学员提问：

作为房地产开发项目，在利润与利润分配表里，建筑成本不能反映为计提折旧，那样的话，建筑成本是直接计入总成本费用还是？书中好像没有提到相关内容，如果是计入总成本费用，请问在总成本费用估算表中怎么列项？

老师答疑：

学员您好，作为房地产开发企业，其产品就是最后的“房子”，因此其建筑成本不能反映为其固定资产计提折旧，而是对于已完工房产应该作为“产成品”计量，对于未完工房产应该作为“在产品”计算。祝学习愉快！

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，建筑工业化除了可以缩短工期，而且在工厂就将板材预制好，可以最大限度降低建筑施工带来的环境污染，这是未来房地产业发展的一个重要方向。

事实上除了远大，不少房地产商都已经涉足这一领域，万科、中南建设、新城等房企都已在这一领域进行探索。与远大的钢结构建筑不同的是，这些企业研发的则是混凝土板材的预制化，在安全性、防火性方面有很大程度提升，未来被推广使用的可能性更大。

工期缩短120天

此前国务院发布的《绿色建筑行动方案》，要求推动结构件、部品、部件的标准化，推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系，加快发展建设工程的预制和装配技术。上海、厦门、合肥等城市已经开展建筑预制化的试点和探索。

对房地产企业而言，由于劳动力成本不断上升，如果像远大这样可以短时间内迅速将建筑搭建完毕，就可以节约大量的人力成本。欧阳捷认为，建筑工业化能够逐渐进入我们视野，其中一个主要因素就是人口“红利”逐步消耗，建筑业原本需要的大量廉价劳动力已经不像从前那样充足，这个行业的确有必要通过提升工业化水平来节约人力成本。中南建筑产业集团执行总裁侯海泉此前接受媒体采访时曾表示，预制装配技术试点工程与同一施工图纸现浇施工的工程相比对，工期缩短120天，现场人工的用工量减少65%。

房地产建筑安装业，作为一个劳动密集型产业，一旦能够实现工业化，无疑会给全行业带来颠覆性的变化。尽管这项技术非常先进，未来也有巨大的发展空间，但是目前却并没有太多房企涉足这一行业，巨大投入成为一大门槛。

中南工业投资集团董事助理周杨在接受记者采访时表示，目前全套生产工艺设备投入在5000万到6000万元，成本相对高昂，而且这套设备目前还是非自动生产，仍然需要人工成本，未来生产也会逐步实现自动化，需要投入更多的研发成本。

对于房地产企业而言，尽管建筑工业化前景广阔，但是由于前期成本投入太大，除了部分实力雄厚大型的房企和自身拥有建筑公司的房企，大部分房企考虑到自身成本承受能力，目前看来还很难进行大规模投入。

建筑能耗大幅下降

建筑工业化的一个重要标志，就是在工厂里预制钢筋混凝土柱、墙、梁、板等，再运输到施工现场装配，形成整体结构体系，其中90%工厂化施工，10%现场安装。除了节约人工成本，由于建筑施工环节被大规模简化，施工现场产生的噪音、粉尘污染将会大幅减少。

中南建设一名内部人士告诉记者，采用全预制装配楼宇技术(NPC技术)的话，整体预制装配率达到90%以上，每平方米木模板使用量减少87%，耗水量减少63%，垃圾产生量减少91%，同时取消抹灰等湿作业，节约了材料、缩短了工期、减少了抹灰空鼓脱落等质量通病，可以最大限度减少污染。

由于我国城市生态环境持续恶化，绿色环保建筑的推广，成为政府治理环境的一项重要手段，比如上海2017年规模以上政府投资工程全部应用建筑信息模型技术(BIM技术)，规模以上社会投资工程普遍应用BIM技术，通过BIM技术与绿色建筑、建筑产业化深度融合，从而实现建筑业的工业化转型升级。因此，这也成为这些房地产商开始进入这一领域的重要理由。

周杨表示，NPC技术的运用可以大大加快建设速度，而且建筑质量不会受到标准化生产的影响。记者了解到，钢结构建筑尽管工艺更为简单，搭建速度更快，但是其防火安全性能较差，而混凝土板材的预制化则与目前现场施工的技术效果一致，而且可以将环境污染降到最低限度。

欧阳捷表示，未来绿色建筑会是房地产业的一个主要发展方向，但是眼下并非所有企业都会参与推广，主要是两个原因：第一是前期研发成本太高，如果政府倡导绿色建筑却不予以政策支持，企业很难有热情去推广建筑工业化;第二则是对于一些项目分散的企业而言，板材预制完成后运输到工地的费用高昂，这笔费用一旦高过企业的人力和材料成本，房企也很难有动力参与研发。

建筑业的蓝海

考虑到研发和运输成本，真正自主研发的房地产企业寥寥无几，万科本身没有建筑安装业务，生产线投资也是和其他建筑企业合作，中南控股旗下进行NPC技术研发的中南建设正是一家建筑公司，它承担着为中南房产进行研发的责任，而三一重工收购了中山快而居，打造工业化住宅的生产线，也并非是房地产企业在操盘。

欧阳捷认为，由于房地产企业是全产业链的整合者，未来的行业分工肯定会更加细化，建筑工业化在预制领域的探索，肯定由建筑企业进行投资更合适，如果未来房地产业全面实现建筑工业化，那么对建筑企业而言，其中无疑蕴藏着巨大前景。

周杨则告诉记者，中南建设的NPC技术生产线所生产的产品，未来将不仅仅用于中南自身的房地产业务，也会向周边有需要的房地产企业提供产品，因为已经预制好的建材往往运费高昂，如果企业前期投入不多，厂房数量较少，那么就会造成高昂的建材运输费用，此时生产线布点密集的建筑企业就会作为预制建材供应商，就会拥有比较显著的成本优势，但是能实现多大规模的盈利目前还无法估测，使用预制板材的房企越多，规模经济就会更加显著。

据了解，要全面实现房地产工业化的前提是，在统一的技术标准下，部件制造、部件销售、施工安装、营销、运输等各个环节存在大量企业，这些企业专业化分工明确，各司其职。但是，我国目前房地产工业化的产业链条还不够成熟，显然尚不具备这样的产业条件，而且预制构件的配套产品还存在一些有待攻克的技术难题，这些因素导致了我国房地产工业化无法迅速落地。

但对建筑企业而言，这一行业可能已经处于“破晓前夜”，因为房地产行业暴利时代已经终结，政府又在对相关行业实施政策鼓励，包括进行标准制定、技术认证和出台产业支持政策等，而且人力和原材料成本的上升也在倒逼房地产工业化提速。很显然，这一行业的发展方兴未艾，对于已经有所投入的建筑企业而言，这或许是一片崭新的“蓝海”。