10月31日，在天津召开的第七届中国房地产创新发展论坛上，中国房地产业协会引领第二批“中国百年住宅示范项目”进行了意向签约。

中国房地产业协会会长刘志峰在大会上说：“如果说住宅产业化是促进房地产业转型升级的手段，那么百年住宅就是提高房地产品质的目标和方向。”

首个百年住宅成功落地

说到百年住宅，必须要提的是在去年房地产市场低迷的情况下创造了销售奇迹的上海绿地南翔崴亷公馆项目（以下简称“崴廉公馆”）。该项目既是我国首个百年住宅示范项目，也是中国建筑标准设计研究院（以下简称“标准院”）多年致力于倡导和践行全面住宅产业化理念结出的硕果。项目由标准院总建筑师刘东卫操刀总设计，并由标准院实践了内装施工总承包。

崴廉公馆按照国际通行的SI理念设计，主体结构按照耐久100年设计，采用产业化建造方式，集成应用了多项绿色、低碳、环保新技术、新材料；采用全装配式内装，实现了精装修部品化、工业化。

标准院院长孙英在第二批“中国百年住宅示范项目”签约仪式上说：“这些都显著提高了住宅寿命、质量、居住性能和品质，使消费者真正看到了‘什么是好房子’，并得到他们的认同。百年住宅一定是我国住宅产品升级换代的方向。”

住宅空间的可变、生命周期的延长、二次装修维护的便利、产品质量的稳定性以及绿色节能节材赋予了崴廉公馆“百年住宅”的品质。今年8月底交房时，住户质量投诉几乎为零，多名业主当天收房、当天入住。崴廉公馆的高品质得到消费者认同的同时，也让开发商获得了高回报。销售价格比周边同类精装修项目高15%~30%，崴廉公馆投入产出比远高于传统项目，给开发企业带来了良好的经济效益。目前，绿地集团已将“百年宅”作为其新一代主打住宅产品，2015年就将在全国15个项目中实施。

该项目经住房和城乡建设部住宅性能认定达到3A、绿色建筑评定达到3星级，且获得了多项大奖。一个月前，经中国百年住宅验收专家组考评，崴亷公馆项目被正式授予“中国百年住宅建设示范项目”称号。

标准化设计挑战传统体制

在第一批和第二批“中国百年住宅示范项目”中，中国建筑标准设计研究院是惟一的设计单位。

标准院副院长曹彬在接受记者采访时说：“传统的设计是建筑设计完成后，交给甲方，内装时甲方再交给另一家企业做。互相的协调和搭配对百年住宅的推动非常不利。我们做的并不是单纯的传统意义上的设计，而是集成的标准化设计。在设计的过程当中，要把建筑设计、内装设计、部品设计集成在一起协同做设计，要根据项目户型需求、建筑特征用标准化的手段解决户型、构配件、内装等问题，使项目由于标准化而降低成本、提高建造速度、提升品质。这是对现行设计体制的一种挑战，标准院也是设计标准化程度最高的一家设计单位。”

标准化的设计是百年住宅品质和口碑的保证，这也是中国房地产业协会在示范中，将设计交给标准院一家单位并由其全程把控质量的缘由。

作为部品商，苏州科逸住宅设备股份有限公司副总裁曹祎杰在与标准院合作的过程中深有感触：“百年住宅这个大产品由若干小产品组成，需要设计师一开始就要与部品商建立起联系，这与传统的边设计边研发的方式不一样。标准化的设计是百年住宅项目得以复制和推广的根本。”

武林盟主扛起产业化大旗

标准化的设计离不开标准体系的建立。松下住建本部长徐弋对记者说：“没有标准，产业化无法做。住宅产业化的发展需要一个武林盟主，扛起产业化大旗。”

不论是在产业化的实践上，还是在标准体系的建立上，在我国，扛起这面大旗的，正是标准院。

除百年住宅外，标准院在先后完成的大兴众美公租房、武汉深港新城、北京丰台区成寿寺B5地块定向安置房等众多项目中，应用了钢结构+装配式内装、PC+装配式内装的产业化建设模式。

受住房和城乡建设部委托，标准院完成了《建筑产业现代化国家建筑标准设计体系》的编制，第一次完整而系统地构建了适合于我国发展模式的建筑产业现代化国家建筑标准设计顶层设计，为我国建筑产业化发展提供了有力的技术支撑。标准院还发挥政府智囊作用，全程参与起草了《国家建筑产业现代化发展纲要》，主编的《装配式混凝土结构技术规程》、《装配式住宅建筑设计规程》两本产业化领域技术基本法成为推动我国产业化的两个根本大法。

图集是标准化最好的一个载体。我国第一批产业化图集也是由标准院集合了全国60家顶尖产学研企单位共同编制的。曹彬介绍：“今年6月份，第一批产业化图集出版后，应用效果非常好，成为设计院和施工单位的非常重要的工具。第二批图集将于明年初颁布，内容包括PC部件的选用、技术措施等。第三批图集则涉及到装配式内装、装配式钢结构等内容。”

此外，装配式卫生间、建筑模数标准等一系列大大小小标准的制定，对行业发展起到了重要的推进作用。在标准院的呼吁和推动下，装配式内装也写入到很多地方政府文件中。

联盟直击产业化发展瓶颈

在实践当中，曹彬深深感到，百年住宅面临的最大问题就是产业协同。她说：“产业化的推进不是某一个单位、一个企业就能完成的，这是一个需要行业整体协同的大事。”

随着第二批百年住宅示范项目的开展，产业协同问题日益突显，成为推动住宅产业化的关键和瓶颈。

11月1日，在中国房地产业协会与中国建筑标准设计研究院共同倡议下，以企业为主体、市场为导向、政产学研商相结合的百年住宅产业联盟正式成立。实现行业上下游产业链的无缝对接正是联盟成立的初衷之一。国内外知名的房地产开发商、部品厂商共40余家单位纷纷响应倡议，积极加入到联盟中。

联盟将通过发挥成员单位的优势，共同开展项目实践、标准制定、技术研发、对外合作等工作，促进百年住宅健康发展。

曹彬认为，联盟成立最大的意义在于可发挥全产业链上各个结点、各个机构的作用，共同推动产业化。

为何建百年住宅，有三方面的原因。

一是当前住宅发展方式和供需关系发生变化，住宅良好的品质和性能在百姓生活中的地位越来越重要，建房子不愁卖的时代已经一去不返；二是在住宅和其他民用建筑领域，粗放的建设方式已经难以为继。过去由于建造方式比较落后，造成寿命短、质量问题多、维修改造难、资源消耗大等住宅通病大量存在。随着我国城镇化进程加速和产业结构的调整，住宅比例还将不断增加，如果不转变粗放的发展方式，很难持续发展；三是目前城市中高楼林立，高层、超高层在大城市普遍存在，容积率高、开发强度大，按照当前的住宅设计使用年限，50年、60年之后，这些住宅又该如何改造？这是我们必须考虑的问题。

前些年，我国大拆大建现象很多，现在民用建筑的平均寿命只有30年，有些房子甚至没建完就拆了，GDP增速看起来加快了，实际上存在大量的资源和能源浪费，因此建百年住宅就是最大的节能减排。推进百年住宅要把新居所、新产品、新标准体系建立起来。以科技进步为指导、以技术创新为手段、以严格的质量标准体系为考核的百年住宅建造体系，是促进住宅品质升级、带动开发企业转型升级的先进示范，也是推动房地产行业节约资源、保护环境、循环发展，向消费者提供长寿命、好性能、绿色低碳住宅的良好典范，必将对扩大住房消费、推动住宅产业化进程发挥更大作用。

对于行业来说，应该把建造长寿命、好性能、绿色低碳、老百姓欢迎的好房子作为转型升级的目标，途径是推进住宅产业化，而百年住宅的建设则是抓手。下一步，我们要扩大试点，在各大城市分别做1～2个示范项目，这样才能在全国真正产生影响力。

接下来，我们应在现有成功经验的基础上，做好以下三个方面的工作：

一是要用百年住宅的先进理念，改变传统的房地产生产方式和消费模式。以人的需求为出发点，以建筑全生命周期理念为基础，以保证住宅质量和品质为目标，通过采用新型工业化、信息化与应用集成技术，在规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等环节，全面实现建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化，提高住宅全生命周期的综合价值，使住区设施和环境更符合可持续发展理念，同时帮助老百姓改变消费观念。随着百年住宅技术水平的提高、熟练度的增加，百年住宅的开发成本肯定会不断降低，性价比也将大大提高。绿地南翔崴廉公馆项目经过检验，是完全可以被市场接受的。

二是要用百年住宅的技术创新，推动行业转型升级，逐步形成一定的产业规模。要继续攻关住宅产业化的关键技术，建立适合我国国情和技术发展水平的百年住宅建筑体系，全面提升住宅建设自主发展能力。特别要用百年住宅的集成技术和产业链优势，促进住宅结构调整和产品优化。通过整合优势资源，促进融合发展，推动跨领域、跨行业的协同创新。把住宅研发设计、部品生产、施工建造和组织管理等环节，联成一个比较完整的产业链，全面推动行业发展升级。

三是要抓住百年住宅的发展契机，促进住宅内装部品工业化。过去，住宅建设往往只重主体而轻内装。事实上，老百姓所关心的，恰恰是套内空间和舒适度。全面实现内装工业化、部品化，是提高住宅长寿命的重要方面。绿地南翔崴廉公馆项目之所以取得成功，一个重要原因是在住宅内装部品的研发方面，初步创建了一整套新型住宅工业化的内装体系，提高了住宅性能的优良率和住宅的长久耐用性，体现了住宅的高品质、高回报率，成为引领住宅品质提升的标杆和窗口，受到消费者的认同。

在第十三届中国国际住宅产业暨建筑工业化产品与设备博览会(以下简称住博会)上，“科技百年住宅”样板间凭借“SI住宅内装修体系”成为本届住博会的亮点，前来参观的观众络绎不绝。

长期粗放型的生产方式导致住宅的平均寿命比较短，造成了社会财力和能源资源的巨大浪费。当前国内百年住宅项目逐渐增多，其发展无疑推动了住宅产业化的进步。不过在同期召开的中国住宅产业化发展专家交流会上，业内专家指出，我国产业化发展也遇到了不少的难题。

新科技助力百年住宅

记者在住博会上获悉，“科技百年住宅”样板间以中国建筑标准设计研究院与上海绿地集团共同研发实施的上海绿地南翔崴廉公馆项目为原型，由标准院设计，青岛海尔家居等产业化住宅部品优质供应商共同参与搭建，建筑面积约90平方米。

中国房地产研究会名誉副会长童悦仲对百年住宅的概念做出解释，他表示，百年住宅从理论上来讲要实现建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化。

据介绍，该项目是中日百年建筑示范项目，引入百年住宅建设理念，借鉴日本的先进工业化集成技术和居住模式，以空间创新和技术创新赋予住宅全新概念。其中，空间可变和SI干式技术已成为了绿地百年宅产品体系的核心内容。该样板间就对“SI住宅内装修体系”、工业化集成部品等创新技术进行了很好的诠释。

“SI住宅内装修体系”即把“S”部分的结构支撑体和“I”部分的管线及内装填充体有效分离，使住宅具备结构耐久性，室内空间灵活性及填充体可更新性的特质。同时，房屋建造时只需把预制好的轻质隔墙、架空地板等材料进行拼装即可，装修也采用了整体卫浴和整体厨房等方式来拼装。

据悉，我国百年住宅主要借鉴日本经验。2012年5月18日中国房地产业协会和日本日中建筑住宅产业协议会签署了《中日住宅示范项目·建设合作意向书》，上海绿地集团、江苏新城地产、大连亿达集团、浙江宝业集团成为百年住宅示范项目的实施主体。近期，海尔·云世界被曝出也将打造山东首个百年住宅项目。

百年住宅推动住宅产业化发展

多年来，由于我国住宅生产方式粗放，产业化程度较低，加之规划、设计、建造、维护管理等方面的原因，导致住宅平均寿命大大低于发达国家，我国的住宅建设水平亟须提高。在这种背景下，住建部提出了建设百年住宅示范项目的战略构想。

事实上，该样板间也是我国住宅产业化发展的一个样板。与此同时，随着人工和建材成本的逐渐提高，以及人们对建筑质量和品质要求的提升，住宅产业化就成了必然的发展方向。

相关专家表示，此次“科技百年住宅”样板间的亮相，彰显了标准院在国内住宅产业化领域研究的先进性、示范性和专业性，新型“SI住宅内装修体系”的推广应用和“科技百年住宅”的全新面世，将引领我国住宅产业转型升级，推动现代住宅产业化快速发展。

与此同时，国家和各地方不断出台新的政策给予支持。据住建部科技与产业发展中心建筑技术处处长叶明介绍，住宅产业化的建设力度在近半年来非常大。7月出台的《关于建筑业的发展与改革的若干意见》提出了如何推动建筑现代化。9月召开的全国电视电话会议提出了保证工程质量行动方案，其中提到，尽快制定建筑现代化发展纲要;除西部的六省外，有条件的地方逐步形成建筑产业现代化发展的能力和条件;对政府投资建设的保障性住房，要求必须用产业化的方式;此外，要在新建住宅当中，按照2%的比例递增，用于产业化建设。

除此之外，近两年内北京、上海、深圳、沈阳、合肥等20多个省市纷纷出台有关住宅产业现代化发展的一些指导意见。记者在住博会上发现，深圳、济南、沈阳等住宅产业化综合试点城市参加了此次住博会并展出了其发展的成果。

产业化遭遇发展瓶颈

看到成绩的同时，不得不承认我国住宅产业化发展仍存在不少的难题，同日本等发达国家相比，我国住宅产业化还处于初期阶段。

中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫认为，产业化发展缓慢的客观因素很多，比如国家具体的政策补贴、技术和政策瓶颈等。其中特别重要的是顶层设计相对缺失。

海尔家居设计总监潘锋提到，作为生产单位，最大的困难是没有国家标准支撑。

“现在我们最难的并不是技术，难在管理上。没有技术就没有产品，没有管理就没有效益。”叶明表示，产业链上设计、施工与生产活动的脱节是产业化发展最大的瓶颈，也是最需要解决的问题。

随后，三一重工与标准院举行战略合作签约仪式，凭借标准院在建筑行业的丰富经验、技术实力、专家团队、资源储备与三一重工在建筑机械领域的管理经验、技术实力、制造能力、地方资源优势，两者将在建筑产业化领域，共同推动工业化、建筑标准化部件的落地。

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