地产市场单独的影响模型和系统的影响,并从分税体制改革、地方政府晋升激励、土地相关制度等三个方面对土地财政模式的完善提出建议。

建筑工程款拖欠问题透析

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本文通过分析住宅装修“超支”现象的成因、危害,提出了预防与控制的有效方法。要使住宅装修行业打破市场“潜规则”,寻求健康的发展途径,在于科学合理的预算和业主的良好心态。

防腐木透析 1、什么是木材的防腐? 防腐木是经过防腐处理的商品木材，可以防止真菌木材腐坏因子和白蚁等昆虫对木材造 成的蛀蚀。经过防腐处理的木材使用寿命更长，与普通木材吴其他方面的不同。 2、什么样的防腐木寿命更长？ 防腐木的使用寿命取决于防腐剂（有效成分）在木材中的保持量和透入程度。这主要取 决于基材的吸液（配比合理有效的防腐液）量能。所以防腐处理之前的木材含水率最好 低于18%。 3、我们为什么要选择俄罗斯樟子松作为防腐木的基材？ 俄罗斯樟子松是欧洲赤松的变种，也是属于赤松范围内的一种松木。该树种性耐腐或稍 耐腐，且细胞结构合理，具备细胞间隙以填充防腐剂有效成分，比较容易进行防腐处理； 其在原始森林里的生长造就了具备综合强度，形体稳定性和美观的纹理，比较适合作干 燥、定型处理；另外俄罗斯樟子松原木资源极为丰富、价格适中，适合中国市场消费者 的需求，所以作为我们首选的防腐木进口基材

本文通过分析住宅装修“超支”的原因和危害,提出在住宅装修中,业主正确的心态、科学合理的预算、设计行业的正确引导是预防和控制“超支”的有效方法,并能促使住宅装修行业打破市场“潜规则”,寻求健康的发展途径。

1 土地使用权出资问题浅析 大成律师事务所莫非 [论文摘要] 将土地使用权作价出资（入股）或者作为合作条件与他人成立企业是实践中经常使用的土地处 置方式。但实践中，权利人取得土地使用权后，以土地使用权作价出资（入股）或者作为合作条件 也他人成立企业，是否属土地使用权的转让？非房地产企业土地使用权出资，工业土地、划拨土地、 租赁土地出资又应当如何认定，对政府操作部门来说一直是一个难题。本文将依据我国及上海市的 有关地方性法规，主要探讨土地使用权作价出资（入股）中存在的上述问题。 [关键词]土地使用权作价出资转让 一、土地使用权出资概述 权利人取得土地使用权后，对该土地使用权除了自用、出租、转让外，实践中经常发生的处置 方式还有将土地使用权作价出资（入股）或者作为合作条件与他人成立企业。 虽然《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条第（三）款将土地使用权

分税制和政绩\"锦标赛\"是造成我国目前地方政府财政紧张的重要原因,部分地方政府为削减财政赤字采取了非理性的土地政策,致使部分耕地、公用地等土地不合理的商业化,引发房地产投资增加。运用2004—2015年12年间我国284个地级市面板数据,实证分析验证了地方政府财政赤字对房地产投资有显著促进作用,土地财政和经济增长扮演了中介作用。