在中共中央书记处对首都建设方针的四项指示和中共中央、国务院对《北京城市建设总体规划方案》重要批复的指引下，近年来，本市在改革城市建设方式，逐步推行统一规划、综合开发、配套建设方面，取得了初步进展。实践表明，城市建设实行综合开发，有利于成街连片地改造旧城、建设新区，克服分散建设的弊端，全面实现规划要求；有利于集中有限的城市建设资金，合理安排城市基础设施和房屋建设，使建成区成为配套完善、功能齐全的工作和生活环境；有利于按照社会化大生产的方式组织城市建设，提高建设速度和投资效益；有利于推行建筑产品商品化，促进建筑业的发展。

但是，由于分散投资、条块分割的建设体制的制约，本市城市建设综合开发的规模还比较小。城市建设中长期存在的城市规划落后于城市建设、城市建设投资比例不合理、城市基础设施欠账严重、旧城改造进展缓慢、城市功能不配套的状况仍未得到根本转变。综合开发事业本身也还存在着开发计划同城市建设的规划、计划脱节，组织领导不够有力，缺乏统一的政策和法规，各部门之间的工作不够协调等问题。

为进一步落实中共中央、国务院对《北京城市建设总体规划方案》重要批复中关于要“积极改革城市建设的管理体制，解决条块分割、分散建设、计划同规划脱节等问题”和“要坚决地、有步骤地实行由北京市统一规划、统一开发、统一建设的体制”的指示精神，解决综合开发的有关政策和管理体制问题，特作如下规定。

一、在本市规划市区内进行城市建设，应以综合开发方式为主。凡可以成片建设的地区，都要实行统一规划、综合开发、配套建设。

1、依据城市规划和基本建设计划，编制城市建设综合开发计划。综合开发计划的主要任务是：合理确定开发区的规模、布局和建设进度，统筹安排开发区的市政公用设施和各类房屋建设，着重安排好开发区的建设用地开发，并要处理好新区建设和旧城改造的关系。开发区必须按照城市规划的要求，配套建设各种公共设施。以建设住宅为主的开发区，必须严格按照《北京市人民政府关于新建居住区公共设施配套建设的规定》执行。

城市建设综合开发计划，由市城乡建设委员会（以下简称市建委）、市计划委员会（以下简称市计委）会同有关部门编制.

2、开发区的建设用地，由市土地管理局按照综合开发计划统一划拨给城市建设开发公司（以下简称开发公司），进行七通一平（即通上水、下水、电力、电信、煤气、热力、道路和平整场地），创造建设条件。

3、凡经首都规划建设委员会批准在规划市区内安排建设的项目，除少数特殊项目须经市建委、市城市规划管理局（以下简称市规划局）和市土地管理局批准，单独拨地建设外，都应纳入开发区，实行统一建设，不再单独拨地。凡纳入开发区的建设项目，可由建设单位带着项目投资和建设材料计划指标向开发公司预购房屋，也可由建设单位按照开发区建设规划的要求，在开发区内自行组织建设。

二、城市建设综合开发，实行以商品住宅为主的房产经营和土地开发经营。

1、开发公司在开发区内组织建设的住宅、厂房、旅馆、商店、办公楼等商品房，必须由有基本建设计划的单位或经批准的个人购买或承租。开发公司可向购房单位或个人预收订金。

2、建设单位经批准在开发区内自行组织建设的，应根据建设用地开发的情况，向开发公司支付建设用地开发费。

3、建设用地开发费和商品房价格实行级差基价制。建设用地开发费的收费标准和商品住宅价格由市建委、市计委同市物价局、市房地产管理局（以下简称房管局）等部门制订；其他商品房实行指导价格，可由买卖双方根据指导价格议定。配套建设的粮店、副食店、中小学校、托幼园所和行政管理用房等配套项目，分别由各主管部门安排所属单位向开发公司预购。所需资金，由开发公司从开发区住宅建设综合成本中提取一定数量费用，交市计委统筹安排给各主管部门使用。

三、调整城市建设投资结构，配套建设开发区的市政、公用设施。

1、市政、公用设施应与房屋建筑统一规划、配套建设，同时交付使用。开发区外部的市政、公用设施，由市计委安排建设计划，由市建委组织有关单位建设；开发区内的市政、公用设施，由开发公司组织建设。

2、承担开发区建设的开发公司，每年应从收取的建设用地开发费和商品房销售收入中提取15%上缴市财政，专户存入建设银行，由市计委、市建委统筹安排，用于开发区外部的市政、公用设施建设。此项费用纳入综合开发成本。

3、建设单位均应按《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》，缴纳“四源”建设费，经批准分散建设的单位，还须按规定相应负担城市市政干管到建筑工程支管的投资和建设。

四、新区建设与旧城改造紧密结合，加速旧城的改造。

1、承担新区建设的开发公司应承担相应规模的旧城改造任务，旧城改造所需拆迁安置用房由开发公司自行平衡解决。以新区建设为主的开发公司，每年至少应提供其新建商品住宅的30%，作为拆迁安置用户，由市建委安排用于市政建设拆迁安置，或提供给主要承担旧城改造的开发公司拆迁安置使用。

2、对主要承担旧城改造的开发公司，可根据开发工作的难度，适当降低其上缴利润的比例，但降低幅度不得超过15%。

3、旧城改造的拆迁安置，必须按《北京市建设拆迁安置办法》的有关规定从严掌握。被拆迁户要求在原地或城市中心区内安置的，仍按其原正式房屋居住面积相应安置。被拆迁户人口较多要求增加住房面积的，应安置在城市中心区以外的地区。对不要求安置的被拆迁户，由开发公司或建设单位给予一次性补助费，补助数额由房管部门根据实际情况确定。对自找周转房的被拆迁户，可适当提高补贴标准。

五、城市建设综合开发计划经市政府城市建设综合开发领导小组审定后，根据开发区的规模，由市建委、市计委下达给有关区政府或开发公司组织实施。

1、开发区的详细规划，由市规划部门编制，或由承担开发区建设的开发公司按照市规划部门提出的规划要求组织有关单位编制后，报市规划部门审定。规模较大或较重要的开发区的详细规划，须经市政府批准，并设立规划设计总负责人。

2、开发区的建设，由开发公司统一组织的，其建筑设计由开发公司依据详细规划组织编制；建设单位自行组织建设的，其建筑设计由建设单位组织编制。建筑设计应按《北京市城市建设规划管理暂行办法》的规定，报市规划局审定后，由市规划局发给建设许可证。对统一组织建设的开发区的建筑设计，应予优先审批。

3、开发区的拆迁安置方案，由开发公司编制，或委托开发区所在区的有关部门编制，经房管部门批准后，由当地区政府组织有关部门和开发公司实施。

4、开发区实行施工总包责任制。施工总包单位负责编制开发区施工组织总设计，并应征得开发公司同意。重要开发区的施工组织总设计，由市建委审定。建设单位在开发区内自建的建筑工程，施工时应服从开发区施工组织总设计的要求。

开发区的开工建设，由市建委根据建设条件落实情况分期或一次审批。

六、城市建设的综合开发，统一由开发公司组织进行。城市建设主管部门要加强对开发公司的行业管理。

1、开发公司为全民所有制的经济实体，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。开发公司在国家规定的免税期满后，经营仍有困难的，经税务部门批准，可继续在一定时期内减免所得税。

2、开发公司经营实现的利润，在免缴所得税期间，应上缴市财政55%；免税期满后的上缴比例，由市建委会同有关部门另行确定。开发公司的留利，主要用于企业发展基金、后备基金和职工福利或奖励基金。各项基金的比例，由市建委会同市建设银行核定。

3、市建委是本市开发公司的行业管理机关，负责开发公司的开业审批、资质审查和制订行业发展政策、规划等工作。

七、发挥市、区两级积极性，依靠区政府，搞好开发区的规划、建设和管理。

1、区政府应参加本区内开发区的规划和建设计划的编制，负责组织区综合开发计划的实施，全面负责本区内所有开发区的征地、拆迁安置等组织领导工作，并负责建成区的管理。

2、开发公司的上缴利润，应视各区开发建设情况，返还有关区财政40%至60%。返还部分主要用于补助旧城改造和建成区的维护管理。

八、加强对城市建设综合开发的监督管理。

综合开发计划的实施，由市建委、市计委负责监督。

开发区的建设施工、开发公司的经营管理，由市建委负责监督。

开发区建设规划、建筑设计的审查和实施，由市规划局负责监督。

开发区建设资金的筹集、使用，由市建设银行负责监督。

九、市政府成立城市建设综合开发领导小组，负责审查综合开发计划，研究制定有关政策，协调各管理部门的关系，解决综合开发事业中的重大问题。

市政府城市建设综合开发领导小组由主管副市长任组长，由市建委、市计委、市规划办、市市政管理委员会、市商业委员会、市政府文教办公室、市规划局、市土地管理局、市房管局、市市政工程总公司、市公用局、市环境卫生局、市供电局、市公安局、市建设银行等有关部门的负责同志参加。

市政府城市建设综合开发领导小组办公室设在市建委。

城近郊各区也可设立领导小组，负责领导本区的综合开发工作。

十、本规定具体执行中的问题，由市建委负责解释。

十一、本规定自1987年7月1日起施行。

修改决定

北京市城市建设综合开发管理若干规定（修正）

修改决定

现发布《北京市人民政府关于修改〈北京市城市建设综合开发管理若干规定〉部分条款的决定》，自1998年1月1日起施行。《北京市城市建设综合开发管理若干规定》依照本决定修正后，汇编重新公布。

市人民政府决定对《北京市城市建设综合开发管理若干规定》的部分条款作如下修改：

1、删去第十三条中的“不得直接向个人出售”。

2、第十四条修改为：“综合开发企业应当按本市有关规定缴纳市政公用设施建设费。”

3、删去第十六条第二项。

第四项中的“并处5万元以上10万元以下罚款”改为“并处1万元以上3万元以下罚款”。

第五项中的“并可处1万元以上5万元以下罚款”改为“并可处1万元以上3万元以下罚款”。

第六项中的“并处1万元以上5万元以下罚款”改为“并处1万元以上3万元以下罚款”。

此外，根据本决定对《北京市城市建设综合开发管理若干规定》部分条文的文字和条、款、项顺序作相应的修改和调整。

本决定自1998年1月1日起施行。《北京市城市建设综合开发管理若干规定》依照本决定修正后，汇编重新公布。

北京市城市建设综合开发管理若干规定（修正）

（1992年2月9日北京市人民政府第3号令发布　根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）

第一条　为加强城市建设综合开发管理，保障北京城市总体规划的实施，提高城市建设的经济效益和社会效益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条　凡在本市行政区域内进行城市建设综合开发（以下简称综合开发），均须遵守本规定。

本规定所称综合开发，是指在一定规模区域内按照统一规划、合理布局、配套建设的原则，进行土地和房屋以及相关的市政公用设施、生活服务设施开发建设的活动。

第三条　综合开发是本市城市建设（包括新区建设和旧城改建）的主导方式。城镇居民住宅，除因特殊情况经批准可以分散建设外，均须实行综合开发；其他商业、工业等建设项目，有条件的也应当实行综合开发建设。

第四条　市人民政府领导全市综合开发工作，研究制定本市综合开发政策，解决综合开发工作中的重大问题。

市人民政府城市建设综合开发领导小组，由市城乡建设委员会（以下简称市建委）、市计划委员会（以下简称市计委）、市市政管理委员会、首都规划建设委员会办公室等有关部门负责人组成，负责综合协调综合开发工作。

市建委是本市综合开发工作的主管机关。市建委主管综合开发工作的办公室（以下简称市开发办），同时也是市人民政府城市建设综合开发领导小组的办事机构，具体负责综合开发的日常管理工作。

各区、县人民政府负责领导本区、县综合开发工作。区、县城市建设主管部门，具体负责本区、县综合开发管理工作。

第五条　综合开发中长期计划，应依据本市城市建设总体规划、国民经济和社会发展计划，由市计委、市建委组织编制，报市人民政府批准后实施。

在综合开发范围内安排的楼堂馆所建设项目，应按国务院《楼堂馆所建设项目管理暂行条例》和本市有关规章申报审批。

编制综合开发中长期计划的具体程序，由市计委、市建委共同确定。

第六条　综合开发年度建设计划，由市开发办依据市计委下达的年度综合开发计划总规模组织编制，由市计委、市建委批准下达执行。禁止计划外建设。

在综合开发年度建设计划执行中，个别建设工程项目的调整，可由市开发办审批，报市计委、市建委备案。

第七条　综合开发范围内商品房屋的销售，实行计划管理。商品房屋销售计划，由市计委、市建委共同编制。

商品房屋销售价格，由市物价局会同市计委、市建委等部门制定。

第八条　综合开发项目的规划和建设，实行地面房屋建设与地下基础设施建设相结合、住宅建设与公共配套设施建设相结合、开发区内基础设施建设与开发区外骨干基础设施建设相结合的原则。

开发建设城镇居民住宅区，必须严格按照市人民政府关于新建居住区公共设施配套建设的有关规定执行。

第九条　综合开发项目的选址、规划设计和用地管理，必须执行国家和本市有关规划、土地管理的法律、法规和规章。城市规划、土地管理部门应当依法及时进行建设项目的规划和用地审批工作。

第十条　综合开发项目的施工企业，应按照《北京市建设工程施工招标投标管理暂行办法》择优确定，并实行施工总承包责任制，严格总、分包管理。

施工企业必须编制施工组织设计方案；建筑面积在10万平方米以上的，施工组织设计方案须报市建委批准。未经批准的不许开工。

第十一条　综合开发项目建成后，由市建委会同有关部门和区、县人民政府组织整体验收。验收合格的，方可向当地区、县人民政府或有关管理部门移交。

第十二条　城市建设的综合开发，必须由综合开发企业承担。未经批准，任何单位不得从事城市建设综合开发业务。

第十三条　综合开发企业建设的商品房屋，必须按批准的销售计划和价格出售，不得向无购房计划的单位出售，不得转手倒卖，不得擅自加价出售。

第十四条　综合开发企业应当按本市有关规定缴纳市政公用设施建设费。

第十五条　综合开发企业在本市或外地开展其他经营活动，不得挤占本企业承担的综合开发项目的定额自有流动资金，不得挪用预收的商品房定金和购房款。

第十六条　违反本规定的，按下列规定处理：

（一）进行计划外综合开发建设的，由计划管理部门按国家有关规定处理；属于违反城市规划和土地管理规定的，根据违法行为的性质，分别由城市规划、土地管理部门依法处理。

（二）综合开发企业不执行批准的商品房销售价格的，由物价管理部门按物价管理规定处理。

（三）综合开发企业不按规定上缴市政公用设施建设费的，由市开发办责令限期改正，对应缴而未缴的款项，从应缴之日起按建设银行同期贷款利率加收滞纳金；情节严重的，并处1万元以上3万元以下罚款。

（四）施工企业不按规定申报施工组织设计方案的，由市开发办责令停止施工，限期补报，并可处1万元以上3万元以下罚款。

（五）综合开发企业挤占综合开发建设项目自有定额流动资金或挪用预收的商品房定金、购房款的，由市开发办责令限期改正，并处1万元以上3万元以下罚款。

第十七条　综合开发企业以城镇国有土地使用权出让、转让方式进行城市建设综合开发，按照国家和本市有关规定执行。

第十八条　本规定执行中的具体问题，由市城乡建设委员会负责解释。

第十九条　本规定自1992年3月1日起施行。1987年7月7日市人民政府颁布的《关于改革城市建设方式加强综合开发建设若干问题的暂行规定》即行废止。

【发布单位】80608

【发布文号】

【发布日期】1992-09-02

【生效日期】1992-09-02

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

大连市人民政府关于加强房地产综合开发工作的决定

（1992年9月2日大政发〔1992〕71号）

房地产业是基础性、先导性产业，随着改革开放的不断深入，在国民经济中发挥重要的作用。房地产综合开发是城市建设、住宅建设的一项重大改革，是搞好城市建设的必由之路。实行房地产综合开发，有利于城市总体规划的顺利实施，有利于公用设施、基础设施与各项建设的同步发展，有利于加快城市旧区改造和新区开发，有利于积累城市建设资金，有利于城市社会化服务体系的建立和带动相关产业的发展。为促进大连市城市建设和经济建设协调发展，为促进大连市经济又快又好登新台阶，现就加强房地产综合开发工作做如下决定：

一、房地产综合开发是一项政策性强、涉及面广、投资大、周期长、影响大的产业，为加强对全市房地产综合开发工作的统一领导，决定成立以市长为组长，主管城建、外经工作副市长等为副组长，各有关委、办、局负责同志为成员的大连市房地产开发管理领导小组，作为行使政府职能的常设机构，全面负责房地产综合开发的工作。领导小组下设办公室，具体负责房地产综合开发的日常工作。

二、发展房地产业总的指导思想是：按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，全面贯彻房屋商品化政策，土地有偿使用政策，房地产综合开发政策，住房制度改革政策。加快地产、房产和基础设施的综合开发，推进房屋商品化、培育和完善房地产市场体系，逐步形成“以房地养城市”的良性循环机制，并成为政府的重要财源之一，保证城市建设和发展需要。

三、房地产综合开发，要坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一，坚持综合开发与土地使用制度改革、住房制度改革相结合，新区开发与旧区改造相结合的原则。

四、房地产综合开发的步骤是：根据大连市国民经济发展十年规划和“八五”计划，从时间上大体分两个阶段：第一阶段，到“八五”时期末，市、区（县、市）、镇三级房地产综合开发都要有较大发展；近期重点抓好四路二区（即斯大林路、中山路、西安路、新开路、南部海滨风景区、城市旧区）改造和开发建设。第二阶段，到2000年，要紧紧围绕大连市经济、贸易、金融、信息中心的建设需要，依靠自身地理位置和资源优势，提高综合开发率，逐步确立房地产业在我市国民经济中支柱产业地位，争取早日把大连建设成“北方的香港”。

五、综合开发是房地产业发展的主导方式，是城市建设的高级组织形式，主要内容包括：以房产为主的开发，重点围绕城市旧区改造；实行地产和房产联动开发；以新区为主的地产开发。凡是在城市规划区范围内进行开发建设的，均应由建设部门按政府意志统一组织综合开发，配套建设。对地产、房产和基础设施的综合开发，主要采取两种形式：一是根据城市建设和经济发展的需要，由政府安排，实施对地产和基础设施同步开发，对新区征地或旧区改造进行“三通一平”（供水、电力、道路通，场地平整）或“七通一平”（供水、供气、排水、排污、道路、电力、通讯通，场地平整），然后通过招标及拍卖方式出让给具有开发资格的境内外企业进行开发经营。二是政府把生地或毛地直接出让给境内外开发企业，由开发企业依照城市规划要求将生地变熟地、毛地变净地，组织实施各类房屋的开发建设，然后依法进行转让等经营活动。

六、开放房地产市场。允许市内外、境内外企业、组织、个人来连投资，包片或单项开发经营房地产。对外商投资的按照国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和《大连市涉外房地产经营管理办法》执行。对国内来连投资的，一视同仁。凡从事房地产综合开发的境内外企业。须经建设主管部门资质审查，并依照有关规定，办理相应手续。鼓励支持开发企业进入海外房地产市场，参与国际竞争。

七、实行土地使用制度改革。国有土地使用权的取得，实行有偿有期出让、划拨。今后，房地产综合开发用地，在计划用地总指标控制下，单列户头，由市、县级人民政府实行统一规划、统一征地、统一出让、统一开发、统一管理。严禁零星征地、以地易房、分散建设的现象。土地有偿出让金的征收从发文之日起计征。对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施后至《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》施行前发生的建设用地，将根据实际，另行规定予以补收。对以出让方式获得土地使用权后按规定进行房地产经营活动的，将根据土地实际增值额，收取增值费。

八、培育完善房地产市场体系。房地产综合开发项目选址，规划用地结合取得土地使用权有偿出让，必须通过公开招标或拍卖的方式进行（特别情况经领导小组批准，也可通过协议方式）。开发企业中标后，方可办理规划、土地及有关手续。加强房地产一级市场的管理，搞活房地产二、三级市场。土地使用者要严格按照土地使用出让合同的规定和城市规划要求开发、利用、经营土地，未按出让合同规定期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让、出租、抵押。接受土地使用权的单位，不得闲置土地，两年内不搞投资开发的，政府将无偿收回土地。逐步建立符合市场经济要求的房屋价格管理体制，商品房销售、租赁经营活动必须进入房地产交易市场，严禁场外交易。更多地发挥市场作用，推动土地使用权和房产进入市场。

九、房地产综合开发的各项费用由市政府统一征收，用于城市建设。在综合开发资金筹措方面，允许和鼓励开发建设单位多层次、多渠道、多形式融通和调剂。金融部门要制定相应政策，支持和参与房地产融资业务。要积极吸引外资、广泛利用社会资金，使房地产业具有稳定可靠的资金来源。

十、加强对房地产综合开发的宏观管理和政策指导。以规划为龙头，贯彻实施城市总体规划。完善房地产开发的投资计划管理。要正确引导外资投资方向，鼓励开发经营符合国家产业政策的高难度、高档次的房地产开发项目。

开发区、保税区、高科技园区、工业小区及旅游开发区的房地产综合开发政策可参照本决定，根据当地实际自行确定。

所获荣誉

2021年6月17日，北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司项目联合党支部被中共北京市委评为北京市先进基层党组织。