中新经纬客户端5月18日电 新的土地时代已经来临，“限竞房”、“共有产权房”等刚需产品逐渐成为市场主要供应。如此市场背景下，开发商产品如何开发，才能满足限价要求？客户究竟如何选择，才能找到真正的别墅？选择别墅时，究竟要看哪些维度？行业专家以如下“八问”解题北京别墅。

从右至左：新京报传媒执行总裁张学冬、攸克地产/豪宅1号出品人殷苏峰、基准方中北京公司董事长李迅涛、资深操盘手胡明月

第一问：北京以后还有能称之为“别墅”的别墅吗？

攸克地产/豪宅1号出品人——殷苏峰认为：在住房不炒的背景下，2017年北京所有土地供应当中没有一宗是纯商品房用地，基本上都是限价商品房和共有产权房，随之迎来大批量限价房入市。限价在土地拍卖时，规定了未来的出售价格，加之现在的容积率限制、开发商销售利润的需求等原因，开发商很难像过去一样做出纯别墅产品。

而目前北京别墅存量则更少，截至目前，整个北京别墅存量6445套，朝阳区仅有整体存量10%左右，再聚焦到朝阳备受瞩目的孙河别墅区目前存量也仅76套(数据来源：天朗数据)。

存量越来越少，新增供应量低，未来北京或难有纯粹的别墅。

第二问：为什么说未来的别墅，都是向下生长型？

基准方中北京公司董事长李迅涛，从土地指标的分配上给出了答案：新的土地环境，一块别墅限价地，若还有70/90限制，开发商很难在地上要空间，获利的选择就是向地下要空间，且最大化地下面积。

新的土地环境，决定了北京别墅迎来换代，别墅向下发展或称趋势，地上面积极致化的产品越来越少。

朝阳孙河墅区的龙湖景粼原著，作为地上产品时代的代表作品。其独院地上三层，提供一家三代各自的生活空间，同时通过首层庭院、二层露台、三层露台实现随意互动，地下空间极致采光，6.75米大挑高。最大化地上空间，从地上标准看该项目将是目前乃至未来市场罕见的真别墅。

第三问：为什么说孙河是北京备受瞩目的板块？

新京报传媒执行总裁——张学冬认为：评价区域价值的标准有两个：一是成熟度，一个后发力。成熟度，指的是现有区域环境、交通、配套、产业、区域人口的结构。后发力，主要看可持续发展以及区域政策指导走向。孙河板块成熟度已从半熟向全熟迈进：板块中间规划10万方中央湖景，亚洲超大湿地公园已腾退村落开建，京密快速路已开建，建成后10分钟直达主城区。

朝阳孙河集众稀缺资源于一身，因而备受市场青睐，成为北京近些年最火的别墅区，而板块内的纯商品房别墅楼盘更是备受关注。

第四问：别墅，只能作为第二居所吗？

在许多人的认知里，别墅就是远离城市的郊区产品，就是人生的第二居所，而静谧不是在远郊才能找到。朝阳孙河板块，位居五环，京密快速路建成后，十分钟直抵四元桥，望京、丽都、燕莎、国贸众多商圈便捷接驳，城市核心资源配套享受。而44平方公里的亚洲最大湿地公园(相当于6.5个奥森)、10万方中央湖景决定了它的静谧自然的居住环境。

在壹号别墅区孙河板块，“出则繁华、入则宁静”，别墅，也能实现第一居所价值。

第五问：别墅，难道只是房子大吗？

北京别墅市场上，很几种产品类型：独栋、双拼、联排、合院、独院。

产品研发方面的专家李总认为：理想的业态无疑是独栋，但现在市场上几乎没有独栋产品。双拼则是独栋后备受青睐的产品。联排因其私密性差已经逐渐被市场迭代。

目前市场上常见的是合院和独院为主，合院和独院最大的区别在于院子和房子的排布上。合院由联排进化而来，院子内聚、左右连接在一起，私密性差，前后户相连，采光和南北通透较差。独院，2016年龙湖景粼原著推出，类双拼化，创新L型设计，南北暖巷、东西入户、南北通透的高业态规划，交通核单侧排布更方正，大面宽短进深采光更足。目前北京别墅市场上，这类创新的独院产品更能满足中国的舒适人居，受客户和业界认可。

其实，别墅不是追求面积大，而是外部巷道与内部空间的合理排布与规划。

第六问：花园，真的都只存在于效果图里吗？

很多人都存在这样的困惑：买房的时候只能看到开发商规划描绘的蓝图，而一旦到了实际交房，园林景观、房子规划等等都难以兑现，难道花园就真的只存在于效果图里？

其实不然，朝阳孙河板块的龙湖景粼原著项目，在园林的打造上秉承新中式的原则，采用八法二十四式，大到园林宏观上的相地、屋宇、叠石、铺地，小到园区植物、院门的选择无一不坚持适合中国人据的造园法式。

还原甚至超越了效果图里园林效果。这在目前别墅市场很难有，而未来别墅供地逐渐稀缺的环境下，更难出现。

第七问：除了院子，园子中与谁为邻才是置业关键

对此，新京报传媒执行总裁——张学冬认为：别墅置业时，区域及社区的纯粹性非常重要。朝阳孙河拥有着纯粹的地块属性：作为北京少有且罕见的先规划后建设纯住宅板块，壹号别墅区孙河板块，以其1.0的低密属性，仅规划11块住宅用地，是北京真正意义上由政府全盘规划、杜绝城市发展随意性、且无回迁房，保证均质高端圈层的别墅区。

景粼原著，作为孙河板块内的优质项目，目前即将推出的新地块内别墅仅规划41栋独院产品，打造更纯粹的圈层居所。院子中，与你为邻的也是别墅业主。

第八问：为什么说当下北京别墅的标准将被重新定义？

北京的别墅市场发展到现在，逐渐形成了燕西别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、孙河别墅区、亦庄别墅区等十大别墅区。然而随着市场的发展，以及各类土地政策的出台，能够满足占据稀缺资源、区域规划纯粹、生活居住需求、产品设计优越、设计形态更高更宜居等需求的别墅产品越来越少。新的市场环境，新的土地时代，别墅已经迎来换代时刻，对应别墅标准也面临重新定义！

景粼原著项目，位于朝阳孙河低密纯粹板块核心位置，纯商品房别墅社区，占据湿地公园、湖景等稀缺自然资源的城市第一居所别墅。自2016年入市以来，好评如潮！2017年连续12个月荣膺朝阳别墅销冠！2018年1-4月以绝对优势占据朝阳住宅销售额榜首，可谓北京豪宅市场的传奇楼盘。

本月，将全新升级推出更私密、更纯粹的独院产品——景粼原著“肆拾壹栋”！以中国别墅始祖“辋川别业”为蓝本，从景观园林到产品设计，全面打造更私密高端、更自然低密的纯粹独院。朝阳乃至北京罕见的真别墅，谨41席珍藏升级独院，敬献层峰人士！(中新经纬APP)