【发布单位】80402

【发布文号】晋政发[1995]84号

【发布日期】1995-07-27

【生效日期】1995-07-27

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

山西省人民政府关于土地增值税有关问题的通知

(晋政发〔1995〕84号一九九五年七月二十七日)

各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅、局，各大中型企业：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，现就我省土地增值税暂行条例及其实施细则的有关具体规定通知如下：

一、关于房地产开发费用扣除比例的确定

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金融之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条(一)、(二)项规定计算的之和的10%计算扣除。

二、关于普通标准住宅与其它住宅的划分界限

普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的住宅。具备下列标准之一者，不得列为普通标准住宅：

(一)套型住宅平均每套建筑面积超过88平方米的;

(二)六层(含六层)以下采用钢筋混凝土框架结构的;

(三)非城市规划要求而采用贴面砖、马赛克或大理石等材料进行大面积外装修的;

(四)采用进口电梯或七层以上采用电梯的;

(五)有空调设施的;

(六)有成套不锈钢厨具、天然大理石台面等厨房设施的;

(七)有人造玛瑙、大理石洗盥设备等浴室设施的;

(八)安装高级铝合金彩板门窗的。

除厨房、卫生间外，具备下列内装修标准之一者，也不得列为普遍标准住宅：

(一)非结构型吊顶;墙壁采用木质、塑料、铝合金等材料的;

(二)地板采用木质、大理石、花岗岩等材料的。

凡基建计划列明或实际建造的别墅、度假村、高级公寓、独门独院别墅式的住宅及省政府规定其它非普通标准住宅，一律不得列为普通标准住宅。

三、关于预征税款

对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可由县级(含县级)以上地方税务机关根据具体情况和征管工作实际，在取得转让房地产收入的5%以内预征税款，待该项目全部竣工，办理结算后进行清算，多退少补。

四、关于纳税期限

(一)从事房地产开发的纳税人，纳税期限规定为一个月。纳税人应当在月底终了后十日内申报纳税。

(二)其他转让房地产的纳税人、按次纳税，应当在转让房地产合同签订后七日内办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳税款，但最长不得超过一个月。

五、关于房地产评估价格的确定

为保证房地产评估价格的权威性和准确性，对与土地增值税有关的房地产价格评估，应由具备房地产评估资格的评估机构评估。评估价格经当地税务机关确定后，可作为土地增值税的计算依据。

六、关于源头控管

土地增值税由税务机关负责征收，房产、土地管理部门应向税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

为防止偷税行为的发生，建立代征制度。土地增值税在房产产权转移和土地使用权的变更环节由房地产管理部门的有关机构代征。凡不缴纳土地增值税的，房产部门不予办理产权转移手续，土地管理部门不予办理土地使用权的变更手续。

税务机关应按规定付给代征人代征手续费。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

国税函[2010]220号

各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局："para" label-module="para">

为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

国家税务总局

二○一○年五月十九日