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代序1
第一部分 房地产政策:历史与现实
第一章 中国现行房地产政策的沿革及问题3
第一节 中国房地产政策的沿革3
第二节 中国现行房地产政策的问题10
第三节 本书主题和研究方法13
第四节 以后各章要览16
第二章 居住方式演变19
第一节 原始社会人类的居住方式19
第二节 中国的居住方式演变21
第三节 西方的居住方式演变28
第三章 国(境)外房地产政策36
第一节 美国房地产政策36
第二节 法国房地产政策42
第三节 北欧诸国房地产政策46
第四节 新加坡以及中国香港房地产政策50
第五节 南美国家房地产政策54
第六节 苏联、东欧前社会主义国家住房政策59
第七节 现代住房权的个人和国家责任65
第二部分 房地产买卖行为分析
第四章 城市市民购房行为73
第一节 调查与数据73
第二节 影响居民购房套数的因素分析86
第三节 居民购房预算及可接受房价90
第四节 居民对住房面积的选择93
第五节 买房与租房选择98
第五章 房地产个人投资行为研究106
第一节 房地产个人投资行为106
第二节 房地产个人投资的社会效果110
第六章 房地产供给行为研究114
第一节 开发商基本行为分析114
第二节 资金与房地产开发120
第三节 国际资本对房地产业的影响122
第七章 房地产价格研究128
第一节 房地产价格构成128
第二节 影响城市房价的因素分析131
第三节 房价与地价关系研究135
第四节 房价与租金关系研究137
第八章 经济适用房、廉租房研究140
第一节 住房福利政策的选择140
第二节 中国经济适用房、廉租房政策与实践143
第三节 经济适用房态度研究149
第四节 经济适用房、廉租房政策的社会效果153
第九章 小产权房研究162
第一节 小产权房的兴起162
第二节 大产权房与小产权房的选择165
第三节 小产权房的发展趋势170
第十章 房地产泡沫研究174
第一节 房地产泡沫形成的原因分析174
第二节 国(境)外房地产泡沫经验180
第三节 海南、北海房地产泡沫186
第四节 房地产泡沫的治理191
第十一章 房地产开发与耕地保护195
第一节 城市建设用地与耕地合理配置的理论模型195
第二节 土地的市场配置与粮食安全204
第十二章 房地产如是说209
第一节 专家话语209
第二节 网络言论215
第三节 访谈手语220
第三部分 房地产政策研究及建议
第十三章 房地产调控研究229
第一节 房地产调控政策分析229
第二节 地方政府的调控行为241
第三节 房地产政策调控效果分析246
第四节 房地产政策调控的长期效应259
第十四章 中国房地产政策的基本选择263
第一节 房地产政策的市场导向与政府导向选择263
第二节 价与量的替换:政策选择之难270
第三节 中国房地产政策建议273
第十五章 总结280
参考文献289
后记 创新是教育的灵魂304
作者分工307
同学感言309
樊明,美国俄勒冈大学(University of Oregon)工商管理硕士(MBA),美国北伊利诺大学(Northern Illinois University)经济学博士(Ph.D.),河南财经政法大学研究院常务副院长、市场经济研究所所长、经济学教授。2100433B
解决民众居住问题应主要由政府主导还是市场主导极具争议,决定着中国房地产政策的基本走向。本研究主要数据来自作者2010年对4743位从一线到四线诸多城市居民的问卷调查。
本书中指出中国并不存在房地产泡沫,炒房在房地产市场供不应求的条件下有着积极意义,建小产权房反映了农民对土地利益的合理诉求并遏制大产权房价格上涨,遏制房价过快上涨的调控在长期将导致房价上涨,中国应着力于增加房地产供给而不是限制供给和需求。
一是明确房地产业的定位。与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是,德国坚决否定房地产“支柱产...
您好 2015年3月30财政部:个人转让两年以...
国管公积金中心官网发布新政策,除了首套最高贷款额度120万元、首付两成,以及二套房贷款最高额度80万元、首付三成之外,如果使用国管公积金贷款购买政策房,无须再受贷款结清满5年的限制。 &...
房地产买卖协议书
房地产买卖协议书 甲方(卖方) 姓名: 身份证号: 乙方(买方) 姓名: 身份证号: 见证方: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和 《城市房地产转让管理规定》 及其他有关法律、 法规的规定,甲、乙双方在平等、 自愿、协商一致的基础上, 就乙方向甲方购买房产达成如下房地产买卖协议, 以 资共同信守执行。 第一条 房地产基本情况: 1、座落位置: 2、房型结构: 3、建筑结构: 4、房屋用途: 5、房产证号: 6、土地证号: 7、现房屋配套基础设施水、电、装潢、吊扇、防盗门、灯具、窗帘、抽油 烟机、太阳能、热水器、燃气、空调、冰箱、彩电、车库等列入总房价内。不另 加价。其他约定: 第二条 成交价格 总价人民币(大写): 元(¥ 元)。该房地产 买卖,双方按套计价,如出现该宗房地产买卖协议土地或建筑面积与土地证及房 地产证面积有差异(增多或减少),双方均不得提出异
在房地产市场中,房地产买卖是一重要的交易行为,因此对其进行统计具有十分重要的意义。
(1)房地产买卖统计是房地产经营与市场管理的需要。政府和房地产开发商的责任和义务是满足房地产市场的需求和消费。但是房地产经纪机构在市场中的作用也不可忽视,其工作的重点也是满足需求和消费,及时掌握房产市场供求信息,满足市场对存量房的买卖需求。准确翔实的统计资料是房地产经纪机构经营和策划的可靠保证。政府对城市规划建设、房地产买卖市场的完善与管理也需要可靠的资料依据。
(2)房地产买卖统计是政府税收、制定政策和宏观调控的需要。开发建设新的住宅与形式多样的房地产交易方式,大大提高了城市居民的住房水平,实现了房地产与资金的良性循环,同时为国家提供可观的税收,也为国家制定房地产政策进行宏观调控提供科学依据。由于房产买卖统计反映的是一定时期内房地产市场的交易量,所以能够反映企业提供服务和政府税收情况。
(3)房地产买卖统计可为房地产研究服务。房地产市场提供的市场信息,为经济研究者探讨和研究房地产市场的现状与规律,预测房地产市场的发展趋势和有关政策和制度的制定提供资料。
中国房地产研究会副会长 童悦仲
童悦仲:我讲一下当前的房地产政策与市场走势,有三个内容,第一个房地产与中国经济的关系;第二个当前房地产政策环境;第三讲今后房地产市场的发展趋势。
先讲第一个问题,2014世界主要国家的GDP的情况,国际货币基金组织发布的,我选择了12个,七个发达国家和金砖五国,中国排第二,2014年我们首次突破了十万亿美元,美国是17.4万亿,第一。2014年我们超过了日本,他们已经降到了不足中国的一半,4.6万亿美元,我们是10.4万亿,这时我们的GDP的构成,一二三产业的增加值计算的,按人民币说是63.6万亿,其中第一产业只占9%,第二产业43%,第三产业48%。
按照人均数,我们就差的比较多,12个国家我们排10位,2014年人均7589美元,全国183个国家当中,我们位居77位,是世界平均值10876美元的69.8%,跟发达国家相比我们的人均GDP相当于他们的1/5到1/7,所以我们还是发展中国家。
房地产业在国民经济当中占多大的比重呢,虽然统计口径不一样,但是可以比较一下,2004年到2014年,我们国家的商品房销售额和当年GDP数值比较,大家可能看到,大致上商品房的销售额相当于GDP的10%几,2013年最高,占到14%。
同样的这十一个年头,我们把商品房销售额和当年的社会消费品零售总额比较,大概占30%多,2013年占到35%,最高的一年。大家说拉动中国经济三架马车,投资、消费和进出口。2012年到2014年三年内,每个年份投资消费进出口的数据,蓝色代表2012年绿色2013年,红色2014年,每年是增长的,但是总体还是以投资消费为主,投资额更多,进出口在其中起的作用越来越小。
房地产一头是关联的投资,另外一方面关联着消费,所以说房地产在中国经济当中,还是很重要的。有的专家说中国的房地产已经绑架了中国经济,这个也有一定的道理。
房地产相关的税费很多,所以说在这些年,我们地方政府的财政收入当中,来自房地产的税费往往占到一半以上,有的城市高达70%、80%。房地产对其他行业的关联效应也很强,我们叫前向关联,后向关联,侧向关联,钢铁水泥、家居建材,文化娱乐等等,房地产如果繁荣,其他的行业也跟着繁荣,房地产业如果衰退了,其他的行业也会衰退。特别是钢铁,目前我们国家的钢产能12亿吨,全世界生产了16.6亿吨,我们生产了8亿多,国内只卖掉7亿吨,另外1亿吨出口了,现在的钢材1600元一吨,前几年房地产很火爆的时候6000块钱一吨买不到,产能过剩造成了中国经济最大的问题。
伴随着房地产连续多年的快速发展,也积累了很多的问题,房价连续上涨,价格过高,引发购房者不满,房地产投机行为一度十分猖獗,令金融风险增加,住房方面苦乐不均,使得贫富差距进一步扩大。企业为了追逐暴利盲目投资,使部分地区大量房屋空置。政府推出了多轮房地产调控政府,是不同的文件下发,但是总的手段就是五各方面,一个是实行差别化的利率政策和税收政策,遏制房地产投资,限购、限贷以减缓购房需求,加快供地,限价,以及加快保障房的建设,解决弱势群体的住房困难。
前些年,一直这样调控,作为房地产协会,我们的会员单位,房地产企业意见很大,房地产给国家做出这么大的贡献,城市面貌改变了,人民的居住环境改善了,创造了很多的就业机会,拉动了经济增长。可是老在打压我们,不停的调控,我们有的领导也说过,房地产开发商血管里面应该流淌着道德的血液,这个话他们很受刺激,好象说的开发商不道德,他们觉得很难接受。
每当宏观经济出现下行趋势的时候,政府为了稳增长又会放松一些调控政策,出台一些刺激房地产发展的救市措施,2003年非典的时候,餐饮业不行了,旅游也不行了,交通运输业不行了,各个商场里面都没有人,当时经济下滑的很厉害,国务院让各个部委拿意见,怎么样防止经济过快的下滑,当时的建设部提出来要启动房地产的消费,扶持房地产,后来政府很快出台了措施,帮助渡过了非典造成的经济衰退。
2008年,当国际金融危机席卷全球的时候,也是开始开市,各个地方政府开会,甚至有的专家说为了爱爱国也要买房,2009年年初,房价还是很低的,但是很快四万亿下去以后,房价抬头猛涨,老百姓(603883,股吧)也不太满意。一直以来政府并不是一直在打压,实行的是双向调控,当你过热的时候就要控制一下,紧缩。当你感觉到开始衰退的时候就要刺激,现在不在说刺激的词了,现在我们出台了很多的政策,有利于促进消费的。2015年10月13日,李克强总理在主持召开部分负责人经济形势座谈会的时候指出,要加强逆周期调节,培育发展新动能。凯恩斯第一次大战以后,全世界经济衰退,生产过剩,当时凯恩斯觉得怎么样引导大家摆脱困境,走出困境,他认为应该启动消费,从宏观角度,所以凯恩斯之后,政府都在研究宏观经济学,说的简单一点就是当经济过热的时候紧缩一下,通过紧缩政策让经济降温,经济衰退的时候就出一些刺激政策,逆周期调整,因为经济是波动的,是有周期的,政府的政策就是对着干。
第二个问题,当前房地产政策环境,同样是2004年到2014年,柱状图代表的是每年的GDP的情况,折线图代表的是同比增长的情况,2004年到2007年一直上升,07年达到14.16%,最高点,之后加上国际金融危机来了,掉下来了,2010年稍微回升了一点,10.45%,2010年之后一度下滑,现在中国经济进入了新常态,由高速增长变成的中高速增长,我们可能今后若干年不会出现两位数增长了。
2010年一季度到2015年三季度,每个季度我国的GDP的增速,2010年一季度是11.9%,此后一路下滑,2015年一季度7%,二季度还是7%,到三季度的时候有人想会不会好一点,6.9%,四季度现在还没有出来,估计也不会太乐观,7%左右,可以高一点,也可以低一点。但是估计达不到7%。大家说高一点低一点算什么,有人说不要怕,7不行就6,6不行就5,问题都不大,实际上不是这样的,如果低一个0.1,就意味着很多的工厂倒闭,很多人下岗失业,大学生找不到工作,其他年轻人到了工作年龄也找不到工作,我们这些年,积累了这些问题就会集中爆发,所以国家不敢。总是想让经济的增速不要下滑太厉害,所以叫稳增长,2014年到2016年,我们国家经济发展都是五句话,稳增长,促改革,调结构,惠民生,防风险。我稍微研究了一下,政府的目标不容易,因为互相制约,要想稳增长,那就调结构的力度不能太大,所以是互相在制约的,我就考虑当总理很难,到现在我认为还没有完全稳定,经济还在下滑。
过去我们都是世界增速第一,2015年印度超过了我们,一二季度都是7.5%,印度说若干年以后会超过中国。在这种情况下,很严峻,房地产市场面对什么样的政策环境,现在国务院把稳增长的任务很大一块压在房地产上,我们的部长说又不知不觉推到舞台中央了,成为了主角了,现在没有什么牌可打了,如果可以启动房地产消费,经济就会好一些,其他的行业就会好一点,这个政策一个是改变调控方向,大家知道每年三月份开两会,3月5日上午,国务院总理汇报一年工作,2015年李克强总理谈到住房问题,谈到房地产就说要支持居民的自住和改善性住房消费,促进市场平稳、健康发展。前几年政府工作报告都是遏制房地产投机,那会儿房地产过热,控制房价过快上涨的趋势。2015年变成了支持居民自住和改善住房需求,大家注意不只是自住需求,没有房子要结婚了,还有改善性的住房需求,现在已经有房子了,但是你在住的好一点,也欢迎你买房子。怎么来支持呢,降首付,2015年三次出文件,无论是第一套房贷也好还是第二套房贷也好,都降首付,原来是四成首付,六成按揭,现在首付变成了25%,两成半,然后可以贷款。七成半的按揭,二套房现在也降下来了,四成首付。降低存款准备金率,中国人民银行规定各个商业银行放贷款不能都放出去,要留一部分叫准备金,实际上也是作为调节经济的手段,经济过热的时候,把准备金率定的很高,前几年23%,收进来一百亿,只能贷77亿,23亿要着,银行想放贷也没有钱,现在经济不好,在下行,从2015年到现在五次降准,现在已经降到18%。一降准,一个点,银行就会增加很多钱,有钱放贷。再就是降息,2014年11月下旬到现在6次降息,人民币一年期的存款的基准利率现在是1.5%,还可能下降,存款利率下降,贷款利率也下降,降息了之后存在银行的钱已经增值了很慢,但是你要花钱,买房子,利息负担轻了,每个月月供少很多,再就是减免税费,过去卖房,五年要内要交营业税,变成了两年,两年之内交,超过两年就免了,还有加大了公积金的支持力度,异地存取,在老家存的公积金,在北京买房可以用,降低资本金的比例,房地产企业的开发资本金降低。
推动消化库存,调整供地结构,松绑限贷令等等。
2015年以来,各项经济调节政策的作用逐步显现,全国房屋销售面积和销售额同比增速逐月回升,出了很多的政策,房子卖的好了。国家统计局每个月公布全国70个大中诚实信建商品住宅价格的环比走势图,会公布很多的数字,全国70个大中城市,房地产总量是超过全国70%的,所以可以代表全国情况。
价格环比走势最能客观的反应房地产市场的形式,用红颜色代表上涨的城市,蓝色代表持平的城市,绿色代表下降的城市,2014年11月份,70个城市没有上涨,持平的三个,下降的是67个,此后政策刺激下,价格开始上涨,最高的时候是2015年9月份,39个城市环比上涨,10个持平,21个下降。说明市场销售形势比以前好了。销售形势好了,资金到位,房地产企业当年的累计资金到位情况就会好转,这个折线也是最近一年当中在2015年的一到三月份,因为是累计的,负的2.9%,到了6月份转成正的,变成0.1,到了11月份,变成了2.2,房子卖的好,钱收回来了,资金就多了。
虽然销售形势好了,但是房地产开发投资同比增速还是在下滑。2014年11月份,11.9,2015年11月份是1.3,一路下降,并没有抬头。虽然房子卖的好了,但是对未来的信心还是不足的。
从土地购置面积,这也是一个先行指标,放不能好不好,就看这个指标,这个指标全部是负的,2015年以来,都是负的30%多,同比当年累计土地购置面积都是负值,像到11月份是负的33.1%,房地产企业拿地的积极性不高,不想买地,因为他们也是不太看好的。而且拿地2015年拿的将近一般在北上广深,小城市很少拿地了。
这是新开工的面积,也都是负值,大家看到在低位波动,2015年2月份负的17.7,最高的时候是12.6%,还是负的,11月份是负的14.7%,也反映了企业对未来的前景不太看好。
国家统计局每个月公布国防景气指数,是非常综合的指标,正常是100,95到105之间也可以是正常的,超过105说明过热,低于95说明市场景气不好。近一年全部是低于95,最高的月份是2014年11月份,94.3,后来一路下跌,跌到2015年5月份是92.43,之后有所回升,八月份比较高,93.46,之后又下降,11月份93.35,好多年没有出现过的比较低的数字。
2截至2015年11月底,我国商品房代售面积达到6.96亿平方米,如果全国城市人口7亿,每人平均有一平米的房子代售,已经建好,没有卖出去的,住宅是4.4亿,除了住宅还有商业、办公楼,写字楼等等。2015年我们新开了多少,14亿平米多一些,每年都要开10多亿,最可怕的是下面的数字,房屋的施工面积,11月底,我们的房屋施工面积是74亿平方米,其中住宅是50.3亿,这么多房子还在建,所以库存压力很大,而且即将产生新的库存。2015年11月10日上午,习近平总书记说了一句话,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展,中央高层已经意识到通过房地产拉动经济,但是现在房地产太多了,库存太严重了。要想办法化解。
2015年12月18日到21日,中央开了两个会,中央经济工作会议和中央城市工作会议,一回事,一起开,中央经济工作会议每年要开,就是研究部署下一年的经济工作,谁有资格参加会议呢,中央的政治局委员和我们国务院的各个部长,各个省的省委书记和省长,这是中共中央和国务院开,上午是总书记讲话,下午是总理讲话,第二天全天分组讨论,第三天上午做总结,这个会上,习总书记提到要化解房地产库存,研究了六条措施:加快农民工市民化;第二,非户籍人口再就业地落户;第三,满足新市民住房需求,公租房扩大到非户籍人口,第四,发展住房租赁市场;第五,适当降低商品房价格;第六,取消过时的限制性措施。其中第五条,适当降低商品房的价格,降价不降价开发商说的算,大的文件说出这个话以后,大家更不买了,等着降了,所以12月28日,我们开了全国建设工作会议,陈部长讲话叫一条主线七项措施,讲到小记者陈部长怎么不说降房价,中央经济工作会议说降房价,你怎么不说。实际上要降房价,好多房价提出来参照国外的经验,最有效的就是你把住房的贷款利息抵扣个人收入所得税,这是最有效的,很多国家用这个刺激买房子,中央还没有敢答应,还在商量,这条措施出来,对房地产销售会更好,很多国家贷款买房子,贷款的利息部分可以用来抵扣每个月的收入所得税。
最后讲一下今后房地产市场发展趋势,北上广深四个一线城市和部分人口流入多的二线城市,由于集中了大量优质公共资源,房价依旧比较坚挺,响应最近出台的利好政策,房价可能有所上涨,但是总体上增速会趋缓,现在北京、上海(楼盘),特别是深圳(楼盘),2015年深圳房价涨了很多,但是没有什么代表性,北京政府要从四环以内迁走,第二天通州房价一平米涨一万多,马上对通州的限购措施又加强了,苏州一个项目360多套房子,还没有建好,四百多人预约了,除了北上广深,天津(楼盘)和重庆(楼盘)两个直辖市之外,全国经济总量最大的就是苏州了,而且苏州房价比较低,他下面的昆山(楼盘)、常熟(楼盘),张家港(楼盘),太仓(楼盘)经济发展水平都相当高,他们把整个苏州市房价摊的很平,现在跑到苏州买房子的人也很多,所以他们没有库存。
其他的二线城市和多数三四线城市,由于开发量超出了当地的市场需求,目前的库存量很大,对利好政策反映不敏感,房价会继续松动,甚至可能数年之内房价都在原地徘徊。
还有一些房地产盲目扩张的城市,房价会下降,少数房地产泡沫堆积严重的城市,有一些项目房价甚至都会腰斩。
企业经营的变化趋势,由过去单纯的房地产开发转向跨领域,跨行业,实现多元化的经营,恒大现在除了,还卖水,牛奶,粮食,油,体育产业,搞恒大足球。
万科说我是城市运营服务商,而且万科动员他们的员工,你都下海创业,大众创业,万众创业,你都当小老板,员工本来想调走,企业是不高兴的,但是万科鼓励他们下去创业。
房地产企业的经营理念也是从过去的重数量,重规模,重扩张转到重效益,重品牌,经营方式从过去不断的重复征地、开发、销售,转向持有一部分物业,通过租赁和经营获取长期收益。房地产企业的经营模式从过去自主投资的重资产转向联建,代建的品牌输出轻资产模式,浙江最大的房地产企业绿城又分出一个蓝城,蓝城就是做轻资产,做养老,现代农业,做代建。
房地产开发产品的变化趋势,企业的开发项目选址从已经趋于饱和的城市转向有市场前景的城市,少数有实力的企业开始试水国际市场,怎么样看一个城市人口饱和了,如果小学生的人多,就说明人口聚集,房地产投资是有前景的,如果小学生越来越少,说明这个城市人口在不断的流失,这就需要当心了。
还有一些有实力的企业到国外去,像上海最大的绿地集团,包括万科等等一些大的房地产企业,现在到北美,澳洲,欧洲、非洲,俄罗斯投资盖房子,他们的产品实际上大多数也卖给中国人。
产品种类从说商品房为主转向商品房和保障房并重,从单一的住宅开发扩展到商业地产、旅游、工业地产、老年地产,产品的品质从低劣粗放转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。产品的属性从毛坯房转向成品房。
项目的建造和营销方式也在发生变化 ,随着人力成本不断上升,采用产业化建造方式的开发项目所占的比重将逐渐增加,BIM等数字化的技术手段将开始在房地产项目的设计、建造、运营维护方面得到应用。
为了降低成本,保证质量,开发企业开始实行建筑材料,部品和设备的集中采购,尤其是中小开发企业,大家捆绑起来一块采购,保证质量,让厂家适当让利,降低价格。
房地产的营销方式也更多的采用电子来完成交易,互联网+越来越实行,也是一个很大的转变。谢谢大家!
房地产政策咨询是房地产信息咨询一个重要的组成部分,房地产政策是“国家和地方政府为贯彻一定历史时朗的房地产路线而制定的行动准则”,在房地产业的每一领域每一环节,都有相应的房地产政策指导着房地产经营与管理的实际运作。政策咨询所能提供的服务就是:对外宣传和解释国家或地方最新的房地产法规政策;指导客户在房地产投资、开发、交易等过程中灵活运用相应的政策;对客户的房地产经营活动的合法性(即是否符合有关政策法规)作出评议等。房地产政策咨询内容广泛难度较大,所要处理的问题通常错综复杂,政策咨询业务的顺利开展,关键的问题在于咨询人员对房地产政策的掌握、理解以及运用自如的程度。在对房地产政策法规的掌握上,咨询人员应注意做好如下几点:
(一)全面熟悉国家和地方的房地产政策法规
房地产政策因要指导房地产运行的方方面面,所以它包罗着极其广泛的内容,政策咨询人员对所有的法规政策都应了如指掌。通常咨询人员要熟悉的法规政策宅要包括以下几个方面:
(1)对房地产运行各环节有总体性指导作用的政策法规。目前主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》,该法是为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展而制定的,它在房地产开发、房地产交易,房地产权属管理等方面均制定了相应的行为准则,房地产政策咨询人员首先应熟读本法。
(2)指导房地产开发的政策法规,譬如有:土地管理法、国有土地使用权出让转让条例、征地管理规定、城市房屋拆迁管理办法、城市规划法、城镇土地开发和商品房贷款办法等,只有在熟悉这些政策法规的前提下,咨询人员方可为客户在取得土地使用权、安排资金投入、顺利完成土地与房屋开发等方面提供必要的帮助。
(3)指导房地产交易的政策法规。譬如有:商品房预售管理办法、房产交易价格管理办法、城镇房地产转让条例、城镇房屋租赁条例、城镇房屋互换管理办法、房地产抵押管理办法、房地产评估条例以及房地产税法方面的有关规定,只有相当的熟悉这些政策法规,咨询人员方可为房地产开发商、房地产交易者的房地产买卖、租赁、互换、抵押、典当等交易行为的合法性提供足够的政策依据。
(4)指导房地产产权登记、交易鉴证等方面的房地产行政管理政策法规。譬如有:城镇房地产产权登记条例、房地产纠纷仲裁办法等,熟悉这些政策,咨询人员方能保证客户在完成房地产交易行为时,可获得足够的法律保障,在产生房地产纠纷时可顺利地得到解决。
(5)指导房地产经营管理的政策达规。譬如有房地产开发经营条例等,熟悉这些法规政策,咨询人员方可为客户在组建房地产开发企业、申请资质审查、从事房地产开发经营等方面提出可行的意见。
(6)其他有关的法规政策。政策咨询人员全面掌握所有的房地产政策法规对其开展业务有着十分重要的作用。
(二)密切留意房地产政策的新动向
虽然从总体上说,为了保证房地产业的稳定与健康发展,房地产政策要保持一定的连续性,但在各个不同的历史阶段,房地产政策还是会有所变动,新的法规政策会随着形势的变化而陆续出台。作为政策咨询人员,应不断学习和掌握新政策、新法规,并注意处理好有关业务在新旧政策上的衔接问题。
(三)善于灵活运用房地产法规政策
法规政策具有法令性的特点,在从事房地产投资、经营、开发或交易活动的过程中,任何单位和个人都不得违背相应的法规政策的有关规定。但与此同时,一些法规政策也会留给执行者一定的自由裁量的余地以使其更好地处理具体的事项。因此,房地产政策咨询人员在为客户提供解决实际问题的办法和对策时,应善于把握政策法规的恰当幅度,用足用活政策。而要达到这一目的,咨询人员除了要准确、深刻地领会文件的精神和内容外,在处理问题时还必须深入实际,尊重客观事实,认真探求解决问题的方法。更为重要的是,咨询人员应注意跟进客户采纳咨询意见后的实施成效,检验解答问题的准确性,以积累经验教训,不断提高自身灵活运用房地产法规政策的能力。2100433B