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前言

第1章　总论　1

1.1　房地产行业概况　1

1.1.1　房地产开发企业简述　1

1.1.2　房地产开发企业经营情况　2

1.1.3　房地产开发企业核算情况　3

1.2　增值税业务概述　5

1.2.1　营改增改革历程　5

1.2.2　营业税和增值税的差异分析　6

第2章　房地产开发企业增值税纳税实务处理　10

2.1　增值税基本政策　10

2.1.1　纳税人和扣缴义务人　10

2.1.2　征税范围　11

2.1.3　税率与征收率　11

2.1.4　纳税义务、扣缴义务发生时间　11

2.1.5　纳税地点　12

2.1.6　纳税申报期限　13

2.1.7　差额扣除政策　13

2.1.8　应交增值税计算　14

2.1.9　预缴税款　15

2.2　增值税销项税额计算操作指引　17

2.2.1　销售自行开发房地产项目的销项税额计算操作指引　17

2.2.2　转让不动产的销项税额计算操作指引　23

2.2.3　以经营租赁方式出租不动产的销项税额计算操作指引　25

2.2.4　处置使用过的固定资产税额计算操作指引　28

2.2.5　集团委托贷款利息以及企业资金拆借取得的收入的销项税额计算操作指引　29

2.2.6　转让土地使用权的销项税额计算操作指引　30

2.2.7　视同销售的销项税额计算操作指引　31

2.2.8　免征增值税和不征增值税项目的纳税操作指引　31

2.2.9　销项税常见问题解析　32

2.3　进项税额抵扣操作指引　35

2.3.1　准予抵扣的进项税额　35

2.3.2　不得抵扣的进项税额　39

2.3.3　应转出的进项税额　43

2.3.4　进项税额常见问题解析　46

2.4　增值税对房地产行业其他税种的影响概述　50

2.4.1　增值税对城市维护建设税及两附加税费的影响　51

2.4.2　增值税对印花税的影响　52

2.4.3　增值税对契税的影响　53

2.4.4　增值税对房产税的影响　54

2.4.5　增值税对土地增值税的影响　55

2.4.6　增值税对企业所得税的影响　59

第3章　增值税会计核算　62

3.1　增值税会计核算特点概述　62

3.2　新旧增值税会计核算科目体系对比　62

3.3　增值税会计科目设置及账务处理　66

3.3.1　“应交税费——应交增值税”科目设置及账务处理　66

3.3.2　“应交税费——未交增值税”科目设置及账务处理　78

3.3.3　“应交税费——待抵扣进项税额”科目设置及账务处理　80

3.3.4　“应交税费——增值税留抵税额”科目　82

3.3.5　“应交税费——待转销项税额”科目设置及账务处理　82

3.3.6　“应交税费——预交增值税”科目设置及账务处理　84

3.3.7　“应交税费——待认证进项税额”科目设置及账务处理　85

3.3.8　“应交税费——简易计税”科目设置及账务处理　86

3.3.9　“应交税费——转让金融产品应交增值税”科目　88

3.3.10　“应交税费——代扣代交增值税”科目　88

3.3.11　期末会计处理　88

3.3.12　会计科目设置的特别建议　93

3.3.13　财务报表相关项目列示　95

3.4　全周期增值税会计处理示例　95

3.4.1　获取土地使用权的会计处理　96

3.4.2　房地产开发建设的会计处理　96

3.4.3　房地产销售阶段的会计处理　102

3.4.4　房屋交付使用的会计处理　103

第4章　增值税纳税申报管理　108

4.1　增值税申报概述　109

4.1.1　纳税申报方式　109

4.1.2　申报流程　109

4.2　增值税纳税申报有关资料填写解析及示例　111

4.2.1　增值税纳税申报有关资料填写解析　111

4.2.2　增值税预缴税款表填写解析　131

4.2.3　营改增税负分析测算明细表填写解析　133

4.2.4　全周期增值税申报填写示例　135

4.2.5　特殊事项申报填写示例　144

4.3　增值税纳税申报法律责任　156

4.3.1　未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料　156

4.3.2　拒不申报或者进行虚假的纳税申报　157

4.3.3　不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款　157

4.3.4　欠缴应纳税款，妨碍税务机关追缴欠缴的税款　158

4.3.5　以暴力、威胁方法拒不缴纳税款　158

4.3.6　未按规定期限缴纳税款　158

4.3.7　在规定期限不缴或者少缴应纳或者应解缴税款　159

4.3.8　扣缴义务人应扣未扣、应收不收税款　159

第5章　增值税发票管理　160

5.1　发票概述　160

5.1.1　税务机关发票管理历史沿革　161

5.1.2　发票的内容和基本规定　161

5.2　发票的领用　171

5.2.1　初次领购发票流程　171

5.2.2　日常领购发票（除初次以外）　173

5.2.3　升级发票数量和版面　174

5.2.4　发票领购其他事项　175

5.2.5　发票领购热点问答　176

5.3　发票的开具　181

5.3.1　增值税发票开具的一般规定　181

5.3.2　如何使用编码开具增值税发票　186

5.3.3　房地产行业其他开票规定　189

5.3.4　发票作废与退回　191

5.3.5　红字发票的开具　192

5.3.6　发票开具其他事项热点问答　196

5.4　存根联数据采集　198

5.4.1　常规存根联数据采集　198

5.4.2　非常规存根联数据采集　199

5.5　进项税额的管理　200

5.5.1　能够抵扣进项的票据类型　200

5.5.2　各类票据抵扣方式　200

5.5.3　增值税专用发票进项数据采集方式　200

5.5.4　增值税进项抵扣的热点问题　202

5.6　发票的其他管理要求　209

5.6.1　增值税发票的保管要求　209

5.6.2　增值税发票被盗、丢失处理　210

5.6.3　发票真伪查验　210

5.6.4　发票违法违章处罚　213

后记　220 2100433B

营改增全面铺开已有一段时间，但由于税收政策的不断出台和对执行时实际问题的争议，房地产开发企业离驾轻就熟还有一段不小的距离。

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