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文／唐洪涛

房地产开发改变城市，城市的发展造就房地产。但有些房地产项目注定是一座城市的死结，比如烂尾楼。曾经它有望成就这座城市的繁荣，但最终却沦落为城市的伤疤。

细细盘点徐州形形色色的的烂尾楼：华厦广场、雨润广场、龙商荣域、天成国贸……多数兴建时间在2010年前后，不甘写在它们的“脸上”，闲置或荒废，未曾离去却融入不了。目前来看，它们当中有些已经复活，有些还在继续死寂，有些刚刚复活却又重新陷入困境。烂尾楼的命运考验着这座城市的未来。

位于徐州市中心的淮海路是徐州市最繁华的商业街区，漫步于此，耳边似乎仍在呼啸着淮海战役的隆隆炮声。

坐落在淮海路的雨润广场（现名“中央广场”）是徐州市政重点工程项目，也是曾被寄予厚望的“徐州第一高楼”，如今却呈烂尾状态。工程量仅完成了三分之一左右，259米的设计高度似乎再难企及，这个占地面积4.28万平方米的庞大身躯仿佛正在诉说着一个英雄末路的故事……

2015年3月，雨润控股集团掌门人祝义财被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施，就此，一段白手起家的传奇故事戛然而止。祝义财至今音讯全无，雨润广场随之烂尾。

围绕雨润广场的消息满天飞，去年年底，接手的南京中商集团董事会决定将徐州雨润中央国际广场、淮安雨润中央国际广场、宿迁雨润国际广场与外部战略伙伴寻求战略合作，该等项目合作的方式包括但不限于股权转让、股权合作等。但时至今日，雨润广场这个预算投资近50亿元，预期建设周期6年的苏北第一高楼依然等不到新主人的到来。

与雨润广场类似的烂尾楼在徐州比比皆是，且渐有围城之势。为此徐州市政府针对各个项目成立了工作组，推进解决，并取得了一定的成效。不过，该市认为项目烂尾问题非常复杂，多为企业自身原因导致，尽管政府重视，但是也不能完全取代企业的功能。

烂尾楼面临的问题是资产权属不清晰，中间债权人过多，处置起来周期长、难度大，而这类项目引发的社会问题又亟待解决。中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出，资产能够覆盖债务的烂尾项目可以由政府主导优先解决，而资不抵债的烂尾项目则考虑破产重整后配建新增项目整体统筹。

有专家则建议，在现今区块链技术应用下，不妨尝试用“区块链＋不动产”相结合的方式来处置烂尾楼。

烂尾的苏北第一高楼

在中国食品界，雨润集团曾是一段传奇，在房地产界同样如此。

曾经的雨润广场如今已被中商集团接手，更名为中央广场，但是，其接待中心仍然有一座展示大厅，用“有一种历程，叫传奇”为题图文并茂地讲述着雨润集团与祝义财的流金岁月：1993年1月8日，普通家庭出生的祝义财成立南京市雨润肉食品公司；1997年4月，出资2500多万元收购南京罐头食品厂；2002年，进军地产，谋局全国；2005年10月3日，雨润食品在港交所上市；2005年，雨润以47%股份控股南京中商集团，业务领域拓展至百货业；2007年，中央广场用地成功摘牌签约；2011年，多项产业造就“雨润帝国”版图：食品、物流、地产、商业、旅游、建工、金融……

雨润广场地块原属于徐州百货大楼，位居徐州中心商圈的核心地段，东邻彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路，可谓寸土寸金。该项目规划用地面积4.28万平米，总建筑面积约52万平方米（商业酒店写字楼部分），总高度259米，将由双塔楼、裙楼、城市休闲广场组成，是集高档购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端城市综合体。

拿下徐州百货大楼地块，意图打造城市新地标，这些动作都昭示着祝义财的勃勃雄心。尤其是在2005年控股中商集团后，依托中商集团70多年丰富成熟的商业运营经验，雨润集团大举进军商业地产领域，2008年起，通过雨润广场的规模化、标准化开发，“雨润”足迹遍布全国多个城市。

在徐州，雨润集团投资50亿元打造雨润广场，按照最初设想，该项目作为淮海经济区最大的“城市综合体”，将为淮海地区带来同步全球的国际都会时尚生活，增强徐州在淮海经济区的辐射力和竞争力，将成为徐州地区第一、淮海经济区最具影响力，具有国际一流水平的大型地标性城市商业综合体。该项目计划于2015年10月建成开业。

然而，人算不如天算，2015年3月，祝义财突然失联，不久，雨润集团宣布其被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施，该项目就此陷入泥潭。

“现在，这里已经由中商集团接手，改名为中央广场了。”4月21日，中央广场工作人员向中国房地产报记者介绍，该项目由雨润集团和中商集团共同开发，但以雨润集团为主，祝义财为何出事及如何处理，这些问题一日没有结果，新的银行贷款就一日难以获批，原有的贷款更难以偿还，由此形成恶性循环，资金链就出现了严重问题，中商集团即便接手也无计可施，该项目至今未能开盘。

关于烂尾的原因，徐州市城乡建设局给过一个回复：“由于徐州中央国际广场置业有限公司投资方雨润集团出现资金问题，造成该项目资金投入不到位，无法及时继续施工，该工程现处于停工状态。”

围城之势

在徐州，烂尾项目远远不止雨润广场一座。

雨润广场对面就有一栋烂尾楼——天成国贸。该项目在2003年被列入了徐州市政府中心商圈五大重点工程名单中，遗憾的是，从开工那天开始，该项目就陷入了开工、停工、再开工、再停工的怪圈之中，项目名称也多次更改，从曼哈顿广场、天城国贸、乐宾百货、力宝城到银座商城。2007年，徐州天成房地产公司接手，并与印尼力宝集团签约，2010年，该项目易名为力宝城，但是仅盖了几层裙楼就又停工了。2011年，力宝城试图营业，由于前期商场基础装修不合格，消防未通过验收，加之招商不善，2012年关门歇业。2013年，山东银座股份有限公司旗下的银座商城进入裙楼营业，由于经营状况不佳，2017年已经撤走。如今该项目现场，一楼大门紧锁，透过玻璃望去，内部一片狼藉。

同处该商圈的徐州金鹰国际购物中心同样命运多舛。该项目前身是烂尾多年的徐州国际商厦。2003年，在徐州市政府的大力推动下，南京金鹰国际购物集团与徐州市供销合作总社正式签订项目转让协议，由金鹰国际购物集团成立徐州金鹰国际实业有限公司，以现金出资8998万元，同时承接负债1.3亿元的方式，整体接收徐州国际商厦。多年过去，金鹰国际购物中心扩建工程依旧进展缓慢。按照今年徐州市城建及产业项目重点工程名单，该项目塔楼续建开工。南京金鹰国际购物集团也表示，今年该集团的工作重点就是南京金鹰世界和徐州金鹰国际购物中心。

徐州另外一个影响较大的烂尾项目是华厦广场。2010年徐州本土曾经最大的开发商华厦集团开始着手打造华厦广场。但是，2015年初，华厦集团资金链断裂，该项目停工。同时，华厦集团开发的天山绿洲、山南小镇等多个项目都出现了烂尾问题，或迟迟不能交房，或交房多年却无法办理房产证和土地证。在徐州市政府的努力之下，目前华厦广场有所进展，由该市国企新盛公司部分接盘，但是问题仍没有得到完全解决。

烂尾症结

徐州市烂尾项目为何如此之多？

中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为，烂尾楼的产生一般由于两个原因，一是土地出让金违规使用杠杆融资，直接导致项目杠杆率过高，一旦市场收紧，项目风险暴露。二是开发商违规挪用预售款，导致本项目支付工程款进度受阻。

徐州市相关部门指出，一方面与全国房地产行业的大环境有关，另一方面是企业内部经营出现了问题，与企业的资金链、项目工程量等有关。前几年徐州房地产市场形势一片大好，许多投资商争相上马项目，销售的业绩亦非常可观，随着近年来徐州房地产行业形势的下滑，许多企业资金链就出现了问题，不得不停工，政府部门对此也深感棘手。

徐州市政府很重视现有烂尾楼项目，针对各个项目成立了专门的工作组，一般是由市政府办公室牵头多个单位组成，一对一地解决问题。

以加州玫瑰园为例，该项目所在地块面积约1600亩，2005年由江苏中住佳展（徐州）公司拍得，规划分为四期开发建设，最先由中新地产集团一手操盘，后被一家徐州当地开发商接盘，随之出现了两位接盘者均因为这个楼盘意外被害，该项目也在经历多次转手、多任掌事人抽取资金后，宣告资金链断裂，于2013年8月停工。

针对加州玫瑰园项目，徐州市铜山区政府成立了工作组。2015年9月，该项目第一次复工遭遇“流产”——铜山区政府与第四位掌事人签订了三方协议，但后续却未收到全额垫资款。之后，铜山区住建局征求了多方意见后，将一份破产清算复工的建议书提交徐州市政府常务会讨论后通过。2016年年初，该案在法院立案，法院宣布企业破产，并召开全体债权大会，通过了破产清算复工的方案。2016年9月，工作组邀请原项目施工方浙江腾威公司对该项目进行垫资建设，加州玫瑰园得以复工。

但是，由政府牵头接盘工作也并非一劳永逸。比如华厦广场的接盘者新盛公司是徐州市属国有企业，主要负责徐州市区棚户区改造投融资、定销商品房建设、商业及城市功能性项目开发建设、资产运营管理等工作。由于华厦广场还有部分冻结资产，需要进行清算工作，而新盛公司有企业自身的赢利追求，即便接盘，也是接手项目有价值的部分，政府在这方面不能完全做主。

“有的项目，接盘者抢着来，有的项目，就是勉为其难地来。”徐州市委宣传部一位负责人表示，处置烂尾楼是一项非常复杂的工作，需要一个漫长的过程。

“比如华厦广场问题没法完全解决，从停工到复工，牵扯方方面面的工作，用地、法律、批复……这时候，政府出面是帮助企业解决问题，但是企业反而自己停在那儿了。”该人士语气中透露着无奈。

试走新路

徐州如此多的烂尾楼该如何处置和解决？

刘澄认为，首先政府要严控土地出让金违规融资，完善预售款监管制度，在最大程度上避免烂尾楼的产生。其次，烂尾楼面临的问题是资产权属不清晰，中间债权人过多，处置起来周期长、难度大，其中，资产能够覆盖债务的烂尾项目可以由政府主导优先解决，而资不抵债的烂尾项目则考虑破产重整后配建新增项目整体统筹。

一位房地产行业人士给出一个别出新意的思路：政府和企业不妨开动脑筋，在现今区块链技术应用下，试用“区块链＋不动产”相结合的方式来处置烂尾楼。

该人士认为，政府如要处置烂尾楼，一是找专业的不良资产处理机构处理，二是重新对烂尾楼土地性质和用途的变更，而机构如果没有丰富的行政资源和人脉关系又很难拿到烂尾楼这样的不良资产，即便拿到了，也需要巨额投资。他建议，利用区块链技术，对标雄安新区，搭建一个完全由政府主导的区块链统一平台上，挂牌烂尾楼信息，物业所有权人的身份信息等等必须公开资料，将得到多方验证，其具有无法篡改的特性。

作者：中国房地产网