住宅房地产估价的主成分分析市场比较法

科学研究是探索未知事物或现象的本质和规律的活动，是一种创造性的脑力劳动。现代科学技术的发展，对科研人员素质、知识结构，科研能力等提出了更高的要求，特别是在发展我国社会主义市场经济的今天，更需要加强对科学技术的研究，把理论与实践结合起来，因此，对科学技术的研究必须用科学的方法。正确的方法是通向成功的桥梁。

我国房地产市场在不断发展和壮大,房地产交易越来越受到人们的关注。房地产估价在房地产交易中是非常重要的,研究房地产估价是现今房地产交易中不可缺少的一项专业性、技术性工作,能直接反应房地产的市场状态,得到了国际估价界的统一公认。本文针对我国现今房地产估价行业的发展现状和问题,对房地产估价中的市场比较法进行了研究。

摘要 房地产估价中，市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的 是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中 成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地 产估价规范》规定:在有条件的地方必须应用市场比较法来评估土地或房地产价 格。所以如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国 房地产界迫切需要解决的问题。 本文首先从理论上对房地产价格的影响因素、房地产估价的原理及难点、市 场比较法的应用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国 应用过程中存在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、 不完备性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存 在的不科学性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应 用市场比较法估价的途径。 接着，本文探讨了模糊

本文通过介绍市场比较法的基本原理和操作程序,并列举典型案例运用市场比较法进行房地产评估,体现了其现实意义。

房地产估价市场比较法

市场比较法在房地产估价中是最常见、最重要、应用最多的方法之一,本文介绍了市场比较法的含义、理论依据、适用范围、操作步骤、计算公式,重点阐述了提高市场比较法评估精度的六个建议。

随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随 之增大。那么，如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价 的三大基本方法:市场比较法，成本法和收益法，尤以市场法的运用最为广泛，但是这种 评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验，对数理模型运用较少，在实际应用 中，易出现评估价格偏离市场价格的现象。 本文以理论联系实际，定量分析和定性分析相结合的方法，研究如何在房地产估价中 引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场 比较法的不足，减少了在房地产估价中人为因素的影响，使得评估结果更科学、客观和可 信。 首先，阐述传统的市场比较法，并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。 其次，引入特征价格理论，研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍 特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等，分析当

市场比较法是评估房地产市场价值的一种重要方法,运用模糊数学的贴近度概念和特征因素隶属函数改进传统的市场比较法估价,能够使估价结果更客观、更科学地反映待估房地产价格的真实性,提高评估结果的精度.

板浅浅析市场法比较法在我国房地产估价中的应用 摘要：市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市 场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界 的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提 出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场 一、市场法概述 市场法（marketcomparativemethod），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通 过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、 发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求 取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。 二、市场法的适用对象和条

模糊数学是运用数学方法研究和处理模糊现象的一门数学分支。根据模糊数学原理,对传统的市场比较法进行改进,能使可比实例的选取、区域因素和个别因素的修正、估价对象比准价格的确定更为准确,使估价结果更客观、合理地反映估价对象的价值。

市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。在市场比较法的理论基础之上,总结了市场比较法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。

以测量学和统计学中的误差理论为依据,结合房地产估价的实际情况,论述了估价误差的一般规律,并对比较法估价误差进行了研究,同时得出参考数据和结论。

针对房地产价格评估中市场比较法应用的难点问题-对区域因素和个别因素的修正,提出了用层次分析的方法进行区域因素和个别因素的定量比较和修正,进一步完善了市场比较法的应用。

针对房地产估价实践中比较法在交易实例选择以及修正过程两方面存在的不足之处,提出采用gis技术进行交易实例管理与初选、运用模糊贴近度进行可比实例的选择以及模糊综合评判方法进行价格计算,并以实例加以验证。结果表明,该方法可以有效地解决可比实例的管理、选择以及价格修正问题,提高评估的科学性和正确性。

采用主成分分析法进行房地产企业财务能力评价,可以用少数的综合变量取代原有的多维变量来进行有针对性的定量化评价。采用该方法进行实证分析,以我国上市房地产公司中8家财务困境公司和8家财务正常公司为样本,选取了能较全面反映公司财务状况的10个财务指标为变量,应用主成分分析方法,进行上市公司的财务能力评价,研究表明,该方法可以有效评价房地产企业财务能力,避免了以往房地产企业财务能力评价方法通常具有的主观性,以及忽略评价指标之间的相关性的问题。

应用主成分分析法,对参考文献[7]的案例进行分析,其计算过程简单,分析结论显示评价效果较好。

目前房地产估价中运用的市场比较法多是人工操作,作业效率较低,评估过程中过多的介入了估价师的个人主观因素。针对这些问题,探讨了利用gis强大的图形数据和属性数据管理和分析功能,建立房地产交易资料的图形数据库和属性数据库,并建立两种数据库之间的关联;根据房地产市场比较法的原理,确定影响房地产价格的特征因素,构建评价指标体系;并借助模糊数学中的模糊集合、隶属函数、贴近度等知识,从系统中提取相似交易案例,借助模糊数学评估方法进行房地产价格评估。

科学研究是探索未知事物或现象的本质和规律的活动，是一种创造性的脑力劳动。现代科学技术的发展，对科研人员素质、知识结构，科研能力等提出了更高的要求，特别是在发展我国社会主义市场经济的今天，更需要加强对科学技术的研究，把理论与实践结合起来，因此，对科学技术的研究必须用科学的方法。正确的方法是通向成功的桥梁。

引用模糊集合贴近度的概念,对房地产估价中市场比较法的比较案例选择进行应用介绍,并就其中隶属度赋值人为因素的影响问题提出专家评估方法来进行削弱。

本文对房地产估价方法中应用较为广泛的市场比较法内涵及适用范围进行了阐述，通过分析了市场比较法应用的难点，提出了解决问题的对策和措施。

本文通过介绍市场比较法的基本原理和操作程序,并列举典型案例运用市场比较法进行房地产评估,体现了其现实意义.

实践证明,传统的层次分析法应用于房地产估价中市场比较法存在一些缺点及不足之处,为此,本文提出对层次分析法进行改进,采用三标度法快速、便捷建立优先判断矩阵,并将优先判断矩阵转化为模糊一致性矩阵,以建立更加完善的市场比较法,促进房地产评估价格更为准确、科学。