一、买卖或者以其他形式非法转让土地的，根据《土地管理法》第七十六条规定：除没收违法所得外，土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。

二、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，根据《土地管理法》第七十六、七十七条规定，非法占用土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。

三、无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的。根据《土地管理法》第七十八条规定：对使用集体土地的，如没有给农民和原土地的集体经济组织补偿的，应收回退还原集体经济组织。

四、临时使用土地期满拒不归还土地的，根据《土地管理法》第八十条规定：临时使用的是集体土地的，应责令退还原集体经济组织。

征地补偿标准

征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。

拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。　各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。

征地补偿费用项目

1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费、 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

征地补偿标准数额

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

征地补偿的要求

根据国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，国土资源部要求在征地补偿中要做到多措并举，进一步规范征地管理工作。具体要求如下：

补偿水平要求

《通知》指出，制定征地统一年产值标准和区片综合地价是完善征地补偿机制、实现同地同价的重要举措，也是提高征地补偿标准、维护农民权益的必然要求，各类建设征收农村集体土地都必须严格执行。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。　为防止拖欠征地补偿款，确保补偿费用及时足额到位，通知要求各地探索和完善征地补偿款预存制度。在市县组织用地报批时，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款;对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款及时核算，多退少补。　各地还应合理分配征地补偿费。通知规定，征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用;应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。

农民社会保障要求

《通知》要求，要采取多元安置途径，优先进行农业安置，规范留地安置，推进被征地农民社会保障资金的落实。本着“谁用地，谁承担”的原则，鼓励各地结合征地补偿安置积极拓展社保资金渠道。被征地农民纳入新农保的，还应落实被征地农民的社会保障，不得以新农保代替被征地农民社会保障。　在一些通过土地整治增加了耕地以及农村集体经济组织预留机动地较多的农村地区，征地时应优先采取农业安置方式，将新增耕地或机动地安排给被征地农民，使其拥有一定面积的耕作土地，维持基本的生产条件和收入来源。 同时，还应推进被征地农民社会保障资金的落实，各级国土资源部门要在当地政府的统一领导下，配合有关部门，积极推进被征地农民社会保障制度建设。当前，解决被征地农民社保问题的关键在于落实社保资金，本着“谁用地、谁承担”的原则，鼓励各地结合征地补偿安置积极拓展社保资金渠道。　《通知》强调，实行新型农村社会养老保险试点的地区，要做好被征地农民社会保障与新农保制度的衔接工作。被征地农民纳入新农保的，还应落实被征地农民的社会保障， 不得以新农保代替被征地农民社会保障。

拆迁补偿安置工作要求

《通知》对做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作、解决好被征地农民居住问题，规范征地程序、提高征地工作透明度等作了明确规定。　《通知》要求，切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作，先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为;合理进行住房拆迁的补偿安置，因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题;统筹规划有序推进征地拆迁。同时，还要认真做好用地报批前告知、确认、听证工作，妥善解决群众提出的合理要求;简化征地批后实施程序;强化市县政府征地实施主体职责，国土资源管理部门应在政府的统一组织领导下，认真履行部门职责;落实征地批后反馈制度，建设用地批准后6个月内，市县国土资源管理部门应将征地批后实施完成情况，通过在线报送系统及时报送上级主管部门。

有偿收回国有土地使用权

《土地管理法》第五十八条规定：①为公共利益需要使用土地的；②实施城市规划进行旧城改建，需调整使用土地的。对土地使用权人应当适当给予补偿。

有偿收回集体土地使用权

《土地管理法》第六十五条规定：为乡镇村公共设施和公益事业建设需要使用使用权人土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。

一、违反《土地管理法》规定，占用耕地建窖，建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采矿、采土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，根据《土地管理法》第七十四条规定，责令限期改正。

二、擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，根据《土地管理法》第八十一条规定：责令限期改正。

土地使用权有偿出让协议出让

协议出让是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

土地使用权有偿出让招标出让

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利和义务，而且要明确招标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

土地使用权有偿出让拍卖

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

土地使用权有偿出让挂牌

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

土地使用权有偿转让亦称“土地批租”。指中国政府将属国家所有的城镇土地，以指定的地块、年限、用途和条件，供企业、其他经济组织或个人开发经营，土地使用者则向国家支付一定数量货币的制度。

在土地使用权转让期间，土地所有权仍属于国家。新中国成立以后，城镇土地归国家所有，无偿地给予全民所有制企业及事业单位使用。20世纪80年代起，实行土地使用权有偿转让制度，政府与土地使用权受让人签订合同，土地使用权受让人因获得一定年限的土地使用权而向政府支付土地出让金，并按年向政府交纳土地使用金。土地使用权受让人获得的土地使用权，可以继承，也可以再转让给其他企业或个人。原已通过无偿划拨方式取得使用权的单位，可以在补交土地使用权出让金以后享受土地批租政策的待遇。也可以按政策规定，对外商实行土地使用权有偿转让，并给子一定的优惠待遇，以便引进外国资金和技术。国内企业与外商合办企业，其土地使用权还可以折算为投资入股。土地使用权有偿转让，为政府开辟了城市建设资金的来源，也有利于促使企业提高经济效益。 2100433B

《土地管理法》第58条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

1、为公共利益需要使用土地的；

2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

此外，依照前款第1项、第2项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 2100433B