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为满足21世纪对经济管理人才的需求,本书从企业经营策略、行业分析、会计分析、财务策略、盈余管理、竞争实力等角度全面探讨企业财务报表中内含的经济意义,揭示企业经营的趋势和盈利的真实性,解密企业偿债能力的强弱,探索各类现金流量的奥秘,以帮助更多的人士理解会计信息对管理决策和控制的影响。注重技巧分析与策略探讨是本书的最大特色。
本书内容丰富、体系合理,案例翔实新颖,并配备了题型多样的复习思考题和练习题,可供会计学、财务管理等财经类相关专业本科和MBA学生作为教学用书,同时适用于公司经理人员的职业培训教材和相关人士的自学用书,还可作为EMBA教材或教学参考书。
目录
第一章财务报告与会计政策 1
第一节财务报表分析的意义及重要性 1
一、财务报表分析主体 1
二、财务报表对决策的重要性 2
第二节会计政策与选择动机 3
一、会计假设和原则 3
二、会计政策和选择动机 6
案例:如何判断变更的合理性 7
第三节基本的财务报表 9
一、财务报告的内容 9
二、会计报表的信息要求 9
三、利润表与利润分配表 10
四、资产负债表 12
五、现金流量表概述 15
六、财务报表附注 17
第四节2007年新企业会计准则对报表列报的影响 18
一、财务报表列报上的变化 19
二、按2007年会计准则重编财务报表 19
三、附表 26
第五节新会计准则对利润的影响 36
本章小结 37
复习思考题 38
练习题 38
第二章财务报表分析方法 40
第一节报表分析的信息来源 40
一、财务报表分析的步骤 40
二、中国的企业信息披露制度 41
三、财务信息来源 42
第二节行业背景与经营决策分析 43
一、行业分析先于报表分析 43
二、竞争策略与利润走势 44
三、竞争优势分析 46
第三节审计报告与信息"para" label-module="para">
一、审计报告的类型 47
案例2-1:上海能源审计报告 49
案例2-2:西藏珠峰审计报告 49
案例2-3:长江包装审计报告 50
二、新注册会计师审计准则和内部控制 51
第四节报表分析的基本方法 52
一、分析目的和分析技术 52
二、常用的财务报表分析方法 53
第五节盈余操控及其手法解析 59
一、盈余管理与盈余操控的区别 59
二、盈余操控的类别和手法 60
三、盈余操控的情况与诱因 61
本章小结 62
复习思考题 62
练习题 62
第三章利润表分析 66
第一节利润表项目解读 66
一、利润表及其构成项目 66
二、收入源的解读 67
三、费用项目的解读 67
第二节利润表与利润估量 69
一、利润表的格式 69
二、利润的四个估量 69
第三节盈利能力的分析 71
一、从投资规模考察盈利能力 71
二、从产销规模考察盈利能力 73
案例:关联交易分析 74
第四节剔除盈利信息中的噪音 78
一、报告利润的正常化 78
二、干扰盈利信息的因素 80
三、企业环境变迁对盈利的影响 81
四、中国对非经常性项目的界定 82
五、盈利的质量分析 83
第五节2007年新企业会计准则的影响 85
一、合并净利润不具可比性 85
二、2007年新准则对两大业绩指标计算的影响 85
三、利润表构成的"para" label-module="para">
本章小结 87
复习思考题 88
练习题 88
第四章收入费用分析 92
第一节收入确认的原则 92
一、收入的性质和特点 92
二、营业收入的分类 93
三、收入确认的原则 93
四、商品销售收入确认原则 94
五、劳务收入的确认原则 95
六、长期建造合同收入的确认 96
七、让渡资产使用权取得收入的确认 96
案例4-1:东方电机收入确认原则变更留伏笔 97
第二节费用衡量的方法 97
一、费用的性质及其构成 97
二、成本费用的衡量方法 98
第三节各项收入的分析 101
第四节各项费用的分析 103
一、销售成本的分析 103
案例4-2:海正药业 105
二、折旧费用分析 107
三、期间费用分析 110
第五节如何识别收入费用的会计操控 111
第六节新企业会计准则对费用的影响 112
一、新准则对制造成本的影响 113
二、新准则对管理费用的影响 113
三、新准则对财务费用的影响 113
四、新准则对盈利的影响 114
本章小结 114
复习思考题 114
练习题 114
第五章资产负债表分析 117
第一节资产负债表及其信息含量 117
一、资产负债表的意义和功用 117
二、资产负债表的局限性 118
第二节资产评估方法 119
一、资产评价方法 119
二、资产或负债的价值计算 122
第三节资产负债表的分析与调整 123
一、资产负债表项目分析 123
二、资产负债表的调整 126
本章小结 131
复习思考题 131
练习题 131
第六章流动资产分析 134
第一节现金分析 134
一、现金及其决策思考 134
二、现金流量分析与流动资产管理 136
案例6-1:现金预测 137
案例6-2:浮游如何减少资产 139
三、现金管理分析 139
第二节交易性金融资产 142
一、交易性金融资产的计价 142
二、交易性金融资产上的投资收益 142
三、交易性金融资产的分析 143
第三节应收款项分析 143
一、应收款项概述 143
二、应收款项分析的重点 143
第四节存货分析 151
一、存货的意义和重要性 151
二、存货的评价 153
三、分析存货 162
第五节流动资产分析的财务指标 164
一、现金周期的长度 164
二、流动比率 165
三、速动比率 165
四、资产周转和往来资金的流动性分析 166
五、存货的流动性分析 168
第六节新企业会计准则对流动资产的影响 170
一、投资分类及其核算上的新变化 170
二、交易性金融资产计价的变化对公司价值、盈亏和净资产的影响 171
本章小结 171
复习思考题 171
练习题 172
第七章长期资产分析 177
第一节长期投资分析 177
一、投资的意义、分类和目的 177
二、长期投资的评价 179
第二节固定资产分析 181
一、固定资产的特征与分类 181
二、固定资产计价的评价 182
三、固定资产折旧的评价 184
第三节无形资产和其他长期资产分析 187
一、无形资产会计的一般惯例 187
二、无形资产的评价 188
案例:如何考察无形资产 189
三、长期待摊费用及其评价 189
第四节新企业会计准则对非流动资产的影响 190
一、固定资产与借款费用 190
二、投资性房地产 190
三、无形资产 191
四、研究与开发费用 191
五、投资分类的变化 192
本章小结 192
复习思考题 193
练习题 193
第八章负债分析 194
第一节负债的构成 194
一、流动负债的定义及构成 194
二、长期负债的定义及构成 194
三、估计负债的定义及构成 195
四、或有负债的定义及构成 195
五、负债的报表列示 195
第二节负债分析 196
一、流动负债结构分析 196
二、长期负债构成分析 197
三、偿债能力分析 197
第三节表外风险分析 203
一、应收票据贴现 204
二、购货承诺合同 204
三、租赁 204
四、担保风险 205
五、委托理财风险分析 207
本章小结 209
复习思考题 209
练习题 210
第九章所有者权益分析 212
第一节实收资本 212
一、国有独资公司的投入资本 213
二、有限责任公司的投入资本 213
三、股份有限公司的投入资本 213
四、实收资本与控股权 214
第二节资本公积 215
一、资本公积的概念 215
二、资本公积与实收资本、盈余公积、净利润的区别 215
三、资本公积的主要来源 216
案例9-1:新旧准则下的股东权益为什么发生差异 217
第三节留存收益 220
一、留存收益的内容 220
二、留存收益的形成 220
三、以前年度损益调整 221
第四节所有者权益分析 222
一、股权结构分析 222
二、股本变动分析 223
案例9-2:可转换债券实施转股 223
案例9-3:发放股票股利 224
三、资本实力和分红潜力分析 224
本章小结 227
复习思考题 227
练习题 227
第十章现金流量表分析 229
第一节现金流量表内容及其信息价值 229
一、现金流量表的内容 229
二、现金流量分类 230
三、现金流量信息的价值 232
第二节现金流量基本分析 233
一、利用现金流评定利润质量和偿债能力 233
二、现金流量八大类型 236
三、现金流量结构和趋势分析 238
第三节现金流量分析 242
一、现金流量与企业生命期 242
二、经营活动现金流量的评价 243
三、投资活动现金流量的评价 245
四、筹资活动现金流量的评价 247
第四节侦测会计操"para" label-module="para">
一、利用现金流量侦测会计操控 247
案例:净利润与经营活动现金净流量的操控 248
二、现金流量的指标分析 249
本章小结 255
复习思考题 256
练习题 256
第十一章投资报酬分析 259
第一节投资报酬分析概论 259
一、投资报酬分析的指标 259
二、投资报酬率的意义 260
第二节投资报酬率的计算 260
一、投入资本 261
二、投资报酬率的计算方法 262
第三节投资报酬分析 263
一、影响投资报酬率高低的内部因素 263
二、影响投资报酬率的外部因素 264
三、透视投资报酬率 265
案例11-1:投资报酬分析 266
第四节投资报酬分析的运用 268
案例11-2:投资报酬分析 268
第五节杜邦分析法 269
一、杜邦分析法原理 269
二、杜邦分析模型 271
三、杜邦分析法的意义 271
案例11-3:青岛海尔杜邦分析 272
第六节投资报酬分析的其他问题 274
一、投资报酬分析考虑的其他问题 274
二、投资报酬分析的局限 275
本章小结 275
复习思考题 275
练习题 275
第十二章盈余管理与虚假财务报表识别 280
第一节盈余管理的涵义及其产生原因 280
一、盈余管理的涵义 280
二、产生盈余管理行为的客观原因 281
第二节盈余管理的动因分析 283
一、终极动因 283
二、中介动因 284
第三节企业盈余管理的方法及盈余管理利弊分析 286
一、企业进行盈余管理的方法 286
二、盈余管理的利与弊分析 287
第四节如何识别虚假财务报表 288
一、关联交易剔除识别法 288
二、异常利润剔除识别法 289
三、现金流量识别法 290
四、报表对应关系识别法 291
案例:虚假信息识别 291
五、报表重组识别法 292
六、会计报表附注分析识别法 293
本章小结 294
复习思考题 294
练习题 295
参考文献 296 2100433B
印次:2-6
印刷日期:2011-12-30
海尔股份有限公司 资产负债表 2013-12-31 2012-12-31 ...
分析年报是一门学问,细说起来几十万字也说不清楚,我就简单给楼主简单说一说,具体的楼主可以查查相关资料.站在投资者的角度,我们看年报主要看这几方面1、年报摘要概述,公司在发布年报的同时还会公布一个年报简...
1、“应收账款”项目,应根据“应收账款”账户和“预收账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数,减去“坏账准备”账户中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。2、“预付款项”项目,应根据“预付...
财务报表分析技巧(9页)正式版
如何能从一个上市公司的财务报表分析出一个公司以后有没有发展潜力 假如有两家公司在某一会计年度实现的利润总额正好相同, 但这是否意味着它们具有相同的 获利能力呢?答案是否定的, 因为这两家公司的资产总额可能并不一样, 甚至还可能相当悬 殊。再如,某公司 2000 年度实现税后利润 100万元。很显然,光有这样—个会计数据只能 说明该公司在特定会计期间的盈利水平,对报表使用者来说还无法做出最有效的经济决策。 但是,如果我们将该公司 1999 年度实现的税后利润 60 万元和 1998 年度实现的税后利润 30 万元加以比较, 就可能得出该公司近几年的利润发展趋势, 使财务报表使用者从中获得更有 效的经济信息。 如果我们再将该公司近三年的资产总额和销售收入等会计数据综合起来进行 分析,就会有更多隐含在财务报表中的重要信息清晰地显示出来。 可见,财务报表的作用是 有一定局限性的, 它仅能够反映一定
财务报表分析——包钢股份
财务报表分析—包钢股份 小组成员:胡晓瑜 201100020096 张 华 201100020247 张 艳 201100020222 包钢股份相关新闻 5月6日,股价持续下行的包钢股份突然放量大涨, 盘中一度触及涨停板。 包钢股 份昨日以 3.66元小幅高开,开盘后买盘便蜂拥而至, 快速将股价打至 4.00元涨停 板,此后该股虽然有所回落, 但尾市仍以 3.90元高位报收, 全天涨幅达到 7.14%。 从成交看,该股昨日共成交 10.27亿元,放量比较明显,显示有不少短线资金参 与了“一阳指”行情。 但是最近几天又出现连续下跌, 以至于股吧里很多人大声高呼“以周秉利为首的 领导班子不下台,包钢股份没戏”。 一、公司简介 公司名称:包头钢铁(集团)有限责任公司 证券简称:包钢股份( 600010) 上市地点:上海证券交易所 上市日期: 2001年3月9日 板块类别:钢铁工业 上
投标报价竞争的胜负,能否中标,不仅取决于竞争者的经济实力和技术水平,而且还决定于竞争策略是否正确和投标报价的技巧运用是否得当。通常情况下,其他条件相同,报价最低的往往获胜。但是,这不是绝对的,有的报价并不高,但仍然得不到招标单位的信任,其原因在于投标单位提不出有利于招标单位的合理建议,不会运用投标报价的技巧和策略,因而,未能中标。因此,招标投标活动中必须研究在投标报价中的指导思想、报价策略、作标技巧。
所谓投标报价策略,是指投标单位在合法竞争条件下,依据自身的实力和条件,确定的投标目标、竞争对策和报价技巧。即决定投标报价行为的决策思维和行动,包含投标报价目标、对策、技巧三要素。对投标单位来说,在掌握了竞争对手的信息动态和有关资料之后,一般是在对投标报价策略因素综合分析的基础上,决定是否参加投标报价;决定参加投标报价后确定什么样的投标目标;在竞争中采取什么对策,以战胜竞争对手,达到中标的目的。这种研究分析,就是制定投标报价策略的具体过程。
投标报价目标是投标单位以特定的投标经营方式;利用自身的经营条件和优势,通过竞争的手段所力求达到的利益目标。这种利益目标是投标单位经营指导思想的具体体现,也是投标报价策略的核心要素和选择竞争对策、报价技巧的依据。研究投标报价策略要从分析投标报价目标开始,研究有关竞争对策,恰当使用报价技巧,形成一套完整的投标报价策略,实现中标的目的。
一、投标报价的选择目标
由于投标单位的经营能力和条件不同,出于不同目的需要,对同一招标项目,可以有不同投标报价目标的选择。
(一)生存型。投标报价是以克服企业生存危机为目标,争取中标可以不考虑种种利益原则。
(二)补偿型。投标报价是以补偿企业任务不足,以追求边际效益为目标。对工程设备投标表现较大热情,以亏损为代价的低报价,具有很强的竞争力。但受生产能力的限制,只宜在较小的招标项目考虑。
(三)盈利型。投标报价充分发挥自身优势,以实现最佳盈利为目标,投标单位对效益无吸引力的项目热情不高,对盈利大的项目充满自信,也不太注重对竞争对手的动机分析和对策研究。
不同投标报价目标的选择是依据一定的条件进行分析决定的。竞争性投标报价目标是投标单位追求的普遍形式。
二、决定选择投标报价目标的因素
确定什么样的投标报价目标不是随心所欲,任意选择的。首先要研究招标项目在技术、经济、商务等诸多方面的要求,其次是剖析自身的技术、经济、管理诸多方面的优势和不足,然后将自身条件同投标项目要求逐一进行对照,确定自身在投标报价中的竞争位置,制定有利的投标报价目标。这种分析和对照主要考虑以下因素。
(一)技术装备能力和工人技术操作水平。投标项目的技术条件,给投标单位提出了相应技术装备能力和工人技术操作水平的要求。如果不能适应,就需要更新或新置技术设备,对工人进行技术培训,或是转包和在外组织采购,因此投标单位有无能力或由此引起的报价成本的变化,都直接影响着投标目标的选择。反之,具有较高技术装备和操作能力的投标单位去承担技术水平较低的工程项目,效益选择同样有较大局限性。
(二)设计能力。工程设计往往是投标项目组成部分,在综合性的招标项目中,设计工作要求和工作量占有更重要的地位,投标单位的设计能力能否适应招标项目的要求,直接决定着投标的方式和投标目标的选择,一个适应招标工程的设计能力,可以充分发挥投标单位的优势,立于竞争的主动地位。
(四)投标项目可带来的随后机会,所谓随后机会,就是投标单位在争取中标后,可能给今后连续性投标带来的中标机遇,或是在今后对类似项目在投标时采取中标占有有利位置。如果随后机会较多,对投标单位树立形象和扩大市场有利,那么对这一招标项目在经济利益上做某些让步达到中标目的也是有利的。如果随后机会不多,那么对投标的经济效益要着重考虑。
(五)投标项目可能带来的出口机会。扩大国际市场,争取在国际投标中有位置是投标单位追求的重要目标,对能够给国际投标取胜带来较大机会的投标项目,无疑是投标单位应首先考虑的问题。它决定着对这一投标项目现实效益的低水平选择。
(六)投标项目的竞争程度。所谓竞争程度是指参与投标的单位的数量和各竞争投标者投标的动机和目标。它是从外部制约着投标单位效益目标选择的分寸。投标的竞争性决定了投标单位在投标时必须以内部条件为基础,以市场竞争为导向,制定正确的投标目标。
除此之外,对于不同投标单位来说,诸如承包工程交货条件、付款方式、历史经验、风险性等都是影响到投标目标选择的因素,从而对选择投标目标的决策起重要作用。
三、决定投标目标因素的量化分析
决定投标目标的因素一般不是孤立发生作用的,对不同投标单位来说,各个不同投标项目的决定因素影响程度和作用方向也是不同的。必须加以全面平衡,综合考虑。在这里,一个很重要的技术问题是把不可比较的诸现象因素,经过分析转化为可以比较的量化因素,用计算投标机会总分值的方法,具体确定投标目标的选择。其程序是:
(一)根据投标单位情况,具体确定参与量化分析的基本因素。量化分析因素的选择,要根据投标项目的不同情况决定,能反映生产、经营、技术、质量各个侧面,并抓住主要环节。
(二)对选定的量化分析因素,衡量它在企业生产经营中相对重要程度,分别确定加权数,权数累计为100。
(三)将该工程设备项目投标机会总分值825分同投标单位事先确定的可接受最低报价分值进行比较,确定是否参与投标报价和怎样报价(即依据什么样的目标报价)。一般来说:
1、开标机会总分值低于预定最低报价分值时,可以选择放弃投标报价机会;投标机会总分高于预定最低报价分数时,可以决定参与投标报价。
2、在投标机会总分高出预定最低报价分数的区间里,是选择投标报价的理想目标。通常区间愈大,选择的机会愈多,范围愈大;区间愈小,选择的机会愈少,范围愈小。
投标目标确定以后,对投标单位来说,运用正确的策略和方法就是十分重要的工作。从生产经营的基本目的出发,一般来说,投标单位贯于坚持的是盈利原则,即以盈利为主要目标的投标选择,而对其它目标选择只是暂时的,局部的,其长远目标也离不开以实现最大经济效益为最终目的。我们讲投标报价策略和方法,重点就是阐述在激烈竞争条件下,实现最理想效益的投标报价策略和方法。
一、具体对手法
当某投标单位已经知道哪些厂商是他的投标竞争对手,并且了解他们过去投标的情况,就可用这种方法判断自己应如何报价,和如此报价的中标概率如何。现分几种情况分析如下。
(一)只有一个对手竞争的情况
投标单位的竞争对手只有甲一个,为了能够得标,报价必须低于甲的报价。这就需要判断自己的报价低于甲的报价的概率。
(二)有n个对手竞争的情况
已知P0则按只有一个对手的情况。根据预期利润确定报价决策。例如:投标单位在某项工程主投标中要与甲、乙和丙对手竞争(n=3),根据他掌握的资料,分析得出他对这三个对手投标取胜的概率P1、P2和P3。
二、平均对手法
(一)竞争者数目已知,但不知是哪些厂商,这时不能直接利用上述方法,因为没有准确的资料作依据。在这种情况下,投标单位可以假设这些竞争者中有一个代表者,称为“平均对手”。这样投标单位就可按前述方法求出能取胜平均对手的投标概率P1,知道了能取胜“平均对手”的概率P1,又知道竞争对手的厂商数目n,就可确定最好的投标策略,即令报价低于n个对手的概率P,等于n个平均对手的概率P1的乘积,
P=(P1)n。
举例来说,设投标单位求得表6中所示数据,又知参加投标者尚有5个厂商(n=5),则可用上法进行分析。
(二)参加投标单位数目不能确知的情况
这时必须估计最多可能有几个对手,设之为n,以便估计不同数目的对手参加投标的可能性(即概率)。如投标单位根据经验及所掌握的情报,可以估计出数据从图2—3可以看出,A—B段称为萌芽期,商品刚刚进入市场,由于是新商品,消费者、用户对它的性能尚不熟悉,大多数消费者、用户还抱怀疑态度,少数消费者、用户则购买一些试用,销售增长缓慢,有待打开销路,开拓市场。
B—C段称为成长期,销售量迅速增长。由于少数消费者、用户经过一段时间的试用,认为商品很好,广大消费者、用户开始了解,踊跃购买,生产扩大,成本降低,销售量和利润的增长率很大。
C—D段称为成熟期,销售量增长速度减慢。消费者、用户继续大量购买,但因接近饱和,故其增长率减缓。
D—E段称为衰老期,D点为销售量的最高点,也就是销售量由增加走向下降的转折点。这时,消费者、用户购买高潮已经过去,商品的社会保有量已达到一定程度,需求量逐渐下降;或者由于市场上出现了新的替代商品,转移了部分消费者、用户的消费购买力,使原商品的销售量降低。
E—F段称为“死亡”期,销售量迅速下降。商品的社会保有量已达到饱和,使市场对原商品的需求量迅速减少。经过F点之后,商品已完全失去竞争力,商品被淘汰。虽然淘汰的商品仍有一定的使用价值,自然寿命没有结束,但它的经济寿命却已结束了。
不同种类、不同品种的商品,经济寿命周期期所经历的阶段以及各个阶段时间的长短也是各不相同的。处在不同层次的商品,它们各自的经济寿命周期也大不相同。对于不同层次的商品,都应该分别进行经济寿命周期的分析和预测。
项目投标报价的形式取决于其承包的方式,即取决于投标与招标双方之间的经济关系形式,不同的承包方式决定了不同的报价形式。工程设备项目承包方式主要有:总包、分包、转包(转让)、联合承包(分项承包)四种方式。由四种承包方式相应产生了总包价格、分包价格、转包价格、联合承包价格等四种不同的价格形式。
一、总包价格
总包合同即对工程设备项目进行全部一揽子承包。采用这种承包方式的招标单位只要提出技术要求和交货时间,投标单位中标后,即可按照有关招标文件要求进行生产施工,总包价格按中标后的合同价格执行。对于大型成套工程设备,招标单位一般都提供设计图纸,如招标单位委托承包单位代设计,在总包价格中还应增加设计软件价格部分。
四、联合承包价格
联合承包又叫分项承包,它是招标单位把一些大型成套工程设备分项承包给若干个承包人,由各个承包人联合起来完成全部工程设备项目的生产施工。它与转包中把部分单项工程设备转包给其他承包人的主客体不同,转包是总承包人与接受转包的承包人之间的经济关系,而联合承包是招标单位与各承包者的直接经济关系。
对于在单项工程设备制造上技术力量雄厚、技术装备较好的公司(企业),采用联合承包方式比采用总承包方式中标的概率要大得多。同时可以扬长避短,减少如采用总承包时可能带来的风险。联合承包价格按各承包者中标后的合同价格执行。
技巧是操作的技术和窍门,是实现中标目标不可缺少的艺术。投标单位有了投标取胜的实力还不行,还必需有将这种实力变为投标实现的技巧。它的作用在于:一是使实力较强的投标单位取得满意的投标成果;二是使实力一般的投标单位争得投标报价的主动地位;三是当报价出现某些失误时,可以得到某些弥补。因此,对投标单位来讲,必需十分重视对投标报价技巧的研究和使用。
一、研究招标项目的特点
投标时,既要考虑自己公司的优势和劣势,也要分析投标项目的整体特点,按照工程的类别,施工条件等考虑报价策略。
1、一般说来下列情况报价可高一些:
(1)施工条件差(如场地狭窄、地处闹市)的工程;
(2)专业要求高的技术密集型工程,而本公司这方面有专长,声望也高时。
2、下述情况报价应低一些:
(1)施工条件好的工程,工作简单、工程量大而一般公司都可以做的工程。如大量的土方工程,一般房建工程等;
(2)本公司急于打入某一市场、某一地区,以及虽已在某地区经营多年,但即将面临没有工程的情况(某些国家规定,在该国注册公司一年内没有经营项目时,就撤销营业执照),机械设备等无工地转移时;
(3)附近有工程而本项目可以利用该项工程的设备、劳务或有条件短期内突击完成的;
(4)投标对手多,竞争力激烈时;
(5)非急需工程;
(6)支付条件好,如现汇支付。
二、具体报价方法技能
1、不平稳报价法
不平衡报价法(Unbalanced bids)也叫前重后轻法(Front loaded)。不平衡报价是指一个工程项目的投标报价,在总价基本确定后,如何调整内部各个项目的报价,以期既不提高总价,不影响中标,又能在结算时得到更理想的经济效益。一般可以在以下几个方面考虑采用不平衡报价法。
(1)能够早日结账收款的项目(如开办费、土石方工程、基础工程等)可以报的高一些,以利资金周转,后期工程项目(如机电设备安装工程,装饰工程等)可适当降低。
(2)经过工程量核算,预计今后工程量会增加的项目,单价适当提高,这样在最终结算时可多赚钱,而将工程量可能减少的项目单价降低,工程结算时损失不大。
但是上述(1)、(2)两点要统筹考虑,针对工程量有错误的早期工程,如果不可能完成工程量表中的数量,则不能盲目抬高报价,要具体分析后再定。
(3)设计图纸不明确,估计修改后工程量要增加的,可以提高单价,而工程内容说不清的,则可降低一些单价。
但是不平衡报价一定要建立在对工程量表中工程量仔细核对分析的基础上,特别是对报低单价的项目,如工程量执行时增多将造成承包商的重大损失,同时一定要控制在合理幅度内(一般可以在10%左右),以免引起业主反对,甚至导致废标。如果不注意这一点,有时业主会挑选出报价过高的项目,要求投标者进行单价分析,而围绕单价分析中过高的内容压价,以致承包商得不偿失。
2、提出建议方案
有时招标文件中规定,可以提出建议方案(Alternatives),即是可以修改原设计方案,提出投标者的方案。投标者这时应组织一批有经验的设计和施工工程师,对原招标文件的设计和施工方案仔细研究,提出更合理的方案以吸引业主,促成自己方案中标。这种新的建议方案可以降低总造价或提前竣工或使工程运用更合理。但要注意的是对原招标方案一定要标价,以供业主比较。增加建议方案时,不要将方案写得太具体,保留方案的技术关键,防止业主将此方案交给其他承包商,同时要强调的是,建议方案一定要比较成熟,或过去有这方面的实践经验。因为投标时间不长,如果仅为中标而匆忙提出一些没有把握的建议方案,可能引起很多后患。
3、突然降价法
报价是一件保密性很强的工作,但是对手往往通过各种渠道、手段来刺探情况,因此在报价时可以采取迷惑对方的手法。即选按一般情况报价或表现出自己对该式程兴趣不大,到快投标截止时,再突然降价。如鲁布革水电站引水系统工程突然降低8.4%,取得最低标,为以后中标打下基础。采用这种方法时,一定要在准备投标报价的过程中考虑好降价的幅度,在临近投标截止日期前,根据情报信息与分析判断,再作最后决策。如果由于采用突然降价法而中标,因为开标只降总价,在签订合同后可采用不平衡报价的思想调整工程量表内的各项单价或价格,以期取得更高的效益。
4、先亏后盈法
有的承包商,为了打进某一地区,依靠国家、某财团和自身的雄厚资本实力,而采取一种不惜代价,只求中标的低价报价方案。应用这种手法的承包商必须有较好的资信条件,并且提出的施式方案也先进可行,同时要加强对公司情况的宣传,否则即使标价低,业主也不一定选中。如果其他承包商遇到这种情况,不一定和这类承包商硬拼,而努力争第二、三标,再依靠自己的经验和信誉争取中标。
5、联合保标法
在竞争对手众多的情况下,可以采取几家实力雄厚的承包商联合起来控制标价,一家出面争取中标,再将其中部分项目转让给其他承包商分包,或轮流相互保标。在国际上这种做法很常见,但是如被业主发现,则有可能被取消投标资格。
【学员问题】工程索赔的策略技巧分析?
【解答】索赔技巧。索赔工作既有科学严谨的一面,又有艺术灵活的一面。对于一个确定的索赔事件往往没有预定的、确定的解决方法,它往往受制于双方签订的合同文件、各自的工程管理水平和索赔能力以及处理问题的公正性、合理性等因素。因此索赔成功不仅需要令人信服的法律依据、充足的理由和正确的计算方法,索赔的策略、技巧和艺术也相当重要。笔者根据自己在处理建筑工程纠纷因工程索赔发生争议的诉讼与非诉的经验,就工程索赔技巧问题提出自己的看法,以期与读者交流与探讨。
1、搭建经验丰富、认真敬业的索赔班子
索赔是一项复杂细致而艰巨的工作,组织一个知识全面,有丰富索赔经验,稳定的索赔小组从事索赔工作是索赔成功的首要条件,索赔小组应由项目经理,建筑工程专业律师、估算师、会计师、施工工程师等组成,由各职能部门提供有关信息资料,由专职人员搜集和整理,索赔人员要有良好的素质,要必得索赔的策略和战略,工作要勤奋、务实,不好大喜功,头脑要清晰,思维要敏捷,有逻辑,善于推理,懂得搞好各方面的公共关系。索赔小组成员要稳定,不仅要各司其职,而且各个成员要积极配合。
2、抓住索赔机会,扎实做好准备工作
要正确把握提出索赔的时机,索赔提出过早,往往容易遭到对方反驳或在其他方面可能施加的挑剔、报复等;过迟提出,则容易留给对方借口,索赔要求遭到拒绝。因此,索赔方必须在索赔时效范围内适时提出。如果老是担心或害怕影响双方合作关系,有意将索赔要求拖到工程结束时才正式提出,可能会事与愿违,事得其反。对于一个有经验的承包人来说,一般投标开始就可能发现索赔机会、工程建成一半时,就会发现很多索赔的机会,施工建成一半后发现的索赔,往往来不及得到彻底的处理,在工程建成1/4——3/4这阶段应大量地、有效地处理索赔事件,承包人应抓紧时间,把索赔争取在这一时间段内基本解决。索赔忌“一揽子”方式来处理,这样往往是问题复杂、金额大、不易解决。
3、认真签约,为今后索赔打好伏笔
在商签合同过程中,承包人应对明显把重大风险转嫁给承包人的合同条件提出修改的要求,达成修改的协议应以“会议纪要”或“补充协议”的形式落实到文字,作为合同文件的有效组成部分。特别要对业主开脱责任的条款注意,如合同中不列出索赔条件,延期付款无时限,无利息;没有调价公式;业主认为对某部分工程不够满意,即有权决定扣减工程款;业主对不可预见的工程施工条件不承担责任等等。如这些内容都写进合同条款,承包人索赔机会就会大大减少。
4、严格按照程序索赔,确保索赔成功
正常的索赔程序包括:1)整理索赔证据:施工企业不应该放过任何索赔的机会和证据,同时对索赔事件进行详细了解和事态调查;对索赔事件原因进行分析,并判断业主承担责任的可能性;对事件损失进行计算。2)发出索赔通知,根据现行的建筑施工合同文本,施工企业应在索赔事件发生后20天内,向业主发出索赔通知。索赔通知一般包括:索赔报告的主要内容:索赔事件发生的详细过程,干扰事件的原因及责任范围;对照合同确定索赔的合法性和合理性;收集到的索赔证据,包括有关文件、记录、来往信函、签证、通知书及计算依据;计算损失,确定索赔价值。3)索赔的批准,业主在接到索赔通知,10天内给予批准,或要求施工企业进一步补充索赔理由证据,业主10天内未予答复,应视为该项索赔已获批准。
5、切实履行合同,与业主良好合作
作为承包商,必须牢固树立“干好活才好索赔”的观点,本着严谨态度,切实履行合同,并及早预防和化解矛盾,以对工程负责的态度积极与业主合作,建立良好的工作关系,减少索赔障碍,预防业主反索赔事件发生。索赔工作人员也应注意发挥公关能力,除了进行书信往来和谈判桌上的交涉外,有时还应掌握公关技巧,提高沟通能力,采用合法的手段和方式,营造适合索赔争议解决的良好环境和氛围,促使索赔问题早日圆满解决。
6、掌握谈判技巧,达到索赔目的
索赔谈判中要注意方式方法。合同一方向对方提出索赔要求,进行索赔谈判时,措辞应婉转,说理应透彻,以理服人,而不是得理不让人,尽量避免使用抗议提法。如果对于合同一方一次次合理的索赔要求,对方拒不合作或置之不理,并严重影响工程的正常进行,索赔方可以采取较为严厉的措辞和切实可行的手段,以实现自己的索赔目标。索赔处理时作适当必要的让步。在索赔谈判和处理中,根据情况适当做出必要的让步,扔芝麻抱西瓜,有所失才有所得。可以放弃金额小的小项索赔,坚持大项索赔。这样使对方容易做出让步,达到索赔的最终目的。
以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成,供参考,如有问题请及时沟通、指正。
第一章商务谈判的基础知识1
第一节商务谈判概述1
一、商务谈判的概念1
二、商务谈判的基本特征2
三、商务谈判的原则3
四、商务谈判的类型4
五、商务谈判理论7
第二节商务谈判程序10
一、准备阶段10
二、正式谈判阶段12
三、结束阶段14
第三节商务谈判策略与技巧14
一、商务谈判策略与技巧的概念14
二、商务谈判策略与技巧的作用14
三、商务谈判策略的分类15
四、商务谈判技巧的分类19
第二章房地产项目谈判与合同管理21
第一节房地产项目开发概述21
一、房地产的含义21
二、房地产的特征22
三、房地产的分类23
四、房地产项目的开发程序25
第二节房地产项目谈判概述29
一、房地产项目主要参与者29
二、房地产项目谈判的内涵与特征31
三、房地产项目谈判类型32
第三节房地产项目合同管理33
一、房地产项目合同体系33
二、房地产项目合同的订立36
三、房地产项目合同的谈判37
四、房地产项目合同的履行39
第三章房地产项目开发前期阶段的谈判策略与技巧42
第一节项目开发前期阶段的工作概述42
一、项目开发前期阶段的工作内容及流程42
二、项目开发前期阶段的谈判关系44
第二节项目可行性研究阶段谈判策略与技巧44
一、可行性研究的基本内容44
二、可行性研究谈判内容48
三、可行性研究谈判策略与技巧49
第三节土地取得谈判阶段策略与技巧54
一、土地使用权取得过程分析54
二、土地使用权取得谈判内容58
三、土地使用权取得谈判策略与技巧59
四、拆迁谈判66
第四节项目融资谈判的策略与技巧69
一、房地产项目融资的基本内容69
二、房地产项目融资谈判内容70
三、房地产项目融资谈判策略与技巧71
第五节项目规划设计谈判策略与技巧73
一、项目规划设计工作概述73
二、房地产项目规划设计谈判内容74
三、《建设工程设计合同(示范文本)》解读74
四、房地产项目设计谈判策略与技巧77
第六节案例分析80
案例1以挂牌方式出让土地使用权80
案例2项目转让方式获取土地使用权的谈判81
案例3建筑设计委托谈判82
第四章房地产项目建设阶段谈判策略与技巧85
第一节房地产项目建设阶段工作概述85
一、开工前准备阶段85
二、现场施工阶段86
三、项目竣工验收及备案阶段86
四、项目移交阶段87
第二节房地产项目委托监理谈判策略与技巧88
一、建设监理概述88
二、监理单位的选择90
三、委托监理谈判内容93
四、《建设工程委托监理合同(示范文本)》解读94
五、委托监理谈判策略与技巧94
第三节房地产项目施工承包谈判策略与技巧95
一、工程招标投标概述95
二、招标投标过程管理96
三、工程承包谈判准备与目的100
四、《建设工程施工合同(示范文本)》解读102
五、工程承包谈判策略与技巧106
第四节房地产项目货物采购谈判策略与技巧107
一、房地产项目货物采购概述107
二、货物招标采购的组织109
三、货物采购谈判的组织110
四、货物采购谈判内容113
五、货物采购谈判策略与技巧115
第五节全装修房地产项目谈判策略与技巧116
一、装修工程概述116
二、住宅全装修的开发模式118
三、住宅全装修的项目管理模式119
四、住宅全装修的谈判准备与内容120
第六节房地产项目合同索赔谈判策略与技巧122
一、索赔管理122
二、索赔谈判的类型与特点124
三、索赔谈判策略与技巧125
第七节案例分析126
案例1工程承包谈判案例分析(1)126
案例2工程承包谈判案例分析(2)127
案例3货物采购谈判案例分析128
案例4装修采购谈判案例分析128
案例5业主索赔案例分析129
第五章房地产项目营销阶段的谈判策略与技巧130
第一节房地产项目营销阶段工作概述130
一、房地产项目营销阶段主要工作130
二、房地产项目营销阶段谈判概述132
第二节房地产项目委托代理销售谈判策略与技巧133
一、委托代理销售类别133
二、委托代理谈判内容135
三、委托代理销售谈判准备135
四、委托代理销售谈判的策略与技巧136
第三节房地产产品销售谈判策略与技巧137
一、商品房销售谈判内容137
二、销售谈判准备138
三、针对客户类型的销售谈判策略139
四、《商品房买卖合同》解读141
五、房地产销售谈判的技巧143
第四节房地产销售人员素质要求与技能培训150
一、房地产销售人员成功因素150
二、销售人员知识结构150
三、职业道德规范体系155
四、仪容仪表规范160
五、行为举止规范162
六、交往礼节规范163
七、角色模拟——房地产销售谈判人员培训165
第五节案例分析167
案例1某开发商房地产项目的销售代理计划167
案例2了解客户心理主动出击而成功完成售楼谈判168
第六章房地产项目运营阶段的谈判策略与技巧170
第一节房地产项目运营阶段谈判概述170
一、房地产项目运营阶段的主要工作170
二、物业管理的行业管理规范174
三、房地产项目运营阶段的谈判关系179
第二节前期物业服务阶段谈判策略与技巧180
一、前期物业管理企业的选择180
二、前期物业服务合同谈判内容与特征181
三、前期物业服务合同谈判策略与技巧182
第三节物业服务阶段谈判策略与技巧183
一、物业服务合同内容分析183
二、物业服务合同谈判187
三、物业服务合同谈判特征189
四、物业服务合同谈判策略与技巧190
第四节处理投诉谈判策略与技巧191
一、物业管理的顾客满意理念191
二、物业管理的投诉内容193
三、处理投诉的基本原则194
四、处理投诉谈判的策略与技巧194
第五节案例分析195
案例1前期物业服务竞标谈判195
案例2业主暖气问题的投诉处理197
案例3万科投诉处理策略198
参考文献2002100433B