法释11号

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的原意和审判实务中需注意的问题逐条进行说明，并对每条规定的背景依据和讨论中的不同观点进行介绍，便于读者详尽了解该司法解释的整体起草情况和每条规定的精神实质；条文说明中也介绍了国外相关的立法例、当前学术界主要的理论成果及研究动态，增强了作品的学术性和资料性，必将对读者大有裨益。

第一部分 司法解释条文及答记者问

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年7月30日）

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问

第二部分 司法解释理解与适用

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用

第一条 司法解释的适用范围

第二条 违法建筑物租赁合同无效

第三条 违法临时建筑物租赁合同无效

第四条 登记备案与房屋租赁合同的效力

第五条 无效合同的处理

第六条 一房数租的处理原则

第七条 出租人的合同解除权

第八条 承租人的合同解除权

第九条 合同无效时经同意的装饰装修物的处理

第十条 合同履行期间届满或者解除时未形成附合的装饰装修物的处理

第十一条 合同解除时形成附合的装饰装修物的处理

第十二条 租赁期间届满时附合装饰装修物的处理

第十三条 承租人擅自装饰装修、扩建费用的处理

第十四条 房屋扩建费用的处理

第十五条 超过承租人剩余租赁期限的转租期间无效

第十六条 出租人同意转租的推定

第十七条 次承租人的代偿请求权

第十八条 次承租人逾期腾房的处理

第十九条 房屋租赁合同的概括继受

第二十条 “所有权变动不破租赁”及适用的例外情形

第二十一条 侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任

第二十二条 租赁房屋抵押权人实现抵押权时承租人优先购买权的保护

第二十三条 租赁房屋拍卖时优先购买权的保护

第二十四条 承租人行使优先购买权的例外情形

第二十五条 其他规定

第三部分 相关法律规范及合同范本

一、相关法律、行政法规

中华人民共和国民法通则(节选)(1986年4月12日)

中华人民共和国物权法(节选)(2007年3月16日)

中华人民共和国合同法(节选)(1999年3月15日)

中华人民共和国担保法(节选)(1995年6月30日)

中华人民共和国土地管理法(节选)(2004年8月28日第二次修正)

中华人民共和国城市房地产管理法(节选)(2007年8月30日修正)

中华人民共和国城乡规划法(节选)(2007年10月28日)

中华人民共和国消防法(节选)(2008年10月28日修订)

中华人民共和国建筑法(节选)(1997年11月1日)

中华人民共和国拍卖法(节选)(2004年8月28日修正)

中华人民共和国民事诉讼法(节选)(2007年10月28日修正)

城市房屋拆迁管理条例(节选)(2001年6月13日)

建设工程质量管理条例(节选)(2000年1月30日)

村庄和集镇规划建设管理条例(节选)(1993年6月29日)

二、相关司法解释

最高人民法院

关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)(节选)(1988年4月2日)

最高人民法院

关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)(节选)(1999年12月1日)

最高人民法院

关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(节选)(2000年9月29日)

最高人民法院

关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(节选)(2004年10月26日)

最高人民法院

关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见(节选)(1992年7月14日)

三、部门规章、地方性法规及地方政府规章(一)部门规章

城市房屋租赁管理办法(节选)(1995年5月9日)(二)地方性法规

福建省保护华侨房屋租赁权益的若干规定(2000年11月18日)

上海市房屋租赁条例(1999年12月27日)

浙江省房屋租赁管理条例(1996年9月6日)

广东省城镇华侨房屋租赁规定(1994年11月17日)

广东省城镇房屋租赁条例(1994年4月30日)(三)地方政府规章

北京市房屋租赁管理若干规定(2007年11月3日)

西藏自治区城镇房屋租赁管理暂行办法(2006年10月16日)

天津市经济租赁房管理办法(2004年11月30日)

天津市房屋租赁管理规定(2004年6月30日)

上海市居住房屋租赁管理实施办法(2004年8月30日)

新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定(2004年6月29日)

安徽省城市房屋租赁管理办法(1999年12月3日)

四、房屋租赁合同范本

北京市房屋租赁合同(自行成交版)

北京市房屋租赁合同(经纪机构代理成交版)

……

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条

本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十四条

租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条

出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。