广州市人民政府关于建立广州市新的住房供应体系的通知
（穗府〔2001〕13号）
各区、县级市人民政府，市府直属各单位；
为认真贯彻国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和省人民政府《关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》（粤府〔1998〕82号）的精神，合理调整我市住房投资结构，建立和完善适应社会主义市场经济体制的住房供应体系，适应不同经济收入家庭特别是中低收入家庭住房需要，促进房地产业的有序发展，现就建立我市新的住房供应体系的有关问题通知如下：
一、必须加强总量调控，建构起我市新的住房供应体系
随着社会主义市场经济的发展和停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，以及对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，今后我市住房供应应继续坚持以普通商品为主，经济适用房为辅，重视廉租房建设的多层次体系。通过调查和测算，2001年至2010年期间，我市商品房、经济适用房、廉租房三者构成比例分两个阶段调控：前五年为7：2．75：0．25；后五年为9：0．9：0．1。预计“十五”计划期间我市住房总需求量为3000万平方米，现有存量住房约297．8万平方米（其中商品住房空置200万平方米、经济适用房空置和在建面积共97．8万平方米），需新建住房2702．2万平方米。按7：2．75：0．25计算，商品房建设面积为1892万平方米，年均约378万平方米、58200套（户均65平方米）；经济适用房建设面积为743万平方米，年均约149万平方米、24770套（户均60平方米）；廉租房供应面积为68万平方米（廉租房户均面积按经济适用房的1/2计算），年均建设或筹集面积约13．5万平方米、4500套。“十一五”计划期间的各类住房建设数量届时将按需求总量测算确定。
二、必须结合我市实际，确定我市各类住房的发展定位
根据国家有关规定和我市实际，我市住房供应体系中各类住房的发展定位如下：
（一）商品房。
商品房为营利性住房，由房地产开发公司自主经营，面向市场供应，其规格、式样、价格主要由市场调节。政府实行宏观调控，依法管理，严格按照新的住房供应体系构成比例控制土地开发总量，实现有序发展。鉴于前期我市房地产市场存量土地供应过大，尚有相当部分已批出地块仍未开发，部分空置商品房也有待消化，现阶段，政府要加大空置土地的回收、招标和拍卖的力度；适当控制商品房开发数量。采取切实可行措施，强化商品房建设、销售、物业的监督与管理，规范房地产市场，维护当事人的合法权益。
（二）经济适用房。
经济适用房实行政府指定价，按保本微利原则面向社会中低收入户和领取住房货币补贴的公务员（包括广州地区高等院校教职工）销售，以解决中低收入家庭和公务员（包括广州地区高等院校教职工）的住房困难。它由政府统筹规划，实行计划指导，统一对外招标，严格规定购房对象，主要由房地产开发公司建设经营。
1．销售对象。市属居民中，年人均收入和人均居住面积低于全市平均以下的中低收入家庭和领取住房货币补贴的公务员（包括广州地区高等院校教职工），可享受购买经济适用房优惠。居民购房对象每年的认定标准，按上年度统计年报公布的全市人均收入水平和居住面积水平，由市住宅建设办公室确定。
2．价格定位。经济适用房的价格要根据国务院国发〔1998〕23号文件中提出的房价收入比，按我市的实际情况确定，使经济适用房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。经测算，现阶段我市经济适用房的价格，多层应控制在每平方米建筑面积2300万，高层应控制在每平方米建筑面积3200元。经济适用房的价格实行动态调控，每年由物价主管部门向社会公布指导价。开发商应根据指导价销售住房。
3．建设标准。经济适用房建设要体现以人为本的思想，既要设法降低成本，使中低收入家庭买得起，也要功能设计齐全，实用、方便，满足住房基本生活需求。单元建筑面积为50－80平方米，以二室一厅为主。
（三）廉租房。
廉租房由政府兴建或利用腾退的旧公有住房，向最低收入的住房困难家庭廉价租赁。
1．租赁对象。年人均收入在我市最低收入水平线以下，且人均居住面积7平方米以下的家庭，可租住廉租房。每年最低收入家庭的认定标准及租赁标准按市上年度统计年报公布的数字，由市住建办、民政局、总工会共同确定。
2．建设标准。以经济、实用，基本满足居住需求为原则，单元建筑面积为30－40平方米，以一室一厅为主。
3．房源筹集。廉租房由市、区两级政府分别负责提供。租赁对象属市属单位的，由市政府提供；属区属单位和居住在辖区内但无单位的，由所在区政府提供。房源筹集以盘活利用现有房屋为主，尽量减少新建房屋数量：一是结合旧城改造和危房改造，将部分存量直管公房统一纳入廉租房房源供应计划；二是利用部分安居房和商品房转化为廉租房；三是由市、区两级财政拨出专款和从住房公积金增值收益中提取资金，用于建设廉租房。
鉴于目前廉租房房源比较紧缺，政府财力有限，不能在短期内集中解决最低收入家庭住房问题的实际，采取按“两步走”的原则分期分批加以解决。第一步：争取于2002年前全部解决登记在册的2079户“双特困”家庭的居住问题。第二步：争取在“十五”计划后期向约2万户最低收入家庭提供廉租房。
4．管理。廉租房纳入公房管理系列，政府对廉租房的支持体现在提供住房建设资金和租金不足的补贴。应以最低收入家庭的实际支付能力为基础，确定合理的租金水平。具体标准由市住建办测算，经市物价主管部门审核后报市政府批准实施。
三、必须采取各项有力措施，加快经济适用房和廉租房建设
加快经济适用房和廉租房建设，是我市深化住房制度改革，构筑新的住房供应体系，促使房地产业成为新的经济增长点，不断满足广大居民日益增长的住房需求的重要环节。各级政府和有关部门要提高认识，把它作为一项民心工程来抓，加强领导，采取有效措施。保证各项工作得以落实。
（一）加强管理，统筹安排。经济适用房和廉租房属政策性住房，其建设、销售、出租必须由政府统一管理、统筹安排。为此，市住建办应在市安居工程领导小组的领导下，强化对政策性房屋建设管理的职能，职责全市经济适用房和廉租房的建设和管理，包括计划安排、征地、拆迁补偿、工程建设招标及工程质量监管和销售、租赁的审核等工作。经济适用房和廉租房的年度建设计划，由市住建办统一编制，经市安居工程领导小组审核后，列入市房地产建设投资计划。根据省房改办、计委、建委《关于单位自建住房有关问题的通知》（粤房改办〔2000〕01号）精神，市教师安居办、市直机关干部安居办和市政法、卫生系统等部门组织建设的安居房，除完成在建并已备案分配的工程项目外，不再承担经济适用房的建设任务。多建的安居房，按经济适用房和货币分房政策纳入全市经济适用房计划统一销售。今后，凡未纳入市经济适用房建设投资计划的住宅建设，不得享受经济适用房建设的优惠政策。
（二）切实降低经济适用房建设成本。当前，必须采取有效措施和强制性政策，设法降低经济适用房建设成本，防止借经济适用房名义搞商品房开发。
1．落实市地税局《关于进一步明确房地产市场若干营业税政策问题的通知》（穗地税发〔2000〕225号）规定，免征收营业税。
2．落实市政府《印发〈广州市安居工程实施方案〉的通知》（穗府〔1997〕14号）规定，免征收土地使用权出让金、安居工程住宅小区配套设施建设费（含市政建设配套费、消防设施配套费、污水集中处理建设费、小区配套设施缺口统筹金、教育设施配套费、人防设施统建费）、征地粮食价差等各项收费。明确对安居小区非营利性的市政和公建配套设施由市各有关部门负责建设。
3．落实市政府《关于解困房建设减免税费问题的批复》（穗府函〔1995〕61号）规定，对供水、供电、供气等配套建设，减半收取负荷费、管网费。
4．严格控制征地补偿标准。认真贯彻执行市政府颁布实施的征用农地补偿标准，加大宣传力度，积极争取农民支持，防止突破规定标准进行征地补偿，加大建设成本。
5．加强建设成本和房价审核。由市建设、财政、审计、国土房管、住建办、物价等部门组成经济适用房建设成本和房价审核小组，对经济适用房进行严格的成本和住房价格审核，将利润控制在规定的范围内，防止房价超越中低收入家庭的实际承受能力。
（三）积极筹措资金，发展住房金融。商业银行要积极构建住房金融支持体系，不断完善住房金融政策，优先发放经济适用房和廉租房开发建设贷款，适当放宽个人住房抵押贷款的规模和期限。廉租房建设资金来源按省委、省政府的通知精神办理。市从2001年起至2010年每年拨出专款5000万元和从住房公积金增值收益中提取3000万元用于廉租房的建设。
（四）对部分适宜转化为经济适用房的空置商品房，在开发商愿意的前提下，可转化为经济适用房向中低收入家庭销售。商品房转化为经济适用房，经市住建办核准并报市安居工程领导小组同意后，予以返还土地出让金和相应的税费。
（五）严格经济适用房和廉租房的购买、承租审核程序。经济适用房和廉租房的准购和承租条件，每年由市住建办依据市统计年报确定并予以公布。具备条件的家庭提出申请，经单位和街道核准，报市住建办会市总工会、民政局批准后方可购买或承租。为增强工作的透明度，公平、合理地向最低收入家庭提供廉租房，应建立廉租房登记轮候制度。承租廉租房的家庭若收入连续两年超过确定的收入标准时，应腾退已租住的廉租房，转购经济适用房。具体操作办法，由市住建办制定，报市安居工程领导小组审定后颁布执行。
（六）密切配合，加强协作。发展经济适用房和廉租房，关系千家万户的切身利益，各级领导和有关部门必须认真贯彻“三个代表”的思想，履行职责，在建设用地、工程报建、审批、用电、用水、用气等方面给予大力支持，及时协调解决存在问题，共同推进各项工作。
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