北京房贷市场交易量下滑

2010年6月上旬出台的"二套房"认定标准已经满月，统计表明，北京房贷市场交易量略有下滑，降幅约为17%左右。分析认为，二套房认定标准的从严和三套房停贷，成为6月份房贷市场交易量下降的首要原因。在房贷政策逐步明朗稳定后，借款人会根据自身贷款需求做出正确的判断，7月份房贷市场交易量有望小幅回暖。

据"伟嘉安捷"介绍，早在三部委对"二套房"认定标准出台之前，北京多家银行已经陆续按照"认房又认贷"的原则来认定二套房，所以政策的影响力并不是很大。 虽然北京市房屋交易权属系统数据库已建立，但全国性的住房交易系统并未联网，而央行的个人征信系统则是全国联网的，所以以认贷来认定二套房银行更易操作，目前银行对二套房认定主要还是以认贷为主、认房为辅。

与此同时，银行对非交易类抵押贷款亦收紧。从6月份开始，北京各银行开始收紧抵押消费贷款。对于借款人名下无贷款，首次抵押的情况最高成数降至六成，利率调至基准利率1.1倍。对于借款人名下有过贷款纪录还清后再次抵押房产，贷款成数则会再减少、利率再上浮。抵押房产用于购房贷款的最长年限也由原来20年缩短到10年至15年。同时，银行还会在抵押放款后，对借款人贷款用途进行复查。抵押消费贷款政策的收紧，也在一定程度上造成了6月份非交易类贷款交易量的下降。

此外，从北京房贷市场来看，各家银行对于外地人贷款政策并未放宽，对不能提供在京一年以上纳税或社保证明的外地人，银行仍是不能发放贷款。外地人贷款政策的未放宽，将影响近两成的外地购房人无法办理购房贷款，这也是导致新的宏观政策满月后房贷市场交易下滑的又一诱因。

不改“认房又认贷”：沪三套房贷复出

套房“认房又认贷”细则出台“满月”之际，一线城市三套房贷悄然“松绑”迹象已然引起监管层注意。银监会新闻发言人表示，银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。

《第一财经日报》昨日就第三套房贷的最新执行情况采访了沪上多家中资银行，除了个别银行继续暂停发放三套房贷之外，大部分银行对第三套房贷已然从暂停发放到目前“可以做第三套房贷”。不过，银行对三套房贷审批较为严格，对首付比例和利率水平均有大幅提高，要想成功申请第三套房贷款仍然不容易。

“认房又认贷”没改变

房贷新政出台后，沪上银行对三套房贷的具体执行一直“扑朔迷离”，曾一度出现三套房贷停贷现象。虽然此前大部分银行只称 “对新政正在研究”，但对发放三套房贷尤为谨慎。

然而，银行的这种态度近期似乎发生了一些变化。记者昨日致电多家中资银行信贷员后获悉，除中国银行(3.43,-0.02,-0.58%)、交通银行(6.06,-0.03,-0.49%)目前在上海地区仍暂停发放第三套房贷，大部分银行表示，可以做第三套房贷。

此外，个别银行对房屋数量的认定上略有放松，有银行人士表明“只要此前贷款已经还清，依然可以按照第二套房贷处理”。一家国有银行上海地区某支行信贷员就表示，如果贷款申请人没有贷款记录，以个人或以家庭为单位拥有房产，在申请贷款时可以不计算在内。

不过，大部分银行在套数认定上依然严格把关。某股份制银行上海分行零售贷款部副总经理表示，该行对房屋数量认定“依然比较严格，既认房又认贷，认贷方面无论此前贷款是否还清，都按照已贷款数量来计算”。

中国农业银行(2.69,-0.01,-0.37%)上海分行个金部相关人士则表示，“认房又认贷”没有改变，而且贷款认定上“无论此前贷款是否还清，都有一套算一套，包括公积金贷款在内”。但该人士同时坦言，“虽然要认房，但实际操作中所有贷款人都到房产交易中心去查询，还是有一些问题的。”

交通银行副行长钱文挥此前也表示，交行对第三套房的贷款政策是严格控制，即对于极少数确属个人居住需要的第三套房（如：家庭祖孙三代分户居住），仍将实事求是地按二套房以上的首付和利率政策给予贷款。而对于投资和投机的二套房以上的贷款，交行将停止发放。

三套房贷首付五成五至六成

利率上浮20%

虽然银行对房贷操作略有松绑迹象，但要想成功申请第三套房贷款也并不那么容易。记者了解到，沪上大部分银行对三套房贷的首付比例在五成五至六成，贷款利率基本上是基准利率上浮20%。明显高于二套房贷款首付比例五成，贷款利率上浮10%的规定。

按照国十条规定：“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”

各家银行的定价略有不同。上述农行上海分行个金部相关人士表示，目前该行对第三套房贷“审得很紧”，首付比例的提高和利率水平的上浮高于二套房约10%。

上述股份制银行副总经理也对本报表示，目前第三套房依然接受申请，首付比例五成五，利率则为基准水平的1.2倍。

招商银行(13.65,0.09,0.66%)上海分行相关人士则表示，该行第三套房贷款首付为六成，利率至少上浮15%。

一家股份制银行上海某支行行长表示，该行三套房贷款执行首付比例为六成，贷款利率为基准利率上浮20%，明显高于二套房贷首付比例五成，贷款利率上浮10%的执行标准。“我们在上海的分行都是按照总行发布的房贷执行细则进行操作。”上述支行行长表示。

而对于市场关注的第三套房贷松动一事，上海市银行同业公会也作出回应表示，上海各家银行严格按“二套房”标准执行房贷政策，并未出现松动迹象。上海各银行严格执行文件要求，发放第三套房贷的银行根据风险管理原则，按照国办文件要求大幅度提高了贷款首付款比例和贷款利率。各行对二套房的认定标准严格按照三部委的文件来执行，即既认房又认贷。公会负责人表示，上海各银行将加强行业自律，一旦发现有银行突破红线，将报监管部门查实处罚。2100433B