拆迁时，“住改非”房屋如何补偿？

【基本案情】

2016年8月9日，原淮安市清浦区政府作出房屋征收决定，对本市某地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，并于同日作出房屋征收决定公告并附有房屋征收补偿安置方案，原告赵先生、李女士（化名）夫妻二人所有的房屋在征收范围内。为了获得合理的拆迁补偿，赵先生夫妇经过打听，主动联系了北京圣运律师事务所的王有银主任，希望能通过委托，拿到一份合理的补偿。

2016年8月12日，清浦区住建局发布了《房屋征收评估机构报名情况的公示》及《房屋征收评估机构协商选择公告》，并向原告发出了房屋征收评估机构协商选择意见票，因协商选定评估机构不成，决定组织被征收人通过多数决定的方式确定项目评估机构。2016年8月23日，清浦区住建局发出了《房屋征收评估机构选择公告》、《房屋征收项目选择评估机构规则》，并向原告送达了选票，经公证，组织了该项目的房屋征收评估机构选择活动。2016年8月26日，清浦区住建局公布了选择结果，先河评估公司为该征收项目评估机构。

2016年11月18日，先河评估公司作出了项目评估价格公示，公示了产权调换房屋价格、被征收房屋初步评估结果。2016年11月25日，先河评估公司对原告房屋作出报告，价格为5734元/平方米。2016年12月2日，原告申请复核，复核意见不变。后经鉴定，淮安市房屋征收评估专家委员会出具鉴定意见，对该评估报告予以维持。

期间双方多次谈话，但未能就补偿问题达成一致。2017年1月23日被告向原告发出协调会通知、征收补偿方式选择通知书、举证通知书，清浦区住建局提出补偿决定申请书，报请作出房屋征收补偿决定。2017年2月7日江浦区政府作出《国有土地上房屋征收补偿决定书》，并于2017年2月12日向原告送达。原告不服，遂提起行政诉讼。

原告赵先生、李女士认为被告作出的房屋征收补偿决定实体及程序均违法，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求撤销《国有土地上房屋征收补偿决定书》。

被告清江浦区人民政府答辩称：一、被告依法作出房屋征收决定，原告在法定期限内未复议也未诉讼；二、被告作出的补偿决定合法，评估机构选择程序、房屋评估程序、补偿决定作出的程序均是合法的，因签约期限内未能达成协议，经征收部门报请作出补偿决定，依法予以公告并送达，符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

江苏省淮安市中级人民法院经审理，认定被告的答辩理由不成立：一、原告是对补偿决定不服，对征收决定无异议不影响其依法提起行政诉讼；二、被诉房屋征收补偿决定认定事实不清、主要证据不足。本案中，被告清江浦区政府认可原告底层房屋为沿街“住改非”底层房屋，原告的房屋具有营业用房和住宅用房的双重性质，应根据营业年限来确定以营业性用房标准补偿的权重。但是被告委托评估机构作出的评估报告仅按照住宅用房性质进行评估，在此基础上仅增加沿街住改非补助费作为额外补偿，缺乏事实和法律依据。

法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》之规定，作出判决支持原告赵先生和李女士的诉讼请求，撤销被告清江浦区政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》。

【圣运律师法律分析】

一、“住改非”房屋的征收补偿如何认定？

“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”；以及住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定“被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”本案法院认定以营业年限为界定因素，再将两部分的补偿数额合计计算，合理合法，切实地避免了原告的合法权益受到侵害。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对征收补偿内容作出的规定，经营用房比住宅用房要额外补偿因征收房屋造成的停产停业损失。以及第十九条第一款之规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”一般来说，经营性用房的单价相对较高，此部分拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。

二、作出行政行为的行政机关被撤销，该如何维权？

根据《中华人民共和国行政诉讼法》之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，因行政区划调整，原淮安市清河区、淮安市青浦区撤销并设立淮安市清江浦区，清江浦区政府继续行使原清河区及青浦区政府的行政职权。原告依法向清江浦区政府提起行政诉讼，并获得胜诉。

除上述情形外，当事人若遇到没有继续行使其职权的行政机关的，则作出撤销决定的行政机关是被告，也可以依法进行维权。

【典型意义】

国有土地上房屋进行征收时，房屋的价值评估是一步重要的程序。评估机构出具的房屋估价报告错误，政府作为征收方以此为依据作出的征收补偿决定应当依法予以撤销。本案中，导致双方对补偿数额产生争议的因素是房屋的性质和用途，房屋权利人因此对估价报告不服可申请复核、鉴定，对补偿决定不服可申请复议、提起诉讼，来维护自身的合法权益。

很多人在装修新房的时候，都会面临房子改格局这个问题。但其实，我们改格局不仅仅只是为了好看，更要从多方面来考虑。每一个房屋都有其设计标准、施工质量、房屋结构、材料要求等等，我们在装修的时候可不能随性而为噢。下面小编就来告诉大家，改房屋格局的时候，应该遵循什么原则。

房屋改格局——承重墙

对于一些厚度超过24厘米以上的砖墙，我们就不能轻易拆除了，这一类砖墙就属于承重墙。承重墙可以说承担着整个房屋，甚至是楼盘的重量，维系这房屋的结构平衡。如果将承重墙给拆除了，可想而知，后果很严重，且住且珍惜啊！请允许小编做个悲伤的表情。所以我们在改房子的格局时，万万不能动承重墙的主意。

那么像一些轻体墙呢？有一些轻体墙也是不能拆的，比如横梁下面的轻体墙就不行，它也承担着房屋的部分重量。那么，还有什么墙是可以拆的呢？像是一些作为隔墙的轻体墙或者空心板就可以拆。

房屋改格局——门框

也有些人对于门框的设计会很挑剔，往往会轻易地改变其格局，但是嵌在混凝土里的门框也不应该拆除。如果拆除或是改造了，就会破坏房屋建筑的结构，留下安全隐患。如果想要再重新装门，也会变得难上加难。

房屋改格局——矮墙

矮墙起到的是隔断作用，往往有很多人不满意，试图改变房子的格局。一般来说，房间和阳台之间的墙上都会有一个门和一个窗，这些门窗是可以拆除的。但是这个窗户下面的墙可拆不得了，这段墙也被叫做配重墙，它就如同秤砣一般将阳台给挑起来，如果拆除了这面矮墙，那就容易导致阳台下坠，很有危险性噢。

房屋改格局——梁柱

梁柱是用来撑起上层的楼板，如果将梁柱给拆除了，那就会造成上层楼板掉下来的局面，这可不是儿戏。说起梁柱，总会想起AKB48剧场中的两根柱子。这两根存在于剧场舞台和坐席之间，起到的是抗震作用，但是却阻碍了粉丝们的正常观看。正因为它是用来抗震的梁柱，即使不能让观众们看到舞台全貌，也不会想去拆除它。从AKB48出道至今已经十年了，粉丝们也不免感叹道：有柱子，才是真正的AKB剧场！一不小心扯远了，小编举这个例子也正是想说明，梁柱，不可拆！

有关改房子格局的注意事项，小编只罗列了四点，希望大家一定要牢记于心。在装修新房的时候，记得要和装修公司及时商量，寻求专业意见。