根据房地产商品的特点，新建房屋有一定的保修期，并且房屋内的不同部分、不同设备的保修期也不同。因此，房屋维修责任可分为两种情况。

1．新建房屋在保修期内的情况。新建房屋有两种保修期限：一种是建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期限，另一种是建没单位向房屋使用者承诺的保修期限。

对于第一种保修期限，2000年中华人民共和国国务院令279号《建设工程质量管理条例》中规定，建设工程承包单位应按照其向建设单位出具的质量保修书中规定的保修范围、保修期限和保修责任进行保修。在正常使用条件下，最低保修期限：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房问和外墙面的防渗漏为5年；

(3)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

第二种保修期是针对商品房而言的，2001年颁布的中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任，具体的保修范围、保修期限等条款在合同中约定。保修期从交付之日起计算。

对于商品住宅的第二种保修期限，在1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定：

(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

(2)在正常使用条件下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞两月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生沽具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

以上是商品住宅第二种保修期的下限，开发商实际承诺的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，开发商承诺的保修期不得低于规定中的保修期。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或使用不当造成损失的，房地产开发企业不承担责任。

2．保修期满后的情况。保修期满以后，应由业主或非业主使用人承担房屋的维修责任，并承担相应的费用。同时，业主或非业主使用人与物业服务企业，应就不同情况明确各自的责任。

(1)房屋建筑的共同部分、共用设备设施。在业主或非业主使用人按规定缴纳住宅维修基金以后，由物业服务企业承担房屋建筑的共同部分、共用设备设施的维修责任，并在业主管理委员会监督之下，确保专款专用。若是属于小修工程，应在年度管理费预算中的房屋保养费中支付。

(2)自用部位、自用设备。房屋内的自用部位、自用设备由业主或物业使用人承担维修责任及相应的费用。如果不愿自行维修，也可以委托物业服务企业或他人实施，维修费用由业主支付。但是，物业服务企业要对此维修负有检查监督的责任。

(3)属于业主间的异产毗邻物业部分，则应依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

(4)其他情况。凡属使用不当或者人为造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿。

房屋维修管理是一项十分复杂的系统工程。从产权的多元化到房屋使用范围的自用和共用，如果没有明确的维修责任的划分，业主和物业服务企业的利益都难以保证。另外，物业服务企业应对所管房屋各项检修范围责任落实到人，资金、材料落实到班组。每一问房屋都要建立完备的档案和检修记录。对重要建筑物和危险房屋还要委派专人定时巡回检修。

在房屋维修管理过程中，需要制定一系列规章制度，其中包括定期检查维修制度、巡回检修及抢修制度、房屋维修管理的责任范围制度和定期保养、修缮制度。

房屋维修管理的主要内容包括房屋安全管理、房屋维修计划管理、房屋维修质量管理、房屋维修工程预算管理、房屋维修工程招标投标管理、房屋维修成本管理、房屋维修要素管理、房屋维修施工项目管理和房屋维修施工监理等。

1.房屋安全管理

房屋安全管理是指定期和不定期地对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法，预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。

物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。在查勘鉴定的基础上, 物业管理公司还要主动配合房屋安全鉴定机构做好危房的鉴定工作。

2.房屋维修计划管理

计划是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是企业管理的重要组成部分，是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性管理。其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管理，是整个企业计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。

3.房屋维修质量管理

保证质量是房屋维修管理的重要目标之一。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作，它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内容一般包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。

4.房屋维修工程预算管理

维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作，它同时也是维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价，依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同，在此基础上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。

5.房屋维修工程招标投标管理

招标投标是物业管理公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，确保实现维修工程造价、质量及进度目标的有效管理模式。实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式的一项重大改革，它通过竞争机制来分配施工任务，要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争，接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位，同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风，促进建筑业的发展。组织招投标是物业管理公司的一项重要管理业务，一方面，通过组织招投标构建企业内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配；另一方面，通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争，充分发挥市场竞争的作用，实现生产任务分配的最优化，从而为提高整个企业维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下基础。

6.房屋维修成本管理

成本管理是物业管理公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分。房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。

7.房屋维修要素管理

在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和资金，这些构成房屋维修施工生产的要素。所谓房屋维修要素管理是指物业管理公司为确保维修工作的正常开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。

8.房屋维修施工项目管理

房屋维修施工项目管理属于物业管理公司的基层管理工作。它主要是指物业管理公司所属基层维修施工单位(或班组)对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。

9.房屋维修施工监理

房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工期目标，以施工承包合同及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工过程所实施的监督和管理。房屋维修施工监理一般由物业管理公司的工程部门指派项目经理负责，其主要管理任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制，进行合同管理并协调项目施工各有关方面的关系，帮助并督促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进行处理。

房屋维修质量管理