基于GIS基准地价更新实践

土地级别与基准地价更新 培训材料 湖北永业行评估咨询有限公司 二○○六年十月 目录 一、土地定级与基准地价更新概况..............................1 二、土地定级与基准地价更新工作组织领导.......................1 三、土地定级与基准地价更新工作步骤..........................2 四、外业工作（资料收集过程）................................3 五、内业工作（数据分析处理）...............................25 -1- 一、土地定级与基准地价更新概况 1．土地定级与基准地价 城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会中经济活 动中的地位、使用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量 的地域

土地资源网-------http://www.***.***/ 国内最大的土地流转平台、从事土地流转、土地出租、土地买卖、土地事务代理等尽在土地资源网http://www.***.*** 湖北省城镇基准地价更新技术规范 (试行) 湖北省国土资源厅 二00六年五月 目录 1总则.....................................................................................................................................................................2 1.1适用范围.....................................................................

土地定级与基准地价更新工作方案

北海城镇土地级别调整与基准地价更新成果 【一】基准地价更新范围 本次土地级别调整与基准地价更新的评估范围以土地利用总体规划和城市总体规划确定的城镇 建设用地规划区为基础，确定如下：a：主城区〔包括市工业园区、平阳片区、竹林片区在内〕,面积 约为205.5平方公里；b:铁山港区(包括南康镇、区行政中心、营盘镇及铁山港〔临海〕工业区〕， 面积约为90平方公里；c：涠洲岛旅游区，面积约为16.5平方公里。共计312平方公里。 关于评估范围以外的宗地〔含填海〕，能够参照最临近土地级别及价格进行评估。 【二】基准地价水平 〔一〕基准地价内涵 北海市区基准地价内涵界定为：在估价期日为2018年5月31日，宗地外围“给水、排水、供电、 通路、通信”五通和宗地内场地平坦的条件下，各应用评价单元〔级别单元、区片单元〕，在国有土 地使用权出让状态下，按商业服务业〔以下简

两部委联手规范基准地价——6月21日，国家发改委有关负责人说，《城镇基准地价确定及公布办法》已经由国家发改委和国土资源部制定完毕，并上报国务院等待批准。如果该办法获得通过，将成为此次宏观调控重要成果之一，也将成为房地产调控的重要手段。

河南省城镇土地级别基准地价更新调整 工作方案 为充分发挥城镇土地级别基准地价在土地管理及宏观调控中的积极作用，科学合理地使 用城镇土地，加强土地市场管理，促进土地市场价格均衡发展。根据国务院《关于加强土地 调控有关问题的通知》（国发200115号）。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国 发200631号）。国土资源部《关于发布实施的通知》（国发 资发2006307号）及《河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（豫政2001 74号）、河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》（豫国 土资发2006102号，以下称102号文件）等文件精神，特制订本方案。 一、指导思想与工作原则 （一）指导导思想 贯彻落实科学发展观，适应国家宏观调控政策，土地市场管理客观要求、

11月3日，山东省国土资源厅组织专家验收组对台儿庄区城区基准地价更新成果进行了全面验收。验收组认为，台儿庄区城区基准地价工作一是组织得力，计划周密，技术路线合理，程序与方法正确，符合《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》要求，并依法履行了听证程序；

1 三水区城镇土地基准地价更新工作方案 一、修订的目的和意义 为了全面推进土地使用制度改革，原三水市人民政府于 2002年首次制定并公布了城镇国有土地使用权地价标准。基准 地价的制定与更新为三水全面推进土地有偿使用奠定了基础， 为我区地价管理及建立公开、公平、公正的土地市场发挥了积 极作用。 由于我区经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速，原 基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基准地 价与市场价严重脱离。2002年发布的基准地价标准已难以适应 地产市场发展和政府宏观调控土地市场的客观要求；另一方面， 2003年佛山市进行行政区划调整、镇街的合并和调整、工业园 区建设日益完善，并且由于佛山一环、西二环高速公路、三水 二桥及引线建成通车，南丰大道、大南路、南乐公路扩建改造 完工，新的南北干线塘西公路规划建设等城市交通干线的发展， 地价级别及地价必将会随之变化。因此，按

所谓的基准地价就是指政府认可并公开的、适用于制定区域的、分用途的均价格,是当下政府在对土地市场进行宏观调控过程的重要手段之一.尤其是在城市化建设日渐深入的今天,我国大部分城镇对公开了基准地价,而为了进一步保证宗地地价的准确性、合理性以及科学性,文章将以基准地价内涵为出发点,对基准地价修正法的评估进行分析,通过对影响宗地地价主要因素的探讨,来进一步确定修正系数,结合实例对宗地土地价格的评估进行论述,旨在为我国今后土地价格确定提供可靠的参考资料.

基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价 及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修 正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应 的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对 应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得 到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： f1=[（inh—iib）/iib]×100%（10-1） 下调幅度计算公式： f2=[（inb—inl）/iib]×100%（10-2） 式中：f1--基准地价上调最大幅度； f2--基准地价下调最大幅度； iib--级别基准地价； inh--级别单元总分上限值所对应的地价； inl--级别单元总

附件 青岛前湾保税港区土地级别与基准地价调整更新 主要成果 一、土地级别范围 用途土地级别范围 商服 商服i-1级汽车口岸片区 商服i-2级同江路、江山路、五台山路、嘉陵江路、太行山路、北京路、纽约路围合区域 商服i-3级 同江路、纽约路、北京路、太行山路、沅江路、青岛前湾保税港区东南侧围网、 疏港高速围合区域 商服ii级商服i-1级、i-2级、i-3级以东前湾港区区域 商服iii级西海岸出口加工区片区 住宅 住宅i-1级汽车口岸片区 住宅i-2级 同江路、江山路、五台山路、嘉陵江路、太行山路、沅江路、青岛前湾保税港 区东南侧围网、疏港高速围合区域 住宅ii级住宅i-1级、i-2级以东前湾港区区域 住宅iii级西海岸出口加工区片区 工业 工业i级工业ii级以东前湾港区区域 工业ii级 汽车口岸片区以及同

济宁市城区土地级别和基准地价

厦门市城镇土地基准地价表

2015年2月,全国人大授权国务院在北京市大兴区等33个县(市、区),进行农村土地制度改革三项试点。2016年3月,中国人民银行等六部门印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。如何确定宅基地价格,因而成为试点中亟须面对和解决的问题。目前,城镇土地已经形成了较为完善的价格体系,并且出台了城镇土地分等、定级、估价的技术标准,相较而言,宅基地估价缺少相应依据,必须从理论研究和实践探索

在基准地价评估项目过程中引入项目管理,将项目过程中涉及的众多步骤进行衔接与划分,进行进程、资源控制。采用项目管理理论与project软件相结合,形成盘锦市基准地价评估项目甘特图,计算出项目总工时、总资源成本,得出推进msp项目管理可总体提高评估效率。

所谓基准地价是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格，它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。

城镇房屋拆迁补偿与基准地价的协调关系到社会的稳定和被拆迁人的根本利益,一直是近年来城市化高速发展过程中的社会热点。一是党和国家对于城镇房屋拆迁补偿与基准地价工作的重视,二是房屋拆迁补偿的标准与基准地价存在较大问题。本文通过对城镇房屋拆迁补偿目前所存在的问题进行剖析,结合佛山市禅城区的城镇房屋拆迁补偿案例,为进一步改进城镇房屋拆迁补偿和基准地价评定体系工作提供了参考建议,使其既能满足广大人民群众的需要,又符合国家稳定和长治久安的要求,从而达到国家政府和人民群众共建和谐社会的伟大目标。

一级住宅用地基准地价修正系数说明表 距离单位：米 因素微观因素优较优一般较劣劣 繁华 程度 距商服中心距离 r500 基础设 施状况 生活设施完善度完善较完善一般较差差 公用设施完备度完备较完备一般较差差 自然 条件 文体设施方便程度方便较方便一般不甚方便不方便 洪涝灾害 50年 一遇 20年一遇10年一遇偶尔淹没 经常淹 没 污染状况好较好一般较劣劣 宗地 条件 周围土地利用类型文教办公、住宅综合商业工业 房屋朝向南东南东北西北西 宗地形状、面积 有利于 建筑 对建筑稍 有影响 对建筑 有较大 影响 容积率>2.52.01.51.2<1.0 一级住宅用地基准地价修正系数说明表（%） 因素微观

1 福建省城镇基准地价修编工作方案 福建省国土资源厅 二○一一年二月 2 福建省城镇基准地价修编工作方案 一、修编的必要性 （一）基准地价管理规定的要求。目前我省绝大多数县、市、区现行 的基准地价编制的基准日是2007年1月1日，至今已经超过三年。国土资 源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发,2001?174号） 规定：“基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整”； 《福建省城镇基准地价和标定地价确定及公布暂行办法》第十五条也规定： “基准地价和标定地价应当每两年调整公布一次。当社会经济情况发生变 化，造成土地市场价格重大变化时，应适时进行调整，并及时向社会公布”。 （二）满足相关地价法律政策调整的需要。近年来，国家和福建省的 地价政策法律发生了较大的变化，主要有：一是《中华人民共和国物权法》 明确了地下空间建设用地使用权可以单独设立

万宁市城镇土地定级及基准地价成果 一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果 商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均 容积率为2.0，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价 格，地价以元/㎡表示。 表1万城镇商服用地基准地价表 路线、 区片 路段、区片 位置 土地 用途 基准地价土地 级别 基础设施 开发程度 开发费 元/m2万元/亩元/㎡万元/亩 望海大 道西段 万州大道 至纵二路 商服2900193.33ⅱ 高配置五 通一平 243.016.2 万州大 道北段 望海大道 至环市三 路 商服3370224.67ⅰ 高配置五 通一平 243.016.2 纵一路 北段 望海大道 至环市二 东路 商服2600173.33ⅱ 高配置五 通一平243.016.2

随着存量农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作的开展,制定集体建设用地基准地价迫在眉睫。本文基于总结了制定集体建设用地基准地价的基础条件,定义了集体建设用地基准地价的内涵,探索了＂定级-估价-修正法＂集体建设用地基准地价评估的技术路径,并对集体建设用地基准地价的修正体系和更新机制作了初步探讨。

惠州市惠城区水口镇原隶属于惠阳市,2003年惠城区行政区划进行了战略性调整,惠阳撤市设区,水口镇划归惠城区管辖,这样水口镇现执行的基准地价标准(原惠阳标准)需要更新。目前基准地价的评估方法有很多种,通过建立样点地价与土地定级网格单元总分值关系模型,运用回归分析来测算水口镇商业用地基准地价。