【生效日期】1993-11-20

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

关于印发《沈阳市出售公有住房实施细则》的通知

（沈政发53号）

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

现将《沈阳市出售公有住房实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

沈阳市人民政府

一九九三年十一月二十日

沈阳市出售公有住房实施细则

第一条为贯彻《沈阳市贯彻实施办法》，推进住房商品化、自有化的进程，加快住宅建设和旧区改造，搞活存量资产，正确引导消费，特制定本细则。

第二条凡属我市行政区划内的新、旧直管公有住房及单位的新、旧自管公有住房，除本细则第七条规定不宜出售的公有住房外，均可出售。

第三条凡新建住宅或购买的商品房以及腾空的二茬房，要先售后租，其出售比例原则上不得低于50%。

第四条每户购买新、旧住房控制面积，比照《辽宁省城镇公有住房超标加租试行办法》的规定执行。

第五条出售公有住房，公民家庭男女任何一方购买均可，并且只能以一方名义购买。

第六条产权单位出售新、旧公有住房必须向市住房制度改革办公室申报，经市房屋评估中心评估后，由市住房制度改革办公室批准，方可出售。

第七条属下列情况之一的住房不出售：

（一）产权有纠纷的房屋；

（二）已列近期改造规划片的房屋；

（三）具有保留价值的房屋；

（四）宗教房产；

（五）政府代管房产；

（六）适于改造做非住宅使用的临街房屋；

（七）低于五点五成新的房屋；

（八）其它不宜出售的房屋。

第八条出售公有住房执行两种价格，即：准成本价和标准价。

在房改起步阶段，新房准成本价每平方米建筑面积起点不低于600元；标准价起点不低于349元。

取得使用权证并进住的住宅，均为旧房。在房改起步阶段，出售混合结构楼房准成本价每平方米建筑面积起点不低于400元；标准价起点不低于302元，单元式套房混合结构实际售价低于每平方米建筑面积120元的按120元计价。砖木结构楼房准成本价起点不低于320元；标准价起点不低于253元。平房准成本价起点不低于280元；标准价起点不低于231元。

今后，每年新、旧公有住房售价由市政府逐年公布。

第九条售房价格，应根据楼层、朝向、设施条件（旧房还应包括评估的成新系数）的不同相应增减（详见附件）。

应交总额计算公式：

准成本价

新房应交总额= ×（1－各项调节系数之和）

标准价

×建筑面积×（1－优惠系数）

准成本价

旧房应交总额= ×成新系数×（1－各项调节系数之和）×建筑面积

标准价

×（1－各项优惠系数之和）

第十条旧楼房每户建筑面积的计算方法是：将一栋楼各户使用面积分别核定后，计算出总使用面积，以该栋的总使用面积除以该栋总建筑面积得出换算系数；再以各户的使用面积除以换算系数，即可求出。其计算公式：

户建筑面积=户使用面积÷换算系数

丈量核定使用面积，必须按建设部（84）城住公字第27号文件的规定执行。

第十一条购买新房的职工，一次交清全部购房款，给予减收应交总额20%的优惠。

购买新房可分期付款，首次交款不得低于应交总额50%，其余50%可在十年内交清，每年交款不低于应交总额的5%，每提前一年交款，则减收余额的3%。

第十二条购买旧房优惠售房价格的10%。

一次交清购房款的，减收售房价格的25%。分期付款，首次交款不得低于50%，同时给予减收交款部分15%的优惠；其余50%可在八年内交清，每年交款不低于应交总额的6．25%，每提前一年减收余额的3%。

第十三条职工购买旧住房，享受工龄折扣。每一年工龄减收售房价格的折扣系数；红军时期为0．8%；抗日战争时期为0．7%；解放战争时期为0．6%；建国以后为0．5%。确定原则按职工家庭成员中工龄最长者计算，自管房产权单位职工工龄低于家庭中外单位职工工龄，自管房产权单位则以后者的工龄计算购房工龄折扣。超过国家规定的退离休年龄的工龄，不享受工龄折扣。

职工家庭成员，根据《实施办法》发布之日房屋使用证和户口簿的记载确定。

已故离退休人员的配偶，购买公有住房，本人工龄低于已故离退休人员的，可按已故离退休人员的工龄享受折扣。

第十四条向职工出售的新、旧公有住房，按有关政策减免税费。

第十五条向职工出售新、旧公有住房回收的住房资金，按国家规定免缴税金。

第十六条职工购买新、旧住房后，不再交纳房租，实施提租补贴时享受租房补贴。

第十七条职工按本细则规定购买公有新、旧住房，每个职工家庭只能享受一次优惠待遇。下列情况，职工购房也属于享受一次优惠待遇的范围：

（一）一次购房，没有达到控制面积标准，差额面积等于或大于单室住房面积；

（二）一次购房，没有达到控制面积标准，差额小于单室住房，须将原购住房按市政府公布的当年售房价格卖给原售房单位并取得证明材料；

（三）职工离婚，经法院裁决或民政部门认可的离婚协议书载明，原住房归对方所有或使用的；

（四）职工再婚后，双方都没有住房的。

第十八条职工按本细则购买的新、旧住房，在按准成本价交齐全部价款后，其产权为个人全部产权，由房产管理部门发给《房屋所有权证》。按标准价交齐价款的，其产权为公私共有产权，发给《公私共有房屋所有权证》。

职工按原沈政发（1988）61号文件规定购买的新、旧公房（住房特困户、住房合作社社员全价购买的住房除外），由市房产管理部门核发《公私共有房屋所有权证》。

公私共有产权住房，如转变为个人全部产权住房，需补交当年旧房准成本价与原购房时标准价之间的差价款。职工补交这个差价款，享受当年购买旧房的优惠待遇。差额补齐后，换发完全产权的《房屋所有权证》。差价款的计算公式：

实补交总额=（当年旧房的准成本价－原购房时的标准价）

×（1－各项优惠系数之和）×建筑面积

第十九条职工在按准成本价交齐全部价款后允许出售、赠与、出租。职工按标准价购买的新、旧住房，允许继承，居住满五年后允许出售。原售房单位有优先购买权，增值部分，按国家、单位、个人各自所占的产权分额分成。

职工购买的新、旧住房，均可调可换。如将原购住房卖给原售房单位再买新房的，新房价格为以下三部分之和，原买房的价款及原面积交纳成新差价和结构差价；增加部分，按新房准成本价或标准价计价。

第二十条原房屋产权单位向职工出售住房后，仍负责公共部位和设施的维修及管理，责任划分如下：

（一）自用部分，即进户门以内的部位和设备，属于购房职工的自修范围，费用自理。

（二）公共部位和设施的维修管理费用，由相关购房职工共同负担。现阶段，购房职工按月向售房单位交纳维修管理费，由售房单位负责维修和管理；费用不足部分，由售房单位承担。购房职工交纳的公共部位和设施维修管理费标准为：普通楼房每平方米建筑面积0．10元，旱楼和平房每平方米建筑面积0．08元。

公共部位和设施系指：房屋承重结构（屋顶、梁板柱、墙体和基础）、屋面、外墙面、楼梯间。共有设施系指：楼内的上下水管、煤气、暖气、供电线路、电梯、共用天线等。

（三）住宅区内的道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、路灯照明、绿化等公共设施，按现行管理体制进行维修管理。

（四）个人全部产权住房和公私共有产权住房的维修管理，在条件成熟时，逐步向有偿服务的物业化、社会化维修管理过渡。

第二十一条出售住房所收回的资金，存入各单位在银行开设的帐户，原则上用于住房建设。

第二十二条自管房单位出售的公有住房，按其收回售房款的全额，由市借用10%，五年返还；国有直管公房出售后，按收回售房款全额的60%同自管房单位出售公房由市借用的10%和动迁回迁的职工按规定应向市政府交纳的购房款，均存入市建行房地产信贷部，由市住房资金管理中心管理。用于全市住房解困、解危和旧区改造。

出售国有直管公房回收资金的另40%，作为房产重置资金，由市房产管理局管理使用。

第二十三条职工在购房前或购房后，遇有政府批准的运迁，应无条件服从，按动迁政策进行回迁安置。

已购房并动迁的职工在回迁时，个人应按旧房准成本价或标准价向市政府补齐返还面积的结构和成新差价。增加面积部分，个人按本细则向市政府缴纳购买新房款。建设单位按沈政发（1988）24号文件规定应收取的增加面积款，仍由职工所在单位承担。

未购房的职工如购买回迁住房，可向市政府按回迁当年旧房准成本价或标准价购买。增加面积部分按新房价购买。

第二十四条按市政府批准的特殊政策动迁的职工，个人已按回迁面积每平方米交纳了当年公布的购买旧房准成本价以上者，回迁住房为个人完全产权，发给《房屋所有权证》；个人已按回迁面积每平方米交纳了当年公布的购买旧房准成本价以下者，回迁住房为公私共有产权，发给《公私共有房屋所有权证》。

第二十五条职工购买新、旧公有住房，采暖费用按现行规定办理。

第二十六条职工购房采取不正当手段，一户骗取两次优惠政策购房的，由售房单位退回购房款，收回房屋，收缴停租期间的租金，并处以适当罚款。

第二十七条职工购房弄虚作假，骗取工龄优惠的，责令补齐应交款项，并处以应补齐款额1－2倍罚款。

第二十八条房产管理部门和各单位在职工购房中违反本细则者，要追究经办人、主管领导的责任，并给予经济处罚。

第二十九条本细则由市住房制度改革办公室负责解释。

第三十条本细则自发布之日起执行。《沈阳市职工购买公有住房暂行规定》（沈政发（1988）61号）即行废止。我市过去发布的有关文件，凡与本细则抵触的，一律以本细则为准。

第一条　为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《辽宁省深化城镇住房制度改革总体方案》，推进住房商品化，正确引导消费，加快住房建设，特制定本办法。

第二条　凡我市行政区划内的新、旧直管公有住房和单位自管公有住房，除下列不宜出售的之外，均可出售。不宜出售的公有住房有：

（一）有产权纠纷的；

（二）列入近期改造规划的；

（三）具有纪念意义或保留价值的；

（四）政府代管房产；

（五）适于改造为非住房的临街住房；

（六）5成新以下（含5成新）的旧房；

（七）市政府认为其他不宜出售的住房。

第三条　新建、外购和腾退的二荐房，要先售后租，并优先出售给住房困难户。

第四条　职工或居民按本办法的规定，以成本价或标准价购买公有住房的控制面积，比照《辽宁省城镇公有住房超标加租试行办法》规定的标准执行。超过控制面积的部分，实行市场价。

第五条　出售公有住房，要坚持买房自愿的原则。

第六条　产权单位暂不向无职工的居民家庭以标准价出售公有住房。

第七条　购买公有住房，女职工、女承租人享有与男职工、男承租人相同的权利。

第八条　职工或居民按本办法的规定，以成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。

第九条　出售新、旧自管公有住房，由市住房制度改革办公室审批；出售新、旧直管公有住房，由市房产管理局审核，市住房制度改革办公室批准。

出售维护正常的旧公有住房，由市住房制度改革办公室和市房产管理局分别审核自管房和直管房的已竣工使用年限，作为售房单位计算折旧的依据。

经过大修、设备更新的旧房，交市房产评估中心评定成新，作为计算折旧的依据。

第十条　向高收入（夫妻双方年工资收入2万元以上，含2万元）职工或居民家庭出售公有住房实行市场价。

向中低收入（夫妻双方年工资收入2万元以下）职工或居民家庭出售公有住房，同时实行成本价和标准价，购房人可自由选择。

1994年新建砖混套房成本价为每平方米建筑面积806元。成本价的7项价格构成因素是：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装费、住宅小区基础设施（包括煤气、给水、排水、供电、供暖、道路、通讯设施）建设费、管理费、贷款利息、税金。

1994年新建砖混套房标准价为每平方米建筑面积539元。其中，负担价330元，抵交价209元。

住房的实际售价。根据所处地段（标准价不计入）、结构、层次、朝向、设施和装修标准等区别计价。地段调节，将差价直接计入成本价；结构、楼层、朝向和设施的调节，将系数代入实际售价公式；装修标准调节，按实际面积单独计算，不进入实际售价公式。

第十一条　旧房的成本价，按售房当年新房的成本价成新折扣计算。维护正常的旧房的折旧，直接以使用年限乘年折旧率2%计算。

旧房的标准价，由两部分组成：旧房负担价，按售房当年新房负担价成新折扣计算；旧房抵交价，按住房竣工使用30年降低20%的比例折扣。维护正常的旧房的折旧，直接以使用年限乘年折旧率1．5%计算。

经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定成新。

住房折旧的年限一般为50年，使用年限超过30年的以30年计算。

第十二条　已竣工使用不满1年的住房为新房（10成新），使用1年以上的住房为旧房。

第十三条　职工或居民购买现已住用的公有住房，享受现住房折扣待遇。1994年成本价住房的现住房折扣为成本价的3．7%；标准价住房的现住房折扣，为负担价的5%。现住房折扣，以后逐年减少，2000年取消。

第十四条　职工购买公有住房，售房单位对职工建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，夫妻双方合并计算。购成本价住房和标准价住房，每年工龄从每平方米售价中减收3．2元。

离退休职工购房计算工龄的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

夫妻在两地工作，一方申请购买公有住房，另一方的工龄可以计入购房工龄。

丧偶的单身职工购买公有住房，配偶生前的工龄可计入购房工龄。

职工在外商投资企业工作期间的工龄，不计入购房工龄。

第十五条　购买新、旧公有住房，一次付清房款，1994年给予购房人一次付款折扣率20%的待遇。

分期付款，首次交付实际售价的50%；其余50%的付款期是：购成本价住房8年，购标准价住房5年，逐年均衡交付。分期交付的部分，按政策性抵押贷款利率计收利息，单位不得贴息。

购房职工可以根据自己的需要，按照市住房资金管理中心的有关规定申请职工购建房政策性抵押贷款；也可以向建设银行和工商银行沈阳市分行房地产信贷部申请经营性购建房抵押贷款。

第十六条　自1995年起，市住房制度改革办公室会同有关部门逐年测定成本价、标准价以及工龄折扣、现住房折扣等数据，报省人民政府批准后公布执行。

第十七条　根据住房的不同情况，实际售价（单位：元/平方米建筑面积）的计算公式是：

（一）成本价计算公式

1．新建空房实际售价=（成本价±地段调节差价－工龄折扣）×（1±各项调节系数之和）×（1－一次付款折扣率）

2．现住新房实际售价=〔（成本价±地段调节差价－工龄折扣）×（1±各项调节系数之和）－成本价×现住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

3．腾退旧房实际售价=（成本价±地段调节差价－工龄折扣）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）×（1±各项调节系数之和）×（1－一次付款折扣率）

4．现住旧房实际售价=〔（成本价土地段调节差价－工龄折扣）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）×（1±各项调节系数之和）－成本价×现住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

（二）标准价计算公式

1．新建空房实际售价=（标准价－工龄折扣）×（1±各项调节系数之和）×（1－一次付款折扣率）

2．现住新房实际售价=〔（标准价－工龄折扣）×（1±各项调节系数之和）－负担价×现住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

3．腾退旧房实际售价=（标准价－工龄折扣）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）×（1±各项调节系数之和）×（1－一次付款折扣率）

4．现住旧房实际售价=〔（标准价－工龄折扣）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）×（1±各项调节系数之和）－负担价×现住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

第十八条　楼房每户建筑面积的计算方法是：将一栋楼各户使用面积分别核定后相加，计算出总使用面积；用总使用面积去除总建筑面积得出换算系数；再以换算系数去乘各户的使用面积即可求出。计算公式是：

换算系数=总建筑面积÷总使用面积

户建筑面积=户使用面积×换算系数

丈量核定使用面积，必须按建设部（84）城住公字第27号文件的规定执行。

第十九条　职工或居民以成本价购买的公有住房，产权归个人所有。住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工或居民以标准价购买的公有住房，购房人拥有部分产权，个人产权的比例按售房当年标准价占成本价（含地段调节差价）的比重确定。计算公式为：

个人产权比例=标准价÷（成本价±地段调节差价）

标准价住房可以继承，住用5年后可依法进入市场；在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权；原售房单位撤销的，市房产管理部门有优先购买、租用权；在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，售房、租房收入按照单位和个人的产权比例进行分配。

第二十条　个人出资购买解困住房、集资合作住房，按本办法实行成本价和标准价。棚户区改造住房和动迁回迁安置住房，结合棚户区改造和动迁安置的实际，参照本办法实行成本价和标准价。

第二十一条　本办法发布前，职工和居民按照市政府不同时期规定的价格和政策购买的公有住房、解困住房、集资合作住房和青年公寓，均按售房或建房当年被批准的售价占当年成本价（不含地段调节差价）的比重确定产权的性质和产权比例：售价达到成本价的，为成本价住房；达到原标准价的，为标准价住房，并明确单位和个人的产权比例。

上述拥有标准价住房的职工或居民，自愿按购房或交款当年的成本价补足房价款和利息后，原购住房变为成本价住房。

第二十二条　本办法发布前，售房单位未按售房批复文件执行，发给职工买房补贴冲减房价，或增加、扩大优惠政策变相降价出售的公有住房，在确定个人产权比例时，不以售房当年的标准价，而是以购房职工实际支付的平均每平方米购房款（计入规定的一次付款折扣）作为计算依据；计算产权比例的成本价，不计入地段调节因素。

第二十三条　1994年1月1日至本办法发布前，未经市住房制度改革办公室批准出售的公有住房，必须按本办法规定的售价和政策进行规范。

第二十四条　职工或居民购买公有住房（含解困住房、集资合作住房、棚户区改造住房和动迁回迁安置住房），付清购房款后，要持购房证明等有关文件到房产交易管理部门和房产产权监理部门办理住房交易手续和产权产籍转移手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并根据成本价和标准价住房的不同，领取个人产权的房屋所有权证或部分产权（注明产权比例）的房屋所有权证。

第二十五条　1993年底前，由单位出具的购房证明，均应经市住房制度改革办公室重新核定；购房人持重新核定的购房证明，按第二十四条的规定办理有关手续。

第二十六条　向职工或居民出售新、旧公有住房，按有关政策减免税费。

第二十七条　职工或居民购买公有住房后，不交纳房租，职工仍享受公有住房提租发放的住房补贴。

第二十八条　职工购买公有住房，采暖费仍按现行规定办理。

第二十九条　公有住房出售后的维修、管理，按《沈阳市公有住房售后维修管理实施细则》（沈政发〔1993〕56号）的规定执行。

第三十条　职工或居民购买的公有住房，均可调可换。

（一）通过房产中介机构调换。

（二）在不超过购房控制面积的前提下，在单位内部调换。办法是：个人按调换房当年的新房（旧房）成本价或标准价，补齐原购住房面积的结构差价和成新差价；增加的面积，按新房（旧房）成本价或标准价交纳购房款，计入工龄折扣。

第三十一条　职工或居民购买公有住房后，遇有政府批准的动迁，应无条件服从，按动迁政策进行回迁安置。回迁时，个人按动迁当年的成本价或标准价补齐返还面积的结构差价和成新差价；安置面积内增加的面积，按新房成本价或标准价交纳购房款。

第三十二条　国有住房的出售收入，按住房产权关系和国家规定的比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；其他公有住房的出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。出售公有住房的收入，要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。按规定留归各产权单位（含中央、省、驻沈单位和军办企业）的出售公有住房的收入，一律存入市住房资金管理中心在建设银行和工商银行沈阳市分行房地产信贷部开设的专户，集中存储，监督使用；资金的所有权不变，保证支付，并按同期银行存款利率计付利息；产权单位支取存款，须经市住房制度改革办公室审批。

第三十三条　职工或居民家庭骗取优惠政策两次购房的，取消其家庭成员以成本价或标准价购买公有住房的资格。

第三十四条　职工购房弄虚作假，骗取工龄优惠的，取消原来应该享受的全部工龄折扣。

第三十五条　房产管理部门和各单位，违反本办法的规定，未经批准擅自出售公有住房，增加或扩大优惠政策变相降价出售公有住房，以及工作人员弄虚作假、以权谋私，各级监察部门要严肃查处，追究主管领导和经办人员的责任。

第三十六条　本办法由市住房制度改革办公室负责解释。

第三十七条　本办法自发布之日起执行。《沈阳市出售公有住房实施细则》（沈政发〔1993〕53号）即行废止。我市过去发布的有关文件，凡与本办法抵触的，一律以本办法为准。

公有住房出售标准价是中国向城镇居居出售在国家规定的标准面积以内的公有住房时所采用的价格。可分为出售新房和旧房的标准价。新建住房的标准价包括： 住房本身建筑造价; 征地和拆迁补偿费。旧住房的标准价，按重置价成新折扣和环境因素等按质计价。出售公有住房的标准价格须经当地物价和房地产部门审定，按照有关规定办理各项手续。

在起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂可以考虑由单位适当负担。按标准价购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权，可以继承，可以在购房5年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。2100433B