对于信用风险的形成机制，学术界对有两个方向的解释。

伯南克等人提出的金融加速器理论对信用风险形成机制有很好的阐述。伯南克认为，当资产市值下降时，企业价值也下降，由于信息不对称，企业融资的代理成本上升，银行会对这些企业谨慎发放贷款，造成企业现金流短缺，企业破产频发，信用风险上升。

美国经济学家海曼·明斯基(Hyman Minsky)、查尔斯·金德尔伯格(Charles Kindleberger)等人提出的金融体系不稳定性理论对金融风险形成机制进行了很好的解释。斯蒂格利茨运用信息经济学的理论对该机制的形成进行了进一步阐述。该理论认为，由于企业与银行间存在信息不对称，企业拥有的信息多于银行，这使得企业易发生逆向选择和道德风险。逆向选择使得银行贷款对象的风险整体比较高，而道德风险使得企业在获得贷款后，一旦发生了投资失误，有强烈的违约激励，从而使银行处于风险之中。

这两种金融风险形成机制的解释不矛盾，两种机制同时存在。即它们存在于银行给企业贷款的之前和之后。逆向选择导致的整体风险在贷款前和贷款时就已经存在，而道德风险和第一种解释的风险存在于贷款发放之后。

因此，融合以上两种观点，可以把房地产信用风险形成机制表述为两种情况。

1、房地产市场具有周期性波动的特点，房地产泡沫的形成和破灭极易发生。当房地产市场由复苏走向持续繁荣时，市场各主体，包括房地产开发企业、银行、投资者对未来持乐观态度，从而房地产开发企业和投资者有通过信贷资金扩大投资的激励，银行也有供给资金的激励。这样房地产市场持续繁荣，房地产泡沫产生。房地产处于下降周期时，房地产泡沫破灭。

2、信息不对称问题的存在使得房地产贷款暴露在风险之中。首先，房地产开发企业与银行之间的信息不对称，银行以平均利率发放贷款，这使得逆向选择效应的存在，高信用评级的房地产开发企业的贷款需求者退出信贷市场，从而整个房地产开发贷款处于高风险之中。其次，以高负债率进行经营的房地产开发企业一旦出现经营风险，资金链紧缩，债务危机隐现，房地产开发企业需要向银行贷款以解决现金流匮乏问题，但由于泡沫的破灭，房地产开发企业市值下降，银行相对于房地产企业而言处于信息不对称状态，房地产开发企业融资的代理成本上升，银行不会给房地产企业贷款，致使房地产开发企业资金链紧缩。这样，房地产开发企业有很强烈的道德风险的激励，即违约，从而把风险转嫁给银行，造成了银行的巨额不良债权。

以上的解释分析了房地产信用风险发生的微观机制，包容了各理论的合理成分。现实经济中的房地产信用风险的原因都能够从上面找到解释。

房地产信用风险形成机制可以用不完全信息博弈的方法来分析。如图1所示，由于银行与房地产开发企业之间是信息不对称的，银行对房地产开发企业的经营状况不了解，当房地产泡沫破灭后，房地产价格下降导致房地产开发企业市值低于贷款值，在分散决策体制下，经济主体会从自身利益最大化的角度出发进行经济决策。因此，金融机构会从本身损失最小化的角度出发，选择信贷紧缩。此时，房地产开发企业会因为资金链的断裂而产生强烈的违约激励，从而选择违约更符合自己的利益。因此，不完全信息下的动态博弈均衡是(信贷紧缩，违约。这就是房地产开发企业与金融机构之间的“囚徒困境”。