作者：美房网主编

品质差、风险大、投资周期长是人们对回迁房的普遍认知，确实，无论上网搜还是去中介门店询问，亦或询问自己的亲戚朋友，得到的答复基本差不多，甚至能一口气举例各种买回迁房被骗的血泪新闻。还有些人虽然拿到了回迁房，但冬天没暖气，夏天电力跟不上，公共装修部分接近毛坯，隔音几乎没有，住着闹心，售卖价格还不如隔壁安置房高......

这不仅是新闻，而且在大部分地方也是事实，很多业主发现不菲的装修在没有本身房产品质的支撑下，还不如不花装修钱。虽然在深圳几乎不存在，但并不代表深圳的回迁房就可以随便买买买。首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。

▲第一类，业主已经持有房产证，这种回迁房可以正常在交易所过户转名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是要么价格高，要么周期长。一般情况周期谁都不知道，如果周期能够确定，那价格就已经飞起来了。

▲第二类，业主只有开发商的回迁协议，买卖的是回迁权，而非真正的房屋过户。这类交易具体有两种形式：一是直接和回迁业主签订协议，先付一部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，而且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，资金风险大，而且业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者依然不建议考虑。另一种是交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的标的非常少，我们目前给大家寻找的投资标的就属于这一类，首先非常安全。当然，我们会核查清楚以下几个问题：

1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；

3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；

5、会设置监管平台，保障资金安全。

一切都好，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁尤其是拆迁基本结束的地方又有人愿意出售，出售总面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短、还有价差等几个条件的，确实非常难得。

笔者最后想说，一百多万在深圳连首付都不够的情况下，却能全款买到3-5年后的商品房，权益还能得到保障，还有租赁货币化补偿，确实非常划算！如果有任何疑问，欢迎添加微信美房网深圳康老师mkkk986或文末留言，感谢您的关注。

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来源：美房网深圳站（meifang-sz）

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回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

在计划经济条件下提出的住房标准，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定早已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。

回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。