Ⅰ　总 报 告

1　第一章　中国住房发展：总体报告

一　2011年第四季度以来的国内外宏观经济环境

二　2011年第四季度以来的住房形势

三　2011年第四季度以来住房市场走势的成因

四　2012年住房市场调控目标审视与政策问题

五　2013年的总体趋势与调控的有利条件

六　2013年的主要风险与调控的不利因素

七　2013年住房市场调控的政策建议

2　专题一　辽宁棚户区改造的成功模式：政府主导、市场运作

Ⅱ　宏观背景

3　第二章　中国宏观经济形势分析与预测

4　第三章　中国城市化的进程与趋势分析

5　第四章　世界经济与住房市场形势分析与预测

6　专题二　住宅投资、房地产业与经济增长

Ⅲ　市场主体

7　第五章　中国房地产企业形势分析与预测

8　第六章　中国住房需求主体形势分析与预测

9　第七章　中国住房金融机构形势分析与预测

10　专题三　地方政府在房地产发展中的角色

Ⅳ　市场体系

11　第八章　中国住房市场形势分析与预测

12　第九章　中国土地市场形势分析与预测

13　第十章　中国房地产金融市场形势分析与预测

14　专题四　构建“商业性与政策性相融合”的三重住房金融体系

Ⅴ　公共政策

15　第十一章　中国住房市场监管形势分析

16　第十二章　中国住房社会保障形势分析

17　第十三章　中国住房宏观调控政策分析

18　专题五　农民工住房问题

倪鹏飞

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任，研究员，博士生导师。主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。《中国城市竞争力报告》《中国住房发展报告》《国家竞争力报告》主编，联合主编《全球城市竞争力报告》（与美国学者彼得"para" label-module="para">

为中国近20个省市政府进行案例、战略和对策研究，发表12部案例专著。在美国《国际事务》（Journal ofInternational Affairs）、英国《城市研究》（UrbanStudy）等国内外权威杂志上发表论文数十篇。代表作《中国城市竞争力报告》获中国经济学的最高奖孙冶方经济学著作奖（第十一届）。

高广春

现工作于中国社会科学院财经战略研究院。主要研究领域为住房金融、商业银行经营与管理。

姜雪梅

2008年毕业于日本东北大学并获得信息科学博士学位。中国社会科学院财政与贸易经济研究所助理研究员。专业特长是城市经济学和房地产经济学，主要以现代经济学理论模型研究分析中国的房地产市场和房地产政策。

郭宏宇

外交学院国际经济学院副教授，2006年毕业于中国社会科学院研究生院获经济学博士学位。主要研究方向为宏观经济运行、财政金融理论与政策。

本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策四个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括：在评述2011~2012年住房及相关市场走势的基础上，预测了2012~2013年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

2011~2012年分析显示：经济增速下滑，但物价与就业状况比较乐观；城市化发展模式从黑色发展为主转向城市绿色化与绿色城市化并重的阶段；全球经济复苏继续减缓,失业压力仍大，全球贸易恶化；全球住房市场整体下行，早期金融危机国家强劲反弹；龙头房企持续领跑，风险控制成为企业发展核心导向；住房的需求主体开始出现明显的分化，刚性需求得到一定程度的释放且改善型需求有所回升，但投资性购买者基本被强制性地挤出了一线城市的房地产市场；房价降中有升，投资依旧低迷；2011年第四季度以来，土地市场基本处于量跌价滞、供需两不旺态势，成交量出现较大幅度的下降；房地产企业资金来源以信贷为主，房地产信托先降后升，*主导的房地产一级资本市场由降转升；限购成为监管重点，加大闲置土地监管力度，强化保障房分配管理；保障性住房在建规模达到历史高位，绿色建筑成为保障性住房的新亮点。

2012~2013年预测认为：短期调控效果存在冲突，房地产业的政策压力将会有所减轻；投资快速回升，净出口小幅回升；物价水平先小幅下降，之后出现较大反弹；全球经济增速回落，通胀压力增加，全球贸易出现下降；全球住房市场总体低迷，债务危机国家继续下降，避险地区走势良好；住房企业集中度会进一步加强，中小企业的市场份额继续降低，区域平衡发展布局更受重视；全国城市的改善性住宅需求将会稳中有升，而一线城市的上升幅度将会大于二、三线城市；各项贷款保持温和上升的态势；房价根据调控政策松紧状况延续反弹或盘整震荡，投资依旧低迷；全年的房贷增长起码会保持2012年的水平，统计贷款同比增速将进一步温和增长的概率较大。

住房上市公司指数、个人按揭贷款月度偿付率指数、住房金融市场指数、住房市场监管指数和住房社会保障指数七大指数显示：规模较大的企业在成长性和效率因素方面都发挥着自己独特的竞争力；北上广深四大一线城市月度偿付率高，房价达到了本市居民无以承受的地步；房地产融资过于集中于间接金融机构，必然会影响资产负债结构和风险结构；高强度监管总体延续但略有波动，审批监管强于监督；北京、新疆、天津、甘肃、湖北、重庆和江西等地区的经济适用房政策效果指数较大。

中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：（1）供需之间的市场博弈加剧，资金链安全考验房地产企业生存；（2）房地产贷款的信用风险加大；（3）政策性住房金融机构依然虚位以待；（4）住房交易成本过高，存量利用效率偏低；（5）住宅市场结构单一，供给效率较为低下；（6）土地市场买卖双方“双垄断”问题越来越严重；（7）住房金融市场过度集中于间接融资市场，住房金融市场风险犹存；（8）保障房融资市场板块资金支持堪忧；（9）预售监管缺乏力度，监管主体缺失；（10）住房租赁市场管理混乱，监管缺失严重；（11）住房保障仍然以户籍人口为主，部分保障性住房分配遭冷遇；（12）房产税改革较为迟缓，住房信息系统建设没有完成。

报告建议：（1）“开源节流”保障企业现金流安全；（2）降低对房地产贷款的信用依赖度并推进房地产贷款资产证券化，有效防控房地产贷款风险；（3）尽快建构有效的政策性住房金融机构支持体系，以匹配大规模的保障房建设和消费的需求；（4）降低住房交易税费，增进存量住房配置效率；（5）放松住房开发管制，增强开发市场竞争；（6）长期着眼于破解“土地财政”难题，逐渐降低土地市场买卖“双垄断”的程度；（7）借助证券化技术有效防控房地产资金风险；（8）探索建构有效的保障房融资支持体系；（9）建立地方“警示牌”，强化地方监督；（10）加强行业自律，建立有效自律机制；（11）推广以货币补贴为主、无户籍限制的住房保障模式，建立公平的住房保障体系；（12）加快房产税改革试点工作和个人住房信息系统建设。

此外，本报告还对房地产市场一些重要问题进行了深入的专题研究，如住宅投资对经济增长的影响、地方政府在房地产发展中扮演的角色、住房金融体系和农民工住房问题等，并得出了一系列有价值的结论和政策建议。

本书从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策四个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括：在评述2011~2012年住房及相关市场走势的基础上，预测了2012~2013年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

本书还对房地产市场一些重要问题进行了深入的专题研究，如住宅投资对经济增长的影响、地方政府在房地产发展中扮演的角色、住房金融体系和农民工住房问题等，并得出了一系列有价值的结论和政策建议。

住房绿皮书2008年

《住房绿皮书》认为，由于全球金融和经济走势于2008年急转直下，中国住房市场在这一年初开始的调整被迫中断，住房产业虽然未被列入国家振兴产业名单但实际上依然被视为GDP止跌回升的主力军。于是，诸种关于住房产业优惠政策的出台、金融机构和金融市场慷慨注入大量的流动性、难以遏制的投机需求和一定的刚性需求集体向住房产业发力，结果是，在2008年底濒临绝境的住房产业绝处逢生，转过难熬的2008年头后，迅速爆发，短短几个月间就吞噬了住房价格在2008年近一年里的下降空间，冲上了一个新的历史峰值。

《住房绿皮书》所展现的2008年以来中国住房市场及其相关的经济、金融和政策图景是：全球经济从深度衰退到逐步回稳；中国宏观经济从急速下滑到触底回升；城市化质量提升明显，中西部地区城市化加快；住房金融市场从紧缩到宽松；住房开发企业由急剧恶化到迅速好转；住房消费、投资和投机意愿几经反复；信贷监管由紧变松，又由松变紧；住房资产与物业市场从回落调整到快速上涨；住房土地市场从热度下降到逐步回暖；保障性住房建设力度迅速加大，保障覆盖范围有所提高。

住房绿皮书2009年

绿皮书指出，2009年第4季度住房市场在有效需求下降、观望气氛增强、开发企业促销积极性低、年底季节性信贷紧缩、二套房贷政策从紧等因素的综合作用下，可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。

住房绿皮书2010年

《住房绿皮书》预测2010年：全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一；中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强；城市化规模呈现高峰，城市化区域增长相对均衡；住房市场春暖秋凉、震荡增长；住宅用地市场交易量增加，交易价格上行；住房金融市场温和上行，波动增长。

调控办法

《住房绿皮书》提出2010年细化调控办法。供给管理：对高档物业提供者，实施重税；对普通商品房开发适当优惠，对保障房开发实施奖励和补贴政策；需求管理：实施“抑制投机、引导投资、鼓励消费和扩大保障”差别化的需求管理政策；空间管理：重点监控一线城市的国际游资的冲击和炒作，重点监控一线、二线城市的国内投机客的炒作。根据经济发展和收入水平及其变化，采取区别对待措施，指导不同区域和城市的供求政策；时间管理：针对2010年四个季度可能出现的不同的市场表现，金融、土地、财政等尤其是金融部门提前做出预案，把握节奏，采取适度的松紧政策。具体在一季度加大土地和保障性住房，适度降低一贯的贷款高增长率；第二季度，加大措施，刺激供给，同时加大保障房供给力度，适度从紧消费支持，第三、第四季度，加大消费刺激的政策；预期管理：针对根据宏观经济和住房市场形势产生预期，政府采取适当的、并且不断变化的应对措施，通过预期管理，打击市场投机行为，引导供需双双回归理性。

政策原则

《住房绿皮书》提出调控的政策原则。坚持“定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策组合，时空匹配；长短结合，标本兼治”的政策原则。“定量宽松，精确投放”。主要指住房信贷(也包括土地等)要坚持数量明确的宽松政策，并进一步将投放对象加以细化，准确投放到供需对象中；“抑扬有别，重拳出击”。就是对待保障、消费、投资和投机采取不同的政策，并且进一步强化。即采取进一步的政策措施，更有效地抑制投机、引导投资，更进一步地鼓励消费和扩大保障；“多策搭配，时空组合”就是要综合利用土地、金融、财税和监管手段，协同作战并根据空间和时间不同，不断调整；“长短结合，标本兼治”。就是在将完成2010年的目标和长期目标结合起来，将解决眼前的目标问题和长远的根本性问题结合起来，结合具体措施的推出，不失时机地改革制度、体制和机制。

政策措施

《住房绿皮书》提出调控的政策措施。宏观经济：微调宏观政策，刺激内生性增长，防控通货膨胀；城市发展：挖掘城市化的潜力，提高城镇化的质量；开发企业：公布住房参考价格，提高城镇化的质量；需求主体：鼓励住房消费，引导住房投资，抑制住房投机；住房市场：完善住房市场体系，鼓励住房消费；土地市场：扩大住房用地供应规模，提高用地效率；金融机构：严控投机性房贷，刺激真实住房需求；市场监管：规范市场准入条件，从严市场行为监管；住房保障：落实保障房建设计划，切实扩大保障房供给。

住房建议

《住房绿皮书》提出解决住房长期问题的对策建议。提出住房发展的总体目标是：“确保稳健发展，力争持续繁荣，促进经济增长，实现住有所居”的住房发展总体目标。着力解决国民经济中的结构性问题，重新确立住房在国民经济中的战略定位；建立促进住房稳健均衡发展的长效机制。构建三维一体的住房发展体系。重构住房市场化和保障性相结合的住房生产体系，市场化和保障性相结合的产品体系，住房发展的制度、战略、政策、监管、调控的制度体系。

具体有以下措施：完善社会保障制度体系建设，扩大保障性住房建设规模；改善城市发展的制度环境，挖掘城市化的潜力；创新房地产制度，建立完善可靠的法制体系；建立顺畅得力的监管体系，反对住房市场领域的垄断；改进政府参与市场的方式，提升政府的服务质量；建立公平合理的税费体系，实现住房分配的转移支付制度；设立住房政策委员会，建立统一灵活的调控体系；建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系；建立住房再生产各环节、商品性和保障性结合的住房体系。

住房绿皮书2012年

2011年12月9日上午，中国社会科学院发布了2012年《住房绿皮书》。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞博士在会上表示，2012年房地产市场调控应坚持持续、稳定、差别和灵活的原则，目标着眼于回归理性、健康发展。争取实现促进宏观经济平稳增长和住房市场“软着陆”。

倪鹏飞表示，从长期背景来看，中国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求潜力仍然较大，中国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大，房地产市场长期向好趋势决定。在未来的下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。

倪鹏飞表示，价格上房价过高的城市要下降，一般的城市要平稳，销售上总体基本平稳，保障房的比例要上升，适度延缓投资，但要防止房地产投资的大幅下滑，选择适度延缓投资。争取实现促进宏观经济平稳增长和住房市场“软着陆”的主要任务：防止两大市场风险，解决三大结构失衡，完善四项调控政策，确保房地产市场回归理性，为经济平稳增长做贡献，同时为房地产长期实现健康、稳定、均衡发展创造条件。

《住房绿皮书》综合运用微观、宏观、公共经济学等理论，建立了以住房市场为核心，住房市场主体为支撑，住房市场潜力为延展，住房宏观背景为基础，公共政策作保障的住房分析框架。

《住房绿皮书》提出了一个有多项指标组成的测量中国住房市场质量、风险和效率等的指数体系。这个体系包括住房上市公司指数、住房支付能力指数、住房真实供求缺口指数、城市土地市场价值指数、住房市场价值潜力指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数、住房社会保障指数等，对涉及住房市场的关键方面的健康程度以及合理性进行评价。