山东省鼓励外商投资开发经营成片土地和房地产试行办法

（1992年7月29日山东省人民政府令第30号）

第一条为鼓励外商投资开发经营成片土地和房地产，改善投资环境，加速我省外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条外商投资开发经营成片土地和房地产，须依照国家有关法律、法规规定，成立从事开发经营的中外合资、合作经营企业或外资企业（以下统称开发企业）。

开发企业的经营活动，须遵守国家和省的法律、法规。

第三条鼓励外商依照规划，在全省境内进行城市建设综合开发和工业、农业综合开发经营。

鼓励省内有开发条件的经济组织以国有土地使用权作为投资或合作条件，与外商组成开发企业。

第四条开发经营成片土地是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等共用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设工业厂房、商业、旅游设施和其他生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物进行转让或出租的经营活动。

开发企业可依照规划进行农业、林业、牧业、渔业开发，然后从事自主经营。

第五条开发经营房地产是指：开发企业对依法取得使用权的土地，实施开发建设，进而对土地使用权和地面建筑物进行转让、出租、抵押等经营活动。

第六条开发企业通过出让方式取得国有土地使用权的，其出让年限根据不同用途一般为40至70年。土地使用期满，可以申请续期。开发企业在土地使用权受让期内，可以依法转让、出租、抵押土地使用权和地面建筑物、其他附着物。

第七条开发企业从事成片土地开发经营，形成“五通一平”、“七通一平”建设用地，并在开发区域内举办生产性项目，建设能源、交通、港口和与其相配套的社会公益事业，政府一般以协议方式出让土地使用权，土地使用权出让金按标定地价的一定比例给予优惠，土地使用权出让金的优惠额由所在地的市、县人民政府确定。

第八条开发企业进行农业生产性开发，使用国有土地的，经所在地的市、县人民政府批准后，组织开发经营；使用集体土地的，与该集体经济组织签订联营合同后，进行开发经营。

从事农业、林业、牧业、渔业成片开发和荒山、荒地、荒滩开发经营，土地使用费的收取标准、减免和土地使用年限，由所在地的市、县人民政府确定。

第九条开发企业经营所得利润，如用于开发区域内投资开发建设的，可申请免予上缴应向国家缴纳的土地和房产增值费。

第十条对教育、医疗卫生和其他社会公益事业等不以盈利为目的项目进行开发建设的开发企业，经市、县人民政府批准，其应缴纳的土地使用权出让金，予以减免。

第十一条鼓励开发经营房地产的重点是：

（一）以工业、科技项目带房地产开发；

（二）建设能源、交通和港口等大型基础设施；

（三）建设高档次、大体量的建筑物；

（四）建设城市公用基础设施、旅游设施和商业服务设施。

第十二条开发企业在开发区域内从事开发经营活动，有权根据国家产业政策对外招商，有权经营开发区域内自建的供水、供电、供热等业务。

第十三条以举办产品出口型和先进技术型项目为主的开发企业，其开发建设用地的出让价格给予优惠；进行城市公用基础设施建设的，按生产性项目对待，可申请享受减免所得税待遇、

第十四条允许开发企业向境内外销售商品房屋。开发企业开发建设的商品房，其外销比例一般不低于50%，价格放开，自主经营。

第十五条对开发建设期间内的土地，开发企业免缴土地使用费。完成开发建设的土地，其土地使用费的减免，由所在地的市、县人民政府确定。

第十六条开发企业可以依法取得的国有土地使用权、拥有所有权的建筑物及其他附着物，向境内外金融机构进行抵押贷款。

第十七条开发企业对建设项目的实际投资（不含土地使用权出让金），达到项目总投资20%以上的，即可预售期货房屋。

开发企业完成的建设项目，按国家规定验收合格后，即可自主进行出售、出租等经营活动。

第十八条对从事开发建设能源、交通和港口等大型基础设施的外商，市、县人民政府可根据外商投资者的意向提供一定地块由外商投资者进行房地产开发经营，其土地出让金和土地使用费予以减免。

第十九条本办法由山东省对外经济贸易委员会负责解释。

第二十条本办法自发布之日起施行。

【发布文号】

【生效日期】1992-07-29

【失效日期】

【文件来源】

第一条为鼓励和吸引外商在我市投资从事房地产开发，推动我市外向型经济的发展，加快我市城市建设步伐，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和《江西省外商投资企业用地管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条凡在南昌市城区规划范围内（65平方公里）投资开发房地产的外商投资开发企业，均适用本规定。

开发地点在南昌市城市规划范围以外的，由各县、区政府和昌北开放开发区、南昌高新技术产业开发区在本级权限范围内参照本规定执行。

第三条本规定所称外商，是指外国和香港、澳门、台湾等境外的企业、经济组织和个人。

本规定所称外商投资开发企业，是指中外合资开发企业、中外合作开发企业和外商独资开发企业。

第四条外商投资开发企业在我市从事房地产开发，必须符合《中华人民共和国城市规划法》和我市城市总体规划、土地利用总体规划、区域规划的要求。

第五条凡准备在我市从事房地产开发的外商，须按以下程序先申请成立外商投资开发企业：

（一）持可行性研究报告、公司成立合同、公司章程报市招商局审批，取得批准证书；

（二）向市房产管理部门申请，并由房产管理部门按规定权限审定技术资质等级后，取得资质证书；

（三）在市招商局内向市工商行政管理部门办理注册登记，取得企业法人营业执照。

第六条已取得企业法人营业执照的外商投资开发企业，可通过协议、投标、竞买等方式，与国有土地使用权出让、转让人签订土地使用合同，并按下列情况办理手续后，取得国有土地使用权。

（一）出让国有土地使用权的，由市土地管理部门会同市城市规划和建设管理部门、房产管理部门拟定方案，并按规定权限报经批准后，代表市政府与外商投资开发企业签订合同，向外商投资开发企业颁发土地使用证。

（二）转让国有土地使用权的，须向市土地管理部门办理过户登记；涉及地上建筑物、其他附着物转让的，还须向市房产管理部门办理过户登记。

第七条开发用地涉及农村集体所有的土地的，须先由市土地管理部门依法征归国有后，再提供给外商投资开发企业使用。

第八条外商投资开发企业在取得国有土地使用权的同时，还须向市规划、土地部门分别申请核发建设用地规划许可证、建设用地许可证和建设工程规划许可证。

第九条外商投资开发企业按第六、八条办理完有关手续后，可依照批准的详细规划进行开发建设。对已开发的房地产，可依法进行转让、出租、抵押，也可自行经营。通过行政划拨方式获得国有土地使用权的土地在进行转让、出租和抵押时，必须按本规定补办土地使用权出让手续。

已开发的房地产，向境内销售、出租的，其价格由外商投资开发企业根据国家规定的计价因素自主决定，并报市土地、房产和物价部门备案；向境外销售、出租的，由外商投资开发企业自主决定。

第十条外商投资开发企业在本市从事房地产开发，可享受下列税收优惠：

（一）企业所得税按30%的税率依法缴交，每年缴纳的企业所得税由市财政部门列支返还50%；

（二）地方所得税予以免征；

（三）外商投资开发企业如将其所得利润用于本市房地产开发再投资，且其经营期不少于五年的，经投资者申请，市税务部门批准，可退还其再投资部分已纳所得税税款的40%；

（四）外商投资开发企业作为投资进口、追加投资进口的本企业生产用设备、营业用设备、建筑用材料及企业自用的交通工具和办公用品，免征进口关税和工商统一税。

第十一条外商投资开发企业按本规定从事房地产开发，市政设施配套费（综合开发费）、人防结建费、道路占用费、商业网点费、地段差价减免55%；白蚁防治费、教育附加费、拆迁代办费（含管理费）减免30%；土地管理费、普通水面开发费等其他费用（土地使用费除外）均减免50%。

以上各项收费统一由市建委核定，市财政局收取。市财政局对收到的以上各项费用，应每季度结算一次，并逐季转拨给各有关部门。

第十二条外商投资开发企业发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，不足弥补的，可以逐年延期弥补，但最长不得超过五年。

第十三条外商投资开发企业在缴纳企业所得税后的合法收入和该企业所雇佣的外籍职工、港澳台职工的薪金及其他合法收入在缴纳个人所得税后，可自由汇出，免征汇出税。

第十四条外商投资开发企业的外籍人员和华侨、港、澳、台同胞的工资、薪金，减半征收个人所得税。

第十五条外商投资开发企业取得国有土地使用权后，不能按合同规定期限投资开发的，由市土地管理部门按以下规定处理：

（一）逾期一年未投资开发的，按土地总价的10%向外商投资开发企业收取闲置费；

（二）逾期一年半未投资开发的，按土地总价的15%向外商投资开发企业收取闲置费；

（三）逾期两年未投资开发的，可将未投资开发部分的土地使用权收回，或责令转让人收回。

第十六条外商投资开发企业中途停办的，须向原批准部门办理停业注销手续，并清理债权债务。债权债务清理完毕后，其资产可依法转让、转投他业或汇出。

第十七条开发房地产涉及的拆迁安置问题，按本市的有关规定办理。

第十八条本规定未尽事宜，按国家和省有关规定执行。

第十九条本规定由市人民政府办公厅负责解释。

第二十条本规定自发布之日起施行。

【发布单位】81508

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

青岛市人民政府令

（第25号）

《青岛市外商投资开发经营房地产管理规定》业经市人民政府批准，现予发布施行。

市 长：俞正声

一九九三年一月二十八日

青岛市外商投资开发经营房地产管理规定

第一条为吸引外商投资开发经营房地产，加快城市基础设施建设，促进房地产业的发展，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定所称外商投资开发经营房地产是指国外及港澳台的公司、企业和其他经济组织或个人全部或部分利用境外资金，在取得国有土地使用权后，依照城市规划对土地进行的综合性开发建设经营。包括：平整土地并建设供排水、供电、供热、供气、道路交通、通讯等配套基础设施，形成工业用地和其他建设用地条件后，转让土地使用权或经营公用事业；建设工业厂房、公寓、别墅、写字楼和文化、教育、体育、旅游设施以及商业服务设施等建筑物并对这些建筑物从事转让、出租、抵押等经营活动。

第三条本规定适用于本市市南、市北、台东、四方、沧口五区。

第四条青岛市城乡建设委员会（以下简称市建委）是本市外商投资开发经营房地产的行政主管部门。

青岛市外商房地产投资开发服务中心对外商来青岛投资开发经营房地产，可提供从政策法规咨询、项目立项、可行性分析、项目洽谈、土地使用权出让、成立项目公司、办理营业执照到项目建设审批及实施的全过程服务。

市对外经济贸易、规划、土地、房产、计划、工商行政管理、财政、税务、公安等有关部门按各自的职责，负责外商投资开发经营房地产的有关管理工作。

第五条外商投资开发经营房地产，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立开发经营房地产的中外合资开发企业、中外合作开发企业或外资开发企业（以下统称外商开发企业）。

外商开发企业的开发经营活动须遵守有关法律、法规、规章。

第六条外商开发企业原则上采取项目公司的形式，即外商在取得国有土地使用权和房地产开发项目的立项批准文件后，申领外商开发企业批准证书。房地产开发项目完成后，外商开发企业应到原批准成立的机关办理注销登记手续。

第七条外商开发企业的成立按下列程序办理：

（一）通过投标或竞投形式，取得国有土地使用权；

（二）报批房地产开发项目的立项和可行性研究报告；总投资在限额以下的，由市计划委员会会同市建委审批，其中区属一千万美元以下的项目，由区审批；总投资在限额以上的，按国家有关规定报批；

（三）市对外经济贸易委员会会同市建委按管理权限审批或审核报批外商开发企业；市建委对外商开发企业进行企业技术资质等级审查；

（四）外商开发企业持有关文书向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照；

（五）对具备开工条件的房地产开发项目，由市计划委员会列入年度利用外商投资计划，并由有关部门办理工程建设审批手续和工程开工手续。

第八条中外合资、中外合作开发企业的外商投资，在合营企业中所占的份额，应不低于百分之二十五。

中外合资、中外合作开发企业使用本市银行贷款的数额，不得超出中方投资的份额。

外资开发企业的注册资本应不低于一百万美元。

第九条利用外商投资进行房地产开发的地块，应当是已确定规划或已提出规划要点（包括四至范围、项目用途、建筑密度、容积率和绿化等指标）的地块。

非经市人民政府批准，外商开发企业不得在本市开发经营商品住宅。

第十条外商开发企业通过投标或竞投取得土地使用权，必须在五日内与市土地管理部门签订土地使用合同，同时交付出让金总额百分之二十的定金。

第十一条中方企事业单位可将其依法取得的国有土地使用权，在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，作为投资或使用条件，与外商组成外商开发企业，按批准的用途，在其使用的土地上开发经营房地产。

第十二条外商投资对旧城区的老企业进行技术改造，可将企业按城市规划易地建设；企业原使用的土地，可在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，按批准的用途，开发经营房地产。

第十三条外商开发企业的房地产开发项目的控制性详细规划，由具有相应资质的规划设计单位编制，报市人民政府或市规划管理部门审批；房地产开发项目的修建性详细规划和建筑设计，由具有相应资质的设计单位承担，报市规划管理部门审批。

第十四条外商投资进行房地产开发，对被拆迁人的拆迁安置，应委托具有拆迁资质的单位依照《青岛市城市房屋拆迁管理规定》办理。其中，进行经营性房地产开发的，对被拆迁人的安置房屋，原则上购买商品房屋解决。

第十五条各区、各系统利用外资开发房地产，按下列规定办理：

（一）编制利用外资开发房地产的年度计划建议（包括拟出让或合资开发的地块的位置、面积等）报市建委和市土地管理局，由市建委会同有关部门审查后，编制利用外资开发房地产的年度计划，确定开发地块及项目；

（二）各区、各系统对拟利用外资开发的地块现状进行调查，将需拆迁的房屋及被拆迁人情况和供水、供电、供气、供热及雨水、污水排放等情况及拆迁安置方案报市建委；由市建委会同有关部门统一平衡、测算土地的地价；

（三）各区、各系统根据确定的地块和标定地价与外商洽谈，属市人民政府确定的重点工程或重要的房地产开发项目，由市建委会同市土地管理局、市房产管理局等统一组织对外招商洽谈；

（四）土地使用权出让后，按本规定第七条的规定，办理房地产开发项目和外商投资企业的报批等有关手续。

第十六条旧城区改造的房地产开发地块的土地使用权出让金，原则上全部用于旧城区开发建设。谈判成交的土地使用权出让金中的标定地价部分，按出让金构成各部分的用途使用；超出标定地价部分，由各区、各系统提取一定比例用于城区或单位的改造，其余的，由市统一调剂使用。

第十七条除不可抗拒的原因外，取得土地使用权的外商开发企业须在出让合同规定的期限内，投入工程建设资金。如在合同规定期限内，所投入建设工程的资金未达到合同规定的最低数额或没有完成开发建设项目的，市土地管理部门有权收回部分或全部土地使用权。

第十八条外商开发企业如需预售房屋或转让已取得的土地使用权，必须具备下列条件：

（一）有土地使用权出让合同；

（二）有国有土地使用证书；

（三）除用地价款外，投入建设工程的资金已达到百分之二十以上。

第十九条外商开发企业除按法律、法规规定享受外商投资企业的优惠政策外，还可按以下规定享受特别优惠、鼓励待遇：

（一）开发建设城市基础设施或教育、卫生设施并利用建设的设施从事经营活动，经营期在十五年以上的，经批准免征土地使用费，从开始获利年度起头一至五年免征地方所得税，第六年至第十年减半征收地方所得税；

（二）开发建设文化、体育、旅游设施、工业厂房，以及进行旧城成片改造并利用建设的设施从事经营活动的，经批准建设期间及建成后五年内免征土地使用费，第六年至第十年减半征收土地使用费；从建成使用年度起五年内免征地方所得税；

（三）进口国内尚不能替代的必要的建设用设备器材、建筑材料以及外商自用办公用品、安家用品、交通工具等，经海关批准免征关税和工商统一税；

（四）外商可在其投资的开发企业中安排其符合条件的亲属就业；其亲属为农业户口的，经市人民政府批准，可按城镇户口对待。外商安排亲属就业并按城镇户口对待的人数，根据其投资额每投资一百万元人民币，可安排一人，但最多不得超过五人。

第二十条外商开发企业建设的公寓、别墅房屋出售后，经房屋所有人同意居住的户口不在房屋所在地的近亲属，凭有效的身份证件，向所在地公安派出所申报暂住户口。

第二十一条对介绍、促成外商开发经营房地产的，可根据贡献大小给予奖励。奖励费用从收取的土地使用权出让金、转让增值费中支付。

第二十二条各市、崂山区、黄岛区参照本规定执行。

经济技术开发区、高科技工业园、东部开发区按本市有关规定执行。

第二十三条本规定具体执行中的问题，由市建委负责解释。

第二十四条本规定自发布之日起施行。