前言

第一章 住宅性能认定制度概述1

第一节 建立住宅性能认定制度的意义1

1．1 对住宅品质进行客观公正的评价1

1．2 配合城镇住房制度改革，完善多元多层次的住房供应体系2

1．3 规范住宅市场行为，维护消费者对住宅性能的知情权2

1．4 引导开发商提高住宅性能，促进住宅产业现代化2

第二节 我国住宅性能认定制度的建立3

2．1 国外住宅性能认定制度研究3

2．2 《商品住宅性能认定管理办法》(试行)的发布3

2．3 配套管理文件的制定3

第三节 我国住宅性能认定制度实施的情况4

3．1 试评工作4

3．2 试点工作4

3．3 认定工作进展情况4

第二章 住宅性能认定申报程序和评定方法5

第一节 住宅性能认定的申报条件和流程5

1，1 住宅性能认定的申报条件5

1．2 申报和认定流程5

第二节 设计审查、中期检查和终审5

2．1 设计审查5

2．2 中期检查6

2．3 终审6

2．4 评定的变更和撤销7

第三章 《住宅性能评定技术标准》简介8

第一节 《住宅性能评定技术标准》的定位和指导思想8

1．1 《住宅性能评定技术标准》的定位8

1．2 《住宅性能评定技术标准》编制的指导思想8

1．3 评定的对象8

第二节 《住宅性能评定技术标准》的结构框架9

2．1 《住宅性能评定技术标准》的结构9

2．2 适用性能的内容框架9

2．3 环境性能的内容框架9

2．4 经济性能的内容框架10

2．5 安全性能的内容框架10

2．6 耐久性能的内容框架11

第三节 住宅性能分级方法11

3．1 分值的设计11

3．2 评分的基本规则11

3．3 住宅性能级别的判定12

第四节 一票否决指标的设定12

4．1 A级住宅的一票否决指标12

4．2 3A级住宅的一票否决指标13

第四章 住宅适用性能的评定 14

第一节 住宅适用性能概述14

1．1 住宅适用性能的界定14

1．2 住宅适用性能的评定项目14

第二节 关于单元平面的子项解析14

2．1 住宅单元平面布局15

2．2 模数协调和可改造性的评定16

2．3 单元公共空间的评定17

第三节 关于住宅套型的子项解析18

3．1 住宅套内功能空间设置和布局18

3．2 住宅套型功能空间尺度22

第四节 关于建筑装修的子项解析25

4．1 住宅套内装修25

4．2 公共部位装修25

第五节 关于隔声性能的子项解析26

5．1 住宅的声环境26

5．2 关于性能评定中的声学指标26

5．3 楼板的隔声性能27

5．4 墙体的隔声性能27

5．5 管道的隔声性能29

5．6 设备的隔声性能29

第六节 关于设备设施的子项解析33

6．1 厨卫设备33

6．2 给排水与燃气系统33

6．3 采暖通风与空调系统35

6．4 电气设备与设施36

第七节 关于无障碍设施的子项解析37

7．1 住宅套内无障碍设施37

7．2 单元公共区域无障碍设施38

7．3 住区内无障碍设施38

第五章 住宅环境性能的评定40

第一节 住宅环境及其性能的界定40

1．1 居住环境的界定40

1．2 住宅环境性能与适用性能的关系40

第二节 住宅环境性能评定的主要内容41

2．1 休闲、邻里交往、活动与健身等功能环境41

2．2 公共服务设施环境41

2．3 公共卫生保障设施环境41

2．4健康安全环境41

2．5 视觉环境4l

2．6 交通环境42

第三节 保证住宅环境性能的技术措施42

3．1 规划设计是保证住宅环境的基础42

3．2 绿地配置是各种环境功能要素的纽带42

3．3 智能化系统是创造现代居家生活及服务的手段42

第四节 住宅环境性能评定子项解析43

4．1 关于用地选择与规划设计的评定子项43

4．2 关于休闲、邻里交往、活动与健身等功能环境的评定子项43

4．3 关于公共服务设施环境的评定子项44

4．4 关于公共卫生保障设施环境的评定子项45

4．5 关于健康安全环境的评定子项46

4．6 关于视觉环境的评定子项47

4．7 关于环境绿地配置的评定子项47

第五节 智能化系统49

5．1 本评定项目得分尺度的掌握49

5．2 管理中心与工程质量50

5．3 系统配置51

5．4 运行管理51

5．5 当前智能化居住小区建设中的一些问题51

5．6 系统功能52

第六章 住宅经济，性能的评定 54

第一节 经济性能概述54

1．1 经济性能的界定54

1．2 经济性能指标设置的背景和主要内容54

第二节 关于节能的子项解析55

2．1 建筑设计55

2．2 围护结构56

2．3 采暖空调系统65

2．4 照明系统67

第三节 关于节水的子项解析68

3．1 中水利用69

3．2 雨水利用71

3．3 节水器具及管材72

3．4 公共场所节水措施72

3．5 景观用水"para" label-module="para">

第四节 关于节地的子项解析73

4．1 地下停车比例73

4．2 容积率74

4．3 建筑设计74

4．4 新型墙体材料利用74

4．5节地措施75

第五节 关于节材的子项解析76

5．1 可再生材料利用76

5．2 建筑新技术应用76

5．3 节材措施77

5．4 建材回收率77

第七章 住宅安全性能的评定 79

第一节 安全性能评定项目及分值的设定79

1．1 评定项目的设置及分值的确定79

1．2 影响住宅安全性能的主要问题举例79

1．3 相关推广应用技术介绍83

第二节 关于建筑结构安全的子项解析86

2．1 结构安全性能评定分项的设置86

2．2 设计与施工管理程序86

2．3 满足相关设计、施工规范要求87

2．4 住宅建筑应重视抗震设防87

2．5 常见裂缝的成因与防治88

第三节 关于建筑防火的子项解析89

3．1 审批文件89

3．2 建筑耐火等级89

3．3 灭火与报警系统90

3．4 防火门(窗)的设置及功能要求91

3．5 安全疏散设施91

第四节 关于燃气及电气设备安全的子项解析92

4．1 燃气系统的安全性92

4．2 供电线路的安全性93

第五节 关于日常安全防范措施的子项解析94

5．1 防盗设施94

5．2 防滑防坠落措施94

第六节 关于室内污染物控制的子项解析 95

6．1 墙体及室内装修材料污染物控制95

6．2 室内环境的污染物控制97

第八章 住宅耐久性能的评定 98

第一节 耐久性能概述98

1．1 耐久性能评定项目设置的原则98

1．2 耐久性能评定项目与分值设置99

第二节 耐久性能概念与损伤机理99

2．1 耐久性能的基本概念99

2．2 物理作用100

2．3 电化学作用103

2．4 化学作用106

2．5 生物侵蚀107

第三节 住宅结构的设计使用年限108

3．1 住宅结构设计使用年限108

3．2 设计使用年限相关的设计考虑108

第四节 保证耐久性能的措施110

4．1 结构工程110

4．2 装修工程111

4．3 防水工程112

4．4 管线工程113

4．5 设备113

4．6 门窗 114

第五节 评定中应当注意的问题114

5．1 引导的过程114

5．2 敦促过程115

5．3 终审115

第九章 住宅质量保证保险116

第一节 国外住宅质量保证保险的相关情况116

第二节 实行住宅质量保证保险的意义116

2．1 住宅质量保证保险对政府监管的意义 116

2．2 住宅质量保证保险对消费者的意义 117

2．3 住宅质量保证保险对房地产开发商的意义 117

第三节 住宅质量保证保险运作方式118

第四节 住宅质量保证保险的主要内容118

4．1 保险对象118

4．2 保险责任116

4．3 保险期间118

附录：山东省推行住宅性能认定制度的情况119

1．推动地方性立法，确立性能认定制度的法律地位119

2．《山东省城市房地产开发经营管理条例》中的相关规定119

3．《山东省商品房销售管理条例》中的相关规定120

4．工作总体部署，通盘考虑，目标明确120

5．通过宣传，让住宅性能认定走向普通百姓1202100433B

前 言

我国的住宅性能认定制度，正在积极而稳步地向前推进。其中最重要的技术支撑《住宅性能评定技术标准》GB/T 50362-2005，已于2006年3月1日正式实施。这是多年努力的结果，也将使住宅性能认定制度步人新的轨道。为了帮助广大的住宅消费者、住宅开发单位、设计单位、施工单位、监理单位以及相关的科研单位、教学单位了解和使用该标准，标准主编单位建设部住宅产业化促进中心组织编制组专家编写了这本培训教材，对编写这本标准的意义、指导思想、技术依据和具体评价尺度的掌握等问题进行解释。

性能分类和住宅分级

根据“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”科研成果，把住宅性能分为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面。《住宅性能评定技术标准》是对住宅性能进行综合评定，所以规定首先对五方面性能单独评价，以此作为综合评定的基础。

根据综合性能高低，将住宅分为A、B两个级别：

A级住宅——执行了现行国家标准且性能好的住宅;

B级住宅——执行了现行国家强制性标准，但性能达不到A级的住宅。

A级住宅根据得分多少和能否达到规定的关键指标，由低到高又分为1A、2A、3A三等。

分值和评定方法

《住宅性能评定技术标准》把评定总分设定为1000分五方面性能满分分值不同，分别为250分、200分和100分。总分高低是区分住宅性能等级的基本依据。按照评定得分划分为A、B、C三个级别，其中A级住宅为性能好的住宅;B级住宅为性能达不到A级但可以居住的住宅;C级住宅为不适宜居住的住宅。A级住宅按照得分由低到高分为1A(A)、2A(AA)、3A(AAA)三个级别。

适用性能的评定内容：单元平面、住宅套型、 建筑装修、 隔声性能、设备设施、障碍设施;　环境性能的评定内容：用地与规划建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施、智能化系统;

经济性能的评定内容：节能、节水、节地、节材;

安全性能的评定内容：结构安全建筑、防火燃气及电气设备安全、日常安全防范措施、室内污染物控制; 　耐久性能的评定内容结：结构工程、装修工程、防水工程与防潮措施、管线工程、设备门窗编辑本段住宅性能认定申请和综合评定

住宅性能认定采取自愿申请原则。可选择专业有资质的权威机构，(如：中国建筑科学研究院上海分院、绿色建筑与生态城研究中心)进行认定申请。为了保证评定结果的客观性和公正性，专家采取回避制度，同时对专家组的人数和评分规则作了规定。

评审工作包括设计审查、中期检查、终审三个环节。进行设计审查是为了能在前期阶段向建设单位或开发商提供技术支持。中期检查应在主体结构施工阶段进行，以使评定结果具有可靠性，终审必须在评定对象竣工后进行。

《住宅性能评定技术标准》是目前我国惟一的有关住宅性能的评定技术标准，适合所有城镇新建和改建住宅;本标准反映住宅的综合性能水平，倡导装修一体化;提高工程质量，引导住宅开发和住房理性消费;正确处理与城镇规划、环境保护和人身健康的关系;推广节约能源、节约用水、节约用地、节约用材、防治污染的新技术、新材料;鼓励开发商提高住宅性能土建按照可持续发展的原则，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。