中华人民共和国国务院令第248号

《城市房地产开发经营管理条例》已经一九九八年七月二十日国务院常务会议通过，现予公布施行。

总理　朱镕基

一九九八年七月二十日

2019年4月，国务院对与政务服务“一网通办”不相适应的有关行政法规进行了清理。将《城市房地产开发经营管理条例》第八条修改为：“房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，提交下列纸质或者电子材料，向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：“(一)营业执照复印件；“(二)企业章程；“(三)企业法定代表人的身份证明；“(四)专业技术人员的资格证书和聘用合同。”

根据2011年1月8日中华人民共和国国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订。

根据2018年3月19日中华人民共和国国务院令第698号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订。

根据2019年3月24日中华人民共和国国务院令第710号《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订。

根据2020年3月27日中华人民共和国国务院令第726号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第四次修订。

根据2020年11月29日中华人民共和国国务院令第732号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第十条规定，将《城市房地产开发经营管理条例》第六条中的“还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续”修改为“还应当符合外商投资法律、行政法规的规定”。

第一章　总则

第一条　为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条　本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条　国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章　房地产开发企业

第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，提交下列纸质或者电子材料，向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条　房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章　房地产开发建设

第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条　房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

第十四条　房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条　房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

第十八条　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章　房地产经营

第十九条　转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。

第二十条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十一条　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十二条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十三条　房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十二条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十四条　房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十五条　房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十六条　房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十七条　商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十八条　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十九条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十一条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十二条　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章　法律责任

第三十三条　违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十四条　违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十五条　违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十六条　违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十七条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章　附则

第三十八条　在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

第三十九条　城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

第四十条　本条例自发布之日起施行。

第一章 总 则

第一条 为规范城市房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《河南省城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 在本市城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营的监督管理，适用本条例。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，注重节约和合理利用土地，保护和改善生态环境，开发建设节能环保型建筑。

第四条 市房地产行政主管部门负责本市房地产开发经营活动的监督管理工作。

县（市）、上街区房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

发展改革、建设、城乡规划、国土资源、财政、人防、环境保护、工商、市政、价格等有关部门，应当根据各自职责，共同做好房地产开发经营活动的管理工作。

第二章 房地产开发

第五条 市、县（市）、上街区房地产行政主管部门应当会同发展改革、建设、城乡规划、国土资源、人防、环境保护等部门，根据城市总体规划、土地利用总体规划和房地产市场供求情况等，编制房地产开发规划，报同级人民政府批准。

市、县（市）、上街区房地产行政主管部门应当会同有关部门，根据房地产开发规划和年度建设用地计划，制定房地产开发年度计划，报同级人民政府批准后实施。

第六条 编制房地产开发规划和年度计划，应当优先安排保障性住房、危旧改造住房和城市基础设施建设中拆迁安置用房的开发项目。

第七条 房地产开发用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，城乡规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规划设计条件、相关基础设施和公共设施的建设条件提出书面意见；房地产行政主管部门应当对房地产开发项目的规模、开发期限提出书面意见；城市拆迁管理部门应当对房地产开发项目的拆迁补偿及安置要求等提出书面意见。

城乡规划、房地产行政主管部门及城市拆迁管理部门出具的书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第八条 从事房地产开发的企业，应当具备国家、省规定的相应资质。

第九条 房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，按照国家规定的标准执行。

第十条 房地产开发企业依法将在建工程设定抵押的，应当到市、县（市）、上街区房地产行政主管部门进行登记。抵押所融资金只能用于该在建项目。

第十一条 房地产开发企业应当按照批准的规划设计要求进行开发建设，不得擅自改变规划设计。

第十二条 与房地产开发项目配套的基础设施和公共设施，应当按照规划与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

第十三条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。鼓励房地产开发企业参加房屋质量保险。

勘察、设计、施工、监理等单位依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第十四条 房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：

（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；

（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；

（三）前期物业管理已经落实；

（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。

不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。

第三章 房地产经营

第十五条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定的条件和程序。

第十六条 房地产开发企业预售商品房，应当依法取得商品房预售许可证；销售现房的，应当到市、县（市）、上街区房地产行政主管部门办理房地产初始登记。

第十七条 商品房预售款应专款用于该预售项目的开发建设，并按工程进度使用。

第十八条 房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同。合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以及双方的违约责任等内容。

当事人可以依照约定向房地产行政主管部门申请办理预告登记。

房屋销售实行合同联机备案实名制。

第十九条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托中介机构代理销售。委托中介机构代理销售的，应当与受托方签订委托销售合同。

第二十条 房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房预售许可证或者商品房初始登记证明、前期物业服务委托协议、物业收费标准及临时管理规约等文件；中介机构代为销售的，还应当出示委托销售合同、工商营业执照和中介机构备案证明。

第二十一条 商品房销售广告的内容应当真实、合法，并应当载明房地产开发企业、代理销售中介机构的名称、预售许可证号或者商品房初始登记证明号。

未取得商品房预售许可证或者商品房初始登记证明的，不得发布包含商品房销售信息的广告。

第二十二条 买受人应当按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金。买受人委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋专项维修资金之日起三十日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

尚未售出的房屋的专项维修资金，由房地产开发企业在办理房屋所有权初始登记时代交。

第二十三条 房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给买受人。

房地产开发企业交付房屋时，应当向买受人出示符合本条例第十四条第一款规定的相关材料。

第二十四条 房屋交付使用前，房地产开发企业应当与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定对托管项目及共用设施、设备进行查验交接，同时向物业服务企业移交该项目的有关资料。

第二十五条 房地产开发企业应当在房屋交付使用时，向买受人提供质量保证书和使用说明书。

质量保证书应当列明保修范围、保修期限和保修责任等，其内容标准不得低于国家有关规定，并应当符合房屋买卖合同的约定。

使用说明书应当附有房屋品质状况，并明示房屋合理使用方法。

第二十六条 房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和房屋买卖合同的约定，承担房屋保修责任及由此产生的费用。因维修房屋致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第二十七条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业依法予以赔偿。

第二十八条 买受人应当按照使用说明书的要求合理使用住房，不得擅自改变、损毁房屋主体和承重结构。因使用不当或擅自改变、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损的，应当承担相应责任。

第二十九条 保障性住房实行政府定价或者政府指导价。禁止房地产开发企业擅自销售保障性住房；禁止中介机构代售保障性住房。

保障性住房的具体管理办法，由市人民政府另行制定。

第四章 服务与监督

第三十条 房地产行政主管部门应当建立房地产开发项目库，为房地产开发企业选择房地产开发项目提供服务。

第三十一条 房地产开发企业取得房地产开发项目后，政府有关部门应当依照法律、法规规定的条件、程序和时限为房地产开发企业办理相关手续。

任何部门和单位不得在法律、法规规定之外向房地产开发企业收取费用，不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动。

第三十二条 房地产行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案体系和房地产开发经营信息系统及统计制度，并定期向社会公布相关信息。

房地产开发企业应当按照房地产行政主管部门的要求，及时提供相关信息和资料。

第三十三条 实行房地产开发项目手册备案制度。

房地产开发企业应当在取得开发项目之日起五日内，到房地产行政主管部门领取开发项目手册。房地产开发企业应当将项目建设过程中的主要事项如实记录在开发项目手册中，并定期送房地产行政主管部门备案。

第三十四条 市、县（市）、上街区房地产行政主管部门和建设、城乡规划、国土资源等有关部门应当根据各自职责，依法对房地产开发经营活动进行监督检查；发现问题，应当依照有关法律、法规规定及时处理。

对取得预售许可证的房地产开发项目，房地产行政主管部门应当对该项目的进展情况进行跟踪监督；发现问题，应当依法责令限期改正。

第三十五条 市、县（市）、上街区人民政府及其相关部门应当加强对保障性住房的规划、建设、销售、出租的监督管理工作。

第五章 法律责任

第三十六条 违反本条例第八条规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门责令限期改正，处以五万元以上十万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十七条 违反本条例第十一条规定，擅自改变规划设计要求的，由市、县（市）、上街区城乡规划行政主管部门依照有关法律、法规规定予以处罚。

第三十八条 违反本条例第十六条规定，未取得商品房预售许可证预售商品房的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处已收取的预付款百分之一的罚款；预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 违反本条例第二十一条规定，发布虚假商品房销售广告的，由市、县（市）、上街区工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》等有关法律、法规规定予以处罚。

第四十条 违反本条例第二十三条第一款规定，将不符合交付使用条件的房屋交付使用的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门或者其他有关部门依法责令限期改正；拒不改正的，依照有关法律、法规规定予以处罚；给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十一条 违反本条例第二十五条第一款规定，未向买受人提供质量保证书和使用说明书的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款；情节严重的，由原发证机关降低其资质等级或吊销其资质证书。

第四十二条 违反本条例第二十九条第一款规定，擅自销售或代售保障性住房的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，由原发证机关吊销其营业执照和资质证书。

第四十三条 有关部门和单位向房地产开发企业收取法律、法规规定之外的费用的，由价格、财政等主管部门责令退回所收费用，并由同级人民政府或者有关行政主管部门对其主管负责人员或者直接责任人员给予行政处分。

强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动的，由同级人民政府或者有关主管部门责令改正，给予通报批评，并依照有关规定对相关责任人员进行处理。

第四十四条 房地产行政主管部门及有关部门和单位的工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或有管理权限的部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在实施房地产开发经营监督管理过程中收受贿赂、谋取私利的；

（二）未依照法律、法规规定的条件、程序和时限为房地产开发企业办理相关手续的；

（三）违反有关法律、法规规定擅自批准房地产开发建设的；

（四）对违法的房地产开发经营行为未依法及时处理的；

（五）违反保障性住房监管规定的；

（六）其他违反法律、法规规定的行为。

第四十五条 违反本条例规定的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门依照有关法律、法规的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十六条 本条例自2010年1月1日起施行。1995年4月27日郑州市第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，1995年10月31日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准的《郑州市城市房地产开发管理条例》同时废止。

城市房地产开发经营管理条例

第一章总则

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章附则

第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

第四十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

第四十三条本条例自发布之日起施行。 2100433B

吉林市第十二届人民代表大会常务委员会公告

(第91号)

《吉林市城市房地产开发经营管理条例》于1999年11月25日由吉林市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议审议通过，于2000年3月31日经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准，现予公布，自公布之日起施行。

2000年4月5日

吉林市城市房地产开发经营管理条例

第一章 总则

第一条 为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，保障当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 凡在本城市规划区内，从事房地产开发经营活动和实施房地产开发经营管理的，均应遵守本条例。

第四条 房地产开发经营必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条 市城乡建设行政管理部门是本市房地产开发经营活动的主管部门(以下简称开发主管部门)。

第六条 政府鼓励支持新型建材、新技术、新工艺的推广应用。加大住宅产业的科技含量，推进住宅产业现代化的进程，逐步推广住宅小区的智能化管理。提高住宅工业化水平，使住宅产业向系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务方向发展。

第二章 房地产开发企业

第七条 凡从事房地产开发经营活动的，必须设立房地产开发企业(以下简称开发企业)。设立开发企业除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

(一)有200万元以上的注册资本，其中自有流动资金不得低于100万元;

(二)有4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第八条 设立开发企业，应当先到市开发主管部门申办《房地产开发企业资质等级证书》。

开发企业的资质等级，按开发企业资质等级管理有关规定评定。开发企业按照企业资质等级承担相应的建设项目。

第九条 取得《房地产开发企业资质等级证书》的开发企业，应当到所在地工商行政管理部门申请登记。

开发企业同时持有营业执照和资质等级证书，方可从事房地产开发经营活动。

第十条 设立外商投资开发企业，应当按照国家法律、法规的规定办理。

第十一条 开发企业的资质每年核定一次。对于不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或者吊销《房地产开发企业资质等级证书》。

第三章 房地产开发项目

第十二条 开发主管部门应当会同有关部门，根据城市总体规划和控制性详细规划、年度固定资产投资计划和市场需求，编制房地产开发项目年度，确定当年房地产开发项目。

确定房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十三条 土地使用权出让或者划拨前，规划行政主管部门和市开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

(一)房地产开发项目性质、规模和开发期限;

(二)规划控制指标及规划设计条件;

(三)基础设施和公共服务配套设施(包括人防设施)的建设要求;

(四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;

(五)项目拆迁补偿安置要求。

第十四条 房地产开发项目由开发主管部门以招标、拍卖等方式确定开发企业。

取得房地产开发项目的开发企业必须开发主管部门领取该项目的《房地产开发项目批准书》，并签订《房地产开发项目建设合同书》。

开发企业应当在取得《房地产开发项目批准书》的同时领取《房地产开发项目手册》。

开发企业应当如实做好记录，并定期将《房地产开发项目手册》送开发主管部门核验。

第十五条 取得开发项目的开发企业，须持《房地产开发项目批准书》、《房地产开发项目建设合同书》到规划、土地、建设等行政管理部门办理规划、用地、开工等相关手续。

第十六条 房地产开发项目的规划设计、勘察和建筑设计，应当由具有相应资格的单位承担。设计方案由规划部门和建设行政主管部门组织审查。

第十七条 依法取得的国有土地使用权，可以依照有关法律、法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产，但其中一方必须是具有相应资质的开发企业，并到开发主管部门和土地行政管理部门办理有关手续。

第十八条 各机关、企事业单位以集资、联建等形式建设的住宅和经营性公建项目，必须向市开发主管部门提出建设申请。经审查同意并取得《房地产开发项目批准书》后，方可办理其他建设手续。

第四章 房地产开发建设

第十九条 开发企业必须按照《房地产开发项目建设合同书》和规划设计要求进行开发建设。

开发建设过程中，开发企业不得擅自改变项目的规划设计和建筑设计，确需变更的，须按照原审批程序办理变更手续。

第二十条 开发企业必须按照《房地产开发项目建设合同书》约定的工期进行开发建设，同步完成公共、公用配套设施等各项基础设施的建设。

第二十一条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，无偿收回土地使用权和项目开发经营权。但是，因不可抗力或者有关行政部门的行为造成的除外。

第二十二条 分期开发建设的项目，分期投资额应当与项目规模及控制总额相适应。

开发项目的启动资金不得低于项目总投资的25%。

第二十三条 房地产开发项目的建设实行先地下后地上、谁开发谁配套的原则，项目外的配套设施由政府有关建设行政主管部门统一组织建设，项目内的配套设施由开发企业承担。

第二十四条 住宅小区按照规划全部建成竣工后，开发建设单位应当向开发主管部门提出综合验收申请，并填报住宅小区综合开发建管交接申报表，同时提交有关文件，开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起30日内组织有关部门进行验收。

第二十五条 凡是新建(包括正在建设)的住宅小区必须严格按照要求进行规划、设计，做到建设、管理、服务一体化，按照物业管理达到质量合格、设施配套、布局合理、功能齐全。

开发主管部门应当依据有关法规标准及城市规划行政主管部门批准的规划设计文件，按照第二十六条、第二十七的规定，组织进行综合验收。经综合验收合格后，方可交付使用;未经综合验收或者综合验收不合格的不得交付使用，产权部门不得办理产权手续。

第二十六条 住宅小区综合验收包括下列内容：

(一)建设用地审批文件执行情况;

(二)拆迁补偿、安置方案落实情况;

(三)单项工程质量验收情况;

(四)配套建设的基础设施和公共设施建设情况;

(五)物业管理设施落实情况;

(六)各种档案资料完备情况;

(七)其他验收内容。

第二十七条 所有建设项目按照批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求：

(一)小区内的公共配套服务设施齐全、完好;

(二)小区内道路路面平整，并有排水设施，满足设计要求;

(三)小区公共绿化达到要求标准，公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地分布合理，花坛、树木、建筑小品配置得当;

(四)供气、供气、供热设施达到有关设计要求和相应的技术标准;

(五)电力、电讯线路、邮政设施齐全，路灯、电话、有线电视、动力设备正常运行;

(六)环境卫生设施齐全，各项基础设施应当符合国家环境保护规定的标准;

(七)消防设施齐全，符合要求;

(八)各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求;

(九)住宅小区具备物业管理条件。

第二十八条 住宅小区综合验收合格后，开发主管部门向开发建设单位颁发《吉林市住宅小区建设合格证》。开发建设单位应当与小区物业管理单位签订《吉林市住宅小区交接合同》。

第二十九条 房地产开发项目的工程建设必须符合国家有关设计施工的技术标准、规范，并按照质量标准验收。房地产开发项目的工程质量由开发企业负责。

开发企业与设计、施工单位、监理单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第五章 房地产开发经营

第三十条 开发企业转让房地产开发项目时，应当到开发主管部门和相关管理部门办理变更手续。

受让人进行房地产开发的应当具备房地产开发资格。

第三十一条 商品房预售，开发企业应当按照规定到有关部门办理商品房预售登记，取得《商品房预售许可证》。

办理商品房屋预售登记必须提交下列文件：

(一)企业的营业执照和资质等级证书;

(二)建设项目的计划、立项、规划、用地和施工等批准文件;

(三)工程施工合同;

(四)投入开发建设的资金已达到投资总额的25%以上的证明;

(五)商品房屋预售方案、分层平面图和物业管理方式;

(六)向境外销售的商品房屋，应当同时提交向境外销售的批准文件。

第三十二条 非房地产开发企业自建的项目在产权确定之前不得进行房地产经营活动。

第三十三条 商品房屋预售人应当在商品房屋预售合同签订之日起30日内，将合同送房地产行政管理部门和土地行政管理部门备案。

第三十四条 商品房预售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第三十五条 享受国家优惠政策的居民住宅，应当按照政府规定的价格和对象进行销售。

第三十六条 开发企业应当在房屋交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担房屋保修责任。

保修期内，因开发企业对房屋进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

房屋交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十七条 已经预售商品房屋并签订预售合同的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房屋预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房屋预购人三方应当签订原商品房屋预售合同的补充合同。

项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起15日内，持补充合同按照规定到有关部门办理有关变更手续。

第六章 投诉

第三十八条 市开发主管部门须建立投诉受理制度，接受对违反本条例行为的投诉。

第三十九条 投诉人应当向市开发主管部门投诉。市开发主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实、处理，并自受理投诉之日起15日内答复投诉人。

投诉人对市开发主管部门的答复有异议，可以向市人民政府或者市开发主管部门提出复核要求。市人民政府或者市开发主管部门应当自受理之日起15日内，将复核意见答复投诉人。

第四十条 开发企业在接到市开发主管部门的投诉处理意见后，必须按照处理意见提出的要求予以落实。

第四十一条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，开发主管部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第七章 法律责任

第四十二条 违反本条例的，由开发主管部门或者有关部门依据下列规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(一)违反第八条规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款，逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

(二)违反第十四条规定，擅自进行房地产开发活动的，予以警告，责令限期改正。

(三)违反第十七、十八条规定，未经开发主管部门同意擅自进行投资建设的，责令停止建设活动，限期补办手续。

(四)违反第二十五条规定，将未经验收的房屋交付使用的，责令限期补办验收手续;逾期不补办的，处10万元以上30万元以下的罚款;将验收不合格的房屋交付使用的，责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

(五)违反第三十条规定，未办理变更手续擅自转让房地产开发项目的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。

(六)违反第三十一条规定，未进行商品房预售登记而擅自预售商品房屋的，责令停止预售活动，限期申办，没收违法所得，并处以已收取预付款1%以下的罚款。

(七)违反第三十七条规定，未办理变更手续，擅自转让未竣工的预售商品房屋的，责令补办手续。

(八)违反第四十条规定，开发企业对市开发主管部门提出的处理意见不及时落实，不负责任，推诿搪塞，给用户造成损失的，由开发企业给予赔偿。

第四十三条 开发主管部门及其规划、土地、质检等有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 当事人对行政处罚不服的及逾期不履行行政处罚决定的，依照有关法律、法规的规定执行。

第八章 附则

第四十五条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产经营监督管理，参照本条例执行。

第四十六条 本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。

第四十七条 本条例自公布之日起施行，1996年4月1日吉林市人大常委会颁布施行的《吉林市城市房地产开发管理条例》同时废止。