中国房地产研究会副会长 童悦仲

童悦仲：我讲一下当前的房地产政策与市场走势，有三个内容，第一个房地产与中国经济的关系;第二个当前房地产政策环境;第三讲今后房地产市场的发展趋势。

先讲第一个问题，2014世界主要国家的GDP的情况，国际货币基金组织发布的，我选择了12个，七个发达国家和金砖五国，中国排第二，2014年我们首次突破了十万亿美元，美国是17.4万亿，第一。2014年我们超过了日本，他们已经降到了不足中国的一半，4.6万亿美元，我们是10.4万亿，这时我们的GDP的构成，一二三产业的增加值计算的，按人民币说是63.6万亿，其中第一产业只占9%，第二产业43%，第三产业48%。

按照人均数，我们就差的比较多，12个国家我们排10位，2014年人均7589美元，全国183个国家当中，我们位居77位，是世界平均值10876美元的69.8%，跟发达国家相比我们的人均GDP相当于他们的1/5到1/7，所以我们还是发展中国家。

房地产业在国民经济当中占多大的比重呢，虽然统计口径不一样，但是可以比较一下，2004年到2014年，我们国家的商品房销售额和当年GDP数值比较，大家可能看到，大致上商品房的销售额相当于GDP的10%几，2013年最高，占到14%。

同样的这十一个年头，我们把商品房销售额和当年的社会消费品零售总额比较，大概占30%多，2013年占到35%，最高的一年。大家说拉动中国经济三架马车，投资、消费和进出口。2012年到2014年三年内，每个年份投资消费进出口的数据，蓝色代表2012年绿色2013年，红色2014年，每年是增长的，但是总体还是以投资消费为主，投资额更多，进出口在其中起的作用越来越小。

房地产一头是关联的投资，另外一方面关联着消费，所以说房地产在中国经济当中，还是很重要的。有的专家说中国的房地产已经绑架了中国经济，这个也有一定的道理。

房地产相关的税费很多，所以说在这些年，我们地方政府的财政收入当中，来自房地产的税费往往占到一半以上，有的城市高达70%、80%。房地产对其他行业的关联效应也很强，我们叫前向关联，后向关联，侧向关联，钢铁水泥、家居建材，文化娱乐等等，房地产如果繁荣，其他的行业也跟着繁荣，房地产业如果衰退了，其他的行业也会衰退。特别是钢铁，目前我们国家的钢产能12亿吨，全世界生产了16.6亿吨，我们生产了8亿多，国内只卖掉7亿吨，另外1亿吨出口了，现在的钢材1600元一吨，前几年房地产很火爆的时候6000块钱一吨买不到，产能过剩造成了中国经济最大的问题。

伴随着房地产连续多年的快速发展，也积累了很多的问题，房价连续上涨，价格过高，引发购房者不满，房地产投机行为一度十分猖獗，令金融风险增加，住房方面苦乐不均，使得贫富差距进一步扩大。企业为了追逐暴利盲目投资，使部分地区大量房屋空置。政府推出了多轮房地产调控政府，是不同的文件下发，但是总的手段就是五各方面，一个是实行差别化的利率政策和税收政策，遏制房地产投资，限购、限贷以减缓购房需求，加快供地，限价，以及加快保障房的建设，解决弱势群体的住房困难。

前些年，一直这样调控，作为房地产协会，我们的会员单位，房地产企业意见很大，房地产给国家做出这么大的贡献，城市面貌改变了，人民的居住环境改善了，创造了很多的就业机会，拉动了经济增长。可是老在打压我们，不停的调控，我们有的领导也说过，房地产开发商血管里面应该流淌着道德的血液，这个话他们很受刺激，好象说的开发商不道德，他们觉得很难接受。

每当宏观经济出现下行趋势的时候，政府为了稳增长又会放松一些调控政策，出台一些刺激房地产发展的救市措施，2003年非典的时候，餐饮业不行了，旅游也不行了，交通运输业不行了，各个商场里面都没有人，当时经济下滑的很厉害，国务院让各个部委拿意见，怎么样防止经济过快的下滑，当时的建设部提出来要启动房地产的消费，扶持房地产，后来政府很快出台了措施，帮助渡过了非典造成的经济衰退。

2008年，当国际金融危机席卷全球的时候，也是开始开市，各个地方政府开会，甚至有的专家说为了爱爱国也要买房，2009年年初，房价还是很低的，但是很快四万亿下去以后，房价抬头猛涨，老百姓(603883,股吧)也不太满意。一直以来政府并不是一直在打压，实行的是双向调控，当你过热的时候就要控制一下，紧缩。当你感觉到开始衰退的时候就要刺激，现在不在说刺激的词了，现在我们出台了很多的政策，有利于促进消费的。2015年10月13日，李克强总理在主持召开部分负责人经济形势座谈会的时候指出，要加强逆周期调节，培育发展新动能。凯恩斯第一次大战以后，全世界经济衰退，生产过剩，当时凯恩斯觉得怎么样引导大家摆脱困境，走出困境，他认为应该启动消费，从宏观角度，所以凯恩斯之后，政府都在研究宏观经济学，说的简单一点就是当经济过热的时候紧缩一下，通过紧缩政策让经济降温，经济衰退的时候就出一些刺激政策，逆周期调整，因为经济是波动的，是有周期的，政府的政策就是对着干。

第二个问题，当前房地产政策环境，同样是2004年到2014年，柱状图代表的是每年的GDP的情况，折线图代表的是同比增长的情况，2004年到2007年一直上升，07年达到14.16%，最高点，之后加上国际金融危机来了，掉下来了，2010年稍微回升了一点，10.45%，2010年之后一度下滑，现在中国经济进入了新常态，由高速增长变成的中高速增长，我们可能今后若干年不会出现两位数增长了。

2010年一季度到2015年三季度，每个季度我国的GDP的增速，2010年一季度是11.9%，此后一路下滑，2015年一季度7%，二季度还是7%，到三季度的时候有人想会不会好一点，6.9%，四季度现在还没有出来，估计也不会太乐观，7%左右，可以高一点，也可以低一点。但是估计达不到7%。大家说高一点低一点算什么，有人说不要怕，7不行就6，6不行就5，问题都不大，实际上不是这样的，如果低一个0.1，就意味着很多的工厂倒闭，很多人下岗失业，大学生找不到工作，其他年轻人到了工作年龄也找不到工作，我们这些年，积累了这些问题就会集中爆发，所以国家不敢。总是想让经济的增速不要下滑太厉害，所以叫稳增长，2014年到2016年，我们国家经济发展都是五句话，稳增长，促改革，调结构，惠民生，防风险。我稍微研究了一下，政府的目标不容易，因为互相制约，要想稳增长，那就调结构的力度不能太大，所以是互相在制约的，我就考虑当总理很难，到现在我认为还没有完全稳定，经济还在下滑。

过去我们都是世界增速第一，2015年印度超过了我们，一二季度都是7.5%，印度说若干年以后会超过中国。在这种情况下，很严峻，房地产市场面对什么样的政策环境，现在国务院把稳增长的任务很大一块压在房地产上，我们的部长说又不知不觉推到舞台中央了，成为了主角了，现在没有什么牌可打了，如果可以启动房地产消费，经济就会好一些，其他的行业就会好一点，这个政策一个是改变调控方向，大家知道每年三月份开两会，3月5日上午，国务院总理汇报一年工作，2015年李克强总理谈到住房问题，谈到房地产就说要支持居民的自住和改善性住房消费，促进市场平稳、健康发展。前几年政府工作报告都是遏制房地产投机，那会儿房地产过热，控制房价过快上涨的趋势。2015年变成了支持居民自住和改善住房需求，大家注意不只是自住需求，没有房子要结婚了，还有改善性的住房需求，现在已经有房子了，但是你在住的好一点，也欢迎你买房子。怎么来支持呢，降首付，2015年三次出文件，无论是第一套房贷也好还是第二套房贷也好，都降首付，原来是四成首付，六成按揭，现在首付变成了25%，两成半，然后可以贷款。七成半的按揭，二套房现在也降下来了，四成首付。降低存款准备金率，中国人民银行规定各个商业银行放贷款不能都放出去，要留一部分叫准备金，实际上也是作为调节经济的手段，经济过热的时候，把准备金率定的很高，前几年23%，收进来一百亿，只能贷77亿，23亿要着，银行想放贷也没有钱，现在经济不好，在下行，从2015年到现在五次降准，现在已经降到18%。一降准，一个点，银行就会增加很多钱，有钱放贷。再就是降息，2014年11月下旬到现在6次降息，人民币一年期的存款的基准利率现在是1.5%，还可能下降，存款利率下降，贷款利率也下降，降息了之后存在银行的钱已经增值了很慢，但是你要花钱，买房子，利息负担轻了，每个月月供少很多，再就是减免税费，过去卖房，五年要内要交营业税，变成了两年，两年之内交，超过两年就免了，还有加大了公积金的支持力度，异地存取，在老家存的公积金，在北京买房可以用，降低资本金的比例，房地产企业的开发资本金降低。

推动消化库存，调整供地结构，松绑限贷令等等。

2015年以来，各项经济调节政策的作用逐步显现，全国房屋销售面积和销售额同比增速逐月回升，出了很多的政策，房子卖的好了。国家统计局每个月公布全国70个大中诚实信建商品住宅价格的环比走势图，会公布很多的数字，全国70个大中城市，房地产总量是超过全国70%的，所以可以代表全国情况。

价格环比走势最能客观的反应房地产市场的形式，用红颜色代表上涨的城市，蓝色代表持平的城市，绿色代表下降的城市，2014年11月份，70个城市没有上涨，持平的三个，下降的是67个，此后政策刺激下，价格开始上涨，最高的时候是2015年9月份，39个城市环比上涨，10个持平，21个下降。说明市场销售形势比以前好了。销售形势好了，资金到位，房地产企业当年的累计资金到位情况就会好转，这个折线也是最近一年当中在2015年的一到三月份，因为是累计的，负的2.9%，到了6月份转成正的，变成0.1，到了11月份，变成了2.2，房子卖的好，钱收回来了，资金就多了。

虽然销售形势好了，但是房地产开发投资同比增速还是在下滑。2014年11月份，11.9，2015年11月份是1.3，一路下降，并没有抬头。虽然房子卖的好了，但是对未来的信心还是不足的。

从土地购置面积，这也是一个先行指标，放不能好不好，就看这个指标，这个指标全部是负的，2015年以来，都是负的30%多，同比当年累计土地购置面积都是负值，像到11月份是负的33.1%，房地产企业拿地的积极性不高，不想买地，因为他们也是不太看好的。而且拿地2015年拿的将近一般在北上广深，小城市很少拿地了。

这是新开工的面积，也都是负值，大家看到在低位波动，2015年2月份负的17.7，最高的时候是12.6%，还是负的，11月份是负的14.7%，也反映了企业对未来的前景不太看好。

国家统计局每个月公布国防景气指数，是非常综合的指标，正常是100，95到105之间也可以是正常的，超过105说明过热，低于95说明市场景气不好。近一年全部是低于95，最高的月份是2014年11月份，94.3，后来一路下跌，跌到2015年5月份是92.43，之后有所回升，八月份比较高，93.46，之后又下降，11月份93.35，好多年没有出现过的比较低的数字。

2截至2015年11月底，我国商品房代售面积达到6.96亿平方米，如果全国城市人口7亿，每人平均有一平米的房子代售，已经建好，没有卖出去的，住宅是4.4亿，除了住宅还有商业、办公楼，写字楼等等。2015年我们新开了多少，14亿平米多一些，每年都要开10多亿，最可怕的是下面的数字，房屋的施工面积，11月底，我们的房屋施工面积是74亿平方米，其中住宅是50.3亿，这么多房子还在建，所以库存压力很大，而且即将产生新的库存。2015年11月10日上午，习近平总书记说了一句话，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展，中央高层已经意识到通过房地产拉动经济，但是现在房地产太多了，库存太严重了。要想办法化解。

2015年12月18日到21日，中央开了两个会，中央经济工作会议和中央城市工作会议，一回事，一起开，中央经济工作会议每年要开，就是研究部署下一年的经济工作，谁有资格参加会议呢，中央的政治局委员和我们国务院的各个部长，各个省的省委书记和省长，这是中共中央和国务院开，上午是总书记讲话，下午是总理讲话，第二天全天分组讨论，第三天上午做总结，这个会上，习总书记提到要化解房地产库存，研究了六条措施：加快农民工市民化;第二，非户籍人口再就业地落户;第三，满足新市民住房需求，公租房扩大到非户籍人口，第四，发展住房租赁市场;第五，适当降低商品房价格;第六，取消过时的限制性措施。其中第五条，适当降低商品房的价格，降价不降价开发商说的算，大的文件说出这个话以后，大家更不买了，等着降了，所以12月28日，我们开了全国建设工作会议，陈部长讲话叫一条主线七项措施，讲到小记者陈部长怎么不说降房价，中央经济工作会议说降房价，你怎么不说。实际上要降房价，好多房价提出来参照国外的经验，最有效的就是你把住房的贷款利息抵扣个人收入所得税，这是最有效的，很多国家用这个刺激买房子，中央还没有敢答应，还在商量，这条措施出来，对房地产销售会更好，很多国家贷款买房子，贷款的利息部分可以用来抵扣每个月的收入所得税。

最后讲一下今后房地产市场发展趋势，北上广深四个一线城市和部分人口流入多的二线城市，由于集中了大量优质公共资源，房价依旧比较坚挺，响应最近出台的利好政策，房价可能有所上涨，但是总体上增速会趋缓，现在北京、上海(楼盘)，特别是深圳(楼盘)，2015年深圳房价涨了很多，但是没有什么代表性，北京政府要从四环以内迁走，第二天通州房价一平米涨一万多，马上对通州的限购措施又加强了，苏州一个项目360多套房子，还没有建好，四百多人预约了，除了北上广深，天津(楼盘)和重庆(楼盘)两个直辖市之外，全国经济总量最大的就是苏州了，而且苏州房价比较低，他下面的昆山(楼盘)、常熟(楼盘)，张家港(楼盘)，太仓(楼盘)经济发展水平都相当高，他们把整个苏州市房价摊的很平，现在跑到苏州买房子的人也很多，所以他们没有库存。

其他的二线城市和多数三四线城市，由于开发量超出了当地的市场需求，目前的库存量很大，对利好政策反映不敏感，房价会继续松动，甚至可能数年之内房价都在原地徘徊。

还有一些房地产盲目扩张的城市，房价会下降，少数房地产泡沫堆积严重的城市，有一些项目房价甚至都会腰斩。

企业经营的变化趋势，由过去单纯的房地产开发转向跨领域，跨行业，实现多元化的经营，恒大现在除了，还卖水，牛奶，粮食，油，体育产业，搞恒大足球。

万科说我是城市运营服务商，而且万科动员他们的员工，你都下海创业，大众创业，万众创业，你都当小老板，员工本来想调走，企业是不高兴的，但是万科鼓励他们下去创业。

房地产企业的经营理念也是从过去的重数量，重规模，重扩张转到重效益，重品牌，经营方式从过去不断的重复征地、开发、销售，转向持有一部分物业，通过租赁和经营获取长期收益。房地产企业的经营模式从过去自主投资的重资产转向联建，代建的品牌输出轻资产模式，浙江最大的房地产企业绿城又分出一个蓝城，蓝城就是做轻资产，做养老，现代农业，做代建。

房地产开发产品的变化趋势，企业的开发项目选址从已经趋于饱和的城市转向有市场前景的城市，少数有实力的企业开始试水国际市场，怎么样看一个城市人口饱和了，如果小学生的人多，就说明人口聚集，房地产投资是有前景的，如果小学生越来越少，说明这个城市人口在不断的流失，这就需要当心了。

还有一些有实力的企业到国外去，像上海最大的绿地集团，包括万科等等一些大的房地产企业，现在到北美，澳洲，欧洲、非洲，俄罗斯投资盖房子，他们的产品实际上大多数也卖给中国人。

产品种类从说商品房为主转向商品房和保障房并重，从单一的住宅开发扩展到商业地产、旅游、工业地产、老年地产，产品的品质从低劣粗放转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。产品的属性从毛坯房转向成品房。

项目的建造和营销方式也在发生变化 ，随着人力成本不断上升，采用产业化建造方式的开发项目所占的比重将逐渐增加，BIM等数字化的技术手段将开始在房地产项目的设计、建造、运营维护方面得到应用。

为了降低成本，保证质量，开发企业开始实行建筑材料，部品和设备的集中采购，尤其是中小开发企业，大家捆绑起来一块采购，保证质量，让厂家适当让利，降低价格。

房地产的营销方式也更多的采用电子来完成交易，互联网+越来越实行，也是一个很大的转变。谢谢大家!