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本书对房地产开发流程中的各个环节都做了精要论述,对房地产开发全部关键性流程进行整合,并且以步骤化的方式呈现。本书实用性较强,既适合需要尽快全面掌握房地产核心基础知识的读者,也可以作为房地产开发企业中各个阶层的人员常备的参考工具书。对土地的科学管理和规划进行研究,对土地的价值进行正确评估,能为人们**价值利用土地提供决策依据。
第1堂课 理清土地资源和制度
第2堂课 摸透土地规划管理
第3堂课 精通土地价值
第4堂课 做好土地准备
第5堂课 决胜招拍挂
第6堂课 介入土地一级开发
第7堂课 通过资本运作进行土地获取
参考文献 2100433B
《房地产无师自通手册:房地产土地获取通路》由克而瑞(中国)信息技术有限公司专业咨询团队的实战研究成果汇集而成,对房地产开发流程中的各个环节都做了精要论述。《房地产无师自通手册:房地产土地获取通路》穿插了大量的实战工具,对房地产开发全部关键性流程进行整合,并且以步骤化的方式呈现。
房地产6大成本支出是哪些: 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、基础设施费 4、配套设施费 5、建筑安装工程费 ...
滨湖区桃园人家要交纳土地出让金的,950元/平方,有部分房子不一样,目前有套在售的土地出让金只要缴纳4万左右,部分面积算商品房。 以上价格来源网络,仅供参考
是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过...
克而瑞(中国)信息技术有限公司是一家专门从事房地产信息技术系统研发的高科技公司。公司以中国房地产海量信息数据库为基础,面向开发商、投资商、基金公司、金融机构、评估机构、营销机构等各类房地产上下游企业及机构,提供全面、精准的信息服务。
房地产土地征用合同
房地产土地征用合同 从我国房地产实践来看现实中出现的问题大多集中在房地产交 易、房地产权属登记、 房地产物业管理方面那么房地产土地征用合同 写呢?以下是关于房地产土地征用合同的模板欢迎阅读 房地产土地征用合同【 1】 根据《经济特区土地管理条例》 (以下简称“条例” )市国土局 为一方 (以下简称“市国土局” )建设开发有限公司为另一方 (以下简 称“用地者” ) ( “用地者”一词在本土地使用合同以及附件一的土地使用规则 中的上下文许可的情况下亦包括用地者的继承人或受让人 )双方达成 如下协议 于年月日在签订本土地使用合同明确双方的权利和义务 第一条本土地使用合同签订日期起三十 (30) 天内由市国土局将 编号为壹号地段土地面积约平方米的地块 (以下简称“甲地段” )的土 地使用权连同其上的权益一次性出让和转移给用地者使用 甲地段位置图见本土地使用合同附件二宗地图红线范围
房地产土地征用合同(1)
房地产土地征用合同 从我国房地产实践来看, 现实中出现的问题大多集中在房地产 交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。那么房地产土地 征用合同怎么写呢 ?以下是关于房地产土地征用合同的模板,欢 迎阅读 !房地产土地征用合同【 1】 根据《 _________经济特区土地管理条例》 (以下简称 “条例”), _________市国土局为一方 (以下简称 “市国土局 ”),_________建 设开发有限公司为另一方 (以下简称 “用地者”) (“用地者 ”一词在本土地使用合同以及附件一的土地使用规则 中的上下文许可的情况下亦包括用地者的继承人或受让人 )双方 达成如下协议, 于_________年_________月_________日在 _________签订本 土地使用合同,明确双方的权利和义务。 第一条 本土地 使用合同签订日期起三十 (30)天内,由 _________市国土局将编
根据《独立审计具体准则第5号——审计证据》的规定,在审计过程中可以采用检查、监盘、观察、查询及函证、计算、分析性复核等审计程序(或审计方法)来获取审计证据。
检查是注册会计师对会计记录和其他书面文件可靠程度的审阅与复核。
1、审阅
审阅是对会计料及其他资料从形式到内容进行认真的阅读和审核,以判断其真实性和合法性。通常,运用审阅方法获取审计证据应注意以下几个方面:
⑴审阅原始凭证时,应注意其有无涂改或伪造现象;记载的经济业务是否合理合法;是否有业务负责人的签字等。
⑵审阅会计账簿记录时应注意是否符合《企业会计准则》及其他有关财务会计制度的规定。如据以记账的原始凭证是否正确、齐全;记账凭证反映的会计分录编制及账户的运用是否恰当;账簿记录的内容是否与记账凭证和原始凭证记载的内容相一致;货币收支金额是否正常;成本核算及其方法的选用是否符合国家有关财务制度的规定等等。
⑶审阅会计报表时,应注意:会计报表的编制是否按照规定以账簿记录为依据进行的;项目分类是否正确;会计报表附注是否对应予揭示的问题做了充分的披露等等。
2、复核
复核是指对有关会计资料及其他资料所反映的内容,按照其核算程序、计算要求和钩稽关系进行复查、核实。具体包括:
⑴复核各种原始单据所记载的数量、单价、金额及其合计数是否正确。
⑵现金及银行存款日记账上的记录是否与相应的原始凭证记录相一致。
⑶现金及银行存款日记账和记账凭证反映的内容是否与总账及对应的明细账记录相符。
⑷总账的余额是否与其所属明细账的余额合计数相符。
⑸总账账户的借方余额合计数是否等于其贷方余额合计数;总账各账户的借方发生额合计数是否等于贷方发生额的合计数。
⑹会计报表有关项目的金额是否与对应账户的余额或发生额合计数相一致或相联系。
⑺会计报表有关项目的数据计算是否正确,各报表之间的有关项目的数据是否一致。如果与前期数据有关,是否与前期会计报表上的有关数据相符。
⑻外来对账单是否与本单位有关账户的记录相符,如不相符是否按规定调整一致。
监盘是注册会计师现场监督被审计单位各种实物资产及现金、有价证券等项目的盘点,并进行适当的抽查。注册会计师对实物资产、现金及有价证券等的监盘应采用适当的方式。对于现金的监盘可以事先规划,准备有关的记录表格或调整表格、实施突击性的监督盘点,而对于那些隐藏可能性小、体积庞大、质量较重的材料和固定资产则可以事先预告被审计单位,甚至要组织被审计单位有关参与人对监盘规划事项进行学习,然后按预定程序进行监盘工作。
由于监盘方法强调的是:盘点工作由被审计单位进行,注册会计师只进行现场监督,但对于那些价值较高的物资,注册会计师应亲自进行抽点,必要时对那些使用较频繁的材料物资也应实施抽点。
监盘所取得的证据是为了证实以下几个方面的认定:①资产的实物形态是否真实存在;②对资产的监盘结果是否与账面金额相一致,如不一致应查明原因并进行调节,其不一致的原因往往包括记录遗漏、短缺、毁损、贪污盗窃等等。运用监盘方法获取的往往是实物证据,它不能证实以下几项认定:被审计单位是否对资产拥有所有权,被盘点资产如何确定其价值,被盘点资产是否完整。因此,注册会计师还应另外实施对实物资产的计价和所有权的审计程序。
观察是注册会计师实地察看被审计单位的经营场所、实物资产、有关业务活动及其内部控制的执行情况等,以获取审计证据的方法。采用观察方法可以获取环境证据。它只能帮助注册会计师对被审事项整体合理性进行评价,而对具体的各项认定不能提供最直接的证据。同时,注册会计师对于观察中所发现的问题应进一步实施审计。
查询是注册会计师对有关人员就被审事项进行书面或口头询问以获取审计证据的方法。查询方法往往更多地获得口头证据,注册会计师应注意的是需就同一事项对不同人员进行查询,以确定各种口头证据能否相互印证。函证是指注册会计师为印证被审计单位会计记录所载事项而向被审计单位以外的第三者发函询证的一种取证方法。对于被函证事项应由被审计单位签名确认,然后由注册会计师亲自投递函件并收悉回函。如果没有回函或者回函结果不满意,注册会计师应当实施必要的替代程序,以获取相应的审计证据。
计算是注册会计师对被审计单位的原始凭证及会计记录中的数据所进行的验算或另行计算。在会计报表审计中,注册会计师需大量地运用计算方法来获取必要的审计证据。
注册会计师进行计算的目的是在于验证被审计单位的凭证、账簿和报表中的数字是否正确。注册会计师运用计算方法取证时,应采用与被审计单位确定的政策和选定的方法相一致,但在计算形式和顺序上可以按注册会计师认为最有利于提高效率的方式进行,不一定要遵循被审计单位的原定方式和方法。
分析性复核是指注册会计师通过分析被审计单位重要的比率或趋势,包括调查这些比率或趋势的异常变动及其与预期数额和相关信息的差异而获取审计证据的方法。分析性复核方法可以获得有关项目存在异常变动的证据。对于异常变动项目,注册会计师应重新考虑所采用审计方法的适当性,必要时应追加审计程序,以获取更为可靠的审计证据。在实施分析性复核程序时,注册会计师可以使用简易比较、比率分析、结构百分比分析和趋势比率分析方法,同时应考虑数据之间是否存在某种预期关系,如果不存在预期关系,不应运用分析性复核。
1.审计程序的分类
为了获取审计证据,注册会计师可以在会计报表审计全过程中运用检查、监盘、观察、查询及函证、计算、分析性复核等审计程序。这些审计程序也称为审计方法。适用于审计过程中的任何环节(当然,应根据需要),不受审计阶段性的限制。实际上,根据现代会计报表审计的要求,由于在不同审计阶段的目的不同,审计程序可以分为以下三类:
⑴对被审计单位内部控制制度取得了解的程序。根据审计准则要求,注册会计师每次进行会计报表审计时都必须执行对被审计单位内部控制制度取得了解的程序,以了解内部控制制度如何设计、运作方式,以便充分合理地计划审计工作。
⑵符合性测试程序。它是为了获取审计证据,以证实被审计单位内部控制政策和程序设计的适当性及其运行的有效性。在符合性测试中,注册会计师可以大量运用观察方法和审阅方法,即审阅被审计单位有关内控制度的各种手册、文件,观察某一项制度的执行情况,当然还可以运用询问内控制度执行情况,或是注册会计师重新去执行某项控制程序。由于符合性测试的范围和控制风险估计水平有关,如果控制风险水平为很高时,注册会计师可以执行很少的甚至可以忽略符合性测试程序。
⑶实质性测试程序。它包括注册会计师实施对交易和余额的详细测试以及对财务数据和非财务数据应用情况进行的分析性测试。实施这类程序可取得证实管理当局会计报表认定是否公允的证据。在对交易和余额的详细测试中可以运用检查、监盘、观察、查询及函证和计算等单个的程序,详细测试和分析性测试各有其独特作用,二者不可相互替代。在每次会计报表审计中必须执行实质性测试程序。
由此不难看出,取得对内部控制制度了解的程序、符合性测试程序、实质性测试程序这三类程序的实施有着不同的目的和要求,它们也分别体现了审计工作的进程。检查、监盘、观察、查询及函证、计算和分析性复核根据需要可分别在不同审计过程中予以实施,是一种单项的审计程序。
2.审计程序与审计证据和认定的关系
单项审计程序的实施可以获得多种认定有关的审计证据,同时,如果要获得用于证实同一认定的审计证据,也可以选用多种审计程序。例如:对应收账款函证的结果,可以证明应收账款存在的认定,也可以证明应收账款计价的认定;为了取得证实应收账款存在认定的证据,可以实施函证获取,也可以通过检查会计记录、核对有关资料来获取。2100433B
通常来讲,房源信息可通过以下几种渠道获取:
1.网络信息随着互联网的发展,从网上获取信息正在成为人们获取信息的主要方式。常见的网站有以下几种。
(1)政府类网站。通过此类网站,市民可以了解房产市场政策、法律法规、土地管理政策、开发商信息、产品和交易信息等。
(2)专业房产信息网站。此类网站房源数据丰富,信息量大,可方便查询从别墅到商铺、从租赁到买卖等各类二手房信息系列信息,功能强大而实用。
(3)房地产开发商网站。此类网站数量较多,主要进行企业品牌宣传、楼盘推广、售后服务、物业管理等内容的介绍。这类网站一般使用比较方便,购买者可以搜索到开发商在建、在售、已售等楼盘的信息。
(4)房地产中介公司网站。一般中介公司都建有自己的房产网站,提供房源查询功能,部分网站还能提供在线交易功能,局限性是只提供自己公司的房源。
2.广告
(1)报刊杂志广告。
(2)户外广告。
(3)楼书及宣传单。
(4)电视广告。
3.市场拍卖
市场拍卖的房屋主要有两种类型。
(1)拍卖房。遭到法院查封而被拍卖的房子,其拍价一般低于市场价10%~20%,如果机会把握得当,可以低价位买到好房子。
(2)典当房。被典当或抵押到期没有赎回而被拍卖的房子,拍价一般也低于市场价.
4.房地产交易会
各地经常会举办房地产交易会,在房地产交易会上通常会开辟二手房专区。可通过查看网络或多留意报刊杂志等渠道获得房展会信息。
5.委托中介公司
现代人工作繁忙,花时间自己亲自寻找房源不太现实,所以最好是通过房地产中介公司获取房源信息。
通路地板概念很广,所有具有下走线功能的架高地板均可称为通路地板,国外称为accessfloor、raisedfloor。防静电地板和网络地板是特指用于机房和办公区的通路地板。通路地板强调的是贴面的多样性,广泛应用于高档机房、现代家居、酒店大堂、舞台等场合。