第二十八条 房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。

第二十九条 房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。

第三十条 住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。

第三十一条 下列事项由物业管理企业负责组织实施：

（一） 公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作；

（二） 道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运；

（三） 车辆出入，存放及停车场（库）管理；

（四） 保安工作。

第三十二条 物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：

（一） 按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务；

（二） 按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人；

（三） 经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护；

（四） 发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（五） 接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理；

（六） 做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册；

（七） 每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

（八） 定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作；

（九） 对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告；

（十） 按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。

第三十三条 住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：

（一） 供水设施，楼下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责；

（二） 供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；

（三） 道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责；

（四） 供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责；

（五） 垃圾转运由环卫部门负责。

第三十四条 房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第三十五条 物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。

第一条 为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市区（不含矿区）内的住宅小区的物业管理工作。

第三条 本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。业主，是指物业的产权人。物业管理，是指由住宅小区管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。

第四条 市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。

区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。

建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。

市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。

第五条 新 建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。

住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。

第六条 业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。

第七条 物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。

第八条 投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第二十条 业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第二十一条 业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。

第二十二条 业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：

（一） 乱倒、乱堆垃圾、杂物；

（二） 饲养家禽、家畜；

（三） 在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物；

（四） 在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（五） 乱设摊点；

（六） 侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木；

（七） 存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。

对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。

第二十三条管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。

第二十四条 有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状；损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。

第二十五条 进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。

第二十六条 业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。

第二十七条 物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。

第五十五条 本办法中有关专业用语的含义：

（一） 自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、储藏室、壁橱、厨房、卫生间、阳台以及墙面等部位；

（二） 自用设备，是指一套住宅内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水管道、照明灯具、供电线路等设备；

（三） 共用部位，是指一幢（单元）住宅内部，由业主、使用人共同使用的楼梯、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位；

（四） 共用设备，是指一幢（单元）住宅内部，由业主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供电线路、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；

（五） 公用设施，是指住宅小区内的道路、绿地、停车场库、传达室、窨井、化粪池、垃圾箱等设施；

（六） 房屋承重结构，是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

第五十六条 业主公约、管委会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。

第五十七条 县（市）、矿区住宅小区可参照本办法实施物业管理。

第五十八条 本办法自1998年12月1日起施行。

第四十八条 管委会作出的决定违反法律、法规、规章规定，损宝贵公民、法人或其他组织合法权益的，物业管理行政主管部门尖责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。

第四十九条 对未取得物业管理企业资质证书擅自从事物业管理服务的物业管理企业，市物业管理行政主管部门应责令其限期办理资质审查手续。经审核符合条件的，核发资质证书，并处以一万元罚；经审核不符合条件的，处以二万元罚款，并责令其停止物业管理活动。拒不办理资质审查手续的，处以三万元罚款。

第五十条 物业管理企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门应予以警告，并处以五千元罚款：

（一） 不履行规定职责造成住宅小区脏、乱、差，管理混乱的；

（二） 擅自改变其管理的公用配套设施、商业用房和场地用途的；

（三） 经年度考核，物业管理企业所承担的管理项目有三分之一达不到规定标准的。

第五十一条 开发建设单位违反本办法第十条第一款、第三款规定的，市物业管理行政主管部门责令限期履行或改正，并处以二万元罚款。

开发建设单位不按照规定缴纳住宅小区公用设施专用基金的，由市物业管理行政主管部门责令限期缴纳，并处以三万元罚款。

第五十二条 物业管理企业擅自增加收费项目、提高收费标准的，由价格主管部门按照有关法律、法规的规定处罚。

第五十三条 对住宅小区内建反市容环境卫生、环境保护、城市规划、市政设施、园林绿化等城市管理法律、法规的行为，有关行政主管部门尖当依照职责权限依法予以处罚。

第五十四条 物业管理行政主管部门以及管委会组成人员、工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；涉嫌触犯刑律的，移送司法机关依法处理。

第九条 辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。

具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。

第十条 新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行 物业管理；

自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。

住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。

第十一条 管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。

管委会根据工作需要可聘请专职工作人员（五至十万平方米的住宅小区为一至二名，十万平方米以上的住宅小区为二至三名）负责管委会日常工作。

第十二条 管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：

（一）登记申请书；

（二）组成人员名单；

（三）章程。

市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续；对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。管委会自登记之日起成立。本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。

第十三条 管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：

（一）召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况；

（二）制定管委会章程和业主公约；

（三）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同；

（四）监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作；

（六）监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况；

（七）审议和决定物业管理的其他事项。

第十四条 管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次；会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过头号2数通过

管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，管委会应及时罢免其职务。管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。

第十五条 业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。

业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。

第十六条 同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。

物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。

第十七条 开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：

（一） 双方当事人的名称、住所；

（二） 服务的范围、项目；

（三） 服务的要求和标准；

（四） 费用；

（五） 期限；

（六） 违约责任及纠纷处理方式；

（七） 合同终止或者解除的约定；

（八） 当事人的权利与义务以及其他事项。

物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。

第十八条 物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：

（一） 结余的物业管理收入；

（二） 全部物业要案次料和有关的财务帐册；

（三） 因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。

物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。

第十九条 物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：

（一） 对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作；

（二） 按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用；

（三） 劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的规定予以经济处罚；

（四） 重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督；

（五） 接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督；

（六） 纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理；

（七） 配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。

第三十六条 住宅小区物业管理服务费用的来源包括：

（一） 公用设施专用基金；

（二） 住宅维修费；

（三） 物业管理服务费；

（四） 住宅小区商业用户等服务设施经营收入；

（五） 其他合法收入。

第三十七 第三十七条 物业管理服务费用应主要用于下列支出：

（一） 公用设施的管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费等）；

（二） 共用设施、设备维修、养护费用；

（三） 管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等；

（四） 物业管理企业的管理服务费用；

（五） 法定税费；

（六） 其它必要支出。

第三十八条 管委会应加强住宅小区商业用房等服务设施的经营管理，增加经营收入，弥补物业管理费用，减轻业主负担。辖区人民政府、有关行政主管部门、街道办事处应当给予扶持和鼓励。

第三十九条 开发建设单位应当按照不低于住宅小区建设总投资百分之二的比例，向市物业管理行政主管部门缴纳公用设施专用基金，由市房产管理部门在其办理房屋产权交易手续时代收。

公用设施专用基金用于住宅小区内管委会管理的公用设施的维修养护；公用设施专用基金不足时，由业主按照各自拥有的房屋建筑面积分担。分用设施专用基金由市牧业管理行政主管部门设专帐统一管理，不得挪作他用。管委会可根据本住宅小区实际需要向市物业管理行政主管部门申请使用。

第四十条 住宅维修费提取和管理办法，由市物业管理行政主管部门商市财政、物价部门依照省有关规定另行制定。

第四十一条 公共环境卫生清扫、绿化、保案、车辆存放等物业管理服务费，由业主按照市价格主管部门规定标准缴纳。

第四十二条 物业管理企业根据业主、使用人要求提供特约服务，可收取特约服务费。收费标准由双方协商确定。

第四十三条 物业管理服务费用（公用设施专用基金除外）由管委会委托物业管理企业按照规定的项目、标准，统一向业主收取；业主与使用人约定由使用人缴纳的，从其约定。

第四十四条 业主、使用人应按规定缴纳物业管理服务费用。对拒绝或拖延缴纳的，由物业管理企业责令限期缴纳，并可按日加收万分之五的滞纳金。对逾期仍不缴纳的，可按照合同约定采取停止其设施使用的措施。

第四十五条 管委会、物业管理企业应在每季度末月和每年末月，在住宅小区的明显部位公布物业管理服务费用收支、使用情况。

第四十六条 开发建设单位应当按照国家和本市规定的房屋保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。委托物业管理企业负责房屋 保修的，应按规定支付房屋保修费用。

第四十七条 有关单位需委托物业管理企业代收收取水、电、暖气、煤气、有线广播电视等费用的，应支付委托代收的劳务费用，并提供合法的收费票据。委托代收的劳务费用标准，由市价格主管部门确定。

【发布单位】81517

【发布文号】

【发布日期】1997-09-22

【生效日期】1997-09-22

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】威海市城市住宅小区物业管理暂行办法

（威政发〔1997〕52号1997年9月22日）

第一章 总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。

住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。

第三条本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。

第四条威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是：

（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；

（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；

（三）审查住宅小区物业管理企业资质；

（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；

（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管；

（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审；

（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理；

（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同；

（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动；

（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算；

（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。

第二章 住宅小区物业管理机构

第五条住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。

住宅小区业主代表大会行使下列职责：

（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员；

（二）批准管委会章程；

（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作；

（四）决定住宅小区内物业管理重大事项；

（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。

第六条住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20%以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。

第七条管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60%。管委会设立主任1人，副主任1－2人，由管委会在其委员中选举产生。

第八条管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权：

（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施；

（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同；

（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准；

（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉；

（五）监督住宅小区物业管理公约的实施；

（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。

第九条住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。

第十条物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业管理主管部门统一印制。

第三章 住宅小区物业验收与接管

第十一条住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。

第十二条有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图；

（四）地下管网图；

（五）其他必要的资料。

第十三条开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。

第十四条开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

第四章 住宅小区物业维护管理

第十五条住宅小区物业维护管理按下列分工负责：

（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。

（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。

（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护， 由自来水公司负

责； 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主

负责。

（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。

（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。

（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。

第十六条住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。

第十七条住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。

第十八条住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。

第十九条住宅小区内禁止下列行为：

（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；

（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；

（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；

（四）将草厦用于居住；

（五）随意停放车辆；

（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；

（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；

（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；

（九）饲养禽畜；

（十）排放或存放有毒有害物品；

（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；

（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；

（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。

第二十条业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。

第二十一条供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。

第五章 住宅小区物业管理费用

第二十二条从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10%，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。

第二十三条住宅房屋维修资金来源：

（一）从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息；

（二）住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0．10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。

前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。

住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。

第二十四条用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金，年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。

第二十五条专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。

第二十六条住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取；代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。

物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。

第二十七条房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。

第二十八条住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章 罚则

第二十九条违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。

第三十条违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。

第三十一条违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿；不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。

第三十二条人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。

第三十三条无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得；造成损失的，应负责赔偿。

第三十四条物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：

（一）物业维修养护不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自将管理费用挪作他用的；

（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的；

（六）违反物业管理合同约定的其他行为。

第三十五条违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。

第三十六条妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十八条各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。

第三十九条本办法由威海市房地产管理局组织实施。

第四十条本办法自发布之日起施行。

山东省人民政府令

（第86号）

《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准，现予发布施行。

省长　李春亭

一九九七年十月二十二日