有人盼，有人嫌，这便是保障房的现状。一方面近期各地陆续公布保障房建设年度任务，另一方面有媒体报道全国最大保障房社区因较低入住率成为一座“空城”的消息，围绕保障房的话题再次引起各界热议，空置现象受到前所未有的关注。

其实，空置现象的背后，凸显的是保障房的系统管理问题。主管部门顶层制度设计的科学合理固然重要，但地方政府部门结合本地区客观实际的积极探索更是不可或缺的重要推力，惟有二者结合，才能做到1月30日习近平总书记在中央全面深化改革领导小组第九次会议上强调的“要努力使各项改革举措落地生根，确保各项改革取得预期成效、真正解决问题”。日前，被列为深圳市2015年住房保障重点改革项目之一的“区位补偿机制”和“经济补偿机制”（即购租偏远地区的保障房，可适当享受大户型，确有需要，在以评估价支付超面积部分后，可以购租大户型保障房），正是这一改革理念下的创新举措。

中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会秘书长、原住建部政策研究中心处长赵路兴在接受《中国建设报·中国住房》记者专访时分析称，深圳作为以外来人口为主的移民城市，拟推行的两种补偿机制，实质上是用市场手段破解保障房管理难的一种积极探索，意义深远。

空置并非供大于求

宁夏81065套，北京10.5万套，山东31.6万套、内蒙古24.2万套，天津3万套，湖南51.83万套，江西23万套，广州1.37万套……

河南2.66万套，山东1.29万套，海南9000多套，广东1.15万套，云南2.3万套，陕西10万套……

上述两组数据是记者根据各地媒体公开报道搜集到的，前者是2015年新开工保障性安居工程建设任务；后者是各地保障性安居工程房屋空置数量。一边是不断开工新建的消息；一边是不断增加的空置量。媒体报道，包含公共租赁房3797套、限价商品房6253套的青岛白沙湾保障房社区正在变为一座空城，公开销售的限价房从2012年底至今，仅收到了不足200份申请。尽管随后的官方回应称不存在此现象，但其提供的数字也显示，目前受理的公租房申请仅有300份。在其他地区，如河南省审计厅提供的数据则更为清晰，由于生活服务设施配套不完善等原因，致使河南已建成保障性住房2.66万套空置超过一年。

这样的现象无疑将两个大大的问号倒逼向保障性安居工程：保障房供大于求？房子本身出了问题？

根据住建部近期公布的数字，“十二五”前3年，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，基本建成1577万套。这意味着“十二五”期间3600万套保障房已经完成89%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在完成“十二五”期间保障性安居工程建设、建成任务目标的基础上，“十三五”期间保障房建设规划正在筹备。

完成计划的89%和筹备“十三五”期间保障房建设规划，说明至少在国家统计层面保障房供大于求的问题不存在。那么，剩下的房子本身的问题到底出在哪里？赵路兴分析认为，目前保障房空置的主要原因大都是因配套基础设施或公共服务设施不完善、地理位置偏远，无法满足市民的实际生活需求。少数保障性安居工程房屋质量本身也存在问题，加上物业管理不到位等问题，影响了市民的申请意愿。但不同城市规模、居民收入水平、住房市场、住房保障对象人群的占比并不相同，各个住房群体之间分布不均衡，导致出现了结构性问题，尤其是中低收入群体住房仍面临一定困难。因此，有的城市需要新建保障房，而有的城市运用存量房可以解决问题，不能一概而论。

深圳探索补偿机制

众所周知，在保障房建设方面，因资金缺口等因素导致建设难；而避免弃购弃租等原因导致的空置现象更难。作为改革开放前沿阵地的深圳市，也遭遇到了同样的难题，如何破题？深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住房和建设局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫在接受本报记者独家专访时称，目前深圳市保障房结构性矛盾已经有所显现，主要表现为：

一是区域分布矛盾。根据该市保障性住房轮候数据库现实，绝大多数住房保障需求位于罗湖、福田、南山三个原特区内区域，而该市在建保障性住房项目绝大多数位于原特区外，供需区域存在结构性矛盾。

二是户型结构供需矛盾。根据该市住房保障相关政策法规，85平方米以上安居型商品房需4人及以上家庭申请，而70平方米以上公共租赁住房则需要5人及以上家庭申请，轮候库中满足上述大户型租售条件的家庭相对较少，从而导致在实际租售工作中往往存在大户型住房申请家庭相对不足的情况。

三是保障房项目选址位置相对偏远，配套设施相对不足。

四是保障对象中普遍存在‘要大房，不要小房’的传统观念，但由于住房保障政策限制，其对大户型保障房的期望一直难以实现。

对于深圳市目前保障房大户型供过于求的具体情况，从陈蔼贫提供的列表中可以一目了然。

根据深圳市保障房轮候及在建项目对比，各类户型供需状况如表1所示，85平方米及以上户型的供求比达到44.5∶1，户型结构供需矛盾由此可见一斑。这对此类问题，深圳市决定尝试采用“区位补偿机制”和“经济补偿机制”，即购租偏远地区的保障房，可适当享受大户型。确有需要，在以评估价支付超面积部分后，可以购租大户型保障房。如此一来，不但化解了保障房大户型供求结构矛盾，同时减轻财政资金压力，避免了社会资源浪费。

据悉，“区位补偿机制”和“经济补偿机制”目前已经深圳市住房保障主管部门设立专项课题并委托深圳市住房研究会开展系统研究，并将其列为深圳市2015年住房保障重点改革项目全力推进。陈蔼贫根据统计数据初步估计，此项机制涉及目标人群约为7万人，这同数量庞大的保障房覆盖人群而言，或许算不上什么，但能让7万人从此安居乐业，却又是件天大的事情。

正因深知责任重大，作为这一机制倡导者的陈蔼贫，在机制论证阶段就将在执行过程中可能出现的各种细节问题进行了充分考量，比如超出面积标准部分如何评估定价、产权性质如何确定、该套住房权属证书如何发放（部分保障房、部分商品房）、是否可与共有产权住房衔接等。具体的操作办法，预计将于今年上半年以部门规范性文件方式出台。

尽管“区位补偿机制”和“经济补偿机制”能否减少甚至杜绝保障房空置现象尚属未知，但这一创新机制，至少是在朝着“真正解决问题”的方向努力，以促进保障房管理制度趋于科学合理化。

住房保障是保障特定对象的居住权，而建设保障房只是住房保障的方式之一。

今年的保障性安居工程的开工目标和建成目标都已超额完成，明年的任务如何制定呢？这个全国最得民心的住房工程恐怕得重新算算账了。

单看保障房的小账本，住房困难的低收入家庭依然大量存在，进城务工的农民工、刚就业的大学生等新市民的异地居住问题依然有待解决，需求未变，保障房建设自然要跟上。

可算算中国住房市场的大账本，供求关系已经发生了重大变化，从全面短缺走向了总量基本平衡，特别是一些二线城市和众多三、四线城市的商品房库存压力很大，再新建任何住房，都是向市场继续增加供应，让商品房去库存雪上加霜。

住房工程一盘棋，重在统筹布局，既要算大账，也得算细账。住房保障的任务不一定要新建项目才能完成，住房保障是保障特定对象的居住权，而建设保障房只是住房保障的方式之一。在目前的市场现状下，打通棚改安置房、保障性住房与商品住房之间的通道，变“补砖头”为“补人头”，可谓一举多得。

对保障对象而言，打通三种通道，意味着更便利。受成本和土地限制，越来越多的保障房项目选址偏僻，配套不全，一旦入住，上班、上学、生活都不便。这也是不少保障房建成后就“晒太阳”的重要原因。现在三、四线城市商品房房价与棚改安置房房价、经济适用房房价差距不大，通过货币化安置，让保障对象拿着补贴选购商品房，无疑扩大了选择余地，减少了轮候时间，还能享受更好的居住环境和物业服务。

对开发商而言，打通三种通道，意味着低风险。不仅减轻去库存的压力，而且商品房作为棚改安置房源，企业回款也比商业银行房贷快。

对地方政府而言，打通三种通道，意味着高效率。短期看，以商品房做住房保障，可以化解银行风险，还免除了自己新建项目必须承担的质量监督、分配监督、物业维修等成本。长期看，这不仅有利于促进社会住房资源的优化配置，还可以避免保障对象“扎堆”居住而形成“贫民窟”效应。