特点
1．住宅的耐久性
住宅与其他商品相比的一个最重要特征就是其更具耐久性。住宅的耐久性主要体现在以下3个方面：
(1)住宅购买的双重性质。一方面。购买住房作为商品消费行为。住宅是一个昂贵的消费品；另一方面。由于住宅的耐久性和未来升值性。决定了住宅的消费过程同时是一个资产拥有的过程(投资行为)。购买住宅可以期待未来的升值从而使购房者获利。
(2)住宅的耐久性说明住宅的拥有不是一个一次性消费过程。住宅在使用的过程会产生折旧。这就需要不断维修和维护。从而降低住宅物理性折旧的速度。
(3)短期内住房供给的无弹性。住宅的耐久性决定了人们购买新住宅具有较长的周期性。同时说明每年新住宅供给在整个供给中占有非常小的比重(住宅市场非常规发展除外)。在经济分析模型中。住宅的耐久性表现为：住宅供给的短期无弹性。住宅价格主要取决于建筑成本．人们对未来的预期及其风险偏好。资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。对住宅耐久性作进一步分析。可以发现正是住宅的耐久性使得住宅基本模型把住宅市场分为住宅存量和住宅服务两个完全不同的概念：住宅存量用土地．劳动力和建筑原料来表示；住宅服务用住宅存量．劳动力和其他一些投入品如安逸．幽静(效用分析)来表示。住宅市场也被区分为住宅存量市场和住宅服务市场两类。住宅存量产生住宅服务。家庭通过住宅服务的选择实现效用最大化。住房存量就被分为自住住房和租赁住房。
而住房服务市场则被主要分为自主业主(房东)和租户。住宅市场的这种住房存量市场和住宅服务市场同时共存的分析是住宅市场的主要特征。关于住宅市场这种特性的解释不是基于竞争论的解释。更多的是采用对人口异质性的解释。例如。由于变换租赁住房的交易成本小于自住住宅的交换。同时年轻人更倾向于具有移动性(如变换工作或者交友)。所以年轻人更倾向于租赁住宅。而不是选择自有住宅。住宅存量市场和住宅服务市场的区分意味着对住宅存量的需求(可以看作投资者)和对住宅服务的需求(可以看作消费者)必须区别对待。这种区分给实证数据的分析带来了很大的困难。因为对一个自住住宅的家庭来说。是自己消费了自己住宅所提供的住宅服务。这种住宅服务提供的价格很难在实际中得到衡量和测算。
2．复杂和多重异质性
住宅在大小(居住面积)．布局(内部房问布局)．建筑的完整性．市场的方便性及其周围环境等方面具有很大的多样性。住宅的多样性决定了家庭对每一个住宅的选择。其实是对其所有特征进行综合而形成的集合。对住宅多重异质性进行应用分析主要有以下两种方法：
(1)特征分析法。特征分析法的主要观点为：住宅是由一系列单独要素构成的组合体。每一种要素所体现的效用都可以用一个价格来表示。住宅的市场价格可由诸多单独要素所表示的价格综合而得到。用公式表达如下
P(Z)=P(Z1,Z2...Zi)
式中：P(Z)——住宅的市场价格；
Zi——住宅具有的第i个特征。
P(Z)一般采取如下线性表达式
P(Z)=P(Z1) P(Z2) ... P(Zi)
特征分析法一方面为住宅的估价提供了理论依据。但更重要的应用是为家庭对不同特征住宅的选择提供了理论上的分析方法。虽然住宅的每一种特征都被具体为一个特定的价格。但在现实中。家庭的不同偏好．收入水平的不同等决定了不同家庭对同一住宅的某一要素特征会有不同的估价。比如有小孩子上学的家庭和没有小孩上学的家庭。对学校位置的估价就会完全不同。为了说明特征分析法的应用。举两个例子。两个家庭A和B。具有相同的收入水平(也就是具有相同的收入预算线)。家庭A有一个小孩。正在上中学。家庭B没有小孩。家庭A和家庭B其他偏好完全相同。为简化起见。这里用购物偏好来代替。这时家庭A和家庭B的住宅选择如图1所示。尽管具有相同的收入水平。但是对学校便捷程度这个住宅要素特征的赋值(价格表示)。家庭A大于家庭B。所以家庭A选择了更靠近学校的住宅。而家庭B选择了靠近购物场所的住宅。再举另一个例子：家庭A和家庭B具有完全相同的偏好。但是具有不同的收入水平。此时家庭A和家庭B对住宅的选择如图2所示。为简化起见。这里选择住宅的两个特征向量：面积和交通的便捷性。由于家庭B具有较高的收入水平(预算线为BB。)。家庭B选择了面积更大和交通更方便的住宅D。家庭A(预算线为AA。)则只能选择面积较小和便捷性较差的住宅C。 2100433B
启动住宅市场的理论分析
商品住宅市场分类
