为方便纳税人办理土地增值税申报事宜，正确理解和掌握申报表的填报要求，准确填报土地增值税纳税申报表，我们编写了《土地增值税纳税调整与申报操作实务》。配合本书的出版，我们编写出版了《房地产开发企业土地增值税清算鉴证实务》，还将编写《房地产开发企业土地增值税税务审核与稽查》。

一、对所开发项目的清算条件，作了精确解读，避免应清算未清算受到处罚；

二、对于计税清算单位的划分判断，作了详尽解读，避免不同计税单位混合申报被责令重新申报；

三、对销售额的征免范围的确认方法和条件，作了全新解说，避免多纳税或少纳税；

四、对税前扣除项目的抵扣范围的确认方法和条件，多角度全方位精确解说，避免应扣未扣或多计多扣；

五、对税收优惠的类型、范围，作出了详细的、多层次的解说，为您充分享受优惠政策提供了支持。

六、对非从事房地产开发的纳税人，转让房地产的增值额确认计量、税额计算、纳税申报等进行系统解说，为方便您依法申报纳税。

第一章 纳税主体资格的审核

第一节 从事房地产开发业务的主体资格审核

1.1 房地产常规开发业务的主体资格审核

1.2 房地产非常规开发业务的审核

第二节 非从事房地产开发业务的主体资格审核

2.1 申报资料

2.2 审核方法

第三节 确认纳税主体资格的税法依据

3.1 国家税务总局规定

3.2 北京市规定

3.3 广西壮族自治区规定

第四节 物权的常识

4.1 物权

4.2 完全物权和限定物权

4.3 自物权和他物权

4.4 动产物权和不动产物权

4.5 用益物权和担保物权

第二章 应税行为的审核

第一节 房地产常规开发业务转让行为的审核

1.1 审核要点

1.2 审核依据

1.3 申报资料

1.4 审核方法

第二节 房地产非常规开发业务转让行为的审核

2.1 审核要点

2.2 审核依据

2.3 申报资料

2.4 审核方法

第三节 非从事房地产开发性质销售转让行为的审核

3.1 确认应税行为的资料

3.2 确认应税行为的方法

3.3 案例说明：从事房地产开发与非从事房地产开发的确认方法

第四节 五项交易行为的审核

4.1 取得国有土地使用权后仅进行土地开发

4.2 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出让

4.3 确认视同销售行为

4.4 将已投入使用的房地产转让

4.5 房地产交换

第五节 不征税和免税的交易行为

5.1 房地产的继承

5.2 房地产的赠与

5.3 房地产出租

5.4 房地产抵押

5.5 房地产的代建房

5.6 房地产的重新评估

5.7 国家收回、征用

第六节 确认应税行为的税法依据

6.1 确认征税行为的税法依据

6.2 确认视同销售行为的税法依据

6.3 确认不征税和免税行为的税法依据

第七节 房地产市场常识

7.1 房地产一级市场、二级市场和三级市场来源

7.2 土地一级开发市场和土地二级开发市场

7.3 房地产一级开发市场

7.4 房地产二级开发市场

7.5 房地产三级开发市场

7.6 房地产、土地使用权、建筑物和附着物的概念

7.7 销售方式的三种转让行为

第八节 土地储备制度

8.1 土地储备制度概述

8.2 土地储备制度的运作主体

8.3 土地储备制度的运行机制

第三章 土地增值税清算单位的审核

第一节 清算单位的审核方法

第二节 房地产常规开发业务清算单位的审核

……

第四章 土地培值税清算条件的审核和清算申请

第六章 扣除项目的审核

第七章 土地增值税申报与缴纳

附件2100433B

作　者：郭洪荣 编丛 书 名：纳税调整与申报操作实务丛书出 版 社：中国市场出版社ISBN：9787509204726出版时间：2008-10-01版　次：1页　数：188装　帧：平装开　本：16开所属分类：图书 > 经济 > 财政税收

郭洪荣，中国注册税务师协会第三届理事会理事

北京市注册税务师协会副会长常务理事

北京市经济法学会常务理事

中国税务出版社特约著作人

中税协中税远程教育网校首席专家团成员

北京洪海明珠税务师事务有限公司董事长

1980年先后从事商业企业会计、统计工作；经济体制改革政策研究工作；税收政策管理工作。自1996年8月至今，主要从事涉税鉴证、涉税服务、税务司法鉴定和税收应用科学技术研究等工作。

主要业绩如下：

一、开展税务司法鉴定业务

2004年以来，接受法院、检察院、公安局和律师事务所的委托，以第一鉴定人的身份，经办了多个税务司法鉴定项目。

二、行业执业规范和技术研发

①注册税务师执业规范理论研究：②注册税务师执业规范创制；③注册税务师执业技术开发；④注册税务师执业鉴证软件开发；⑤注册税务师执业继续教育教程研究。

三、编写《中华人民共和国纳税实务指南系列丛书》

系列丛书由六大系列组成：法规实务、申报实务、鉴证实务、稽查实务、行业实务、专题实务。

四、开展专题课程教育

①土地增值税、所得税、流转税等纳税申报审核实务；②注册税务师涉税鉴证实务；③企业年度纳税评估操作实务；④会计制度与现行税制差异解说；⑤案说税收征、管、查。

纳税申报的内容主要明确在综合纳税申报表、特殊税种纳税申报表和代扣代缴、代收代缴税款报告表内，以及随纳税人申报表附报的财务报表和税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。纳税人和扣缴义务人在发生纳税义务和代扣代缴、代收代缴税款义务后，应在其申报期限内，按纳税申报表的内容逐项如实填写，并随同规定的附报材料，做好纳税申报工作。

纳税人和扣缴义务人的纳税申报和代扣代缴、代收代缴税款报告的主要内容包括：税种，税目，应纳税项目或应代扣、代收税款项目，计税依据，扣除项目及标准，适用税率或单位税额，应退税项目及税额，应减免税项目及税额，应纳税额或者应代扣代缴、代收代缴税额，税款所属期，延期缴纳税款、预缴税额、抵交税款额、应补（退）税额等。

一、纳税申报表和扣缴税款报告表

纳税申报表和扣缴税款报告表是纳税人和扣缴义务人依据税收法律、法规的有关规定，计算应纳税款或者代扣代收税款以及缴纳或扣缴税款的主要凭证，同时，也是税务机关审核计算应征税款或税款缴库、开具完税凭证的重要依据。

（一）地方各税（基金、费）综合申报表：又称通用申报表，适用于纳税人和社保费缴费人申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、资源税、个人所得税（核定）、房产税、土地使用税、土地增值税（预缴）、车船使用税、企业所得税（核定）、水利建设基金、文化事业建设费、地方教育附加、残疾人保障基金、基本养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等地方各税（基金、费）。

（二）金融保险业营业税纳税申报表：适用于金融保险业企业填报。

（三）安徽省电信企业地方各税（基金、费）综合申报表：适用于电信企业申报缴纳地方各税、基金、费填报。

（四）企业所得税申报表：适用于企业所得税查账征收纳税人按月、按季度申报缴纳企业所得税填报。

（五）企业所得税年度纳税申报表及附表：适用于企业所得税查账征收纳税人年度汇算清缴时填报。

（六）事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税纳税申报表：适用于查账征收的事业单位、社会团体、民办非企业单位申报缴纳企业所得税填报。

（七）个人所得税纳税申报表：适用于需要自行申报的纳税人的所得申报和特定行业职工取得的工资、薪金所得申报。生产、经营所得投资者个人所得税申报表:适用于个体工商业主、个人独资企业和合伙企业投资者以及对企事业单位的承包、承租经营者的月、季度及年度申报纳税；合伙企业投资者个人所得税汇总申报表：适用于投资兴办两个或两个以上企业，并且其中含有合伙企业的投资者的年度汇总申报纳税；代扣代缴个人所得税报告表：适用于扣缴义务人申报扣缴的个人所得税额明细申报。

（八）代扣代缴、代收代缴、委托代征税款报告表：适用于扣缴义务人、委托代征人汇总申报解缴代扣代缴、代收代缴、委托代征的税款。

（九）土地增值税项目登记表：适用于从事房地产开发的纳税人，在立项后及每次转让时填报；土地增值税申报表（房地产）：适用于从事房地产开发并转让的纳税人汇算清缴时申报土地增值税；土地增值税申报表（非房地产）：适用于非从事房地产开发的纳税人汇算清缴时申报土地增值税。

（十）印花税汇总缴纳、核定征收计算表：适用于汇总缴纳、核定征收方式缴纳印花税的纳税人填报。

（十一）地方税费基金结算检查表：适用于纳税人年度地方各税费基金结算申报或管理、稽查部门日常查补税款计算（仅适用于该笔查补税款随税务处理决定书等文书将查补数据转入申报征收数据的情况）。

二、财务会计报表及其说明

财务会计报表及其说明是指根据账簿记录以及其他有关资料，按照规定的指标体系和格式编制的报告文件及说明材料，用以反映企业、事业单位或其他经济组织在一定时期内经济活动情况或经营成果的书面文件。财务会计报表按照编制与报送的时间不同，分为月份报表、季度报表和年度报表三种。

三、其他纳税资料

其他纳税资料是指纳税人按照税务机关的要求报送的纳税申报表、财务会计报表以外的其他纳税资料。

纳税人办理纳税申报时，应当如实填写纳税申报表，并根据不同情况相应报送下列有关证件、资料：

（一）与纳税有关的合同、协议书及凭证；

（二）税控装置的电子报税资料；

（三）外出经营活动税收管理证明和异地完税凭证；

（四）境内或者境外公证机构出具的有关证明文件；

（五）税务机关规定应当报送的其他有关证件、资料。

(1)审查纳税单位应申报纳税的项目，有无漏报或隐瞒不报应税项目。

(2)审查纳税单位申报纳税额的真实性，有无将应税项目的收入减少申报纳税。

(3)审查纳税单位申报的纳税额计算是否正确。

(4)应申报纳税项目的审查。纳税申报是纳税单位定期向税务部门报送的，其申报应纳税项目是否全面，要予以审查。审查申报纳税的范围，重点有四个方面：第一，审查纳税鉴定中未明确纳税的临时经营的业务收入，是否已申报纳税。如工业企业的委托加工收入；汽车运输收入。

第二，审查鉴定中已明确的纳税项目产品，改变销售方式或本企业自用时是否申报纳税。如工业企业的产品用于继续加工，按规定应征中间环节产品税的，本企业基建部门领用的产品；本企业福利部门领用的产品，这些产品是否已按计税价格申报纳税。通过企业的财务或有关报表进行审阅、核对，即可查出。

第三，审查批发单位代扣营业税申报情况，所批发的销售是否按规定代扣了营业税、代扣的营业税向税务部门是否如实申报。

第四，审查同一企业各税种是否都作了申报。现行税法规定，工业、商业、交通运输等企业一般都应交纳几种税。审查企业各税申报，应结合财务报表审查建筑税、奖金税、能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、房产税、车船使用税、屠宰税、土地使用税、耕地占用税等税种的申报。这些税种不是按企业经营收入额征收，且大多数是按季、年征收，企业申报有可能隐瞒或漏报。

(2)纳税单位申报纳税的计税收入额审查。纳税单位申报的纳税项目中，应计税的金额是否正确，其计算应纳税金额的内容与税法规定是否一致，是计税额审查的主要内容。

①纳税申报中计税额的审查。审查计税额就是审查纳税单位所有应计算交纳税款的收入是否都已申报。主要对财务报表中往来帐户、应收销货款帐户余额进行审查，是否转移了收入。

②审查申报的计税额计算是否正确。如奖金税申报时是否把超标准的加班工资、以及企业发放的物资计算在内申报，建筑税应计征税额的投资额是否全部申报，国家能源交通建设基金和国家预算调节基金申报是否包含了专用基金利息、固定资产变价收入等。这些计税额的计算都要按照现行税法规定核实，有无漏报或隐瞒收入的情况。

⑧审查纳税单位申报的税额计算是否正确。税法中规定各税种实行的税率不一样，有比例税率、累进税率，定额税率且同一税种依据计税额的变化，其税率也不一样。对申报中应计税额与税率计算所得的税额是否正确，应对申报表进行复核。如奖金税是根据奖金发放金额分档计算税额，建筑税计划外与计划内的投资额税率也不相同，集体企业所得税实行八级超额累进税率等。因此，凡税法中明确规定，在计算应交税金时，税率根据金额大小或有具体规定的应纳税项目的税种，对申报的税额都应计算，同时注意申报中的税率是否正确。

(4)审查纳税单位申报的期限和次数。按现行税法规定，各税种依据收入额、计税额的大小，纳税单位什么时间申报，每年申报几次都有要求。审查纳税单位申报的次数，也就是了解应纳的税金是否及时申报交入国库。主要是对年税额大的工商企业的申报次数进行审阅，是否按规定实行按日、旬、月申报纳税。

纳税申报的审查一般不延伸到企业审计，只要对纳税企业的纳税资料、财务报表进行核对即可。因为它不是对企业偷漏税的全面审计，所涉及的资料一般税务专管员已掌握。2100433B