一般说来，因下列原因之一者，房屋抵押权的效力发生终止：

1．房屋抵押期间届满。《担保法》虽对抵押期间未作规定，但《担保法》解释第12条对此作了回应：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权不生效力；在所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。依此理解，担保物权不受其担保债权的时效的影响，对其限制的方式为2年的除斥期间，该期间从所担保的债权的时效完成之日起计算。当然，该解释仅规定2年的期间，对抵押权人的保护是不利的。

2．抵押人清偿主债务，主债权发生消灭。

3．抵押房屋发生灭失，抵押权发生消灭。当抵押人以其他房屋替代时，则产生新的抵押权；当抵押房屋灭失为第三人所致，则抵押权人可取得赔偿代位权。

4．房屋抵押权因违反法律和行政法规的强制性规定而自始无效。

5．房屋抵押权冈优先受偿权的实现而发生消灭。《城市房地产抵押管理办法》第41条规定：“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见，房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖一种，也包括通过协商折价或变卖等方式。抵押权人处分抵押房屋时，它属于共有的或者出租的，应当书面通知共有人或承租人，他们在同等条件下，享有先买权。抵押权人的被担保的债权因处分抵押房屋而获得清偿后，房屋抵押权因实现而消灭。

房屋抵押权一般具有以下法律特征：

1．房屋抵押权是一种从属于主债权的权利。它的设立目的是确保债权的实现，因而与债权属主从关系，随债权的转移而发196房屋买卖法律制度研究生转移，随债权的消灭而发生消灭，被担保的主债权无效，所设房屋抵押权亦无效。抵押权人在处分债权日寸，不得将其债权训：与他人而仅保留房屋抵押权，也不得仅保留债权而将房屋抵押权讣与他人，更不得将房屋抵押权从主债权分离出来而为其他债权提供担保。

2．房屋抵押权具有特定性。其特定性表现为两个方而，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押设定后，应当办理抵押登已，房屋抵押权成立，登记机关就具体特定的房屋向抵押权人发放房屋他项权证；另一方面，房屋抵押是为特定的债权作担保，而不能笼统地担保债务人的一切债务。

3．房屋抵押权具有优先受偿权。基于房屋抵押权依登记而成立，房屋抵押权顺位便以登记时间的先后为标准加以确定，即：登记在先，顺位在先；登记在后，顺位在后；同一天登记的，视为顺位相同。为此，一项抵押房屋有数个抵押权人的，债务人以抵押物清偿债务的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。根据现行立法及司法解释来看，我国房屋抵押权的顺位实行自动升进主义，即在前一顺位的抵押权因债权受偿而消灭寸，后一顺位的抵押权自动升进到前一顺位而优先受偿。但房屋第一/顷位的抵押权在与所有权发生混同时，所有人取得该第一顺位的抵押权，形成所有人抵押，而后顺位的抵押权人维持原有的顺位，不能升进到前一顺位。

4．房屋抵押权具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被担保债权的全部，即便抵押房屋发生分割或部分转让他人，抵押权人仍有权对抵押房屋的全部行使抵押权，或者抵押房屋发生部分灭失，其未灭失的部分和灭失部分的代替物担保全部债权，以及当发生所担保的债权部分受偿时，抵押权仍可就剩余的未偿债权对抵押房屋的全部行使抵押权。

5．房屋抵押权具有追及性。它是指在抵押房屋发生转让时，抵押权人仍有权对该房屋行使抵押权，以确保债权的满足，受让人不得拒绝。

6．房屋抵押权具有物上代位性。它是指房屋抵押权的效力及于抵押房屋的替代物或转换物，即抵押权人可以就抵押房屋的保险赔偿金、拆迁补偿费和损害赔偿金等转换价值物行使抵押权，以达到担保的目的。 2100433B

房屋抵押权一经产生，就会在当事人之间形成一定的权利义务关系，也会对抵押物本身及其相关的其他财产权利产生影响。根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：

(一)房屋抵押权的对内效力

1．房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权；若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。

2．房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房屋抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得；二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有；在抵押权实施后，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。

值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。

(二)房屋抵押权的对外效力

1．房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”；转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋；因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。

2．房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。

3．房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。

4．房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。

5．房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人的书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

1.提交材料；

2.房屋交易大厅受理材料；

3.十个工作日领证。

房屋抵押权登记流程抵押权设立登记

1.登记申请书原件；

2.申请人身份证明；

3.房屋所有权证（原件及复印件），共有的房屋还需提交共有权证（原件及复印件）、共有人同意抵押的书面意见原件（共有人共同签订抵押合同的除外）；按份共有的房屋，以其所有份额设定抵押的，可不提供其他共有权人的共有权证及共有人同意抵押的书面证明；

4.国有土地使用证（整宗房地产）；

5.主债权合同原件、抵押合同原件；

6.未办理抵押权预告登记的，申请房屋转移登记和抵押登记一并办理的，提交抵押权人签署的领取房屋他项权证后向借贷人放款的具结原价；

7.以已购公有住房抵押的，提交原购房合同，其中央产已购公有住房抵押的，提交央产房上市出售确认表原件；

8.抵押当事人认定的已销售和办理转移登记房屋的清单原件（房地产开发项目）。

房屋抵押权登记流程抵押权转移登记

1.登记申请书原件；

2.申请人的身份证明；

3.房屋所有权证；

4.房屋他项权证书原件；

5.主债权已转让的证明文件原件及房屋抵押权转让协议原件。

房屋抵押权登记流程抵押权变更登记

1.申请人应与房屋他项权证、房屋登记簿记载的房屋抵押人、抵押权人一致；申请变更的内容应与提交的有关变更抵押权登记内容协议约定的事实一致；涉及房屋登记内容的应与房屋所有权证、房屋登记簿记载一致；

2.变更担保债权数额以及抵押顺位发生变化的，如有其他抵押权人，应提交其他抵押权人同意的书面文件原件；

3.无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。

需提交的材料：

1.登记申请书原件；

2.申请人身份证明；

3.房屋他项权证书原件；

4.变更后的房屋所有权证原件（涉及房屋登记内容的）或者变更前的房屋所有权证原件（房屋变更登记和抵押变更登记一并办理的）；

5.抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议原件；

6.被担保债权的数额或顺位发生变更的协议（原件，被担保债权或者顺位变更）；有其他抵押权人的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件原件。

房屋抵押权登记流程抵押权注销登记

1.登记申请书原件；

2.申请人身份证明；

3.房屋他项权证书原件；

4.房屋所有权证原件；

5.解除抵押权的协议原件或者生效法律文书。

抵押权抵押权实现的条件和程序

实现抵押权，是指债务履行期届满债务人未履行债务，或者当事人约定实现抵押权的情形，通过依法处理抵押财产而使债权获得清偿。

抵押权实现的条件是：1、抵押权有效存在；2、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；3、抵押权的实现未受到法律上的特别限制。具备以上条件，抵押权人可以实现其抵押权。

实现抵押权的程序是:

1、协议实现：抵押权人可以与抵押人通过协议，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先清偿债务。如果双方当事人的协议损害其他债权人的利益，则其他债权人可以行使撤销权，请求人民法院撤销该协议。

2、诉讼实现：协议实现抵押权不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼由人民法院判决或者调解拍卖、变卖抵押财产实现抵押权，就抵押财产的变价款优先受偿。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。这是为了保护抵押人合法权益，防止低价变价造成抵押人的损失。

抵押权抵押权实现的具体办法

抵押权实现的具体方法是：

1、抵押财产折价，是指在抵押权实现时，抵押权人与抵押人协议，或者协议不成经由人民法院判决，按照抵押财产自身的品质、参考市场价格折算为价款，把抵押财产所有权转移给抵押权人，从而达到抵押权实现的方式。

2、抵押财产拍卖，是指通过拍卖程序将抵押财产变价，以其变价款实现抵押权。

3、抵押财产变卖，是指以一般的买卖形式出卖抵押财产，以其变价款实现债权的方式。

当事人可以通过协商方式将抵押财产变卖。协商不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在判决胜诉后，通过人民法院的强制执行程序将抵押财产拍卖或变卖。人民法院处置抵押财产，一般是以拍卖为原则、以变卖为例外。

抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其变价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押权抵押权的顺位

抵押权的顺位，也叫抵押权的顺序，是指抵押人因担保两个或两个以上债权，就同一财产设定两个或两个以上的抵押权时，各抵押权之间优先受偿的先后次序，即同一抵押财产上多个抵押权之间的顺位关系。

同一财产向两个以上的债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺位有三项标准：

1、抵押权都已经登记的，按照登记的先后顺序清偿。顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押登记的日期是在同一天的，抵押权的顺序相同。

2、抵押权已经登记的，先于未登记的受偿。已经登记的优先清偿，没有登记的，只能在经过登记的抵押权实现后，以剩余的抵押财产受偿。

3、抵押权未登记的，经抵押权担保的债权仍然是平等债权，不具有对抗效力，无优先受偿权，仍按照债杈比例平均清偿。

顺序在先的抵押权因实行抵押权以外的原因消灭时，顺序在后的抵押权是否依次升进，有顺序不升进的固定主义和顺序当然升进的升进主义。我国采用顺序升进主义。抵押权与其担保的债权同时存在，被担保的债权消灭之后，抵押权也随之消灭。当被在先抵押权所担保的债权因清偿等原因而消灭后，从属于该债权的抵押杈也随之消灭;既然在先的抵押权已经消灭，当在后的抵押权实现时，必然是在后的抵押权相继取代在先的抵押权的位置。