房地产估价对收益还原法下资本化率求取方法

房地产估价的收益还原法评析

收益还原法是房地产估价中公认的三大基本方法之一,有较强的理论基础,常用于有收益或潜在收益的房地产估价中.在收益还原法中,房地产的净收益、成本费用、报酬率的确定是关键点,也是难点.在分析酒店型房地产的财务数据和相关政策的基础上,对估价中所需的各项参数进行了研究,以实际案例探讨收益还原法在酒店型房地产的应用问题.

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。

房地产估价的收益还原法评析

针对以往收益还原法估价工作中对未来收益预测的定量分析不足的缺点,构建了利用模糊贴近度分析及灰色预测为主要方法的估价实例选取——未来收益预测模型。并结合实例介绍该方法在实际工作中的应用。

收益还原法在房地产估价中的应用——收益还原法是房地产估价三种基本方法之一，它的应用需要准确把握两个关键问题(纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题，目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法，这使得...

目前,在我国房地产估价中有市场比较法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。收益还原法是通过合适的还原利率,将房地产在未来能够带来的纯收益进行估价的一种方法。本文主要探讨了房地产估价中收益还原法的运用。

针对以往收益还原法估价工作中对未来收益预测的定量分析不足的缺点,构建了利用模糊贴近度分析及灰色预测为主要方法的估价实例选取——未来收益预测模型。并结合实例介绍该方法在实际工作中的应用。

本文分析了收益还原法的优点和不足，并对收益还原法运用中关于纯收益、还原利率、收益年限等应注意的问题进行了较为详细的说明

收益还原法中若干因素对房地产估价结果影响的分析郭春显，葛颖培由于纯收益和还原利率在房地产实际评估中的确定有一定的难度，且又比较抽象，所以，引起了理论界和实践部门泛的探讨。本文拟就折旧、残值对估价结果的影响做一些分析与讨论。一、关于拆旧计入纯收益与否的...

基于收益资本化理论研究和资本化率计算方法,本文通过实证分析,对直接资本化法和报酬资本化法的本质和适用范围进行了探讨,最后作者对其在现实中的运用提出了几点意见。

收益法是收益还原法的简称,这种估价方法以效用价值论和地租理论为理论依据,是房地产估价基本方法之一,主要用于有收益性的房地产价格评估。其计算原理是运用适当

对于土地、商铺等收益性物业来讲,初始投资完成后,经过若干时间的价值收益,在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果,其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数,即资本变化比率,通常称为资本化率。由于资本化率的微小变动对于评估结果可以产生巨大的影响,我国现有的四种求取资本化率的方法。对资本化率的确定都含有某些主观选择性,致使估价结果与房地产\"真实价值\"偏差很大。房地产作为一种资本投资,在众多的投资项目类别中,也有一定的与其投资风险相当的投资收益率。因此可以认为房地产资本化率是与获取估价对象所产生的净收益具有相同风险的资本化率。本文就房地产估价中资本化率进行了相关分析。

1 房地产估价报告 项目名称：武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二 层如家城市旅馆房产评估. 委托方：ⅹⅹⅹⅹⅹ 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2009年12月15日至2009年12月22日 估价报告编号：x房估字[xx]第xx号 2 目录 1.致委托方函........................................................................................................................3 2.估价师声明............................................................................................

本文用技术经济动态复利公式分析了房地产价格评估收益还原法公式的由来。用效用理论分析了房地产投资的风险，讨论了风险选择、风险修正、风险评估的方法。

收益还原法在农地估价中的应用

我国的现代房地产估价活动起步较晚,所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的,鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度,与英美等国家的土地私有制有所不同,决定了房地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。在当前房地产收益率及有关房地产估价理论与方法上,这点体现的不是很明确,本文就此阐述了个人的观点。

在房地产价格评估中,收益法是常用的3种基本方法之一。使用收益法的关键是资产纯收益的确定和还原利率的选取,因此如何确定还原利率是收益法中的一个十分重要的环节。目前,在我国实际使用的确定还原利率的方法比较多,每种方法都有其一定的优点和局限性。在一项具体的估价项目中,适当的确定方法又成为影响还原利率准确性的重要因素,进而影响着使用收益法进行价格评估的结果的客观性和公正性。

!"#!""#·!"$!经济论坛 信用法，形成我国市场经济的良好环境。 同时法律应当允许建立盈利性的信用中 介机构，这样才能完善我国的信用体系。 !"建立盈利性的信用中介机构。我 国应当有类似美国邓白氏这样的信用机 构。由于我国缺乏信用机构的经营管理人 才，也不懂信用机构的运营方式，因此应 当允许国外的信用机构在我国成立合资 公司或开办分支机构，培养我国的信用管 理人才，加快我国信用机构的规范化发 展。 同时，信用机构必须盈利，应当允许 信用机构靠出售信用信息来盈利，既促进 信用机构的造血机能，又促进它们健康发 展。 #"信用机构应和公共机构合作。在 我国已经有些机构掌握了一定的信用资 源，比如银行、工商、税务、公安等部门，但 是这些机构的信用信息非常分散，他们没 有盈利压力，就没有利用这些信用资源的 动力。如果信用机构和国外一样，能够从 这些机构购买信用资源，并对这些信用资 源进行

在我国土地制度改革和房屋商品化逐渐推行的背景下，我国的房地产估价理论及方法也得以快速发展，并有力的推动了社会主义市场经济的改革，形成了有中国特色的房地产估价理论体系及基本估价方法，本文力图从我国现阶段评估方法的发展及现状入手，分析我国现行房地产主要估价方法的特点，为房地产评估从业人员提供理论依据。

随着房地产业的发展,估价业务量的增多,对估价方法的规范要求亦越来越高。作为三大估价方法之一的收益法,由于资本化率的确定存在技术上的难点,以致于错用、乱用现象时有发生。而资本化率取值高低的很小差异,就会造成估价结果极大的误差。本文通过对资本化率的含义、实质、构成及确定方法的国内外比较分析,以澄清认识误区,给人们以启示。

估价师在估价中最常用的方法是市场比较法和收益法,而收益法能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定,其中,资本化率的确定无疑是最不容易把握的。通过对资本化率确定方法的分析,结合作者多年从事房地产估价教学研究、房地产估价实务的经验,指出各种确定方法的难点和实际运用中存在的问题,然后提出建议和期望。