谭波，工学学士、法学硕士，律师、建造师，原南京陆军指挥学院军事法与国际关系教研室副主任、总参谋部法制宣传教育研究中心研究员，十一年法学教学、研究与实务经验。专注于公司法、合同法与房地产、建设工程领域法律实务，擅长疑难复杂民商案件争议解决，热心法律教育培训。独立代理“解放军某住房建设管理局建设工程合同纠纷案”，避免军队经济损失5600万元。参与上市公司土地并购、PPP项目设计等非诉讼法律服务。担任某估算30亿投资标的旅游综合开发项目总法律顾问。参与《军用土地管理条例》、工程质量保证金专题调研与立法相关工作。编著出版《国际法视野下我国海洋权益维护研究》《军队房地产与建设工程法律实务》（法律出版社）《八招教你搞定物业服务纠纷》（法律出版社）等著作。

黄献，研究生学历，具有10年司法机关从业经验，具备证券、基金从业资格，业务领域主要为公司法律顾问、再审抗诉、经济犯罪辩护。曾办理民事抗诉案件30余件、出庭刑事公诉案件70余件，2014年曾获“江苏省检察机关民事行政检察业务竞赛”优秀办案人称号。撰写各类专业文章80余篇，2015年曾获无讼阅读“无讼作者”称号。执业以来担任多家高科技民营企业外部法律顾问，参与多起公司股权收购、劳务纠纷谈判取得良好效果，为两家公司完成股权激励方案设计。

张乐，房地产与建设工程部实习律师，具有扎实的法学理论功底和实证研究能力，具备房地产企业工作经验，熟悉房地产企业工作流程，现主要从事房地产与建设工程法律服务业务。

序篇房屋买卖合同的类型与风险——以典型案例为视角001

一、商品房买卖合同（现售）015

使用场景015

法律要点015

1.商品房现售合同与预售合同的区别如何？015

2.商品房的宣传广告是否属于买卖合同的正式内容并具备约束力？

开发商虚假宣传应负的法律责任有哪些？买受人权利救济手段如何？016

3.交付期限、交付质量等合同履行问题与合同约定的关系如何？020

4.买受人单方解除合同或确认合同无效，要求退房的条件如何？021

二、商品房买卖合同（预售）047

使用场景047

法律要点047

1.如何区分预约合同和本约合同？当事人违背预约合同约定的应如何处理？047

2.商品房预售合同的效力如何认定？048

3.交付的房屋已经由有关行政管理部门审批，开发商是否还需承担房屋质量

瑕疵责任？048

4.如何处理借名买房问题？049

5.如何处理“阴阳合同”？049

6.虚构商品房买卖套取银行贷款的合同是否有效？050

三、二手房买卖合同080

使用场景080

法律要点080

1.“一房多卖”的处理原则是怎样的？买受人如何防范此类风险？080

2.限购政策的实施对于二手房买卖合同的履行，包括购房资格、贷款条件等

将产生哪些影响？081

3.签订二手房买卖合同对房屋尚在出租的问题应如何解决？082

4.出卖人承担户口迁出义务的问题如何约定？083

四、“保障性住房”买卖合同091

使用场景091

法律要点091

1.“保障性住房”上市出卖的类型及特定条件如何？091

2.“保障性住房”买卖合同效力如何？094

五、已购公有住房买卖合同103

使用场景103

法律要点：103

1.公产房与私产房有何区别？公产房交易资格限制如何？103

2.已购公有住房的产权转移条件及交易程序如何？104

六、农村宅基地房屋买卖合同111

使用场景111

法律要点111

1.农村宅基地房屋的法律性质如何认识？111

2.农村宅基地房屋能否转让？转让有无特殊限制？112

3.如何认识农村宅基地房屋买卖合同效力？　113

4.集体经济组织成员资格的判断标准如何把握？113

5.如何解决买卖农村宅基地房屋买卖合同可能被认定无效的问题？113

6.农村宅基地房屋买卖合同应当写明的基础事实有哪些？114

七、“小产权房”房屋使用权转让合同121

使用场景121

法律要点121

1.“小产权房”的法律性质如何？“小产权房”买卖合同的效力如何？121

2. 购买“小产权房”有哪些风险？122

八、房屋买卖中介合同130

使用场景130

法律要点130

1.房屋交易不成功，委托人也必须向中介支付佣金？130

2.如何认定“独家代理”条款的效力？130

3.何为“跳单”，如何处理“跳单”行为？131

4.哪些情况下可以追究房屋买卖中介的责任？132

九、工业厂房买卖合同（附：银企共管账户业务监管协议)138

使用场景138

法律要点138

1.如何理解工业厂房的概念界定、类型与法律性质？138

2.工业厂房的取得方式有哪些？如何理解一手取得（原始取得）和二手转让？139

3.以出让方式获得工业厂房建设用地使用权的用地合同要点和合同签订

程序如何？140

4.擅自变更工业用地土地用途如何防范？141

5.工业厂房交易有哪些注意因素？143

6.集体所有土地上乡镇企业工作厂房交易特点及特别规定如何？144

十、商业服务商品房（一手商铺）买卖合同162

使用场景162

法律要点162

1.商用商品房（商铺）的法律性质和特点如何？162

2.由住宅改造成的商铺是否可以购买使用？有哪些注意事项？163

3.如何认识商铺销售中开发商“返租承诺”？有哪些注意点？165

4.商铺的公用分摊面积如何计算？165

5.商铺的交房条件有何特点？166

6.商铺销售的税费承担如何？166

十一、存量商业服务商品房（二手商铺）买卖合同179

使用场景179

法律要点179

1.二手商铺买卖合同签约时有哪些注意点？179

2.二手商铺购买如何保障买方取得“商铺权益”？180

3.个人出售商铺要交哪些税？181

十二、商业服务商品房（一手写字楼）买卖合同191

使用场景191

法律要点191

1.划拨性质的土地是否需要缴纳出让金？191

2.写字楼“售后返租”有哪些法律风险？192

3.使用年限方面一手写字楼买卖存在哪些风险？193

4.如何开具写字楼售房发票？193

5.写字楼“网签”应注意哪些问题？194

十三、商业服务商品房（二手写字楼）买卖合同207

使用场景207

法律要点207

1.产权不清晰的写字楼有何风险？207

2.二手写字楼买卖合同签约时有哪些注意点？207

3.个人出售写字楼要交哪些税？209

十四、酒店式公寓买卖合同218

使用场景218

法律要点218

1.酒店式公寓的法律性质与特点如何？218

2.酒店式公寓的产权归属以及分类如何？219

3.酒店式公寓与普通住宅的区别有哪些？220

4.酒店式公寓买卖合同的注意点和风险提示有哪些？221

十五、住用房屋租赁合同244

使用场景244

法律要点244

1.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗"para" label-module="para">

2.房屋租赁合同必须要备案吗"para" label-module="para">

3.《租赁合同》的主要内容有哪些？246

4.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗"para" label-module="para">

5.合同租赁期间内，承租人转租的，次承租人如何保障权益？248

6.房屋租赁合同中如何认识中介方的作用？如何审查中介方义务？249

7.租赁过程中的房屋装修纠纷应当如何处理？249

十六、保障性住房租赁合同260

使用场景260

法律要点260

1.保障性租赁住房对于承租人有何特殊要求？260

2.保障性房屋租赁合同是政府单方提供的格式合同吗？261

十七、商业用房租赁合同273

使用场景273

法律要点273

1.关于开业日与免租期应当如何约定？273

2.“住宅商用”房屋租赁合同的效力及救济措施如何？274

3. “带照租赁”（房屋连带营业执照一并租赁）如何处理？275

4.因纠纷导致房屋空置损失如何负担？276

优质文本下载"para" label-module="para">

梁慧星（中国社会科学院学部委员、教授，博士生导师）、崔建远（“长江学者”特聘教授、中国法学会民法学研究会副会长）、王俊峰（中华全国律师协会会长、金杜律师事务所创始人）联袂推荐。

本套丛书是法律出版社联合“法天使”（专业合同下载平台）共同组织法律实务行业资深优秀律师、法务人员共同打造的一系列优质合同范本。通过适用场景、法律要点提示和关键条款批注，为读者提供该专题高质量的合同文本和使用指南、风险提示。

丛书组成：

1.中国合同库：A轮融资协议

2.中国合同库：股权激励

3.中国合同库：私募基金

4.中国合同库：劳动人事

5.中国合同库：影视娱乐

6.中国合同库：房屋买卖、租赁

7.中国合同库：建设工程施工合同（示范文本）（GF-2017-0201）应用指南

8.中国合同库：企业债券

9.中国合同库：商业保理

10.中国合同库：证券期货

11.中国合同库：政府和社会资本合作（PPP）（上、下）

目 录

绪论

上篇 租赁合同

第1章 租赁合同概述

1・租赁合同的法律特点

1・1・租赁合同是以标的物的占有、使用 收益权与租金对待转移为内容的合同

1・2・出租人必须是租赁物的所有权人及合法使用权人

1・3・租赁合同为诺成、双务、有偿合同

1・4・租赁合同是以特定的非消费物为标的的合同

1・5・租赁合同的期限是有限制的

2・出租人的权利 义务

2・1・交付租赁物的义务及对租赁物的瑕疵担保责任

2・2・权利瑕疵担保责任

2・3・租赁物的维修义务

3・承租人的权利、义务

3・1・依约使用租赁物的义务

3・2・保管义务

3・3・改善租赁物或者在租赁物上增设他物的条件及相应的责任

3・4・转租的条件及相应的责任

3・5・占有、使用、收益租赁物的权利

3・6・支付租金的义务

3・7・优先购买权

3・8・非因承租人的过失造成租赁物部分毁损灭失时的请求权

3・9・租赁物返还义务

4・租赁合同与第三人的关系

4・1・所有权变动不破租赁

4・2・承租人的先买权和先租权 可以排除第三人的购买权和租赁权

4・3・承租人与抵押权人的关系

4・4・承租人与租赁物共有人之间的关系

4・5・租赁合同涉及的侵权责任

第2章 房屋租赁合同

1・房屋租赁合同的法律特征

2・房屋租赁合同的种类

2・1・公房租赁合同和私房租赁合同

2・2・住宅用房租赁合同和生产、经营活动用房的租赁合同

2・3・包租售房

3・房屋租赁合同涉及的法律 法规及司法解释

4・房屋租赁合同的订立

4・1・房屋租赁合同订立的形式

4・2・房屋租赁合同的登记备案

4・3・订立房屋租赁合同应注意的法律问题

4・4・房屋租赁合同的主要条款

5・房屋租赁合同双方当事人的权利、义务

5・1・公房租赁合同中出租人的权利义务

5・2・公房租赁合同中承租人的权利义务

5・3・私房租赁合同中出租人的权利义务

5・4・私房租赁合同中承租人的权利义务

6・房屋租赁合同的变更和终止

6・1・房屋租赁合同的变更

6・2・房屋租赁合同的终止

7・房屋租赁合同纠纷的解决

7・1申请行政主管机关处理

7・2・仲裁

7・3・诉讼程序

第3章 船舶租赁合同

1・船舶租赁合同概述

2・船舶租赁合同的订立

3・定期租船合同

3・1・前言

3・2・费用分担条款

3・3・租金条款

3・4・停租条款

3・5・还船条款

3・6・解约条款

3・7・船长职责

3・8・留置权条款

3・9・海上救助条款

3・10・佣金条款

4・航次租船合同

4・1・合同前言

4・2・船东的责任条款

4・3・装货条款和卸货条款

4・4・滞期速遣条款

4・5・留置权条款

5・光船租赁合同

第4章 土地使 用权租 赁合同

1・土地使用权租赁合同的范畴

1・1・城市土地的初级租赁体系

1・2・城市土地的次级租赁体系

1・3・土地使用权租赁的实质

2・土地使用权租赁合同的特点

2・1・承租人只有对土地使用权的租赁权

2・2・土地使用权租赁合同基于土地使用权出让合同而成立

2・3・土地使用权出租时，其地上物也一同出租

2・4・土地使用权出租须符合法律规定的条件

3・土地使用权租赁合同的内容

3・1・客体

3・2・土地使用权承租人的权利 义务

3・3・土地租赁权的消灭

第5章 企业租赁经营合同

1・企业租赁经营合同的法律特点

1・1・具有租赁与经营的双重法律性质

1・2・在企业租赁经营合同中国家与企业的关系是一种平等的民事法律关系

1・3・承租人债务承担的特点

1・4・企业租赁经营合同与传统租赁合同有区别

2・企业租赁经营合同订立的方式

2・1・招标形式

2・2・交易会形式

2・3常设机构形式

2・4・信托形式

3・企业租赁经营合同的内容

3・1・合同的主体

3・2・企业租赁经营合同中出租者的权利和义务

3・3・企业租赁经营合同中承租人的权利和义务

3・4・租赁经营的分配关系

下篇 融资租赁合同

第6章 融资租赁合同概论

1・融资租赁合同的法律特点

1・1・融资租赁合同涉及三方当事人

1・2・融资租赁合同包括两或两个以上的合同

1・3・融资租赁合同偏重于承租人的义务和责任，而出租人只享有租赁物的名义所有权 其

法律地位类似于融资人

1・4・融资租赁合同为不可撤销的合同

1・5・融资租赁合同必须采用书面形式

2・我国融资租赁业务的发展及存在的法律问题

2・1・中国融资租赁的发展

2・2・中国融资租赁中存在的法律问题

2・3・我国融资租赁法律环境的进一步完善

第7章 融资租赁合同的类型

1・直接租赁、转租和回租

1・1・直接租赁

1・2・转租的法律特点及法律框架

1・3・回租的法律特点及法律框架

2・单一投资者租赁与杠杆租赁

2・1・单一投资者租赁

2・2・杠杆租赁的法律特点及法律框架

3・国内租赁、国际租赁、租赁的国际业务及国际集团租赁

3・1・国内租赁

3・2・国际租赁

3・3・租赁的国际业务

3・4・国际集团租赁

第8章 融资租赁合同的订立

1・融资租赁中买卖合同的订立

1・1・标的

1・2・价格条款

1・3・支付方式的选择

1・4・交货期与装运条款的掌握

1・5・安装调试、设备验收和质量保证条款的规定

1・6・索赔、仲裁条款

1・7・特记事项的规定

2・融资租赁合同订立前的准备

2・1・承租人的信用审查

2・2・租赁设备的可行性研究

2・3・审查、评估应注意的问题

3・融资租赁合同的订立

3・1・合同说明

3・2・租赁设备条款

3・3・租金支付条款

3・4・租期和起租日期条款

3・5・税收条款

3・6・买卖合同与租赁合同的关系条款

3・7・租赁设备的所有权和对所有权的保护条款

3・8・租赁设备的使用权及使用权的保护条款

3・9・租赁设备的交货、验收条款

3・10・租赁设备的使用、保管、维修和保养条款

3・11・承租人不得任意中途解约条款

3・12・承租人的陈述和保证条款

3・13・出租人的瑕疵免责条款

3・14・出租人的危险负担免责条款

3・15・租赁保证金和担保条款

3・16・保险条款

3・17・租赁设备租赁期满的处理条款

3・18・转租赁条款

3・19・租赁债权的转让和抵押条款

3・20・违约及其补救

3・21・出租人和承租人的其他权利和义务

3・22・合同的终止

第9章 融资租赁合同的效力

1・融资租赁合同的生效与无效

1・1・融资租赁合同生效的时间

1・2・无效融资租赁合同的认定与处理

2・融资租赁合同中出租人的权利与义务

2・1・出租人的瑕疵担保免责权

2・2・出租人的危险负担免除权

2・3・出租人收取租金的权利

2・4・出租人对第三人的人身伤害或财产损害的豁免权

2・5・出租人的破产财产取回权

2・6・出租人的保证承租人占有 使用租赁物的义务

2・7・出租人不得任意变更融资租赁中的买卖合同相关内容的义务

3・融资租赁合同中承租人的权利及义务

3・1・承租人受领租赁物的权利

3・2・承租人的索赔权

3・3・承租人妥善保管、使用和维修租赁物的义务

3・4・承租人不得任意中途解约的义务

3・5・在租赁期满时，承租人有对设备处置的选择权

第10章 融资租赁合同涉及的税收法律制度

1・租赁资产的折旧制度

1・1・租赁资产的所有权与折旧

1・2・我国融资租赁的折旧存在的问题及改进

2・融资租赁合同有关的税收法律制度

2・1・对租赁业务的征税规定

2・2・融资租赁经营的减免税优惠

2・3・避免双重征税协定中与融资租赁业务有关的征税规定

2・4・我国融资租赁税法存在的问题及改进

第11章 融资租赁合同风险的法律防范

1・融资租赁合同的风险及其法律对策

1・1・信用风险及其法律对策

1・2・自然灾害风险及法律对策

1・3・政治风险

1・4・金融风险及法律对策

1・5・税务风险

2・融资租赁合同涉及的保险制度

2・1・融资租赁保险合同的内容

2・2・租赁物的运输保险

2・3・租赁期内租赁物的保险

3・租赁信用保险制度

3・1・租赁信用保险制度的概念

3・2・租赁公司必须具备的条件

第12章 融资租赁合同涉及的 外汇管理法律制度

1・申请经营国际融资租赁 外汇业 务需要具备的条件

2・经营国际融资租赁业务的机构可以申请经营的业务范围

3・对融资租赁机构经营外汇业务的管理

4・对融资租赁机构筹借国际商业贷款的管理

5・对融资租赁机构经营外汇业务的监督和检查

附录：

房屋租赁合同

融资租赁合同

统一通用租船合同

主要参考书目

后记

2100433B

内容简介

本书通过房屋买卖篇、房屋租赁篇、房屋维权篇三大部分，系统、全面地介绍了房屋买卖、租赁的基本知识、程序和技巧以及国内最新的置业理念，并从法律、法规的角度，分析和解答了房屋买卖、租赁过程中的常见问题和焦点问题。第一部分——房屋买卖篇，向你介绍了房屋买卖的专业术语及选房、谈价、签约、贷款、验房、产权过房等方面的基本常识、步骤和技巧；第二部分——房屋租赁篇，着重阐述了房屋出租和求租的程序和注意事项；第三部分——房屋维权篇，以排除老百姓房产交易中的种种风险为目的，告诉你如何陷阱，如何应对纠纷。 本书通过直接、简单、明了的一问一一般化的写作方式，使读者带疑问找答案，一看就明白。 翻翻这本书，相信你在买房、卖房、租房或出租房时就会更加明智了！

第一章 房屋买卖合同订立的基本知识

第一节 房屋买卖合同的特征及种类

一、房屋买卖合同的概念与特征

二、房屋买卖合同的种类

第二节 房屋买卖合同的订立原则与依据

一、房屋买卖合同订立应当遵循的原则

二、房屋买卖合同的主要内容

第二章 房屋买卖合同的签订方法与风险防范

第一节 房屋买卖合同的当事人

一、房屋买卖合同有关当事人事项的签订方法

二、房屋买卖合同当事人事项的约定漏洞及其风险表现形式

三、房屋买卖合同当事人事项的约定漏洞及其风险防范措施

第二节 房屋买卖合同的标的

一、房屋买卖合同标的条款的签订方法

二、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞及其风险表现形式

三、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞及其风险防范措施

第三节 房屋买卖合同的标的数量

一、房屋买卖合同标的数量条款的签订方法

二、房屋买卖合同标的数量的约定漏洞及其风险表现形式

三、房屋买卖合同的标的数量约定漏洞及其风险防范措施

第四节 房屋的质量

一、房屋质量条款的签订方法

二、房屋质量条款的约定漏洞及其风险表现形式

三、房屋质量约定漏洞的补救及其风险防范措施

第五节 房屋的价款

一、房屋价款的签订方法

二、房屋价款的约定漏洞及其风险表现形式

三、房屋价款约定漏洞的补救及其风险防范措施

第六节 付款期限与付款方式

一、付款期限与付款方式条款的签订方法

二、房屋交付期限与付款方式的约定漏洞及其风险表现形式

三、付款期限、方式与付款地点约定漏洞的补救与风险防范措施

第七节 交付房屋

一、交付房屋的期限的签订方法

二、房屋的交付期限与交付方式的约定漏洞及其风险表现形式

三、房屋的交付期限和交付方式约定漏洞及其风险防范措施

第八节 房屋买卖合同的违约责任

一、房屋买卖合同违约责任条款的签订方法

二、违约责任条款的约定漏洞及其风险表现形式

三、违约责任条款的约定漏洞及其风险防范措施

第九节 解决争议的方法

一、房屋买卖合同的争议解决方式

二、房屋买卖合同的争议解决条款的签订方法

第三章 房屋买卖合同的示范文本与参考范例

第一节 房屋买卖合同范本彩

一、商品房买卖合同(GF-2000-0171)

二、北京市商品房现房买卖合同(BF-2005-0120

三、北京市商品房预售合同(BF一2005—0116)

四、北京市商品房认购书(BF-2005-0117)

第二节 房屋买卖合同参考范例力

一、私有房屋买卖合同

二、二手房买卖合同

三、房地产买卖合同

第四章 房屋买卖合同订立中的纠纷与陷阱防范

第一节 严格把握和控制订约过程

一、房屋合同的订立过程与合同的成立要件

二、房屋买卖合同订立中的纠纷及其表现形式

三、房屋买卖合同订立中的纠纷及其风险防范措施

第二节 注意审查房屋买卖合同的生效要件力

一、合同生效要件的概念及其构成

二、因房屋买卖合同的生效要件欠缺所引起的纠纷及其表现形式

三、房屋买卖合同的效力纠纷及其风险防范措施

第三节 注意保存合同文书和相关证据

一、房屋买卖合同纠纷中的相关证据及当事人的举证责任

二、房屋买卖合同订立纠纷诉讼中的证据缺失及其风险表现形式

三、房屋买卖合同订立与纠纷诉讼中的证据风险及其防范措施

第四节 房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范

一、房屋买卖合同陷阱与诈骗的表现形式

二、房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范措施

附：相关法律法规及司法解释

中华人民共和国合同法(节 录)

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)

中华人民共和国担保法

中华人民共和国城市房地产管理法

城市房地产开发经营管理条例

城市房地产转让管理规定

商品房销售管理办法

城市商品房预售管理办法

城市房屋权属登记管理办法

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

房屋建筑工程质量保修办法

经济适用住房管理办法

经济适用住房价格管理办法

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知

房产测量规范(GB/T17986．1--2000)(节 录)

国家税务总局 财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2100433B