中国土地估价师实践考核之案例分析

1 估价师考试中土地估价技术报告中的常见问题 一、总述 总述部分是就项目名称、委托方、受托方、估价目的、估价依据、估价期日、 估价日期、价格结果等方面作以简明扼要的说明。此部分值得注意主要有： 1、估价项目名称 如果涉及两个以上的市县时，应该分别出具土地估价技术报告。 2、估价目的 估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能 被征用的土地，不能出现相对应的评估目的；一项估价只能有一个目的，而报告 中出现两个估价目的；表述不清晰，没有明确报告的应用方向。 3、估价依据 说明估价行为的依据应该包括法律政策依据、估价技术依据、估价对象鉴别 依据、委托方所提供的明细资料单及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。在 土地估价技术报告中常出现的问题主要有：头重脚轻，一般性法律政策太多，估 价对象方面的太少；少项、不全（如缺少城镇估价规程

(2010年6月19日,根据录音整理)经过一天的会议,代表审议了协会第三届理事会的工作报告和协会章程修改草案,选出了中国土地估价师协会第四届理事会和协会新的领导班子。这

2013年全国土地估价师《土地估价相关知 识》 考试大纲 第一部分土地相关税收 第一章税收基本理论 考点1：税收概念与特征 考点2：税收分类 考点3：税收主体与目的 考点4：税制 考点5：税基与税率 第二章土地税收 考点1：城镇土地使用税 考点2：耕地占用税 考点3：土地增值税 第三章房产税收 考点1：房产税 考点2：房地产税 第四章其他相关税收 考点1：营业税 考点2：城市维护建设税 考点3：教育费附加 考点4：企业所得税 考点5：契税 考点6：印花税 第二部分金融 第一章金融基础 考点1：金融概念 考点2：货币概念 考点3：信用的概念、形式与职能 考点4：金融工具 考点5：金融体系 考点6：中央银行的概念与职能 考点7：商业银行的概念、类型与职能 考点8：外汇与汇率的含义 第二章保险基础 考点1：保险概念 考点2：保险

专业实践总结报告 周****湖南众联评估有限公司425000 摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了 扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单 阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等 问题。 关键词：估价依据估价方法估价风险 正文： “知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱 子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清 晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的 土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行 积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土 地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济

土地估价师实践日志一 本人从2011年开始在******土地评估有限公司从事土地评估工作，通过努 力学习理论知识，在2013年通过了土地估价师的考试，取得土地估价师资格。 并于2014年6月开始进入实践期，在****土地评估有限公司开始为期两年的实 践学习。 之前的理论学习，让我对土地评估的基本概念、计算方法等方面都有了一定 的了解，实践开始后，在**老师和**老师的指导下，我开始系统地学习整个评估 流程，并积极开展评估工作。刚开始在工作中主要是协助老师做好相关工作，从 客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极 参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则 和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。 公司主要擅长抵押贷款类土地评估项目，我参与较多的也是此类评估项目， 下面就本人参与的土

土地估价师-土地估价分析和估价方法选择

专业实践总结报告 xx市xxxx评估有限公司 摘要：实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。要正确评估土地价格，必须遵循房 地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准 则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。本报告从工作实践出发，简单说 明了实践与估价理论、估价方法以及估价风险的控制等问题 关键词：实践、土地估价、估价理论、估价方法 实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。理论再完善，也是从实 践中产生的，并依靠实践不断的完善。没有实践，理论只能空谈。做为刚通过考 试取得土地估价师资格证书的我们，最缺乏的就是专业实践，考试也只是考察应 试者书面的专业知识、相关知识、理论方法等，而不能判断其实践操作技能的水 平。 通过在xxxxx评估有限公司的工作实践，本人充分认识到房地产是一种特殊 的商品，尤其是土地，

2008年土地估价师考试真题 试卷一土地管理基础与法规 一、判断题(10题，题号1-10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同 题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不 得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为o) 1.以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股 企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。 () 2.依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的， 不再征收耕地占用税。() 3.土地的边际报酬体现了土地的平均生产力。() 4.依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。() 5.全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属宏观控制性规划，乡级土地利用

1 土地估价师注册办法 土地估价师注册办法土地估价师注册办法第一条为了适应社会 主义市场经济发展的需要，加强土地估价行业的自律与监督，提高服 务质量，维护市场秩序和土地估价师的合法权益，根据《中华人民共 和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律 法规，制定本办法。 第二条土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土 地估价 师应按本办法进行注册,取得土地估价师注册编号。 中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。 注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册 的土地 估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。 第三条土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理，全国的注 册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布，提供社会查询。 第四条注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。 第五条土地估价师注册按以下程序办理。 1、土地

1 第一部分土地相关税收 税收基本理论 税收概念与特征 税收是国家为实现政治、经济和社会目标，按预定的标准强制性的进行从个人和企业向国家财政的 资源转移 税收基本特征：强制性、无偿性（关键）、固定性 税收分类： 按税负能否转嫁分：直接税（所得税、财产税）、间接税（流转税） 按课税对象性质分：流转税（增值税、营业税、消费税）、所得税、行为税（印花）、财产税 按收入的归属分：中央税（消费税）、地方税，中央与地方共享税（增值税） 与价格的关系分：价内税、价外税——通常用于征收流转税 税收计量标准:：从价税、从量税 预算科目和统计口径分类：定率税、配赋税 税制 从法的角度看，税制是一国税收法律、法规、规章的总称；从结构分析，税制是一国各种税收及其 要素的构成体系 我国税制三大阶段：经济体制改革前的税收制度、两步利改税时期的税收制度、1994年经济体制改 革后形成的分税制度体系

2015年土地估价师理论方法：土地报酬递减规律 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意） 1、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、 直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 a．总地价 b．土地使用权出让金 c．总投资 d．土地出让平均纯收箍 2、农用地分等工作中的面积应与土地利用现状变更调查成果相一致，精确到小 数点后。 a：一位 b：三位 c：两位 d：零位 e：国家实行土地估价师资格认证制度 3、一般地，影响房地产市场的现状及发展变化的因素有__因素。 a．宏观层次 b．中观层次 c．客观层次 d．微观层次 e．主观层次 4、土地__是人们在一定社会制度下拥有土地的形式，是整个土地制度的核心。 a．使用制 b．利用制 c．所有制 d．管理制 5、土地开发

2007年全国土地估价师执业资格考试《土地估价相关知识》真题及详解

1、城市经济学概念 城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。他 是研究城市经济的产生、发展，在国民经济中的地位、作用，城市经济的本质特征、活动规律和城市内 外部社会经济关系、发展趋势的科学。 2、城市经济增长 城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。城市经济增长有着不同于一般经济增 长的特点： 第一、城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。 第二、城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加，而且还必然带来城市人口规模和用地规 模的扩大。 第三、城市经济增长意味着城市经济结构的优化，即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及 产出的高效性;整个城市经济部门特别是物质生产部门与基础结构部门结合方式的先进性与合理性;主导 产业部门与整个城市经济部门的协调性等。 第四、城市经济增长意昧着城市物质财富和社会财富的增长。

-1- （一）2009年土地管理基础与法规考试真题 一、判断题(10题，题号1-10，共10分。请判断下列各题说法的正确或错误，并将答 题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。评分说明： 每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。(√) 3．根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性 用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。(×) 4．土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别 申请登记。(√) 5．农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法 享有占有、使用、收益

房地产e网-房地产与物业管理实用资料库http://www.***.*** 土地估价师考试案例与报告模拟试题(下) 单选题： 1、不属于现场调查的方法()。 a.观察 b.电话调查 c.询问 d.测量 标准答案：b 解析：现场调查的方法主要有：1.观察;2.询问;3.测量;4.核对。 2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有()。 a.土地的面积、形状、地势 b.土地的使用年限 c.建筑物的权属、他项权利 d.土地的性质、权属、来源 标准答案：a 解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路 情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新 旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。 3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有()。 a.土地的位置、

2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创 1/3 土地估价师考试土地管理基础知识试题3 36.耕地占用税的纳税人必须在批准占用耕地之日起() 日内缴纳耕地占用税。 a.10b.15c.30d.60 37.下列税种中，属于资源税类的为()。 a.城镇土地使用税b.土地增值税c.房产税d. 营业税 38.国有企业破产出售的，企业原划拨土地使用 权应当以()方式处置。 a.出让b.授权经营c.保留划拨土地d.以上都 不对 39.某农户因分家，分户的需要，在自家承包的一般农 田上申请住宅用地100平方米，需要()批准。 a.乡级人民政府b.县级人民政府c.省级人民政府 d.国务院 40.我国土地评估机构的资质管理由()负责

2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创 1/3 土地估价师考试土地管理基础知识试题5 71.各省，自治区，直辖市划定的基本农田应当占本行 政区内()。 a.高产田的85%以上b.耕地的80%以上 c.农用地的75%以上d.管辖范围的70%以上 72.基本农田保护区划区定界的基本单位是()。 a.村b.乡(镇)c.县(市)d.省(自治区，直辖市) 73.基本农田保护区划定中，应优先划入基本农田保护 区的耕地是()。 a.经县级以上地方人民政府批准确定的水果生产基地 内的耕地 b.年产量超过1000公斤/亩的耕地 c.根据土地利用总体规划，铁路，公路等交通沿线， 城市和村庄，集镇建设用地周边的耕地 d.需要退耕还林的耕地 74.单位之间的土地所有权和使用

2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创 1/3 土地估价师考试土地管理基础知识试题4 55.申请境外上市的公司净资产应不少于()。 a.1亿元人民币b.2亿元人民币c.4亿元人民币d. 10亿元人民币 56.由县级以上人民政府土地行政主管部门批准，建 设项目施工和地质勘查可以临时使用国有土地。临时 使用土地的期限一般不超过()年。 a.1b.2c.3d.5 57.承租人将承租土地转租给第三人，承租土地使 用权归()所有。 a.原承租人b.第三人c.原承租人与第三人共有d. 原承租人与第三人协商 58.新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的， 建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣 工验收之日起三十日内，申请

推荐：土地估价师模拟试题 1、由于没有遵循()，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很 难获得同类专业商店的收益。 a.替代原则 b.变动原则 c.协调原则 d.收益原则 标准答案：c 解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店， 因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。 2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是()。 a.物价变动 b.交通条件 c.公用设施条件 d.环境质量 标准答案：a 解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。 3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和()为基础，就过去、现在以至将 来作长远的考虑后予以确定。 a.替代原则 b.合法原则 c.贡献原则 d.变动原则 标准答案：d 解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、

中大网校引领成功职业人生 中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：www.***.*** 2010土地估价师考试《土地估价相关知识》模拟试题(2) 总分：100分及格：60分考试时间：120分 一、判断题(共20题，题号1～20，请判断各题说法的正确或错误，正确涂“√”，错误涂 “×”。每题0.5分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣全判断题总分为0分。) (1)借用的基本形式是无偿性。（） (2)发行人发行证券，应当依照法定程序向国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门 报送证券发行申请文件。（） (3)计量职能是会计最基本职能。（） (4)人民币有确定的法定含金量，是用于兑现的信用货币。（） (5)施工定额是直接用于建筑施工管理中的一种定额，是建筑安装企业的生产定额。（） (6)税源是

1 一、判断题(20题，题号1-20，共10分。请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题 号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并 倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0) 1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的 土地。（） 2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人gdp。（） 3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。（） 4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。（） 5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分 配等派生职能。（） 6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券（） 7.会计主体一定都具有法人资格。（） 8.我国房产税实行定额税率。（） 9.企业的

房地产估价师案例分析竞赛试题 一、问答题 （一）、某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进 行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积 为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。 甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2， 而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理 的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ 答： 1、评估的是公开市场价值或价格，是客观合理的价格。　 （备选：评估的是市场客观、合理的价格或价值）。 2、而实际发生的成本可能超过社会平均水平。　　 （备选：成本价格取决于效用，而非实际成本）。 3、估价时点与实际成本发生时间有差异，价格会有变化。　　 （备选1：由于估价时点与成本发生时点有差异，市场可能变 化）； （备选2：由于时