大咖简介

张昌祥：厚几机构商业管理区域集团CEO、原大连万达商业地产股份有限公司高管、原万达商业管理集团总部南区副总、原香港晨兴国际控股集团商业地产中心总经理、原美桥投资集团副总裁、原深国商商业总经理、现任律腾集团总裁、北大标杆学院资深教授、蓓蕾扬帆公益基金发起人、4+2商业地产开发模式创立者、北京大学、浙江大学、郑州大学、哈尔滨工业大学客座教授商殿学院教授。

商旅文产业跨界“鬼才”，15年50多个商旅文项目深度涉猎，业态涵盖购物中心、专业市场、商业街区、度假区、古镇古村落，职位涵盖招商、运营、销售、策划高管。2017年创立“美宿美刻”文旅小镇与“云和川”高端民宿品牌。

大咖实录

问：作为厚几机构商业管理区域集团CEO，您主要负责的工作具体事宜有哪些？作为蓓蕾扬帆公益扶贫活动的发起者，筹备“厚几赶集”商旅文公益大讲堂的初心是什么？

答：我现在主要负责江苏、广东、广西、山东、湖南5个商业项目以及湖南、浙江2个文旅项目。其中商业项目由我带着项目负责人操盘，文旅项目由我亲自操盘，蓓蕾扬帆公益助学活动由我2014年与几位地产圈的朋友一起发起，至今已捐助了广西、贵州等地近100名家庭困难的学生，这个公益活动性质上就是教育扶贫活动。这次我们发起的商旅文公益大讲堂活动是把地产类的培训与教育扶贫两者结合起来，让更多房地产从业者了解蓓蕾扬帆背后有那么多家庭困难的孩子等着我们伸出援助之手。

问：您在商业地产开发销售、购物中心招商运营等领域拥有多年丰富的实战经验，而对目前商业项目的各种疑难杂症，您最擅长诊断的方向在哪？有没有好的解决方式？

答：我在商业地产领域从业经历比较丰富，销售、招商、运营、策划、企划这些基层或者中层管理岗位都干过一段时间，最近十年操盘的都是一些处在经营期很困难的项目，通过1至2年的调整把项目盘活做旺。应该说我在商业地产的前后两端比较擅长，一个是开工以前，怎么结合政府给的地块设计参数及周围消费人口情况、市场竞争情况，对项目进行科学的定位并制定开发销售、招商运营策略。另一个是开业以后经营出现了困难，去判断这个困难的状况是怎么形成的，往哪个方向去调整才能盘活做旺这个项目。

问：您在2017年创立“美宿美刻”文旅小镇与“云和川”高端民宿品牌，在这些项目上如何实现商旅文产业完美的跨界？

答：我个人接近20年的职业生涯以操盘商业项目为主，但也操盘过几个文旅项目。因为中国的城市化已经进入到后半段，有一些城市的中产阶级消费群体出现了逆城市化的消费趋势。两年前我与几个朋友一起创办了一个自媒体平台叫”美宿美刻”，重点围绕中国的民宿产业和新兴的度假区进行原创报导。这个公众号粉丝量增长非常快，目前已经突破10万粉丝。去年年初，我与一些民宿投资人在讨论中发现，很多的民宿希望抱团发展，很多的地方政府希望招商引资一些民宿集群项目。故我们依托自己的“美宿美刻”平台和我们操盘商业项目过程中累积的特色文创商业资源，在大城市周边开始寻找洽谈适合做民宿集群式的度假小镇。

问： 作为4+2商业地产开发模式创立者，您能不能详细给大家介绍下这是一种怎样的开发模式，核心优势在哪？

答：4+2商业地产开发模式是销售型商业地产项目的开发模式或者是销售持有复合型商业地产项目的开发模式。“4”指的是影响商业地产开发运营全链条的四个主要参与者：即开发商、小业主、经营户、消费者，“2”指的是商业地产操盘成功的两个核心点：人流与资金流。

商业地产项目参与者就是开发商追求开发利润、小业主追求投资回报、经营户追求经营效益、消费者关注自己的消费需求。这四者很难实现利益平衡、共生共荣。而将人流设计锲入到项目规划设计与业态布局过程中，将资金流设计锲入到销售策略、销售价格与租金价格制定过程中。商业地产就能实现四个环节链的四者利益平衡，项目就能操盘成功。

问：未来十年，您认为中国商业形态的新趋势应该是怎么样的？商业地产场景会有怎样新的行业变革？

答：未来十年，中国商业形态趋势与商业地产场景的变革我认为主要有三点：第一，购物中心娱乐化，去购物中心不是为了买东西也不是为了吃饭，更多的是去玩。玩的过程中带入餐饮与零售类消费。第二，购物中心郊区化，中产阶级消费群体越来越选择家附近的就近社区消费，社区型的生活广场成为主流的商业消费形态。第三，在大城市周边将出现越来越多的商业、旅游、住宿兼容的文旅小镇，满足城市白领与中产阶级周末两天的复合式消费，这会是未来地产开发的新热点。

目前楼巴科技已与律腾集团旗下律腾商用在策划、建筑设计优化、招商、运营、销售、物业管理等业务上达成战略合作，相互之间人脉加持、市场共享，业务互补，有策划招商运营项目合作需求人士，请联系小编：louba18602711688