中国物业管理协会常务理事 叶国基

自去年以来房地产企业分拆物业上市成为一种潮流。潮流背后透露的契机和隐含的动机是什么?上市潮会怎样影响物业管理的现状和未来发展趋势，我们专访了中国物业管理协会常务理事叶国基先生。

Q：在你看来，房企分拆物业上市的原因有哪些?

叶国基：首先，目前房地产企业的市场销售遭遇一定的压力。一般来说，消费者买房主要看房子的性价比、周边环境、交通便利性以及公共服务设施的配套情况。从物业管理方面来讲，消费者比较关注居住环境的安全性、物业管理的规范性，以及互联网大数据平台服务的先进性。因此，物业公司需要通过寻求上市的方式来打造品牌形象，满足业主的感观需求和不断提高的精神需求。

其次，一般来说能够上市的企业，都具有经济实力强、管理规范、财务信息公开清晰等特征，这有利于其获得供应商的合作支持。

此外，上市可以增加房地产企业和物业公司的公信力，对内有利于激励员工，对外则有利于吸收有偿经营的利润。

最后，上市可以提供足够的资金来维持物业的售后管理服务费用以及建设互联网系统的费用，尤其是在面对如今劳动力成本变高，物业盈利稀薄的市场情况之时。

Q：你认为分拆物业上市对房地产企业本身的布局有何意义?

叶国基：分拆物业公司上市，意味着房地产企业本身可以跨入资本上市融资贷款的平台;业主可以更加透明地获知物业公司的商业运作模式，这有利于促进物业公司改变上市前仅做售后服务管理的单一模式;此外，上市有时也可以获得政府政策的倾斜和支持。

未来，一些规模较大且需要品牌影响力的物业公司，将逐步从传统物业管理服务和内容中走出来，转向现代资产管理模式。

Q：据说对于中小型房企来说，其物业板块的盈利比较稀薄，目前的市场情况是这样的吗?

叶国基：不能这样说，盈利是根据企业所经营的项目类型和服务规模来定的。由于前期市场的不规范和行业体系问题，物业公司的盈利会相对稀薄，但是市场步入正轨之后，物业公司的盈利还是比较可观的，比如政府的采购部门和甲级写字楼等大型物业管理。

目前，除了老社区和传统住宅老城区的物业盈利相对稀薄以外，二三线城市由于房地产开发过猛造成的供大于求现象，造成入住率降低的同时，也会影响物业管理的收入。此外，物业管理成本的逐年上升也会压缩其盈利空间。

Q：目前中高端住宅物业的盈利如何?

叶国基：严格来讲，规模超过20万平方米的住宅物业盈利是比较可观的，其最大的优势在于客户资源，可以解决其成本问题，所谓众人拾柴火焰高。

Q：一线城市和二三线城市的物业发展现状有什么区别呢?

叶国基：一线城市物业管理费的收缴率较高，现代设备覆盖率高，开发商也很注重通过投入物业管理来提升其品牌效应，所以一线城市物业管理的政策和方法、服务意识方面都相对较强，这些是二三线城市所不能及的。

Q：目前物业主要依靠收取车位费、物业管理费、开发商自有资产外租来盈利，你有什么建议?

叶国基：这是传统的物业运作模式，但是真正落地的经营模式有三种：一是管理费收入，利润很低;二是停车费收入，由于前期规划的限制和高昂的维修成本，这部分的利润也不大;三是广告收入，但是这部分的收入归属争议较大。

目前，有的物业公司会提供一些诸如家政、维修等有偿服务，但是仍旧处于被动状态，不会主动邀约业主来参与这些有偿服务。很多企业甚至停留在传统的经营模式当中，思路还没有真正打开。但其实通过目前流行的O2O平台来建立与业主的关系，产生合法的经营收入、利润，也不失为物业公司管理的一种转型方式。