重庆作为全国四个直辖市之一和中西部地区农村社会发展典型代表，农房空置率达26.9%。针对农村“空心化”所导致的大量空置农房，如何实现其有效开发利用，是当前助力乡村振兴的重要方面。 项目创新建立空置农房用电量判断标准，借鉴我国台湾地区等做法，以农村居民家庭每月用电量作为空置农房判断标准，通过对用电大数据统计分析闲置农房情况。建立空置农房动态查询数据库，在构建空置农房用电量判断标准的基础上，建立了重庆市39个区县（自治县）空置农房数据库，实现空置农房动态查询与统计分析功能。 研究成果中空置农房用电量判断标准已被市规划自然资源局采纳，用于定期统计重庆市39个区县（自治县）空置农房情况，为政府掌握农房情况及相关决策提供支撑。相关研究成果已在市规划自然资源局主导的以扶贫为主的农房盘活项目——“巴渝民宿”建设实践中得到应用，包括巴渝民宿的模式选择、效益分析、开发利用等。目前扶贫类巴渝民宿已在城口、巫溪、酉阳、彭水建成并投入运营，总接待房间790余间。,重庆作为全国四个直辖市之一和中西部地区农村社会发展典型代表，农房空置率达26.9%。针对农村“空心化”所导致的大量空置农房，如何实现其有效开发利用，是当前助力乡村振兴的重要方面。 项目创新建立空置农房用电量判断标准，借鉴我国台湾地区等做法，以农村居民家庭每月用电量作为空置农房判断标准，通过对用电大数据统计分析闲置农房情况。建立空置农房动态查询数据库，在构建空置农房用电量判断标准的基础上，建立了重庆市39个区县（自治县）空置农房数据库，实现空置农房动态查询与统计分析功能。 研究成果中空置农房用电量判断标准已被市规划自然资源局采纳，用于定期统计重庆市39个区县（自治县）空置农房情况，为政府掌握农房情况及相关决策提供支撑。相关研究成果已在市规划自然资源局主导的以扶贫为主的农房盘活项目——“巴渝民宿”建设实践中得到应用，包括巴渝民宿的模式选择、效益分析、开发利用等。目前扶贫类巴渝民宿已在城口、巫溪、酉阳、彭水建成并投入运营，总接待房间790余间。 2100433B

空置房相关分析

空置房实际存量比较大

有关专家认为，空置房业已成为二手房市场的一个交易热点，贴近于市场的准确定义有利于机构统计，政府调控也可以使中介机构、买家同处于一个对称的基础信息平台上。因为空置房的形成原因较为复杂，不应刻板的将空置房定义为没有销售出去的商品房，而应该有一个更加概括的定义。

有专业人士认为，空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致的大量无需求楼盘；楼盘前期推广力度不够，销售不力产生的大量尾房；购买人群对新房降价的期待使得楼盘销售周期拉长，从而使老楼盘转为新增空置房；开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋进入二手房市场，都应属于空置房。

另有专业人士提出，已经售出，但长期无人使用的房屋也应纳入空置房。业内人士认为，如果这样去定义空置房，其全国市场的存量应该比官方统计大许多。

鼓励消化空置房将可多赢

业内人士认为，空置面积的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。消化空置房可以获得多方共赢局面。

从政策角度看，国家计委、财政部、建设部、国土资源部、国家税务总局、央行等六家单位针对房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题曾强调，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。

从市场需求上看，空置房已经越来越抢手。

从中介公司角度看，有实力的经纪公司都希望能够接下空置房的代理业务。已经积累了成功代理销售、出租、以租带售以及由发展商加盟的空置物业再利用空置房的经验。

如果消化空置房的鼓励性政策力度再大些，房地产开发商能够与中介合作，房产行业一、二、三级市场的瓶颈将会由空置房的销售而形成一个良性发展的局面。

空置房刺激销售

一边是滞销，一边是濒临断裂的资金链现状。活跃商品房交易市场已是当务之急。任志强也公开唱衰楼市。他认为，如果后期再不出台相应政策来消化存量房，估计2008年四季度房价下降幅度将会比第三季度更大，带来的另一个影响就是房地产投资将大幅减少。

根据REICO报告，2008年第三季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值，一半数量的省市区房企购置土地面积负增长。楼市最大的问题就是信心。如果政府能给出一个相对明确的信号，房价降到什么价位才算合理，才不会继续往下降，相信绝大部分开发商也愿意配合降价。没有这种政策和舆论信号，老百姓、开发商都在观望。

任志强提议，面对全球性经济危机，政府应有与1998年亚洲金融危机时刺激力度相当甚至更大的政策出台，才可能克服困难。但他非常遗憾的是，包括二套房按揭政策在内的诸多政策都是障碍重重。对于未来的政策取向，聂梅生在一瓶社区举行的“新人文地产价值高峰论坛”也提醒，大调整就意味着一场大的变革，不是房价下跌就能解决房地产的所有问题。并不是每一个开发商都有那么多的降价空间，最后就可能出现烂尾楼、多角债问题，政策制定者对此要有充分的认识。

空置房珠三角

2008年8月8日，深圳国土部门发布的官方报告最新统计显示，1-7月，商品房空置面积165.68万平方米，其中住宅空置面积67.07万平方米，同比增加95.65%。在短短一个月时间，深圳空置商品房增加9500平方米。广东省房地产业协会报告称，广东省2008年上半年有相当一部分的住 宅滞销和积压，状况若延续下去，下半年商品房空置量将大增。据统计，上半年末广东商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46%。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03%，广东商品住宅空置量出现近5年（上半年）来首次增长。这给广东房地产市场传递了一个危险的信号。

值得注意的是，市场消化系数自2003年上半年出现不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平。市场消化系数是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。市场消化系数越大，说明市场越活跃、消化能力越强。与上年同期相比，2008年广东上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.427，反映市场活跃程度不够，消化能力较差。

此次空置房发出预警信号，最主要的原因是居民持币观望造成楼市供求关系的突然逆转和极度失衡。开发量延续了前几年的增长势头，而需求量却突然大幅萎缩，两者之间形成巨大的反差。同时，楼市一直存在的一些结构性的问题也是引发的重要原因，比如房价与购买力的不匹配，价格与地段的不匹配，房型面积与实际需求的不匹配等。还有一个形成空置房的原因则是“房子太大让人不敢买”。调查显示，由于房价高，市场上需求量最大的是70-100平方米的户型；可问题是，供应量最大的却不是这样的户型面积。

我国部分大城市住房空置率已接近或超过国际警戒线。房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平、贫富差距加大的后果。因此，征收房产空置税十分必要房产空置税就是政府为了充分利用资源，而对空置的居民房产进行收取一定量的税收。 房产空置税与房产税并不是一回事，房产税是保有税，将对抑制投资和投机房地产产生一定的作用，但作用是有限的。而空置税是在房产税的基础上针对因房屋空置而造成资源浪费的新一种税收政策。

房产空置税房屋空置

房屋空置是指单位或个人持有的房屋中，持续一年以上未入住的空而未用的房屋。

房产空置税计算方法

对房屋空置统计在欧美国家多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率。据估计,我国部分大城市住房空置率已处于房屋空置合理区间的高端:部分开发商增量房屋空置，已超出项目合理库存的30%，进入空置危险区间;[3]部分中高收入者将多余资金购置多套房屋，且不向外出租也造成大量空置。部分大城市因以上二者而形成的住房空置率，已接近或超过国际警界线10%。上海楼盘的整体空置率大约在20%～30%之间，上海部分地区房屋空置高达50%,[1]北京市仅从2004年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%。

房产空置税危害

房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平；特别是在大城市，富人在市区投资购置空置，高房价将中低收入家庭的居住排斥到远郊，使得他们生活交通成本举高不下，也使城市交通拥挤不堪。这种不合理、不公平的现象，直接影响到城市的生活品质和人们的生活质量，也造成了社会的不和谐。

房产空置税分类和作用

分类：一是对开发商征收的增量空置税，二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。

作用：打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的企图，迫其降价促销；对于拥有多处房产而又闲置的房主，可以迫使他们出租或出售自有房屋，对抑制房租、房价过快增长，解决中低收入家庭的居住需求有着积极作用。

房产空置税征收的意义

我国城市住房空置率过高是一个不争的事实，已经造成了严重的资源浪费。从保护和节约资源角度说，征收房屋空置税无可厚非，在性质上与征收土地空置费没有区别。

事实上都知道，造成住房高空置率的最主要因素就是少数炒房客的投机炒房行为和房地产开发商的捂盘惜售，也许这种判断不是绝对的科学，但基本上是这样。而且投机炒房又是推动房价高涨的原因之一，为此各地在此轮调控中，限购成为通用措施。征收房屋空置税，与限购政策相配套，可以说打中了投机炒房行为的七寸，能够有效的打击投机炒房行为，控制房价上涨势头，甚至能够带动房价回调到合理价位。道理很简单，征收房屋空置税后，炒房客为了避免和减少缴纳房屋空置税，保证利益最大化，采取的对策无非三条，一拒绝炒房行为;

二是快速将房屋简单装修后出租，看上去避免缴纳房屋空置税，还可以收取房租，政策存在很大漏洞，但是必须看到装修并出租过的房屋折旧率非常高，再次出售时价格大幅下降，有助于更多的普通市民购买;

三是尽快以略低于市场价的价格出售给需要住房的购房者，消除后患。不管炒房客采取什么对策，应当说都符合预期，符合政策制定目的。拒绝炒房，可以减少房价上涨的推动力，这是政策的最主要目的;装修出租，可以控制当下不断上涨的房租;快速出手，可以直接对房地产形成冲击，带动房价回调。再者，房屋空置税对于广大急需住房的市民而言，没有任何影响。

由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房，据介绍，尽管建设部对空置房作出了官方定义，但实际上市场上对空置房存在多种定义，空置时间在3年以上的为积压商品房。也称尾房，主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。