房价下降、楼市下行，谁最着急?

理论上，开发商应该受到最直接的影响，最着急的应该是开发商群体，但在本轮楼市的调整潮中，相较于开发商，地方政府在救市上表现得更积极。

多地掀起突破楼市限购令大潮

在实行了三年之后，楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。

7月15日，《常州日报》竟在头版头条刊文号召市民买房，被舆论评为“无节操”的救市。

在20天之前，呼和浩特则成为全国第一个彻底放松楼市限购政策的城市。呼和浩特发文公布，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

这一楼市新政被市场普遍解读为，呼和浩特楼市限购政策实际上被取消了。

还有一些城市通过放宽购房对象等方式，来突破限购令。南宁市房管部门4月份出台新规，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这即是说，可以在南宁购房的潜在客户增多了。

相对于公开发文，另外一些城市在松绑限购政策时，实施得更为隐蔽。7月2日，济南市城乡建设委员会就公开表示，为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。

7月9日，市场有消息传出，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。虽然没有明文下达，但7月10日后，济南购房确实已没有套数限制。据当地媒体报道，济南市城乡建设委员会统计数字显示，7月10日至17日，新建住宅网签量为3307套，一周来的成交量比整个5月份还多出254套。

此外，有媒体报道称，厦门已经取消对总价500万元以上房产买卖的限购政策，并在进一步加大取消限购范围、昆明、福州、南昌、西安也在暗中解除楼市限购令。

有媒体统计，2011年以来，共有40个左右的城市出台了楼市限购令，预计2014年除了京沪等一线城市之外，其他30多个城市都存在放松楼市限购的可能性。

除了突破限购令之外，地方政府救楼市还有其他手段。杭州前不久出台的“限降令”政策规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，这被疑为托市。安徽铜陵市则宣布，在住房公积金贷款、契税补贴、外地居民购房落户等方面给予购房者优惠。

从开发商大力呼吁救市

到政府主动救市

与2008年、2009年相比，今年的楼市救市路径大不相同。

最近8年，楼市遭遇了两次幅度较大的调整，一次是2008年底、2009年初;一次是今年。国家统计局的数据显示，2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%;与此同时，房价环比下降的城市数量超过了房价环比上涨的城市数，其中，新建住房销售价格环比价格上涨的城市有17个，而环比价格下降的城市有36个。

2014年5月出现了同样的趋势。研究院一份报告指出，70个大中城市房价近两年来首次由涨转跌，出现下行拐点。局部来看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个，这至少是今年首次出现了房价环比下降城市数量超过上涨数。

在2008年、2009年，楼市遭受了最近8年来最大幅度的房价下跌，当时开发商纷纷呼吁救市，甚至在2009年全国两会召开前夕，房地产商专门组织召开全国性会议，通过媒体等多个平台倡议救市。

不过，在2014年，地方政府在救市中上演的戏份更重。从出手时间上来看，今年的救市节奏比2009年更早。2009年地方政府大范围救市时，很多地方房价下跌程度较深，如2009年2月新建住宅环比价格下降的城市中，石家庄降幅为5.2%、温州降幅为4.1%、丹东降幅为3.7%、吉林降幅为2.4%;而在今年5月，全国新建商品住宅价格环比下降的城市中，最大降幅只有1.4%。

从救市决心来看，今年地方政府的意志也显得十分坚定。以呼和浩特市为例，该市最早在6月20日即发文松绑楼市限购政策，随之引发了强烈关注，而呼和浩特市方面以文件出现错误为由收回文件，舆论一度猜测，呼和浩特的救市或将难产，但在6月26日，呼和浩特正式宣布解除楼市限购。

政府救市缘于楼市趋冷超出预想

地方政府为何表现出比以往更强烈的救市意愿?

以呼和浩特市为例，该市房地产开发监督管理处处长冀罕钢对媒体回应称，根据国家关于房地产市场实行分类指导和加快城镇化进程的要求，各地应按实际情况，对房地产市场作出政策引导。如今呼和浩特的房地产市场，已进入理性发展状态，不会出现抢购和炒作房价的问题。为此，顺应市场需求，及时进行了政策引导。

那么，呼和浩特的房地产市场真相究竟如何呢?

研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中，排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。换言之，呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。

业内人士指出，市场降温，将加快地方救市的节奏。很多城市库存积压、房企上半年销售业绩不佳，都会倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。

更重要的是，这种市场的大幅降温似乎毫无征兆，完全超出了地方政府的意料。国家统计局日前公布的房地产销售情况变动图显示，2013年1—5月，全国商品房销售面积同比增幅还高达35.6%，销售额同比增幅也高达52.8%，但今年1—2月，全国商品房销售面积和销售额同比均为负增长，在今年1—5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅不断扩大。

国家发改委宏观经济研究院相关负责人日前指出，2008年的房价变动，更多的是在长期的楼市调控作用下发生的，而如今短短一年时间内，在没有更进一步调控政策的背景下，市场发生了大幅反转，显然难以预料。

而在另一方面，地方政府对于土地财政的依赖，也越来越重。

记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，该数据在2013年为41250亿元，2012年为28517亿元，2008年则为10375亿元。

而同期，全国公共财政收入在2013年为129143亿元，2012年为117210亿元，2008年仅为61330.35亿元。

也就是说，从2008年到2013年，全国公共财政收入6年时间翻了一番，而同期土地收入翻了两番，土地收入增速明显更快，土地收入与全国公共财政收入的比值从1:6增长为1:3。

业内人士预测，在土地出让金作为地方政府收入来源支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅扩大，楼市趋冷，救楼市的动机依然存在，自然会加快救市政策出台。

苏州、南宁、呼和浩特、济南……无论是明文宣布，还是暗地酝酿，曾经作为楼市调控狠招的限购政策正在被“解锁”。与此同时，中国房价也出现拐点，步入了微妙的十字路口。

据统计，土地收入已占到全国各地财政收入的三分之一。迫于对土地财政的高度依赖和楼市趋冷超出预想的现实，地方政府表现得比开发商还着急而主动救市。但问题在于，即便是给限购政策“解锁”，收效又能几何呢?

从市场面上看，市场转冷主要缘于部分城市此前供应量持续过大且房价上涨过快所导致的。这种深层次的供需矛盾，显然不是限购政策“解锁”与否所能调整的。更重要的是，央行的“钱袋子”一直收得很紧，对房地产市场的信贷支持力度已大不如前，甚至很多商业银行对房贷利率开始执行上浮政策。这对曾经高烧不退的房地产市场无异于釜底抽薪。

从政策层面看，有两个重点投资领域需要关注。一个是中央政府正加大棚户区改造力度，二季度，央行给国开行再贷款1万亿元定向用于棚户区改造。新任住建部部长陈政高自上任以来密集调研地方，也多围绕棚户区改造项目调研。另一个是，我国智能交通在未来三年将投资近4万亿元，今年铁路、公路、水运合计投资目标为2.429万亿元。

日前新华社一篇文章显示，“李克强重申宏观调控新指南：要‘喷灌’、‘滴灌’，不搞‘大水灌溉’，希望在保持货币供给总体稳定的情况下，加大对特定对象的扶持力度。”在货币政策没有大规模“放水”可能的前提下，有棚户区改造的“输血”和智能交通建设的“喷灌”，对房地产市场的信贷政策就几乎没有放松的可能。所以，限购“解锁”也难阻房地产的回调之势。

地方政府别寄希望于政策“解锁”使楼市回暖，而应该承认这样的现实，楼市狂奔景象，或已一去不返。地方政府痴迷的“土地财政梦”，也该醒醒了。

产业园区泛滥之后，容易给人规划混乱、圈地圈钱、不重内涵重规模的不良印象。一些园区往往有地产的“产”而无实业的“业”，甚至成了“睡城”“空城”“鬼城”。究其缘由，是地方治理者对土地财政过度依赖、崇拜。有财方可行政，但就只能打土地的主意吗?

相比天价出让金、各种房地产税费的快速“致富”，扎扎实实振兴实业似乎不太划算。然而，土地开发无序化、泡沫化的风险巨大，实业才能释放出持久的红利。一旦兴旺起来，带来的财税收入、民生就业，更稳定也更牢靠。

以河北区产业园区为例，作为文化名区和落后贫区，不搞土地财政，也实现了让老工业厂房华丽转身为都市产业园。比如，依托老城充满文化韵味的街道里巷、美院等学术资源，兴办一批创意园和孵化器、加速器，荟萃了上千家企业，与周围的社区、商业有机互动，深化了城区整体的文化内涵。即便适度配建的房地产，也自觉将创意与文化作为附加值。

摒弃土地财政的“显绩”，回归实体经济的“潜绩”，往往需要时间的检验。但即便只看当下的税收，实际增速也不慢。去年，园区创造了3.09亿元税收，是3年前的5倍。待建设提升改造后，保守估计将超过30亿元，与当前全区总量相当。这说明，实业才是国民经济的魂魄，不搞土地财政照样可以“发家”——这里既要算经济账，也要算就业、文化与生存环境的民生账。

面对土地财政带来的“地产热”，治理者应当经得起诱惑、耐得住寂寞。这要靠宏观调控，也离不开理念的彻底转变，以及体制机制的优化。比如，通过简政放权给实体企业更多活力，破除部门间壁垒给园区建设更多便利，给基层治理者更宽松的环境、更科学的考评体系，等等。

政府自觉从管理者转变为治理者，让政企关系从线性的管控模式，走向多维的共治模式。招商不再一锅烩、萝卜快了不洗泥，择优引资;治理不再介入微观经济活动与企争利，做好规划，搞好服务，学会利用社会组织、中介力量、司法调解来优化市场那只“看不见的手”。

园区内曾有三家企业，因租金等问题闹得不可开交。以往，主管部门可能会因利益瓜葛裹入其内，这次我们选择了诉求表达、冲突调处、司法调解三层机制，促使企业理性表达、依法解决，最终三方尊重了司法处理结果。搞市场经济，利益冲突不可避免，合情合理提供服务，依法依规行使权力，才有市场的有序、企业的兴旺。

大都市寸土寸金，摒弃土地财政，写好提高土地使用效率这篇大文章，才能提振城市的整体经济活力，积蓄更大的发展后劲，实现我们“不仅孵化一家公司，更创造一个行业、撑起一片美丽蓝天”的为政责任。