文件原文

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

（珠海市人民政府令第28号）

第一条　为规范我市城区住宅小区物业管理服务收费，维护物业管理公司及业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《珠海市住宅小区物业管理条例》，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市城区范围内具有物业管理主管部门核准的资质、经工商行政管理机关登记注册领取营业执照的物业管理公司，对住宅小区物业提供社会化、专业化服务而收取的物业管理服务收费。

本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理公司接受业主的委托，对其物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。

本办法所称城区，是指香洲区行政区域范围。

第三条　香洲区价格主管部门是本市城区物业管理服务收费的主管部门。香洲区价格主管部门应当会同香洲区物业管理部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。

第四条　物业管理服务收费应当遵循合理、公开及业主的承受能力相适应的原则。

鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争，防止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条　物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。

（一）已成立业主委员会的。物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。

（二）物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下20%的幅度内提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原因，无法执行政府指导价标准的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定；仍不能确定的，物业管理服务收费标准，由物业管理公司提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。

第六条　本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：

（一）多层住宅（7层及以下）。

一级：每平方米0.55元；

二级：每平方米0.45元；

三级；每平方米0.40元；

四级：每平方米0.35元。

（二）高层住宅（8层及以上有电梯）

一级：每平方米1.20元：

二级：每平方米1.00元：

三级：每平方米0.90元；

四级：每平方米0.80元：

五级：每平方米0.70元。

不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。

高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的80%收取，不分摊公共电梯的电费。

第七条　住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200%收取。商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300%收取。

住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。

空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的50%收取。

高尚住宅区、别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内空、质量和深度，按优质优价的原则确定。

第八条　物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。

住宅小区的机动车停放服务收费必须经香洲区价格主管部门批准后方可收取。并作为物业管理服务费的收入。住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。

第九条　市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整，报市政府批准后向社会公布。

第十条　根据物业管理公司的物业管理服务内容、质量、深度，物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动。

获得全国城市物业管理优秀示范的物业。物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过15%。获得全国城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过5%。

物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。

第十一条　香洲区物业管理主管部门会同香洲区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。

第十二条　对物业管理公司实行资质管理制度。从事物业管理的公司必须向香洲区物业管理主管部门申领《珠海市物业管理资质证韦》。并在工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。

第十三条　物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制定《物业管理服务收费公示牌》。

《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。

第十四条　未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序；

由物业管理公司向香洲区价格主管部门提出申请，填写《物业管理服务收费申请表》，并提交下列资料：

（一）《珠海市物业管理资质证书》；

（二）营业执照；

（三）小区楼宇总平面图：

（四）小区定级证明。

第十五条　物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。

第十六条　物业管理公司已接受委托实施物业管理并己收取服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。

第十七条　业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交费；逾期不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的。可累积记账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。

第十八条　业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满，或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的，业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司，重新聘用物业管理公司。

第十九条　业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷，由香洲区价格主管部门和香洲区物业管理主管部门负责调解。

第二十条　物业管理公司违反本办法的，由香洲区价格主管部门根据法律、法规的有关规定处理。

第二十一条　本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。

第二十二条　本办法自2001年2月1日起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。

附：

《住宅小区物业分级参考标准》

一、多层住宅：

一级：

1、小区布局合理，设计档次高、质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到30%以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施先进，保障及时、有效。

3、有住户活动会所、有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文体活动。

4、实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙并、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。

3、有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

四级：

1、小区内绿化维护正常。

2．公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。

3、保安人员24小时值班，保持小区安全。

4、环境清洁卫生。公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

二、高层住宅（商住楼）

一级：

1．小区（或大楼）布局合理，设计档次高、质量好，用料上乘，环境优美舒适。绿地覆盖率达到30%以上，有园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，保障有效。

3、有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动，商业等生活服务设施配套适用、方便。

4、全封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

1、小区内绿地覆盖率达到25%以上，园林绿化修剪整齐美观，维护管理良好。

2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

3、有较好的社区活动场所，并能开展各种文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，区内秩序良好。

5、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6．使用中、高档电梯。

7、有先进、完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。

三级：

1、小区内绿地覆盖率达到20%以上，园林绿化维护管理良好。

2、公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电消防设施保障有效。

3．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

4、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

6、使用中、高档电梯。

7．有较完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。

四级：

1、有电梯，小区内绿地覆盖率达到10%以上或有盆花，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施完好。电梯和供水、供电．消防设施齐全、运作正常，服务良好。

3．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5、环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

五级：

1、小区内绿地管理较好。

2、有公共活动场。

3、公共配套设施完好，电梯、供水、供电、消防设施齐全、有效。

4、保安人员24小时值班，保持小区安全。

5．公共场地环境保持清洁，下水道、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

第一条 为促进我市物业管理行业健康发展，建立公平、合理、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第四条 实行政府指导价物业服务按等级收费。我市物业服务共分五个等级，分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准由市房产主管部门按照国家和省有关物业等级分类标准制定，最高为五级，最低为一级（指住宅非小区）。

第五条 实行政府指导价物业服务收费标准按物业服务等级标准核定。

五级基准价为：月/平方米建筑面积0.80元；

四级基准价为：月/平方米建筑面积0.60元；

三级基准价为：月/平方米建筑面积0.40元；

二级基准价为：月/平方米建筑面积0.30元；

一级基准价为：月/平方米建筑面积0.15元；

浮动幅度为10%（详细内容见附表）。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。

第六条 实行政府指导价的住宅小区和住宅非小区服务项目内容按《黑龙江省物业服务收费管理办法》（黑价联字〔2004〕104号）执行。

第七条 实行政府指导价的物业服务收费标准应与物业服务内容、项目对应，并按等级实行“菜单式”收费。物业公司应当在与业主签订的物业服务合同中具体约定物业服务等级、服务项目、服务内容、服务收费标准等。禁止物业服务企业扩大收费范围和提高收费标准。

第八条 新建物业服务项目的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务登记并依据本办法第五条、第六条规定拟定，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报市价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

第九条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。

第十条 物业服务收费按房屋所有权证标明的建筑面积计算，未办理房屋所有权证的以售房合同中标明的建筑面积计费，房改售房以实际建筑面积计费。

第十一条 物业服务企业可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 计收物业服务费，具体收费期限由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。

第十二条 物业服务企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。

物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

第十三条 垃圾处理费按有关文件规定执行。

第十四条 二次加压供水收费。由城市供水企业负责加压供水的，其费用应核定到供水成本当中；由物业公司负责二次加压供水，但已享受城市供水企业趸售价格的，用水缴纳的是终端水价，其费用不得核定到物业服务费用中，用水不再负担二次加压供水费用。目前（2008年），二次加压供水仍由物业公司（含房管所房屋产权单位）管理，但未享受城市供水企业趸售价格的，供水费用可核定到物业服务费中，由用水户承担。具体收费标准由市价格主管部门核定。今后，随着城市供水价格调整，二次加压供水所发生的费用应逐步理顺到城市供水成本中。

第十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用，可以向委托单位收取手续费。具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第十六条 物业服务企业应当遵守国家的法律、法规以及有关文件规定，严格履行物业服务合同，若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。

第十七条 业主应当按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以根据合同约定申请经济仲裁或民事诉讼。

物业服务企业未按合同约定为业主提供质价相符的物业服务的，业主有权根据合同约定申请经济仲裁或民事诉讼。

第十八条 物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时可接受居民委员会协调。

第十九条 物业服务企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市有关规定予以处罚。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律规定予以处罚。

第二十条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。

第二十一条 对享受政府低保家庭的物业服务费，物业企业可根据企业实际情况，在收费标准上酌情优惠。

第二十二条 县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门做好本区域内物业服务收费的监督管理工作，可参照本办法制定本县（市）物业服务收费政府指导价和服务标准，并报市物价局、房产局备案。

第二十三条 本办法由市物价局、房产局负责解释。

第二十四条 本办法自2008年4月1日起执行。

陕西省物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。

第四条 提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门负责全省物业服务收费的指导监督工作，制定全省物业服务收费管理实施办法；市、县（区）价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条 物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。

第八条 省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门制定全省物业服务收费基准价（见附表）。设区市（杨凌示范区）价格主管部门会同同级建设行政主管部门依据基准价，结合当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素制定浮动幅度，业主与物业服务企业按规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费及物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务，其收费标准由业主与物业服务企业双方约定。

第十条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十一条 业主委员会或业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

第十二条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等主要内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十三条 物业服务收费实行包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用；

3、物业管理区域内清洁卫生费用（不含居民生活垃圾收费）；

4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用；

5、物业管理区域内秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、经业主同意的其它费用；

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定，由物业服务企业代收代缴。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。

第十四条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属代管性质，为交纳费用的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十五条 物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条 对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。

第十七条 物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。

第十八条 物业服务企业在物业服务活动中，应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。

第二十条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。

经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。不得向业主转嫁手续费等额外费用。

公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

第二十二条 自备供暖系统且未实行分户计量的小区，其采暖费由物业服务企业提出收费方案，征得业主大会或业主委员会同意后据实收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。

第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十五条 各地政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门，应当加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督检查。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十六条 各设区市人民政府（杨凌示范区）价格主管部门会同同级建设行政主管部门要依据本办法制定本辖区具体实施细则，并报省物价局、省住房和城乡建设厅。

第二十七条 本办法自2014年9月1日起执行，有效期至2019年8月31日。陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅2012年印发的《关于重新修订印发〈陕西省物业服务收费管理办法〉的通知》（陕价经发〔2012〕106号）同时废止。

附表：陕西省物业服务收费指导标准2100433B

陕西省物业服务收费管理办法第一章 总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主或者使用人（以下统称“业主”）和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

第四条 省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的监督管理工作。设区市、县（市）发展改革部门会同物业行政主管部门、市场监督管理部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

其他服务费实行市场调节价。

第六条 实行政府指导价的物业服务收费标准由各设区市、县（市）人民政府制定，具体工作由各设区市、县（市）人民政府发展改革部门、物业行政主管部门负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，定期调整并保持相对稳定。物业服务企业与业主在政府指导价之内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。

陕西省物业服务收费管理办法第二章 物业服务收费标准的制定

第七条 业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制计费方式约定物业服务费。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。

第八条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域内清洁卫生费用；

4.物业管理区域内绿化养护费用；

5.物业管理区域内秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；

9.经业主或者业主大会同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

第九条 停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。

第十条 物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。

第十一条 供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，应当计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，不得在物业服务费之外再单独收取相关费用，各地可以根据实际情况制定核算办法。

陕西省物业服务收费管理办法第三章 物业服务收费计费方式

第十二条 物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

（一）已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的建筑面积计算；

（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。

第十三条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。

第十四条 停车服务费根据合同约定按月计收。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的车位，停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。

第十五条 鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。

第十六条 下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：

（一）临时停放30分钟之内的车辆;

（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；

（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。

第十七条 业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。

第十八条 经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。实行政府指导价的由各设区市、县（市）人民政府确定下调幅度；实行市场调节价的按照物业服务合同执行。

陕西省物业服务收费管理办法第四章 行为规范与监督管理

第十九条 物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。

第二十条 物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开，不得损害业主利益。

第二十一条 自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案（政府对供暖补贴的，补贴方案应当包括在收费方案内），必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。采暖（冷）期结束后，必须向全体业主公布收支情况。

第二十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。

第二十三条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。

第二十四条 物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉举报电话等信息，自觉接受监督。

第二十五条 利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十六条 物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。

第二十七条 各地发展改革部门、物业行政主管部门、市场监督管理部门要加强物业服务收费监督管理工作。发展改革部门要严格按照有关法律法规规定合理制定收费标准。物业行政主管部门要建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。市场监督管理部门要对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为，依据有关法律、法规以及规定严肃查处。

陕西省物业服务收费管理办法第五章 附 则

第二十八条 各地应当结合实际制定具体实施细则（办法），并抄送上一级发展改革部门、物业行政主管部门和市场监督管理部门。

第二十九条 政府定价范围以外类型物业的收费行为可以参照本办法执行，其物业服务收费实行市场调节价。

第三十条 本办法由省发展和改革委员会、省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

第三十一条 本办法自2019年9月1日起执行，有效期5年。凡以前有关规定与本办法不符的，按本办法执行。国家另有政策规定的从其规定。 2100433B