流派

目前有关西方地价理论，大体可分为以下几个学派：

1、古典学派：古典学派又称正统学派。其中以亚当·斯密、李嘉图、屠能等为代表的古典学派，主要是对地价概念、来源、实质及特点方面的研究；以马歇尔、密尔顿、阿隆索、伊利、巴洛维等为代表的新古典学派，则通过引入影子价格、区位平衡、边际主义等概念、方法，构建城市地价模型、城市结构模型、影子价格模型等，来解决城市地租地价计算的理论方法问题；并将土地纳入生产因素，认为经济成长与地价有密切关系。

2、土地经济学派：土地经济学派特别强调运输成本与地价间的互补性。其代表人物有海格(Heig)和锐特克利夫(Ratcliff)等人。海格认为，地价是运输费用节省后的反应，而运输费用是克服“空间摩擦”所支付的费用。他指出，场地地租和运输成本通过同空间摩擦的关系而有机地联系起来。运输是以时间和金钱为代价来消除这一摩擦的手段。场地地租是对运费较低、易接近的场地能收到的费用。在运输克服摩擦的同时，场地地租和运输克服摩擦带来的费用——这两个组成部分，被视为是互补的，两个结合起来被称为“摩擦成本”。因此海格认为，城市中心的土地利用类型应该“用摩擦成本最小的原则来确定”。锐特克利夫认为，在自由土地市场条件下，整个社会地价之总和可达到最小，而最佳的土地利用与运输规划，可使整个社会总地价达到最高。

3、土地利用学派：土地利用学派主要从土地利用出发建立城市土地供需函数，认为城市土地供需函数是基于不同类型的城市土地使用者相互竞标的结果。其代表人物有胡佛、阿隆索、温哥等。

胡佛是第一个建立买价曲线理论的学者。早期的学者分析城市土地问题时，将住宅或商业等不同用途分开处理，而胡佛则提出买价曲线(bid pricecLirves)来说明不同使用者之间的关系。因此，他最大的贡献在于城市土地市场理论中，能同时说明许多不同类型的土地使用竞标者。买价曲线是需求曲线的一种，它告诉买地者在任何一区位愿付出的代价。假设有一住户，其买价曲线为B。，毫无疑问，若该居户距离城市中心越远的区位，愿意付出的代价也越低，也就是B。的斜率越小(见图2—1)。买价曲线斜率愈大，该区域愈接近市中心，商业区集中于此，买价曲线斜率愈小，该区域愈接近边远区。住宅竟价能力低于商业用途，因此住宅一般都处于城市外围。经过买价曲线的设计和分析，胡佛认为，作为消费者，一般试图定居在生活安全、开支少、生活过得惯的地方，作为生产者，他们试图定居在挣钱多、收入有保障、工作条件好的地方。

如前所述，阿隆索则是在继承胡佛的竞标价格理论基础上，引用效用函数理论，认为家庭在既定所得水准下，可及性与基地大小是可以互补的，并将基地规模加入地价分析。同时，他还认为不同的分区规制形态对地价会产生不同的影响。

温哥的地价理论，保留了土地经济学派的假设，也即城市居民愿意花费在地租与交通两方面的费用是相同的，但将运输成本范围扩大到时间价值。运输成本产生于把不同距离的产品运至市场的需要。这些成本说明了接近市场的场地会获得较高的地租，作为对地租的补偿，运输成本的需要确定了某种用途的能较有利地进行下去的边界。因此，许多位置格局能够简单地用地租到市场距离的关系来解释。他认为在一定运输成本下，地租结构自然被决定，且经由消费者函数，也决定了个别基地的大小。

4、生态学派：生态学派也就是一般所说的社会学派，主要从社会角度分析城市地价问题，认为地价是需要者比价的结果。生态学派代表人物有派克(Park)、伯吉斯(Burgess)、麦肯齐(Mekenzie)等。生态学派坚持认为，每一个努力竞争的经济强力——优势即指人及其活动的位置，地价即与此相对应。在任何社会中占优势的区域，通常就是地价最高的区域，而决定整个社会发展模式的商业区往往代表一个都市的中心。同心圆、扇形、多核心等空间结构理论的市中心(CBD)便是此说的表征。若某项经营活动不能与享有更高经济利润的活动，相互竞争，则须另一活动位置，否则必须停止其活动。

5、行为学派：行为学派主要从政策和其他社会心理方面研究城市地价问题。其中代表人物有乌斯渥特(Uthwart)和戈得(Goodall)。乌斯渥特认为，计划(规划)对于地价的影响，完全表现在地价在空间上的重新分配或移位(shift)上，土地总价丝毫不受影响。对于土地使用的公共管制，不论是法律手段，还是行政手段等，仅发生地价移位，即地价有增有成，使总价不变。戈得经过分析后则认为地价受政府及预期投机因素的影响，远大于受土地市场竞争因素的影响。

6、现代西方经济学派：现代西方经济学派的地价理论，是从市场经济体系下市场价格理论的基础上发展而来，特别注重从土地收益、土地供求和从城市成长过程、趋势及区位空间结构等方面考察地价问题。他们以土地的效用，即土地具有满足人类的需要，进行各种生产和消费的能力为基础，从需求角度来分析指出地价最终取决于土地市场的供求状况，即地价既反映了土地的劳动消耗，又反映了土地的稀缺程度。现代西方经济学派的地价理论主要包括土地收益理论和土地供求理论。

(1)土地收益理论。土地收益理论认为，地价是土地收益即地租的资本化。这里的地租是指经济地租，即为土地总收益扣除总成本的余额。土地收益，首先是指正常情况下的土地收益。所谓正常情况下是指有较好的生产能力，正常的经营管理能力和正常的年份。其次，是指处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多项用途，评估地价时，一般用其处于最佳利用方向的土地收益。如城市中某宗闲置土地，可以作商业、居住和工业等多种用途，评估时应综合分析其区位及规划限制条件，确定其最佳的利用用途及其开发强度下进行。再次，是指土地纯收益，即是总收益扣除生产成本及一切赋税后的剩余值。正如伊利在其《土地经济学原理》一书中所说：如果土地的“总收入仅够劳力和其他费用的开销，而土地则毫无收益；因此，我们说没有地租可言。”

伊利认为：“土地的收益是确定它的价值的基础。”土地具有不同于其他生产资料的特点之一是，土地的使用会不断地产生收益，这也是土地年收益系列，或称地租流。“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行词汇中则称为土地的售价。”即土地价格就是土地收益的资本化。同时，伊利认为，由于“未来的收益不如现在的收益那样受到欢迎，并且，未来的期限越远，就越不受重视……为了求现利，情愿把将来的收益折扣出让……这种折扣率……就是现行的利率。”

关于土地收益和土地价格的关系，伊利认为，不是土地价格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。他说：“应当注意，并不是资本价值决定收益，而是收益决定资本价格。”在实际估价中，各种各样的收益评估模型大都是以这一原理为依据的。

(2)土地供求理论。土地供求理论认为，土地的供求关系是决定土地价格高低的主要因素。如台湾张德粹教授在论述土地价格时认为：“土地价格的决定因素是土地的供给和需求。”马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等人认为，土地这一生产要素的价格完全由其需求来决定。在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格主要取决于本身的供给和需求。土地的供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。 2100433B

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其实不然。首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远不及金融资产。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期进行考察、评估，中期又需要投标、融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际成本不那么公开透明。这两条原因，往往导致没有现成的二手交易市场可直接找到最具代表性的土地价格。此外，土地的同质性也不及其他实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地，其价格可能因规划用途或学区差异相差甚远，这使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。

不过，土地的科学定价并非无迹可寻，大致可以分为三类：边际农业价值定价法、实物期权定价法和时间空间模型定价法。

所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道，美国中西部内布拉斯加州的农业用地，在全美的房地产大萧条中上涨了30%，其主要原因就是大豆的现价比历史平均价上涨了40%，而玉米价格几乎翻倍。

对城市里的商业地块，农业价值定价法就不灵了，这时可以采用实物期权定价法。所谓实物期权，是指对持有的土地进行商业开发的权力。在考虑投入的建筑、运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行项目：停车场、电影院、百货商场。建筑、运营成本和运营收入都依次升高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓“黄金地段”“寸土寸金”，可不是空话，美国商场的每平方米年均销售额大约是3000美元，而拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。当然，这和苹果零售店的每平方米年均销售额56260美元比起来，仍是小巫见大巫。

对于没有商业产出的住宅地块，这两种办法基本上都无能为力。因为住宅用地一般是根据市政规划指定，无法用于商业开发，而与纯粹的农业用地间的距离又参差不齐。

在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初用于房产估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可得到隐含的土地价值。

在当前的中国，对土地进行科学、准确的估值定价，意义重大。中国城乡之间区别实行土地国有制和集体所有制，人为割裂了土地的实际用途，造成了城市建设用地和农用土地之间的巨大价值差异和混沌。不准确的定价、不公开的交易，往往造成大批农民的合法权益受到侵害，而地方官员却中饱私囊，与之关系紧密的开发商从中攫取暴利。这不但无益于资金的合理分配，也造成了社会的不稳定。同时，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市场。完全由竞标决定的土地价格，如同所有的拍卖一样，体现的是对其估值最高的买主的估价，也往往是一个过分乐观的估价。2009年拍下“地王”的房企纷纷陷入困境就是一个很好的例子。而这些过分乐观估值者的悲观境遇也同样感染市场，加重悲观情绪的释放，大批城市的土地流拍与此不无干系。

土地，如同劳动力、资金一样，最好都由市场来决定其价格，配置其使用，提高其效率。同时辅之经济学的方法对其进行科学的定价，可以对市场价格进行有益的补充和指导，缓解价格的大幅波动，以促进经济和社会的稳定。

土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地价格=地租÷利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。

(一)土地价格呈总体上升趋势

在市场经济条件下,土地价格呈总体上升的趋势,是土地价格变动的一个基本规律。它主要受下列因素影响:

1、社会经济发展水平

社会经济发展水平特别是第二、第三产业发展水平决定城市土地需求,从而决定城市土地价格。各类生产性建筑、商业楼宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又进一步剌激了住宅和商业场所的增加。迅速增大的城市建设用地的需求和城市土地供给的稀缺,决定了土地价格呈总体上涨的趋势。尽管通过对城市周围耕地的占用在一定程度上缓解了城市土地供需矛盾,但由于对耕地的控制仍使土地供需矛盾随城市经济加速发展而加剧,从而决定了这几年土地价格的迅速上涨。

2.人口数量及家庭户数增加

人口数量及家庭户数的增加,推动了社会对住宅需求的增加,从而拉动了土地价格的上涨。日本东京,中国北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地价格也居世界前列。随着我国改革开放的发展,大量的农民进入城市,使城市人口在自然增长的情况下出现了较大幅度的机械增长,这也是近几年我国城市土地价格上升的原因之一。美国、澳大利亚等移民国家近几年移民大量涌入,也导致其土地价格急剧上扬。

3.土地投机

土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断,人为地制造土地的虚假需求,在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。韩国在1972年至1978年因通货膨胀和大量外资涌入,引发了土地投机,主要城市土地价格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中国广西北海市,在20世纪90年代初也是因为土地投机,使其土地价格在、两三年内成倍上涨。

(二)土地价格变动呈现周期性特征

就总体来讲,土地价格呈不断上升的趋势。但具体分析,它并不是直线上升,而是在一定时期内上下波动,呈现周期性变动特征。

1.土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响在宏观经济分析中,经济的周期性发展是其主要特征。房地产经济是国民经济运行中的一个子系统,因此,其价格变动规律也受宏观国民经济发展的影响,呈现周期性波动。在经济繁荣时期,各产业兴旺发达,各项投资增加,对土地的需求也增加,从而导致土地价格上涨。相反,在经济发展速度放慢或经济萧条时,社会有效需求减少,各业投资减少,从而导致对土地的需求和投资减少,土地价格下跌。我国1994年为抑制通货膨胀,放慢经济发展速度而实行的紧缩银根、压缩投资政策,使全国土地价格的总体水平下降。在20世纪30年代,世界主要资本主义国家爆发的大危机使经济陷入萧条,土地价格也跌入谷底。随着第二次世界大战后政治的稳定,经济的发展,主要资本主义国家的房地芹市场持续繁荣,土地价格也持续上涨。

2.土地价格变动受政府调节的影响

政府为了实现不同时期不同的经济目标,也会在不同时期采取不同的经济政策来调节土地价格,从而使土地价格变动受到影响。在经济发展不稳定,通货膨胀和房地产业发展过快时,政府往往会采取对土地买卖征重税、减少土地投资计划,提高银行利率等办法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条时期,政府一般采取税收、利率等优惠政策,剌激土地投资,使土地价格回升。专家根据长期经验得出一个结论:在美国,利率每上下一个百分点,将减少或增加10万个房屋单位。在韩国,为了平抑土地价格,自1992年6月1日起开始实行新的超额土地税,对拥有600平方米以上的土地所有者课重税,使该季度地价仅微涨0.4%,远低于1991年上涨12.8%和1990年上涨20%的水平。

(三)土地价格变动具有明显的地区差异性

由于土地位置的固定性,使土地市场具有区域性特性。由于各地区的自然、政治、经济条件不同,经济发展水平也不相同,因此,土地价格变动具有地区差异性。即使在同一地区,由于不同产业对土地又有不同的要求,在不同位置上的地价也呈现明显的差异。如中国深圳特区等沿海开放城市,其经济发展速度较快,因而其地价水平的波动幅度要高于内陆城市,特别是高于西部区。从微观区位讲,一个城市的商业中心区地价最高,随着位置由市中心向市边缘移动,土地价格也逐步下降。另外,在同一供需圈内,商业区的地价高于住宅区地价,也高于工业区地价。

(四)地价在房地产价格中所占比重越来越大

从价格构成看,地价在房地产价格中所占的比重越来越高,而越是繁华地区,地价所占比重越高。随着经济的发展,科学技术的进步,人类劳动生产率的提高,单位产品中的价值量下降。在房地产价格构成中,劳动力价格,建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低,在总价格中的比重会越来越小;而土地则不同,其自然供给是无弹性的,土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大,因而土地价格总体上呈上升趋势,其在房地产总价格中的比重也会越来越高。美国在20世纪50年代地价占房地产价格比重为10%~15%,70年上升为20%,80年代达到30%左右。